パークホームズ豊洲ザ レジデンスってどうですか？ part5

[匿名さん]

パークホームズ豊洲ザ レジデンスpart5です。
引き続きよろしくお願いします。

本物件について、建設会社や管理会社のこと、将来性、資産価値及び相場、地盤状況について教えてください。
（子育て・住環境や自然環境・医療・周辺地域の治安に関する話題も歓迎です）

所在地：東京都江東区豊洲5丁目6番3（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩5分
ゆりかもめ 「豊洲」駅 徒歩4分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.37平米～88.47平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主：三井物産

物件URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1125/
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/545953/

【物件名の一部を修正しました　2015.2.4 管理担当】

[541: 匿名さん]

江東区、外廊下で、平均坪単価300万円超えてきたらビックリです。
消費者がついて来れるかな？

[542: 匿名さん]

>>537
訂正しようと思ったら先越されました。有難うございます。
意見が分かれましたが、自分としてはこの立地に700戸の規模が坪350で売れるほどの勢いを湾岸に感じないのが全てです。豪華共用部を売りにする中央区ドゥトゥールが坪350越えで苦戦しているのに、ここが平均坪350で売れるってホント？という感覚です。サラリーマンの平均年収が２割増しとかならまだしも。

あとタワーだと高値というのは語弊がありました。１戸当たり原価で考えると低層とタワーだったら低層のほうが高いにきまってますが、ここは低層ではなく２２階で７００戸の立派な規模です。スケールメリットという意味ではタワー同様でありながら高層プレミアを付け辛く外廊下です。一方タワーは高層プレミアム有りかつイメージの良い内廊下ならば強気値付けが可能で、結果としてタワーのほうが平均を底上げすると考えます。あくまでこの物件とタワーを比較した場合です。

[543: 匿名さん]

>>542
訂正しなくても大丈夫ですよ。
一部の人を除き、あなたのおっしゃっていることは分かっていると思いますよ。

まあ、この掲示板は検討者より、何故か高値を期待している人がたくさんいるようなので、
普通に相場の話をしても無駄のようです。
４月の価格発表を待ちましょう。

[544: 匿名さん]

>>543
高値期待の人は沢山いないよ。
2〜3人が練レスしているだけ。

そして何故か午前中には、320以上の価格を主張する人はほとんどいない（笑）

[545: 匿名さん]

>>534
素晴らしいまとめですね。

[546: 匿名さん]

三井の営業の人が320ぐらいと言ってましたからね。ということは、350以上なんてあり得ないと考えていいと思います。
現時点では高めに言っていると考えると、むしろそこから1割程度低い290前後と考えるのが妥当でしょうね。

[547: 匿名さん]

>>546
完全に同意、納得、拍手です。
普通の人の冷静なご意見ですね。

[548: 匿名さん]

いやいや、もう350万以上は確定と思ってた方が良いですよ。
安値期待してたら、価格発表でガッカリしてしまいますから。。。（笑）

[549: 匿名さん]

徒歩5分だから仕方ないよ。
駅遠か不人気エリアかじゃないと、350万以下は無理。

駅遠か不人気エリアで我慢できるなら350万の物件買えますよ。
もしくは、幹線道路沿いとか長谷工とかなら、300万くらいで買えるかも。

[550: 匿名さん]

しかしここは永遠に３５０さんが意味不明なポジ連呼するため、全くまとも検討話でないですよね。残念です。

[551: 匿名さん]

548,もう少しマシなレスしな。昨年竣工のパークコート神楽坂レゼリア、駅徒歩3分、閑静な住宅街、で70戸の半分以上が350以下。此処350なら誰が買うの？反論待ってます

[552: 匿名さん]

何も言えないっす

[553: 匿名さん]

でも、平均だと神楽坂は高いでしょ。財閥系でも、スーパーゼネコンでも無いのに。。。

ここは間違いなく350万以上だよ。

[554: 匿名さん]

昨年竣工なんて、底値物件ですよね。
建築費高騰してる今、350万は安い方だよ。

タイムマシンが開発されない限り安い物件なんて買えないよ。。。

[555: 匿名さん]

>>550
ほんとですね。350を連呼する意味不明な人はきちんと説明も証拠もなくただの思い込みで言ってるだけで、なんの説得力もないですね。まぁまともな話が出来る相手じゃないですが、彼らの書き込み見てて面白いっていう点ではいいですけどね〜笑

[556: 匿名さん]

確か3丁目のタワマン3棟はリーマンショック前で平均300弱でしたっけ。なので昨今の建築費上昇を考慮しても此処は300強が現実的かな。350なら誰も買わないよ、三井はそんなに馬鹿じゃない。ちょっと高い感じだけど買っちゃおうかな、って感じの絶妙な値付けをしてくるはず。価格発表が楽しみ

[557: 購入検討中さん]

>>555
「350なんてあり得ない」って言い続けてる人、だんだん下値切り上がってきてない？あるいは、自分の見通しは言わなくなってきてない？
初めは確か「250～280のレンジ、300以上なんてあり得ない」だったはずなんだけど？
「350」派は、下値「340」って言ってるから、否定派が「310～330レンジ」とか言い出しちゃったら、もう目くそ鼻くその違いしかないように聞こえる。
「300以下」派は、負けを認めたということ？

[558: 匿名さん]

安く買いたい気持ちは分かりますが
無理
でしょう。

あのＣＧから判断すると３５０くらいになりますよ。

[559: 匿名さん]

そろそろ違う話題にしましょうか？
300か350かは価格発表を待ちましょう。
おやすみなさい

[560: 匿名さん]

そうそう、価格が出ればはっきりすることですね。
おやすみなさい。

[561: 匿名さん]

確かにつまらない。
楽しい会話にしましょう。豊洲西小は見た目だけでもすごいことになってます。昭和医大の中からみたら、なんの建物だ？と、とても小学校とは思えないクオリティがありました！
お子さんがいるご家庭は通わせたいと思うんじゃないかな？

[562: 匿名さん]

>>556
ツインは良くわかりませんが、シンボルはリーマン後で坪300ですよ。2010年販売開始ですから。

[563: 購入検討中さん]

>>559
300か350かじゃないでしょ。対立軸は280か350か。どさくさ紛れに言い換えないでね。
もし320に決定なら、初めから350って言い続けていた人の方が、より状況読めてたということになる。

[564: 匿名さん]

高値予想してる人を観察したまとめと考察

1、特徴
・とにかく350を連呼する。
・大体根拠やロジックはない。とにかく連呼する。
・「待てば待つ程値上がりする」と「三井が言ってた」も口癖。（これも根拠なし）
・反論できなくなると「買えないなら田舎へ行け」とか言う。
・なぜか午前中にはあまり出没しない。

2、こんな人になってしまった理由（推定）
a）豊洲の地価、周辺物件の価値が上がって欲しいので、
ここに少しでも強気な価格で頑張って欲しい。
→三井も馬鹿ではないので、そんな値段付けません。
仮に高値になったら、長期在庫になってむしろ悪影響では？
b）ここは高いと思わせ他の物件に誘導したい。
→今コンセプト的にバッティングする物件は分譲してないから、意味がない。
6丁目は完売間近だけど、ひょっとして契約者がa）＋b）の気持ちで書いてる？
c）三井が「いくらまで値上げできるか？」を試すために、また価格発表後に
「豊洲駅近、最後のお買い得物件」と言うための前フリ。
→消去法でこれしかないけど、天下の三井がそんなケチなステマやるかなあ？
平均300より下にして即売を狙うんでしょ？ちょっとモリ過ぎでは？

[565: 匿名さん]

敷地が変形していなくて、内容も整っているのなら気になりますね。
運河や植栽などもありオシャレなエリアです。
一度は、生活してみたいエリアですね。
ホテルライクな生活が送れるマンションは、魅力的です。
あとは、価格ですね。

[566: 匿名さん]

>>563
280は充分にありえるよ。
KTTやGFT並の320以上はあり得ない。

これで良い？

[567: 匿名さん]

まあ、350以上は確定でしょうし、何言っても無駄では？（笑）

[568: 匿名さん]

350でも買いたいと言ってるんだから
350で買わせてやればいいじゃん(笑)

[569: 匿名さん]

そうそう。
買える人だけ買えばいいんじゃないかな。

３００万以下で買いたいなら、駅遠物件選べばいいじゃん。
もしくは、郊外いくか、長谷工にするか、幹線道路沿い物件にするとか。
安い価格なのは、価格なりだけどね。資産価値ゼロ。

[570: 匿名さん]

外廊下で３５０は無いわ。それなら、ツインかシンボルの内廊下の中古買うわ。

[571: 匿名さん]

>>567
なんで確定なの？
「三井の営業が言った」って誰かが言ったから？

350なんて価格になったら、ここで350連呼の数人以外、誰も買わないよ。

[572: 匿名さん]

へ？
３５０万なら、買える人いっぱいいるよ。
いいじゃん。住民層もよくなるし。

[573: 匿名さん]

中古は間取り選べないし、今は中古も値上がりしてるよ。

[574: 購入検討中さん]

>>564
それはあおって面白がってる人のことでしょ。
自信を持って350って言ってる人は、きちんと安値論者の矛盾を指摘してるじゃない。
もし現実に高値になってしまったときに「あんなものは単なる山勘が偶然当たっただけ！」と逃げるための予防線？

[575: 匿名さん]

>>570
確かにその方が良いね。
買った時点でとんでもない含み損になっちゃうもんね。

もしくはKTTとかGFTを買うのも良いと思う。
駅遠でもベイズとかティアロ、PTH買った方がマシ。

[576: 匿名さん]

>>574
どう矛盾を指摘してますか？
細部の挙げ足取りか、待てば待つ程値上がりするとしか言ってないように見えますが…

[577: 匿名さん]

>>572
買える人はいるかもしれない。
豊洲に買う人がいないだけ。

割高物件が良いなら、他所へどーぞ。
なんなら紹介して差し上げようか？

[578: 購入検討中さん]

>>576
安値論者の根拠は、過去の豊洲の相場と比較対象にもならない他物件の引き合いだけ。

[579: 匿名さん]

坪350万と主張する人（以下350さんと略します）は、
江東区のマンションが買えない貧乏人は港区のタワマンを買えと言う。

350さん、それはやっぱりおかしいよ。

[580: 匿名さん]

>>578
同じ三井のKTTやGFTと比べるのは、そんなにおかしいですか？
向こう内廊下、中央区と港区、豪華施設なので、それより高いなんてあり得ないと思いませんか？

[581: 匿名さん]

逆に350さんに質問です。

350の根拠は何ですか？
「三井が言った」という真偽も分からない噂ですか？
それとも貴方の願望ですか？

[582: 購入検討中さん]

>>581
読み直せばいいじゃない。
自分が現実に眼を背けてるだけなんだから。

[583: 匿名さん]

現実に目を背けちゃだめだよ。

港区の三井のタワーマンション。当然内廊下仕様。
高層階東京タワービューの絶景部屋で坪330万。

江東区の外廊下マンション。
坪350万。


ありえない。

[584: 匿名さん]

>>582
読み直しても
三井が言った（真偽不明）、待てば待つほど値上がりする、金の無いヤツは駅遠に住めばよい、
くらいしか見当たらないんですが？

逆に安目の予想には理由が書かれていることが多い。
その内容に少しでもミスや勘違いがあると、高め希望の人は、嬉々として突っ込みますよね。

もし、350に本当に根拠があるなら教えて下さい。

[585: 購入検討中さん]

>>580
あなたは本当に購入したいと思ってKTTとここを比較検討していますか？GFTとここを比較検討していますか。
それぞれがいくらだったらどちらを買いますか？
買う気もない人の「べき論」に何の意味があるのでしょう？それこそ「荒らし」の類になってしまいますよ。

[586: 匿名さん]

>>583
江東区の外廊下のマンションに加えて、「眺望なし」「豊洲の駅近とはいえ、不人気の5丁目」を追加願います。

自分は、眺望だとか地名は気にしませんが、気にする人も多いですよね。
だから、値段にも反映される。
逆に言うと、気にしない人にとっては駅近を割安で買えるチャンス！

[587: 匿名さん]

みんな購入検討中さんをまともに相手しないほうがいいですよ。この方おそらく以前心理学を駆使して坪350と分析（笑）といった人です。結局その時も根拠は書ききれないとか意味不明な逃げでそのまま強引に坪350を連呼。最近はＧＦＴとかＫＴＴとは購入層が違うとか一般論述べてそれを根拠(笑)に坪350ですか。

ＧＦＴ購入済みとかも多分ブラフでしょう。いかにも不動産を理解している風な書き込みしてますが、上のやり取りみてても全般的に失笑物の相場観ですね。「三井さんが坪350と言ってる」のなりすましじゃないかとすら思いますよ。

[588: 購入検討中さん]

>>584
根拠となる事項のまとめとしては≫529、≫542さんが長文書いてくれてるのに、それ読んでも自分なりに読み取れないの？
別に≫529、≫542さんが高値論者って言ってるわけじゃないよ。でも、300以下になるわけないことぐらい判るでしょ？

[589: 匿名さん]

>>585
580ですが、自分はKTTは検討しましたよ。
KTTも気に入っていたし、割安なのは分かるのですが、絶対額が予算に合わず断念しました。

ここは外廊下を除けば、気に入ってます。
無駄な施設が少なく、イニシャル、ランニングコストが下がることも魅力です。
でも、万一、ここが高ければやむをえず中古を買うつもりです。

ちなみに、あなたは、どの物件と比較検討しているんですか？

[590: 購入検討中さん]

>>587
もうやけくそですね(笑)
それではおやすみなさ～い。

[591: 匿名さん]

>>588
529さんと542さんは300を切らないと思うって言ってるだけであって、350なんて言ってないですよね？

正しいかどうか別にして、なんとなく理屈を説明しているのは280〜320くらいです。

じゃあ、まずは350は根拠無しってことでいいですか？

[592: 匿名さん]

>>590
なんで587さんがヤケクソになる必要があるんですか？

むしろ貴方の方が、理論的には追い込まれているように見えますが、、、

心理学を駆使すればこの状況を脱出できますか？

[593: 匿名さん]

もういいじゃん。350万で。
わざわざ低年収の人に売る必要なんて無いんだから。

[594: 匿名さん]

別に350でも違ってもこちらを購入したいと思っていますが、低年収の人にとか金のないヤツは田舎にとか、そういうことばかり考えてる人と同じマンションになるのは嫌だなぁ…

[595: 匿名さん]

>>593
なんかレスしたら負けのような気もするが…

貴方は、どれくらいの年収で、どうしてパークホームズ豊洲を検討されてるんですか？

[596: 匿名さん]

収入高い方が何かと良いですよ。

[597: 購入検討中さん [女性 40代]]

>>595さん
おやめなさい。
放っておくのが一番ですよ！

貴方がここを検討されてみて良いと思えば買えば良いだけです。あと、確かに住宅は年収との関連性が深い点は事実ですが、必ずしも年収に比例して住宅購入費にかけられる(人によってはあえてかけない)ではないと思っていますよ。家族構成や貯蓄状況、趣味等への支出などのお財布事情によっても住宅購入にかけられる金額は様々。

静かに情報を待ちましょう！

[598: 匿名さん]

>>583
それGFT？港区といっても芝浦とか山手線外じゃ牛後。高輪、白金のような羨望のエリアと違うし、あくまで私見だけど豊洲と大差ないなあ。

[599: 匿名さん]

>>594
マジか？
あなたは、値段に関係なくこの物件買うんだ。
スゲーな。よっぽどのお金持ちなんだな。

だったら、いっそのことシンボルのプレミアムなんてどう？
確か一戸だけ残ってたよ。
中古はイヤだけど豊洲が良くて値段関係ない、ってシンボルの営業が聞いたら、泣いて喜ぶお客さんだね。

[600: 匿名さん]

タワーは、ランニングコストが高すぎるから、こっちの方が良い。

[601: 匿名さん]

>>600
イニシャル、ランニングともにコストは低いに越したことは無いよね！

[602: 匿名さん]

結局、昨秋から坪単価の話ばかりですね…。
他の話題はないのでしょうか。

[603: 匿名さん]

>>602
他の話題を出してもイマイチ続かないんですよね。出してみますか、

豊洲駅の駅内広告ですが、ベイズと晴海と佃のマンション広告は出ているのに、なぜパークホームズは出てないんですかね？　

[604: 匿名さん]

必要十分な広告宣伝費で抑えようとしているためとか。
インターネット上で集客を図れば十分な気もします。

[605: 匿名さん]

以前はタレントや俳優が宣伝しているマンションがよくありました。
最近も見かけますが、販売の途中からは起用されなくなったりしているようです。

[606: 匿名さん]

>>598
もう少し不動産のこと勉強した方がいいよ。

[607: 匿名さん]

>>604
同じ三井のパークタワー晴海は宣伝してるので、良くわからないのですよね。豊洲駅近なら宣伝しなくても十分集客可能と思っているのでしょうか。

このマンションは豊洲に住みたい人が狙いで、晴海は湾岸広域のイメージで売ろうとしているのかもしれませんね。

[608: 匿名さん]

晴海は駅遠すぎて、買おうって人にアピールするには豪華にするしかないんだよ。。。
まぁ、駅遠くても良い人にとっては良いことだけどね。
駅遠すぎて資産価値はゼロだよ。

[609: 検討者さん]

パークタワー晴海は目玉物件だから力が入るのは当たり前。今までやったことない企画だし、ああいうのはデベも楽しい、業界も注目している。

一方パークホームズみたいな量産型ザクの企画・営業はデベには退屈だけど地味な小銭稼ぎになるからやらないといけないしね。

[610: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[611: 匿名さん]

>>606
勉強ねえ、、、。
芝浦より豊洲に住みたいんだよね。

[612: 物件比較中さん]

芝浦は微妙だなー。湾岸の解放がないよ。

[613: 物件比較中さん]

芝浦は微妙だなー。湾岸の解放感がないよ。

[614: マンション評価好きさん]

芝浦はいいとこなのはわかるけど湾岸だけど港区だから高いしね。そもそも芝浦買える財力あったら豊洲検討してないですから。スレ違いかな。

[615: 匿名さん]

中央区ブランドにしがみつきたい人は晴海へどうぞ。
港区ブランドにしがみつきたい人は芝浦、港南へどうぞ。
実利を取りたい人は豊洲へどうぞ。

[616: 匿名さん]

そうですよね〜 安いから自分を納得させて豊洲を検討してる。お金の心配なければ、都心3区(千代田区・港区・中央区)がいい。

[617: 匿名さん]

同感。でも、豊洲に折角住むなら２or３丁目かな。

[618: 匿名さん]

鶏口となるとも牛後となるなかれ。

[619: 匿名さん]

確かに豊洲に住むなら2丁目か3丁目です。
4丁目に住むくらいなら東雲の方がいいです。
1丁目は全体に古いタワマンばかりで寂れ感あり。
5丁目は再開発に期待。6丁目も楽しみですが、駅から遠いね。

3丁目＞２丁目＞5丁目＞6丁目＝1丁目＞4丁目でしょうか？

[620: 匿名さん]

>>614
すごい決めつけだな。
わざわざ豊洲スレまできてご苦労なこった。

[621: 匿名さん]

芝浦って何がいいところなの？
港湾労働者の街ってイメージしかないけど。

[622: 匿名さん]

>>619
新豊洲はゆりかもめ最寄りですから土地価値は低。

[623: 匿名さん]

>>619
2丁目、3丁目以外は、似たようなものです。
その微妙なランク付けって、凄く井の中の蛙な感じがする。
豊洲と聞いて、普通の人がイメージするのは2丁目と3丁目だが、そこでさえ都心3区からはバカにされる。
ヒエラルキーを気にするんだったら、豊洲はやめた方がいい。どうせ豊洲の何処に住んでいても足立ナンバーだし。
利便性や合理性を考えるなら、何丁目かより、個別物件の良し悪しでしょ？

[624: 匿名さん]

> 614
> 芝浦買える財力あったら豊洲検討してないですから。スレ違いかな。

> 616
> そうですよね〜 安いから自分を納得させて豊洲を検討してる。お金の心配なければ、都心3区(千代田区・港区・中央区)がいい。

芝浦の新築三井のタワーは坪200万円台からありますよ？
高層階も坪330万ほどで相当安いです。
豊洲の方が高いとか騒いでる人もいましたよね。
お金がないなら、むしろ安くて資産価値の下がりにくいGFTを買った方がいいですよ。

[625: 匿名さん]

＞６２３
町の美しさがまったく違うよ。
２，３丁目はIHIの土地を一体的に開発したので、
統一感があります。
三つ目通りを境に別の町です。
知らずに豊洲買うと後悔します。
駅5分は魅力だけどね。

[626: 契約済みさん]

豊洲内で丁目のことをやたら言う人がいるけど、2.3丁目の綺麗なタワマンの恩恵受けまくってる団地型とか古いハイツとかに住んでて、新しいマンション買う財力ない人なのかな？と仮定してみた。
現在豊洲という冠で売ってるマンションはごまんとあるけど、まず、住所が豊洲じゃないとこ多いので
塩浜しかり枝川しかり、豊洲1〜6は全然よいし、5.6は伸びしろが半端じゃない。
豊洲の繁栄を一緒に喜ぶべき。大体俯瞰でみたら、3つ目は都心より外側。晴海通りに近い方がよいのに
3つ目連呼する人って、自分には選択肢がなくめいっぱいのメリット受益者のひとりよがりコメントっぽい。
だって、新しくできた街はこの江東区の中ではどこも綺麗だもの

[627: 匿名さん]

>>625
624ですが、豊洲の中では2丁目、3丁目がアタマ一つ抜けているのは合意します。
ただし、やはり江東区であり、現在、新築のマンションはありません。
そして、自分が言いたかったのは、それ以降のランキングが無意味だということです。
駅近は魅力だけど5丁目だから良いってのは、無理があると思います。

[628: 物件比較中さん]

都心が良いと連呼するしつこいのがいるけれど、豊洲付近を考慮する人たちは、豊洲の環境を求めているんだよ。公園が多く、道も広く、子育て環境に最適なところだよ。都心はどこもごみごみしていて、子育てにはきついよ。

[629: 匿名さん]

2丁目は文句なし。でも、3丁目はどうかな。
確かに整備はされてるけど、裏の運河は微妙だし、ビバホームだよ。
私は、今後の伸びしろや水と緑があって住んでて落ち着くのは、5丁目や6丁目かなと思う。

[630: 匿名さん]

>628 子育ての世代はな。 みんなが子育ての世代なのではないから一括りにするな。

[631: 匿名さん]

皆さん豊洲に夢見過ぎｗ
都心に住めるならやっぱり都心がいいに決まってる
千代田区なんか高校生まで医療費無料だし、教育環境その他もやっぱり数段上だしね
ただ都心と言っても港区中央区の湾岸部を指してるのであれば豊洲でもいいかな？とは思う
何だかんだで10パー以上は安いし、アドレスに強烈な拘りでもない限りはね

[632: 物件比較中さん]

630
じゃ、都心部に住みな。

[633: 匿名さん]

3丁目は最近フォレシアがオープンして魅力がぐっと上がった感じ。
まあ同じような事を5、6丁目に長い目で期待しても良いのかもね。

[634: 匿名さん]

ご自慢の二丁目、三丁目のタワマンから見えるのは、他の豊洲であり、枝川な訳だが。

[635: 匿名さん]

>>633
何だかんだでまだまだ土地は余ってるし、開発予定は目白押しだからね
デベが放っておくはずがないし、まだまだ楽しめると思う

もちろんだからといってまだ安い、リターンが見込めるとは全く思わないし、
それとこれとは話が別
周囲が上がればここも上がるし、その逆も然り、相場は難しいね

[636: 匿名さん]

>>626
ちょっと何言っているのか分からない

[637: 契約済みさん]

1と4は微妙伸びしろなし。
2と3は現状維持
駅も近いが枝川も近い
プラマイゼロ
今が天井
5と6は進化中
有明晴海の便利さも享受
豊洲駅は他より遠い

これで、ok?

[638: 匿名さん]

>>637
どうでもいいけど、あなたはもう契約したの？
随分気の早い人だね。

[639: 匿名さん]

>>637
有明晴海住んだらいいのに
豊洲の便利さも享受

[640: ﾏﾏさん]

豊洲は人工的すぎて住みたいとはあまり思わないですが、きれいですし、子連れにも便利ですし、豊洲の近くには住みたいです。