パークホームズ豊洲ザ レジデンスってどうですか？ part5

[匿名さん]

パークホームズ豊洲ザ レジデンスpart5です。
引き続きよろしくお願いします。

本物件について、建設会社や管理会社のこと、将来性、資産価値及び相場、地盤状況について教えてください。
（子育て・住環境や自然環境・医療・周辺地域の治安に関する話題も歓迎です）

所在地：東京都江東区豊洲5丁目6番3（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩5分
ゆりかもめ 「豊洲」駅 徒歩4分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.37平米～88.47平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主：三井物産

物件URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1125/
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/545953/

【物件名の一部を修正しました　2015.2.4 管理担当】

[529: 匿名さん]

>>524
518の文脈読めてないようで。立川プラウドは駅直結タワーの希少性により地元富裕層需要を一気食いで坪340、シティタワー武蔵小杉はスミフの特殊戦略によるＫＹ価格で市場乖離して販売失速中、ともに地域の標準相場を表したものではないという意味では共通している。

ここは三井なのでボッタクリ価格は無いと思うが、販売中は豊洲のライバル物件不在となるし一応駅５分、不動産全体の相場上昇を見るとそこそこ強気に出る可能性は高い。平均坪300～320辺りで調整すると思う。ただ坪350は無いと断言できる。

湾岸は選手村含めた過剰供給や災害懸念などが根強いせいか、KTTやティアロ、BAYZなどあまり強気価格で売り出せてない。一方、武蔵小杉は鉄道利便性が飛びぬけているため商業含む開発が物凄い勢いで進み、相場があっという間に上昇している。豊洲も駅前の商業複合や新市場がオープンすれば相場上昇するのは間違いないがオリンピック特需があるにも関わらず小杉ほどの勢いがない。

ここと同じ時期に売り出すパークシティ武蔵小杉ザ・ガーデンはスミフが坪400で自爆してくれてるから坪350位の強気でも売れるかもしれないが、現実路線で坪330～340位に収めるだろう。で、ここはタワーじゃないし豊洲の相場がそこまで高くない事を考えて、そこより低く抑えて坪300～320辺りを目指すと思われる。これでも以前の豊洲からみれば十分強気。この販売実績が作れれば、今後湾岸で販売するパークタワー晴海や勝どき東(時期的に高値にならざるを得ない)をそこそこの強気価格で売りやすくなるはず。

[530: 購入検討中さん]

>>529
「地域の標準相場を反映していない。」？
そんな大括りの共通項に何の意味があるの？
そもそもテーゼ間違ってるし(笑)

[531: 匿名さん]

>>529
529さんは相当詳しい方のようですね。
大部分は納得できる解説です。

でも、三井は長期販売嫌いますよね？
現在販売中のKTT、GFTに加え、今後はPTＨ、勝どき東など湾岸地区に超大規模物件を抱えている三井が、
ここを強気価格で攻めてくるでしょうか？

ましてや、ホームページから強気価格にしようと意志は、微塵も感じられません。
三井が、早く売り切る作戦なら、平均では300は切るでしょうし、パンダ部屋は260〜270くらいで
打ち出してくると思います。
そして、その価格レベルこそが、我々普通サラリーマンに買える価格なんです。

[532: 匿名さん]

>>530
その大括りの共通項目は、なかなか分かり易い分類だと思うけどね。

[533: 購入検討中さん]

>>531
529さん別に詳しくないですよ。そもそめタワーの方が高くなるはずと思い込んでいる時点で素人。
ここが高く出せれば晴海を強気でいけるなどと読む時点でピント外れ。この2つは、初めから位置付けに変化を付けたセットものです。どちらが売れても構わない。その戦略価格か晴海320、豊州350。
GFTとの関連付けは希薄なので考える必要ない。比較する人いません。(私は購入済ですが)
コンセプト違いますし、土地の取得時期、価格、建築費等の条件も全く別物。

[534: 匿名さん]

>>531
公式Webサイトの高級感が無いのは同意致します。ただしよく見るとそこそこ高値になりそうな要素がそろっているのです。

①22階建てで免震であること
免震は高層でなければコスト高になります。PT晴海やティアロなどはアイソレータコストが十分ペイできる高さですが、ここの高さだとアイソレータはコストオン要素のままと思われます。

②床暖房が２室、パウダールームがタイル張り
間取り図見た限り上記の設備は標準です。安値におさめるのであれば周辺物件のレベルに合わせて床暖房はＬＤのみ・洗面室のタイル張りなしにするはずです。少しでも高値の根拠付けをしたい意図と思われます。

③エントランスが豪華
"すごく近い"を売りにするコンセプトとは裏腹に、エントランスの内観と外観は高級物件のそれであり、エレベータで２階に上がる動線など普通のパークホームズと明らかに異なります。むしろ共用部ＣＧを見る限りＰＴ晴海のほうが庶民向け仕様と感じます。

あとこれは勝手な憶測なのですが、ただの安値パークホームズは"ザ・レジデンス"とつけないと思います。最近でもパークホームズ駒沢ザレジデンスや杉並和田など、ある程度の値付けのマンションが多い印象です。単に"パークホームズ豊洲"というより名称から見た付加価値を求める点から見ても、ただの安売りファミリーマンションでないと考える次第です。

いたずらに別に高値を期待している訳ではありませんが、上記総合すると平均坪200台は有りえないと考えます。ただパンダ部屋は坪270～280位で用意するはずです。70㎡前半で5000万円台が無いと宣伝効果に欠けますから。

[535: 匿名さん]

ＧＦＴがあんなに安いのは、土地がタダ同然でしたからね。
三井はしっかり儲けていますよ。

ＧＦＴは武蔵小杉と同じく、今は既に４００の価値らしいです。
したがって、ここは最大３５０くらいでしょう。

[536: 購入検討中さん]

≫529には不同意。
≫534なら同意。

[537: 購入検討中さん]

>>534
エレベーターじゃなくて、エスカレーターね。

[538: 匿名さん]

うーん、やはり350万以下にはならないようだね。。。

[539: 匿名さん]

>>534
もし、そういう要素がなくて長谷工が施工してたら、ベイズ並かそれ以下の価格だったよね。

[540: 購入検討中さん]

>>539
立地からして、それはない。

[541: 匿名さん]

江東区、外廊下で、平均坪単価300万円超えてきたらビックリです。
消費者がついて来れるかな？

[542: 匿名さん]

>>537
訂正しようと思ったら先越されました。有難うございます。
意見が分かれましたが、自分としてはこの立地に700戸の規模が坪350で売れるほどの勢いを湾岸に感じないのが全てです。豪華共用部を売りにする中央区ドゥトゥールが坪350越えで苦戦しているのに、ここが平均坪350で売れるってホント？という感覚です。サラリーマンの平均年収が２割増しとかならまだしも。

あとタワーだと高値というのは語弊がありました。１戸当たり原価で考えると低層とタワーだったら低層のほうが高いにきまってますが、ここは低層ではなく２２階で７００戸の立派な規模です。スケールメリットという意味ではタワー同様でありながら高層プレミアを付け辛く外廊下です。一方タワーは高層プレミアム有りかつイメージの良い内廊下ならば強気値付けが可能で、結果としてタワーのほうが平均を底上げすると考えます。あくまでこの物件とタワーを比較した場合です。

[543: 匿名さん]

>>542
訂正しなくても大丈夫ですよ。
一部の人を除き、あなたのおっしゃっていることは分かっていると思いますよ。

まあ、この掲示板は検討者より、何故か高値を期待している人がたくさんいるようなので、
普通に相場の話をしても無駄のようです。
４月の価格発表を待ちましょう。

[544: 匿名さん]

>>543
高値期待の人は沢山いないよ。
2〜3人が練レスしているだけ。

そして何故か午前中には、320以上の価格を主張する人はほとんどいない（笑）

[545: 匿名さん]

>>534
素晴らしいまとめですね。

[546: 匿名さん]

三井の営業の人が320ぐらいと言ってましたからね。ということは、350以上なんてあり得ないと考えていいと思います。
現時点では高めに言っていると考えると、むしろそこから1割程度低い290前後と考えるのが妥当でしょうね。

[547: 匿名さん]

>>546
完全に同意、納得、拍手です。
普通の人の冷静なご意見ですね。

[548: 匿名さん]

いやいや、もう350万以上は確定と思ってた方が良いですよ。
安値期待してたら、価格発表でガッカリしてしまいますから。。。（笑）

[549: 匿名さん]

徒歩5分だから仕方ないよ。
駅遠か不人気エリアかじゃないと、350万以下は無理。

駅遠か不人気エリアで我慢できるなら350万の物件買えますよ。
もしくは、幹線道路沿いとか長谷工とかなら、300万くらいで買えるかも。

[550: 匿名さん]

しかしここは永遠に３５０さんが意味不明なポジ連呼するため、全くまとも検討話でないですよね。残念です。

[551: 匿名さん]

548,もう少しマシなレスしな。昨年竣工のパークコート神楽坂レゼリア、駅徒歩3分、閑静な住宅街、で70戸の半分以上が350以下。此処350なら誰が買うの？反論待ってます

[552: 匿名さん]

何も言えないっす

[553: 匿名さん]

でも、平均だと神楽坂は高いでしょ。財閥系でも、スーパーゼネコンでも無いのに。。。

ここは間違いなく350万以上だよ。

[554: 匿名さん]

昨年竣工なんて、底値物件ですよね。
建築費高騰してる今、350万は安い方だよ。

タイムマシンが開発されない限り安い物件なんて買えないよ。。。

[555: 匿名さん]

>>550
ほんとですね。350を連呼する意味不明な人はきちんと説明も証拠もなくただの思い込みで言ってるだけで、なんの説得力もないですね。まぁまともな話が出来る相手じゃないですが、彼らの書き込み見てて面白いっていう点ではいいですけどね〜笑

[556: 匿名さん]

確か3丁目のタワマン3棟はリーマンショック前で平均300弱でしたっけ。なので昨今の建築費上昇を考慮しても此処は300強が現実的かな。350なら誰も買わないよ、三井はそんなに馬鹿じゃない。ちょっと高い感じだけど買っちゃおうかな、って感じの絶妙な値付けをしてくるはず。価格発表が楽しみ

[557: 購入検討中さん]

>>555
「350なんてあり得ない」って言い続けてる人、だんだん下値切り上がってきてない？あるいは、自分の見通しは言わなくなってきてない？
初めは確か「250～280のレンジ、300以上なんてあり得ない」だったはずなんだけど？
「350」派は、下値「340」って言ってるから、否定派が「310～330レンジ」とか言い出しちゃったら、もう目くそ鼻くその違いしかないように聞こえる。
「300以下」派は、負けを認めたということ？

[558: 匿名さん]

安く買いたい気持ちは分かりますが
無理
でしょう。

あのＣＧから判断すると３５０くらいになりますよ。

[559: 匿名さん]

そろそろ違う話題にしましょうか？
300か350かは価格発表を待ちましょう。
おやすみなさい

[560: 匿名さん]

そうそう、価格が出ればはっきりすることですね。
おやすみなさい。

[561: 匿名さん]

確かにつまらない。
楽しい会話にしましょう。豊洲西小は見た目だけでもすごいことになってます。昭和医大の中からみたら、なんの建物だ？と、とても小学校とは思えないクオリティがありました！
お子さんがいるご家庭は通わせたいと思うんじゃないかな？

[562: 匿名さん]

>>556
ツインは良くわかりませんが、シンボルはリーマン後で坪300ですよ。2010年販売開始ですから。

[563: 購入検討中さん]

>>559
300か350かじゃないでしょ。対立軸は280か350か。どさくさ紛れに言い換えないでね。
もし320に決定なら、初めから350って言い続けていた人の方が、より状況読めてたということになる。

[564: 匿名さん]

高値予想してる人を観察したまとめと考察

1、特徴
・とにかく350を連呼する。
・大体根拠やロジックはない。とにかく連呼する。
・「待てば待つ程値上がりする」と「三井が言ってた」も口癖。（これも根拠なし）
・反論できなくなると「買えないなら田舎へ行け」とか言う。
・なぜか午前中にはあまり出没しない。

2、こんな人になってしまった理由（推定）
a）豊洲の地価、周辺物件の価値が上がって欲しいので、
ここに少しでも強気な価格で頑張って欲しい。
→三井も馬鹿ではないので、そんな値段付けません。
仮に高値になったら、長期在庫になってむしろ悪影響では？
b）ここは高いと思わせ他の物件に誘導したい。
→今コンセプト的にバッティングする物件は分譲してないから、意味がない。
6丁目は完売間近だけど、ひょっとして契約者がa）＋b）の気持ちで書いてる？
c）三井が「いくらまで値上げできるか？」を試すために、また価格発表後に
「豊洲駅近、最後のお買い得物件」と言うための前フリ。
→消去法でこれしかないけど、天下の三井がそんなケチなステマやるかなあ？
平均300より下にして即売を狙うんでしょ？ちょっとモリ過ぎでは？

[565: 匿名さん]

敷地が変形していなくて、内容も整っているのなら気になりますね。
運河や植栽などもありオシャレなエリアです。
一度は、生活してみたいエリアですね。
ホテルライクな生活が送れるマンションは、魅力的です。
あとは、価格ですね。

[566: 匿名さん]

>>563
280は充分にありえるよ。
KTTやGFT並の320以上はあり得ない。

これで良い？

[567: 匿名さん]

まあ、350以上は確定でしょうし、何言っても無駄では？（笑）

[568: 匿名さん]

350でも買いたいと言ってるんだから
350で買わせてやればいいじゃん(笑)

[569: 匿名さん]

そうそう。
買える人だけ買えばいいんじゃないかな。

３００万以下で買いたいなら、駅遠物件選べばいいじゃん。
もしくは、郊外いくか、長谷工にするか、幹線道路沿い物件にするとか。
安い価格なのは、価格なりだけどね。資産価値ゼロ。

[570: 匿名さん]

外廊下で３５０は無いわ。それなら、ツインかシンボルの内廊下の中古買うわ。

[571: 匿名さん]

>>567
なんで確定なの？
「三井の営業が言った」って誰かが言ったから？

350なんて価格になったら、ここで350連呼の数人以外、誰も買わないよ。

[572: 匿名さん]

へ？
３５０万なら、買える人いっぱいいるよ。
いいじゃん。住民層もよくなるし。

[573: 匿名さん]

中古は間取り選べないし、今は中古も値上がりしてるよ。

[574: 購入検討中さん]

>>564
それはあおって面白がってる人のことでしょ。
自信を持って350って言ってる人は、きちんと安値論者の矛盾を指摘してるじゃない。
もし現実に高値になってしまったときに「あんなものは単なる山勘が偶然当たっただけ！」と逃げるための予防線？

[575: 匿名さん]

>>570
確かにその方が良いね。
買った時点でとんでもない含み損になっちゃうもんね。

もしくはKTTとかGFTを買うのも良いと思う。
駅遠でもベイズとかティアロ、PTH買った方がマシ。

[576: 匿名さん]

>>574
どう矛盾を指摘してますか？
細部の挙げ足取りか、待てば待つ程値上がりするとしか言ってないように見えますが…

[577: 匿名さん]

>>572
買える人はいるかもしれない。
豊洲に買う人がいないだけ。

割高物件が良いなら、他所へどーぞ。
なんなら紹介して差し上げようか？

[578: 購入検討中さん]

>>576
安値論者の根拠は、過去の豊洲の相場と比較対象にもならない他物件の引き合いだけ。