パークホームズ豊洲ザ レジデンスってどうですか？ part5

[匿名さん]

パークホームズ豊洲ザ レジデンスpart5です。
引き続きよろしくお願いします。

本物件について、建設会社や管理会社のこと、将来性、資産価値及び相場、地盤状況について教えてください。
（子育て・住環境や自然環境・医療・周辺地域の治安に関する話題も歓迎です）

所在地：東京都江東区豊洲5丁目6番3（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩5分
ゆりかもめ 「豊洲」駅 徒歩4分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.37平米～88.47平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主：三井物産

物件URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1125/
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/545953/

【物件名の一部を修正しました　2015.2.4 管理担当】

[821: 匿名さん]

>>819
どうして？
どこか3割も値上がりしている実績あるの？

[822: 匿名さん]

>>818
350万君は、330万君に変更？
このまま順調に行けば、４月には君飲んだ名前も300切るかもネ（笑）

[823: 匿名さん]

>>816
中古物件を買えばどう？

・・・もしかして、これをずっと言って欲しくて、おかしな発言を繰り返しているのかな。
あなたの買った物件も値上がりするとイイね！（笑）

[824: 匿名さん]

収入上がってない人は、マンション購入諦めたら？

３５０万以下だとろくな物件無いでしょ。
駅遠物件は資産価値ゼロだよ。

[825: 匿名さん]

激安の駅遠タワーマンションで、資産価値ゼロになっても良いんですか？

[826: 匿名さん]

中古も値上がりしてきてるからね。
買うなら今のうちかもね。

[827: 匿名さん]

>パークタワー豊洲のエントランスは上手くリゾート感出てて、なかなか良いです。悪く言ってる人は中に入ったことはないのでしょう

立地的にはグランアルト豊洲の方がパークタワー豊洲より若干良いよね。
数年もすれば、パークタワー豊洲もグランアルト程度の価格になるんだろうなあって、
最近、あそこの近くを通って思いました。
資産価値まで考えると２，３丁目が安心でしょうね。

[828: 匿名さん]

グランアルトは大通り沿いだし悪いほうじゃないかな。たしか、免震でも制振でもないような。。。
マンション立地も躯体も最低ランクな気がしますが。。。

[829: 匿名さん]

大通り沿い物件で震災直撃した耐震物件で我慢できるなら、グランアルトにしたら？
安くていいと思うよ。

[830: 匿名さん]

２、３丁目は人工的な街だから好き嫌いあるよ。
CTTあたりのスレをみると、人工的な街並みが嫌いな人が多いことがわかる。資産価値は保たれないよ。

[831: 匿名さん]

人工物のない街に住みたいなら、小笠原諸島当たりに住んではいかがか。

[832: 匿名さん]

グランアルトとパークタワー豊洲でそんなに立地の違いある？
ほぼ同じかグランアルトの方が若干、上じゃない？？

[833: 匿名さん]

ここはスターコート豊洲と立地的には互角かな。

[834: 匿名さん]

グランアルトの方が下でしょ。
大通り沿いはアウト。

[835: 匿名さん]

あとは上物だよな。
スーパーゼネコンの免震マンションだと、パークタワーくらいか？

[836: 匿名さん]

少なくとも70平米に6500万も払えない人は、半ば諦めの気持ちでモデルルーム詣りすることをお勧めします。
きっと、ショックが和らぎますから。

[837: 匿名さん]

パークタワー豊洲は値上がりすると思いますよ。豊洲自体、駅前のオフィス商業複合が出来ればさらに一変しますし、新市場も来れば全国区のブランドになります。豊洲西小学校も最先端の設備、4丁目の公団住宅も建て替えされ次々に街が新しくなっていきます。再開発がうまく行っているからこそプラスのドミノが発生している訳で、今後の開発計画見れば明らかに価値が上昇することが分かります。交通利便は最高とはいえタワマンとショッピングセンターのみの武蔵小杉がスミフ価格ながら坪400まで上がったわけだから、職・住・観光の複合開発が進む豊洲の相場が現在の坪300で止まる訳がありません。ちなみに4丁目の都営建て替えで2区画空き地が出来ますが、どちらかがマンションになれば駅2分で坪350余裕で超えますよ。おそらく。

豊洲は２・３丁目がブランドで４・５丁目は微妙とか言っている人は将来を見通す力がないと言わざるを得ません。デベは当然上記事情を分かっていますからある程度強気の価格で来るはずです。２・３丁目じゃないからここは坪280とか言っている人は素人ですね。

[838: 匿名さん]

４丁目の都営住宅建て替えは楽しみですね。
昭和大学病院の跡地も何ができるか、期待しています。

[839: 匿名さん]

そもそも350以下ではまともな物件は買えない相場だよ。
各自、面積を狭くするなどして対応するように。
駅遠物件だけは選んではいけない。
資産価値ゼロになります。

[840: 匿名さん]

のらえもんですら350万予想だよ。

[841: 匿名さん]

マンションの駅徒歩時間別の価格差ってどれぐらいあるの？（2010年11月）

http://smtrc.jp/useful/knowledge/market/2010_11.html

[842: 匿名さん]

>>840
のらえもんは350万なんて書いてないと
過去レスで反論されたはずだが。

[843: 匿名さん]

>>837
パークタワーは南側のセメント工場次第。
あそこに板状の高層マンションを将来もし建てられたら、壁に東と南を挟まれるようなもので
値上がりなんて無理。834が書いた通りで大通り沿いはアウトだし。

[844: 匿名さん]

のらえもんは、坪二百後半予想で、
地合いによっては、
もしかしたら三百超えるか…⁈
って感じのコメントだよ。

豊洲に坪350とか出す奴が情弱w

[845: 匿名さん]

のらえもんは350万に上方修正してたよ。

[846: 匿名さん]

買えない奴は千葉にでも行ったら？

[847: 匿名さん]

大丈夫！大丈夫！
300なんて超えないから。
三井は、誰かさんの心理学ではなく、ちゃんと市場見てるから。
本気で300超えると思う人は、ここを待たずに早めにKTTか中古を早く買えばよい。

[848: 匿名さん]

そんなに安いわけないでしょ（笑）
350以上は確定だよ。

[849: 匿名さん]

>>848
なんで確定なの？
1、三井が言ってたから（事実確認できず）
2、まてば待つほど値上がり市場だから（根拠なし）
3、君が心理学で予想したから
さあ、なかなか答えてくれないなら番号で選んでくれ

[850: 匿名さん]

>>848
そんなに高い訳ないでしょ（笑）
300以下は確定だよ。

[851: 匿名さん]

350程度で高いと思われるなら、千葉にでも行った方がいいんじゃない？（笑）

都内で３５０万以下で買える物件なんて、駅遠物件とか長谷工くらいだよ。
待てば待つほど値上がりする相場、もう始まってるよ。

[852: 匿名さん]

いいじゃん。３５０万でも。
１部屋減らせば買えるでしょ？
もう、そういう相場なんだから、諦めなさいよ。

[853: 匿名さん]

>>851
350を高いと思わない人は普通、豊洲を検討しないと思うけど。。。

で、君の答えは2番、「待てば待つほど値上がりする」なのね？
予想ではなく希望であることがよくわかりました。
返答ありがとう（笑）

[854: 匿名さん]

>>852
どこの相場？

[855: 匿名さん]

>>854
意地悪言わないであげてよ。
根拠なく言ってるだけの人に理屈を求めても、また「千葉を買え」って逆ギレされるだけだよ。

[856: 匿名さん]

まぁ、そういう相場ですからねぇ。
３５０以下で売られることは無いですよ。

安値期待しても無駄だと思います。

[857: 匿名さん]

待てば待つほど高くなる相場っていうのは、建築費高騰が原因なんじゃない？

ほんとに根拠なく値上がりしてると思ってるの？
おめでて〜〜な（笑）

[858: 匿名さん]

>>856
だからどこの相場よ？
300以上で売られることはないですよ。

高値希望しても無駄だと思います。

ここはあなたの買ったマンションの資産価値を画期的に上げるお手伝いはできません。
ごめんねネ！

[859: 匿名さん]

あり得ないね。
350以上は確定だよ

[860: 匿名さん]

そもそも、350程度で高値に見えちゃうような人は都内にマンション買っちゃダメでしょ（笑）

[861: 匿名さん]

もうちょい待てよ、待てば価格でっから。
待てないちゃんばっかりだな！

[862: 匿名さん]

＞858
350君は相手にしない方が良いよ。
ここに良く似た立地のパークタワー豊洲が
目安になるんじゃないかな。同じ三井だし。
まあ、あっちはタワーって名がつくので。
内廊下だったり若干、仕様は上だけど、
ほとんど差はないと思います。
とすると一番良い条件の部屋でも300行くか微妙。

[863: 匿名さん]

価格については現時点で触れると荒れるからノータッチにすべき。

[864: 匿名さん]

のらえもんのブログ、今日の午後は閲覧できないようですが、
皆さんはいかがですか。

と思ったら、何かシステム移行作業を行っているんですね。
https://twitter.com/tokyo_of_tokyo

[865: 匿名さん]

パークタワー豊洲って相当仕様低いですよ。
ディスポーザーすら無かったような。。。

ここって、ディスポーザーすらないようなマンションなんですか？

[866: 匿名さん]

>>844
どさくさに逆偽情報を出さないように…

「300は越えちゃうよね」がのらえもんさんの最新のTwitter書き込みです。

[867: 匿名さん]

価格ネタ当面禁止！
こりない人ばかり

[868: 匿名さん]

ベイズで聞いたら300くらいっていってましたよ。その前後でしょう。

[869: 匿名さん]

パークタワー豊洲は内廊下、制震構造です。

http://mitsuifudosan.co.jp/corporate/news/2012/0619_01/index.html

[870: 匿名さん]

300じゃあ、低層しか買えないのでは？
350超えると思うな。

[871: 匿名さん]

パークタワーの外観見てごらんよ。安っぽいよ。
今時ディスポーザー無い物件は売れないよ。

[872: 匿名さん]

350なら安い方だと思う。

[873: 匿名さん]

駅近マンションは限られますから、
どうしても高くなります。

[874: 匿名さん]

わざわざデベが安売りする訳無い。
駅近物件は相当強気の価格にしてくるよ。

[875: 匿名さん]

＞８７１
外廊下より良いと思うよ。

[876: 匿名さん]

価格ネタ以外を。

河合塾が出来ましたね。学習塾は今何個あるのでしょう。

野村とリバブルが出来ましたね、不動産仲介は今何件あるんでしょう？

[877: 匿名さん]

もひとつ価格ネタ以外。

オーシャンズバーガーの後にはスターバックスが入るようです。豊洲だけで三軒目かな？　カフェ多いですよね、因みに私はフロントのロースターに良く行きます。

[878: 匿名さん]

アオキの隣の広大な敷地に何ができるかご存知の方は教えてください。
さて、当物件ですが、３００～３５０が理想かと。高すぎず安すぎずでプチ富裕層が大勢集まる街にした方がいいと思います。

[879: 匿名さん]

>>878
坪350万出して豊洲に住みたいという人が、世の中いないんですよね。価格を抑える為に、パークホームズはああいう安っぽい企画のマンションにせざるを得なかったのでしょう。

[880: 購入検討中さん]

まぁ買える買えない置いといて、お隣の中古が今日現在220で売り出してるのに、350でここ買っても少なくとも値上がりは期待出来ないでしょうね。築年と仕様の差を坪130万出して埋められるわけがない。80平米だと3000万超える差です。
江東区の豊洲で、しかも眺望が期待出来ないこのマンションでそれ分からないのは、350バカか、ただのおバカちゃんか、現在賃貸暮しでマンション買う時期逃して焦ってる方しかないでしょ。

[881: 匿名さん]

>>872
ご自分は豊洲既保有だし、その値段では買わないでしょ？

[882: 匿名さん]

>>873
ご自分は豊洲既保有だし、ここを買わないでしょ？

[883: 匿名さん]

>>874
ご自分は豊洲既保有だし、ここを買わないでしょ？

[884: 匿名さん]

350なんて絶対ありえないね。300前後で間違いないと思うけど、コンセプトは違えど晴海タワーといい勝負でしょう。でも晴海ならコスパでスカイズかベイズに軍配ありと考えます。

[885: 匿名さん]

約一名を除いては誰も350万なんて思っていない。
安い部屋は、270あたりを期待したいと思っている人は多いはず。
高い部屋は300くらいになってくるかと思うが、流石に平均で300近くになると苦戦は必至。
三井は長期販売を嫌うから、これより上は絶対に無い。
本当に検討者でこれ以上を出す人がいるとは思えないんだが。

[886: 購入検討中さん]

>>884
繰り返す、300前後におさまることなど100%ない。
望んでいるわけではない。そうならざるを得ないのである。

[887: 匿名さん]

>>886
ご自分は豊洲既保有だし、買わないでしょ？
デベロッパーは検討者の出せる金額に応じて価格設定をするのであって、地元民の願望は価格に一切反映されません。（ちなみに自分も既保有者なので、千葉に行けと言われても行かないよ）

[888: 匿名さん]

本当に一名だけですね。300でも晴海と価格帯がかぶって苦戦すると思いますが。駅近以外に特徴がないのが辛いね。

[889: 匿名さん]

350以上は確定だよ。安値期待しても無駄無駄。

[890: 匿名さん]

晴海って駅遠物件だよね？
なんで競合するの？

[891: 匿名さん]

>>885
私は地元民の買い煽りを訝しく感じる>887の立場ですが、さすがに条件の良い部屋が坪300万で収まるはずはないと思いますよ。「平均」が坪300万オーバー位でコンスタントに売れる程度の実力に豊洲は到達しています。

[892: 匿名さん]

>>889
ご自分は豊洲既保有だし、その値段では買わないでしょ？

[893: 購入検討中さん]

>>890
競合はしませんよね。
棲み分け考えて商品企画してるんですから。
ちなみに、豊洲の方が@25高いです。

[894: 匿名さん]

>>878
アオキの隣？　「豊洲二丁目駅前地区第一種市街地再開発事業」の場所を聞いてますか？

ツインタワーのオフィスビルが建ち、高層階はホテルができます。低層階は商業施設。


http://urbanreallife.blog52.fc2.com/blog-entry-937.html

[895: 匿名さん]

約1名じゃないよ。坪単価350平均と私も予想する。平均が300以下になることはないと思う。

[896: 匿名さん]

>>891
同意です。安い部屋（北向き低層と予想）は坪270程度であるでしょうが、眺望見込める南向き高層階は相当な値段でしょうね。

[897: 匿名さん]

大人は350さんは無視してください。
相手にしないことが一番得策です。

[898: 匿名さん]

BAYZ同様に
地元民「BAYZは坪平均300万以下にはならない。」
検討者「その値段で買う人はいない。」
東京建物「正解は坪265万円でした。」

という感じで、ここも検討者が買える坪300万位に落ち着くことでしょう。豊洲に住みたい人ってそんなにお金持ってないから。

[899: 匿名さん]

南に見るものなんてないけどね。

[900: 匿名さん]

>>897
仕様も、近隣の建築計画も、学区も、近隣の中古と比べたランクも検討者なら承知しているので、後は価格位しか関心事項ないですよね。897さんは価格が発表されるまで、掲示板を見るのを控えたら良いのでは。

[901: 匿名さん]

まぁ、安値期待する気持ちもわかるけどね。。。

建築費が高騰している今、安値期待しても無駄だと思うよ。
予想より３割高い値段で出るのが今のスタンダードだから。。。

あまり安値を期待していると、ガッカリすることになりますよ。
４００万だと思っておけば、３５０万だと言われても、ガッカリしなくて済みますよ。

[902: 匿名さん]

マンションは南が一番高いのを知らないのかな？？？

[903: 匿名さん]

３５０万出せない人は、駅遠物件買うしかないんじゃない？
資産価値ゼロだけど。

[904: 匿名さん]

価格バカのオンパレード

[905: 購入検討中さん]

>>880
同意。
私も坪350で買えないわけではないが、現在既にマンション買って住んでる身としては、わざわざ損することが分かっ
てるマンションに住み替えしようとは思わないってだけ。
350は高過ぎるって言ってる意味を経済的に買える買えないでしか判断できない方は、千葉行けとか的外れなこと叫んでるようですが(苦笑)

[906: 購入検討中さん]

>>904
300前後とか言い続けてるおばかさん1名(本当は280って言ってたんですけどね。いつの間にか切り上がってますがまあ大目に見ます。どっちにしても大はずれですから。)、この人さえ居なくなれば多くの人が共通認識の下で建設的な会話ができると思うのですが。

[907: 匿名さん]

>906
はーい。自分は当初からのらえもんさんと近しい、坪300万やや越えが適正価格と予想する地元民です。

坪平均400万だと75平米で9090万円、坪350万円でも7954万円。この価格を共通認識とできるほどの物件だと本気で思ってるの？

[908: 匿名さん]

14年9月17日の、のらえもんブログ
「坪290、そのちょい上と答えました。300行くか行かないかギリギリ切ってくる感じです。」

その後もう少し上がるかもと呟いていた気がするけど、このあたりが相場感でしょうね。情報源の価値として、江東区湾岸エリア最強素人ののらえもんさんと、906さんでは比較にならないよ。

[909: 購入検討中さん]

一人でご苦労さま。
のらえもん？
素人評論家にすがる前に、もう少しデベから情報取るとかしてみたら？
そもそも安値予想でよく外す人なんだから。

[910: 匿名さん]

自分も既保有の傍観者なので、立場上はここが高値になることはウェルカムです。ですが適正価格を知りたい検討者を軽んじたコメントがしばしばあるので、必要に応じて是正しています。

[911: 匿名さん]

>>906
夜中に随分頑張ったんだね、350君（笑）
でも、最後はとにかく350連呼と千葉に行けとかいう結論なのね。
そして、わざとだと思うけど、高値で相場を各論しようとしているのは貴方だよ。
350はあり得ないのは小学生でも判るんだから、もうやめたら？
280はありえるよ。４月が楽しみだね。

[912: 匿名さん]

流石に280はあり得ないのでは？
350確定かと。

[913: 匿名さん]

仮に現在この物件が分譲されていたらいくらでしょうか？
まずKTTよりは下です。向こうは中央区の内廊下です。
よって坪平均310万代以上の価格はありえません。
一方ベイズと比べたら、立地は完全に優位です。ただし、同じ外廊下で向こうはリゾート感を売りにしています。
立地を優先して、ベイズ〈パークホームズとすると、下限は270になります。
よって現時点での妥当な相場は280〜300辺りです。
ここまでは、一部の人を除き誰も合意できる見方だと思います。
次に、ここにどれだけプレミアを乗せるかになりますが、三井はこれまで湾岸では、これをやってきませんでした。
そういうことをやってきたのは、スミフでシンボル、ドトゥールに代表されるように、かなりシンボリックな
物件を豪華な雰囲気にして価格を引っ張って来ました。
今回、もし三井がパークホームズでチャレンジグな値段にするなら、外廊下にはしなかったはずですし、いかにも
ファミリー向けの雰囲気のホームページにはしなかったはずです。

以上から280は充分ありえると言いました。
建築費の高騰と言っても、すでに高騰が始まっていた周辺物件と二〜三ケ月違いで、大きな差はありません。
少しプレミアを乗せたとしても、豊洲で300を超えるという英断（？）を三井はしないと思いますし、もし300超えたら
自分を含め多くの検討者がついて来れなくなります。

[914: 匿名さん]

>>913
今後、350君が出没したら、このレスをコピペして対応します。(^o^)/

[915: 周辺住民さん [男性 10代]]

>>913
私もここが350万とは思いませんが、今後350で売らないといけない価格で土地を取得しているデベロッパーもいますので、いずれ350万時代がくると予想します！

[916: 匿名さん]

>>899
南高層はレインボーブリッジ見えるはず

[917: 匿名さん]

価格の話はもうやめようよ。
みんなウンザリしてるし、４月になればわかるのだから。

[918: 匿名さん]

>>914
280も350と同程度に有り得ないと思うのでコピペはやめてください。

[919: 匿名さん]

>>917
>>414

いやいや、公式発表までは延々と続くと思うよｗ
素人に妙な予想されると商売上がったりだからねｗ
高値誘導とはちょっと違うけど湾岸系ジャーナリストの某氏も、
いっつも坪150とか騒いでるけど、本気でそんなこと思ってる訳がないｗ
危機感煽ってレポートが売れれば予想なんかどうでもいいしね

[920: 購入検討中さん]

>>913
「KTTより下」と言った時点で、いきなり読む価値なくなっちゃってるけどな。

[921: 匿名さん]

>>918
あなたが検討者であり、周辺物件の購入者ではないことを前提に質問します。
なんで300超えると思うなら、今のうちにKTT買わないの？
どうしても豊洲なら、中古や駅遠のベイズもあるよ。
そして、なんで安く買えると問題あるの？
安く予想されて困る理由を教えて下さい。

自分にとっては280はそんなに安いとは思えないし、これ以上高ければ中古を買います。

[922: 匿名さん]

>>920
ここが中央区、内廊下より上？

[923: 匿名さん]

豊洲が平均300超えないって方いますが、今後の開発動向や周囲の相場踏まえますとどう考えても坪300超えると思いますよ。豊洲のような急激に発展した地域では中古価格と新築価格が大きく乖離するのは普通のことです。武蔵小杉も10年前には駅直結三井タワーを坪200前半で買えたのが、今や坪350に迫る勢いです。

４・５丁目の長谷工マンションが坪200前半だからここが坪200後半という判断は誤りでしょう。坪320位でも行けると思います。今後の豊洲の開発ポテンシャル踏まえると坪300なら超お買い得と言えるかもしれません。これだけ街が発展して今後も職・商・観・住の複合開発が進む町、しかも有楽町まで６分の立地ですから。現にベイズも半年ちょいで550売れてます。自社物件を抱える各デベが長期戦を良しとせず価格を抑えましたが、欲張れば坪280位でも売れたという事です。ベイズの駅徒歩11分坪265をそのまま指標にする事自体が誤りという事ですね。

[924: 匿名さん]

あと坪300超えるならKTTへという方もいますが、すでにKTTは東ウィングの超割安部屋が完売して残戸の坪単価は320～330位まで上昇してるはずです。なので現時点においてKTTのほうがお買い得とは一概に言えません。三井も戦略的に売っているのでしょうね。

また勝どきと豊洲の住み心地を考えたら、アドレスと都心距離を除くとあらゆる点で豊洲が圧勝ですから、ＫＴＴよりここを選択する人も多いと思います。タワー嫌いな方もいますし、免震なのでこちらのほうが安心という評価も十分ありえます。

[925: 匿名さん]

>>924
200万円代の部屋は少なくなってきたけど、300くらいの部屋はまだありますよ。
また、勝どき〉豊洲という人もいるかも知れませんが、一般的には中央区は強いですよね？
ましてやここは、豊洲の二丁目、三丁目ではなく、物件も外廊下ですよ。
豊洲が今後発展する可能性があるのは事実だし、期待はしていますが、現時点で300を超える物件が無いのも事実です。
三井がここに強気の値付けをするには、まだ勝算が足りないと思います。だから内廊下にしなかったんですよね？

[926: 匿名さん]

>>921
あなたが欲しい水準を決定するのは350予想と同様に自由ですが、予想としては280は非現実的です。非現実的な予想は荒れるだけなので、コピペは止めて欲しいのです。

因みに、私は待たずに中古買うべきだと思いますよ。

[927: 匿名さん]

KTTって検討したことあるけど、ヘンな間取りが多かったんだよね。それで眺望も×だったから検討やめちゃった。
勝どき駅の周辺もアレだったし。

[928: 匿名さん]

>>925
すみません、KTTは平均です。１期が307ですから今は平均320～330位と思われます。南向きと西向きの坪単価は高めですから。あと豊洲は既に実質坪300の相場ですよ。２・３丁目の中古を見れば分かります。上に述べたようにベイズも坪265で瞬殺ですから本来は坪280位が適正という事です。そう考えると駅５分では坪300超えるのが妥当と考えられます。最近駅近の新築がなかったので坪300のイメージがわかないのかもしれませんが。

実際、他の地域と比較するとここまで利便性高く住環境もよく今後の開発ポテンシャルも高い立地ってなかなかないですよ。ある意味、市場にまだ豊洲＝坪200台のマインドが残っていて強気値付け出来ない現在は最後のお買い得時期なのかもしれません。坪300超えが当たり前になるとあっという間に定着すると予想します。原価も高騰していますしデベ側も値段あげたくてウズウズしてると思います（笑

[929: 匿名さん]

>>898
まあ、確かに金がたんまり有れば豊洲は検討しなかったな…。
それは返す言葉がありません、ハイ。

[930: 匿名さん]

>>928
じゃあその理屈だと逆にベイズと同様に、「本当は300付けたいけど280」って可能性も有るじゃないですか？

[931: 匿名さん]

ってか豊洲の外廊下マンションに坪280万って、十分高いだろうが。本気か？

[932: 匿名さん]

>>919
え？なになに？
あなたは自分がデベ側の人間で、高値の噂が流れないと困るって公言してるんですか？
だいたい400番台のコメにまだレスしてるって、どんだけ執念深いんですか（笑）

[933: 購入検討中さん]

>>923
残念ですが豊洲の開発はほぼ完成が見えているので、これ以上は全体相場が上がらない限りそう簡単には上がらないですよ。既にオリンピックも市場も折り込み済みの価格です。

[934: 匿名さん]

まあ、少なくとも350が適正なのはわかってもらえたんじゃないですかね。

[935: 匿名さん]

この程度の価格で高い高いと言うなら安いマンション買えば良いじゃないの。

駅遠物件しか無いんじゃない？
もしくはスペックが長谷工以下だったり。。。

ね？
無いでしょ？
あったら教えて欲しいわ。割とマジで。

[936: 匿名さん]

豊洲の開発が完成？？

空き地だらけじゃん。周辺エリアはもっと酷い。

[937: 匿名さん]

開発の余地がない、ここがほぼ最後、
とか言って買い煽りするのは無理だって事だね。

[938: 匿名さん]

>>935
手持ちの中古を、ここが価格発表するまでに売り抜けないといけないからそんなに一生懸命なんでしょ？かわいそうに。。

[939: 購入検討中さん]

300以下とか言ってる人は、こんなところで評論家気取りする暇があったら、街へ出て不動産屋回ってみなよ。笑われるよ、冗談抜きで。

[940: 匿名さん]

住まいサーフィンでは、沖式新築時価は、91万/㎡　とある。つまり、ちょうど坪300ぐらい。これより高ければ割高、安ければ割安という事なんだろうが、これよりちょっと高いぐらいで出ると思うよ。310いったら割高。

ちなみに
ＫＴＴ　　94万/㎡　（価格表との差、-1万　適正価格）儲かる確率79％
ＧＦＴ　　93万/㎡　（価格表との差、＋9万　割高）　 儲かる確率88%
ＤＴ　　　90万/㎡　（価格表との差は、＋19万割高） 儲かる確率75％
ＢＡＹＺ　69万/㎡　（価格表との差は、＋11万割高）　儲かる確率74％

https://www.sumai-surfin.com/re/32337/

[941: 匿名さん]

三井の物件はどこも本当にデベロッパーの発言みたいな投稿が溢れているよね。

[942: 匿名さん]

>>940
そこ、いろんなとこで批判されてるよ

http://sumai.nikkei.co.jp/edit/rba/etc/detail/MMSUa8000011062012/

[943: 匿名さん]

>>942
そうなんだけど、
都合の良いデータだけは引用したい投稿者、ってのがアッチコッチのスレにいる。

[944: 匿名さん]

＞942　知ってますよ。　ただ、持っている情報量は膨大なので、いいとこだけ利用させてもらっています。
たとえば、分譲時の価格など。　相場観は大きくみれば妥当かと。ここも300ちょいぐらいの価格で出れば、儲かる確率９０％以上という事。

[945: 匿名さん]

もう価格ネタには飽きた。
どうせわかることなんだから、もういいでしょ。

[946: 匿名さん]

>>945
いやいや、今のうちに高い価格ネタを繰り返せば
わかった時に割安感を出せる。

[947: 匿名さん]

>>946
そうだね。
あと、周辺物件の購入者。
本当に迷惑だよね！

[948: 匿名さん]

豊洲はリセールバリュー1位だっちゃ。東京カンテイ調べだっちゃ。

[949: 匿名さん]

>>948
１丁目の中古タワマンが、価格上昇した影響が大きい。
ここを含めて豊洲のスレでは全く話題にならない１丁目だけどね。

[950: 匿名さん]

街並みがきれいで都心に近い。そういう場所に住みたいという正直な感覚がリセールバリューを高めることになるんだね。

[951: 匿名さん]

>>950
解説ありがとう、周辺住民さん。

[952: 購入検討中さん [ 30代]]

>>936
日本語分かります？完成が見えてる＝開発が決まってるっていってるんです。
開発も何も決まってない空き地があれば逆に教えて〜！

[953: 購入検討中さん [ 30代]]

>>937
買い煽りの逆でしょ。概ね開発予定が見えてるから既に折り込み済みの価格なので、もう値上がりは期待出来ないって言ってるんです。350で売り出すのも買うのも自由だけど私は350で出てきたらここを買うことはないですね。

[954: 購入検討中さん]

>>939
不動産屋に笑われるかどうかなんて全く関係ない。あなたそんなこと気にしてマンション買うんだ。むしろそれが笑える。

[955: 匿名さん]

ここがもし350なら、同じ350の西新宿60の方が都庁隣接地で割安です。

[956: 匿名さん]

>>950
じゃなくて、昔の豊洲マンションが激安だったから
中古で売ると儲るってことでしょ。

[957: 匿名さん]

>>955
350っててありえないにもほどがあります。
やっぱり300は切ると思う

[958: 匿名さん]

別の話題を。

豊洲駅には大きくプレミスト佃二丁目のポスターが貼ってありますが、このスレでは議論にならないですね。条件的にも価格的にも似てくる気がするのですが。

[959: 匿名さん]

>>958
タワマンと低層は別物。
ここは一応タワマンだから検討するけどプレミストは検討外。

[960: 匿名さん]

350のホームページには見えないですよねぇ。
KTTやGFTのと見比べてみましょうよ。

[961: 匿名さん]

>>960
そうだ、そうだー！
300のホームページにも見えないゾ！マジで。

[962: 匿名さん]

>>933
全く織り込まれていません。駅前のオフィス商業の超高層計画はご存じですよね。あれってGFTで騒がれている田町駅前のTGMMと同じ敷地規模です。高さも180m級で同様、延床面積はTGMM30万㎡で豊洲は26万㎡で若干劣りますが。

http://www.mitsuifudosan.co.jp/corporate/news/2014/1003/
http://www.decn.co.jp/?p=15681

TGMMがあれだけ騒がれているのに、ここの駅前開発はワンダフルプロジェクトでも謳われていませんし、この物件のサイトでも謳われていません。現在ある程度オフィスと商業が発達している豊洲と、かなり微妙な田町東口では開発による改善効果が違う側面もありますが、これが出来れば豊洲駅前はさらに激変します。しかもその頃には新市場が出来て観光地として豊洲の名前が全国区となります。最先端設備満載の豊洲西小学校も出来ます。現在までの豊洲物件は明らかにそこまで織り込まれた価格ではありません。ワンダフルＰＪは新市場とオリンピック効果をある程度織り込んでいますが、それでも震災で冷え込んだ相場を補填できた程度です。

再開発というのは往々にして実際に形にならないと相場にフル反映されないものです。ＧＦＴも再開発第一弾が完了して街が綺麗になってきたら評価が上がりましたね。物件サイトやＭＲで何度も再開発計画をアピールしていたにも関わらず一期一次は割高という声も多かったです。人の感覚とはそのようなものです。豊洲はこれから坪300越えが当たり前になるでしょう。ここがその第一弾ですね。

[963: 匿名さん]

おそらく、豊洲西小学校に子供を通わせる予定のご家族が多いかと思いますが、入居時期は3月下旬。それらの大多数家族がすべて3月中に引っ越しできるのでしょうか？4月以降になった場合、入学はどうなるのでしょうか？

[964: 匿名さん]

>>962
ここが豊洲300超えの第一弾、ふ〜ん。
だったらせめて内廊下にして欲しかったなあ。
ホームページももうちょい高級路線にできただろうに、駅が近い、学校が近い、病院が近い…ってのも何だかなあ。
どうも、シンボリックなマンションに見えないんだけど、三井さん、マーケティング戦略間違ってないかい？
豊洲ブランドが上がるのは歓迎だけど、果たしてこの物件が豊洲の市場価格を牽引するかな。
まあ、三井のお手並み拝見と行きましょう。

[965: 匿名さん]

坪350万を期待する中古ホルダー（75平米7954万円）と、
坪280万を願う非ターゲット層（6363万円）と、
坪300万と予想する傍観者（6818万円）がいますね。4月の答え合わせが楽しみです。

[966: 匿名さん]

>>965
傍観者予想は310（7000万）ってとこでしょうね。

[967: 匿名さん]

>>963
送り迎えするとか、
住民票を移す必要があれば賃貸で仮住まいでいいんじゃないの？
引き渡しが遅れれば契約に沿って違約金が発生する、ただそれだけ

そういう年頃の子を持つ家庭にとっては最重要問題だし、
担当営業とか区に確認すれば何でも教えてくれるよ、心配無用

[968: 匿名さん]

>>964
HPの高級感ゼロは同意ですが、共用部とエントランス外観など物件の作り自体は悪くないですよ。
あと内廊下でシンボリックである必要はないと思います。徒歩11分外廊下ベイズが坪265で550戸を半年完売してる時点で、駅5分＋免震のスペックなら坪300の実力は十分ありますよね。しかも相場上昇すると言われている2015年分譲開始ですから。流石に坪350は絶対ないと断言できますが。

[969: 匿名さん]

>>962
豊洲でも５丁目とは違う場所の再開発では、期待できないなあ。

ＧＦＴだって、マンションの敷地は再開発エリア外だよ。
この前、田町に行ってみたけど再開発で移設した役所が駅から遠くなって不便だった。
再開発なら便利になるってもんじゃないんだね。

[970: 匿名さん]

五丁目の外廊下に300って、本当に大丈夫？
売れ残って長期在庫になったり、値引きなんて始めちゃったら、かえって豊洲全体の価値を下げちゃう。
私はそっちの方が心配です。

[971: 匿名さん]

駅遠物件は資産価値ゼロを連呼してる人ってなんだろ。
過去も未来も駅遠物件あるじゃんね。
駅遠でも価格が見合ってれば売れるし、駅近でも高けりゃ売れないだけだろ。

[972: 匿名さん]

ゼロじゃないけど、中古になったときの資産価値の下落率が大きいんじゃないかなあ。
郊外物件も同じことが言えると思うけど。
新築プレミアムがなくなると、本当に魅力のある、
つまり駅近の物件じゃないと資産価値期待できないよね。
なら、ちょっと高くても駅近買っておいたほうが結局お得。
6丁目なんてつらいと思いますよ。日本人って新築好きだから、
駅遠でも（6丁目の場合、不便なゆりかももでなく地下鉄の豊洲駅が遠い）、
後のこと考えず、つい買っちゃうんだよね。

[973: 匿名さん]

>>971
相手しない方がよいよ。
彼は350も連呼してるし、話が通じないから。
でも今日はまだ登場しないね。

[974: 匿名さん]

>>972
6丁目ってそんなにリセール悪くなりますか？
買わなくて良かった。
でも、素敵なマンションだから、特に最初に建った方は結構値下がりしないんじゃないですか？

[975: 匿名さん]

＞９７４
わかりません。あくまで予想です。

[976: 匿名さん]

>>969
５丁目が２丁目とかの次元ではなく豊洲全体の価値が上がるという事です。距離的にも５丁目のここ、２丁目のパークシティ豊洲、３丁目のツイン・シンボル、どこも駅前再開発地区まで徒歩５分程度で変わりません。

２・３丁目はマンションはもう立ちませんが４～５丁目は建替え含めてこれからです。特に湾岸の場合は免震など災害対策を強化した新築のほうが評価されますし、立地面も冷静に考えたら２・３丁目と４・５丁目の違いは街の綺麗さ等、これからいくらでも改善出来るものです。駅距離など一番改善されにくい点は同じ条件です。これだけポテンシャル高い土地なのに何故過小評価して坪280とかの話になるのか非常に不思議です・・・。

ＧＦＴの件にしても、直近の敷地が再開発されなくとも隣接地域が激変すれば当然波及し資産価値が上がるのは当たり前のことですよね。

[977: 匿名さん]

やっぱり駅近が良いね。
350くらいなら買えるし。

[978: 匿名さん]

駅近だけが資産価値の全て。不動産の基本だよ。
350万なら安い方だよ。

この程度で高く見えるようなら、安いマンション買いなさい（笑）
でも、その安マンションは資産価値ゼロだよ（笑）

[979: 匿名さん]

>>976
因みに貴方はどういう立場の方ですか？
過小評価というより、検討者なら安い方がよいし、その可能性があるなら期待すれば良いんではないですか？

ここの適性価格がどれくらいかは自分は分かりません。
でも、一昔前から考えると信じられない価格ですし、中央区の勝どき並と言われたら、嬉しいような微妙なような気持ちです。

因みに私は3丁目の住人で、少し余裕が出てきたので、税金対策を考えています。
ドトールと新宿60は予算が合わなかったのでやめました。
ここなら予算にピッタリかと思ったのですが、価格はいつ公表されるんでしょうか？

[980: 匿名さん]

狭い部屋買ったら予算内に収まるのでは？

[981: 匿名さん]

待てば待つほど値上がりする相場だから、早く発表して欲しい所。

[982: 匿名さん]

さすがに西新宿60よりは高くなるんじゃないかな。。。凄い辺鄙な場所だよね。スーパーゼネコンでもないし。

[983: 匿名さん]

すみません、さっき質問した者です。
よく見たら、ここは少し自分のイメージと違いました。
（悪口ではなく、自分の思っ求めていたものと少し違いがあることが分かっただけです。）
お返事いただかなくて結構です。
お騒がせして失礼しました。

[984: 購入検討中さん]

ここが@300以下とか言ってるのはさすがにお目出た過ぎるが、駅遠が資産価値ゼロってのも、裁定を理解しない無知な考え方だな。

[985: 匿名さん]

坪350として
一番広い部屋27坪×350=9,450万円ですか。
このグレードのマンションでこの値段はありえますか？
ちなみに南西一番広い部屋買う予定ですが、ちょっとどうかと思います。

[986: 匿名さん]

>>979
豊洲物件を保有している訳ではありませんが、興味本位で湾岸関係のスレを色々覗いています。悪戯に高値をあおっているつもりは無いのですが、色々知るほど豊洲のポテンシャルは高いと感じ、書き込みしている次第です。

平均坪300ってそんなに信じられない価格ですかね？現在の中央線の相場をご存じでしょうか？荻窪は坪400、三鷹も坪350、中野も坪300後半～400です。何れも30～100戸程度の小規模財閥ブランドなので割高になっている側面はありますし中央線の成熟した文化と住宅街は非常に魅力的ですが、ファミリーにとっての利便性や都心距離は豊洲に軍配があがると思います。商業・オフィス・観光の複合開発が進む豊洲で、いくら江東区アドレス埋立地とはいえ徒歩５分三井ブランドなら坪300くらい行くだろうと思いますが如何でしょうか。実際、スミフ価格とはいえシンボルが坪300でしたよね？

[987: 匿名さん]

＞９７９　　　再掲します。

住まいサーフィン
沖式新築時価


パークホームズ豊洲ザレジデンス　91万/㎡　坪300　予想

これより高ければ割高、安ければ割安という予想。これよりちょっと高いぐらいで出ると思うよ。310いったら割高。


ＫＴＴ　　94万/㎡　適正価格（価格表は -1万）
ＧＦＴ　　93万/㎡　割高 （価格表は＋9万）　
ＤＴ　　　90万/㎡　割高 （価格表は＋19万）
ＢＡＹＺ　69万/㎡　割高 （価格表は＋11万）　

[988: 匿名さん]

久しぶりに見に来たけど、まだ価格の話しばかりしてんの！
当たったら何かあるの？
おめでとうって言ってあげる。
無意味な書き込みでイライラする。

[989: 購入検討中さん]

>>987
すでに、状況変化への対応が間に合ってない。

[990: 匿名さん]

>>979
三丁目住人なら分譲時時点で相当高かったはずです。坪300程度なら三丁目分譲時とほとんど同じですよね？　
三丁目住人が「一昔前から考えると信じられない価格」というのは違和感があるのですが…

[991: 匿名さん]

＞９７６
２，３丁目はIHIの広大な土地を一体的に開発できたので、
あれだけ綺麗な町並を実現できたんだと思います。
虫食いで開発していては、残念ながらあれだけの統一感は生まれません。
豊洲と聞いて思い浮かべる街並は２，３丁目地区です。
後にも先にもあんな街並みは、なかなか実現できないでしょう。
レアな事例です。

[992: 匿名さん]

>990
3丁目と5丁目では同じ豊洲でも、正直、別の町です。
三つ目通りを境にまったく異なる町と言っても
過言ではありません。

[993: 匿名さん]

>>992
あなたは979さんですか？　992はとってもテンプレネガなフレーズですが。

[994: 匿名さん]

>>984
280でも十分高いよ。
駅から近くても5丁目なんだから。

[995: 匿名さん]

>>994
価格の話しウザいから

[996: 匿名さん]

今日豊洲児童館にいきました。
団地が立ち並んでいて、道はいきどまり、駅近でも
あのへんは嫌だなぁ。丁度ビバホームの前の裏あたり。
小ぎれいなマンションもありましたけど、
エリアとして魅力的かと問われれば？だと。
56丁目のポテンシャルに期待したいです

[997: 匿名さん]

>>995
じゃあ何の話する？
お天気についてでも語り合おうか。
さぞや盛り上がることでしょう

[998: 匿名さん]

979で書き込んだ者です。
私の買った部屋は300はしませんでした。
それでも当時はかなり高い買い物でしたし、割高とよく揶揄されたものでした。
5丁目で300と聞くと隔世の感が有りましたが、ここは価格だけじゃなく少し自分の条件と違う仕様が有ったので、やめておきます。
繰り返しますが、このマンションの悪口を言うつもりもありませんし、値段の話をしてはマズかったのであればお詫びします。
多分ここはもう見ないので、返信は不要です。お騒がせしました。

[999: 匿名さん]

>>988
おめでとうって言ってもらえるなら、もうちょっと頑張って価格をあてちゃおうっかなー！

[1000: 匿名さん]

豊洲1年住んで飽きた...

[1001: 匿名さん]

998は一体なにをしに来たのだろう？？？

[1002: 匿名さん]

>>996
あの辺は昔の豊洲の雰囲気が残ってますね。
あそこはこのまま再開発されないのかしら。

[1003: 匿名さん]

>>998
違う仕様って外廊下かな？
やっぱり内廊下に住みたいよね。

[1004: 匿名さん]

>>1003
今時、外廊下じゃねえ…
ちょっとアレだよね。
その気持ちわかりますよ。

[1005: 匿名さん]

小さい子どももいて換気を頻繁にしたいし、外の空気を身近に感じたい。料理が趣味で匂いがこもるのがいやなので、私は外廊下が条件です。
24時間換気ついてますというけれど、求めるのはそういうレベルではない、不満足なんですよね。
こう考えると様々なニーズがありますね。

[1006: 匿名さん]

出た！
外廊下ネガと外廊下無理ポジの戦い。
でも、人気があるのは内廊下だし、外廊下の方が良いような書き方は無理があるんじゃないかな。

[1007: 匿名さん]

廊下に住むわけではないのでどちらでも良い。
廊下でマンションの価値が決まるわけではない。
因みに私は内廊下に住んでいる。

[1008: 匿名さん]

>>1007
それを言い出すと、ロビーにも、外壁にも住む訳じゃないよね。
マンションのエントランスや外観がどうでも良いの？
住む場所（占有施設）以外も、マンションの価値だし、内廊下がどうかを気にする人は多いよ。

[1009: 匿名さん]

間取りの悪い内廊下よりは、間取りの良い外廊下の方が断然価値ありますよね？　例えば黒くて細い内廊下タワーの多くは間取り面で中古販売時に苦戦してます。

[1010: 匿名さん]

間取りと通風重視なら外廊下。
廊下の雰囲気重視なら内廊下。

[1011: 匿名さん]

同じ営業が、外廊下物件では内廊下を扱き下ろし、
内廊下物件では高級物件の代名詞とばかりにアピールするのがこの業界だからねｗ
まあ世間一般の評価は内＞外で揺るぎないし張り合うだけ無駄と言うか惨めになるだけｗ
外廊下の高級ホテルなんか稀でしょ？
ただリゾートホテルなんかで吹き抜けをアピールした物件も無くはないし、
タワマンの外廊下は所謂郊外型の板状物件の外廊下とは一線を画してはいると思うけどね

[1012: 匿名さん]

外廊下にもメリットが有るのは確かだけど、物件として内廊下より下の位置づけなのは確実。
無理矢理、内廊下より良いなんて言わなければいいのに。
正解→内廊下には敵わないけど、外廊下にもメリットはある。そしてその最大のメリットはコストが安いこと。

[1013: 匿名さん]

次スレ立てました。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/553916/

[1014: 匿名さん]

>>1012
コスト、って維持コスト？
パークシティ豊洲は外廊下棟と内廊下棟とがあり、
分譲当時は、検討者たちの予想を裏切って内廊下棟の方が維持コストは安かったよ。今は知らないけど。

建築コストなら、外廊下が安いだろうね。

[1015: 匿名さん]

外廊下の方がメリット多いよ。
内廊下は不便だけどおしゃれ感がある。

[1016: 匿名さん]

内廊下にすると、坪単価400超えてしまうのでは？

[1017: 匿名さん]

>>1016
いや、坪600超えるのでは？

[1018: 匿名さん]

外廊下に高級感を求めるのには無理があるから、少なくとも高級物件に外廊下は使われないけどね…

[1019: 匿名さん]

まあ、内廊下にするとコスト高だし、それは価格に跳ね返るからね。。。
私は安い方が良いので外廊下で良いです。

[1020: 管理担当]

管理担当です。

いつもご利用いただきありがとうございます。
次のスレッドが作成されておりますので、本スレッドは閉鎖いたします。

以降につきましては、以下の新しいスレッドをご利用ください。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/553916/
ブックマークなどされている場合は、
大変お手数ですがURLのご変更をお願いいたします。

引き続き、皆様との情報交換の場としてご利用いただければ幸いです。
今後とも、宜しくお願いいたします。