パークホームズ豊洲ザ レジデンスってどうですか？ part5

[匿名さん]

パークホームズ豊洲ザ レジデンスpart5です。
引き続きよろしくお願いします。

本物件について、建設会社や管理会社のこと、将来性、資産価値及び相場、地盤状況について教えてください。
（子育て・住環境や自然環境・医療・周辺地域の治安に関する話題も歓迎です）

所在地：東京都江東区豊洲5丁目6番3（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩5分
ゆりかもめ 「豊洲」駅 徒歩4分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.37平米～88.47平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主：三井物産

物件URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1125/
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/545953/

【物件名の一部を修正しました　2015.2.4 管理担当】

[509: 匿名さん]

三井さんが350万で売るって言ってるのに、何言っても無駄だと思いますよ。

[510: 匿名さん]

>>509
三井が350と言った証拠を出してくれ。
そしてその値段を変更しないという念書を出してくれ。

じゃなければ、三井が言ってたという話は終了！
誰も信じてないから。

[511: 匿名さん]

三井さんが250って言ってるのだから、期待して待ちましょうよ。
本当は250でも高いんだけどね。

[512: 匿名さん]

匿名掲示板で何言ってるんだか。。。

今から発売する物件が、今までの物件より高くなることは理解されていますか？

武蔵小杉でも坪４００万超えてる現状で、安値期待しても無駄だってことは理解されていますか？

豊洲の中古だって、どんどん値上がりしてるのに、新築が安く買える訳ないでしょ。。。

[513: 匿名さん]

>>512
そうだね。
高層、内廊下、パークタワーブランド、眺望あり、豪華施設なら350超える可能性も十分有ったでしょうね。

でも、ここは利便性、合理性、適正価格を求める人向けの物件ですよね。
GFTより高い値段がつくはずがない。

[514: 匿名さん]

350以上は確定と言って良いでしょう。
今から売り出し物件は高くなりますし。

そもそも３５０万以下だと、駅遠物件しか買えないでしょ？
駅遠物件でいいなら、３５０万より安く買えるんじゃないですか？（笑）

[515: 匿名さん]

まぁ、武蔵小杉でも４００マン超えてるからね。。。
ここが４００マンになる可能性も高いし。。。

３５０なら安いほうだと思うが？

[516: 匿名さん]

駅遠いけどタワーのBAYZと、駅近いけど低層眺望望めないここと同じくらいの価格では？つまり坪265万くらい。
幅をもって坪260-280万がいい線でしょう。それでも高いくらいだけどね。豊洲の価格は既にピークだから、アップサイドよりダウンサイドリスクの方が高いよ。

[517: 匿名さん]

三井の営業からＧＦＴより坪単価高くなることはあるわけないと言われましたが．．．

そりゃ当たり前でしょ、例えば330でＧＦＴと同じ坪単価なら、ほとんどの人はＧＦＴ買うわい。350って豊洲買う層の値段じゃない。そんな値段ありえません。

[518: 匿名さん]

武蔵小杉の坪400とか誰かが書き込むから坪350連呼が復活したじゃないですか・・・

今更言うまでもないけど、あれはグランツリー真横で南地域最後のタワー物件だから、再開発ラストに良いとこどりするスミフ戦略により超ＫＹ価格になっただけ。スミフも最初は坪320位で売ってました。
http://sumai.nikkei.co.jp/edit/rba/modelroom/detail/MMSUa5001025042014...

ＤＴと同じく１期がスミフ的には売れ過ぎ(笑)と判断したのかＤＴ以上に爆上げして、当然の如く検討者ドン引きで契約も鈍ってる模様です。武蔵小杉の坪400なんて立川プラウドの坪340を引き合いに出すのと同じく全く参考にならない。あれ引き合いに出してここ坪350でも安いとかいうなら、GFTは坪450、KTTも坪400まで上げないと（笑

まともに相手するもの疲れるけど、坪350さんは何が目的なの？某新豊洲物件の値上がり期待？もしくはそっちへの誘導？すでに残り35戸でそれは無いか。

[519: 匿名さん]

>>516
既にピークとか、誰の予測？まさか516じゃないよな。

[520: 匿名さん]

>>519
これ以上の上昇は難しいのでは？

[521: 匿名さん]

>>518
あっそうか！
残り35戸にちなんで350って言ってたのね。
謎が解けました。

そりゃそうだよね。
そうでも無いと、300付けるのも怪しい物件を350なんて言い続けないよね。
納得、納得♪

[522: 匿名さん]

３５０連呼さんは豊洲の中古物件を持つ個人か不動産業の関係者で、この物件によって市場価格が上がれば儲かると考えているジャンルの人でしょう

[523: 匿名さん]

>>518
一番ありそうなのは販売中のマンションへの誘導でしょうね。BAYZはおっしゃる通り残り少ないので考え辛いので、KTTやドゥトゥール、またはGFT、西新宿への誘導？　

[524: 購入検討中さん]

>>517
「買う層」ってどんどん変わってきてるんですよ。
それこそ武蔵小杉がいい例。
それと、武蔵小杉と立川を括って話すのも無知。立川は、周辺の累積需要が一気に表面化しただけ。武蔵小杉は、街の魅力が高まるに従って外から人を惹きつけてる。
どちらが近い？豊洲住民さん、自信持って！

[525: 匿名さん]

>>524
武蔵小杉は複数路線使える抜群の交通利便性が評価されてるのでは？立川は地元需要。

[526: 匿名さん]

だいたいあの広告デザインで坪350万はとれないでしょ。
あれはかなりフツーのサラリーマン向けデザインです。
つまりフツーのサラリーマンが買える価格になるはずです。

[527: 匿名さん]

豊洲は利便性が評価されてるのかな。街並みも綺麗だし。

350なら安いと思うよ。

[528: 匿名さん]

350万なら普通のサラリーマンでも買える価格では？

[529: 匿名さん]

>>524
518の文脈読めてないようで。立川プラウドは駅直結タワーの希少性により地元富裕層需要を一気食いで坪340、シティタワー武蔵小杉はスミフの特殊戦略によるＫＹ価格で市場乖離して販売失速中、ともに地域の標準相場を表したものではないという意味では共通している。

ここは三井なのでボッタクリ価格は無いと思うが、販売中は豊洲のライバル物件不在となるし一応駅５分、不動産全体の相場上昇を見るとそこそこ強気に出る可能性は高い。平均坪300～320辺りで調整すると思う。ただ坪350は無いと断言できる。

湾岸は選手村含めた過剰供給や災害懸念などが根強いせいか、KTTやティアロ、BAYZなどあまり強気価格で売り出せてない。一方、武蔵小杉は鉄道利便性が飛びぬけているため商業含む開発が物凄い勢いで進み、相場があっという間に上昇している。豊洲も駅前の商業複合や新市場がオープンすれば相場上昇するのは間違いないがオリンピック特需があるにも関わらず小杉ほどの勢いがない。

ここと同じ時期に売り出すパークシティ武蔵小杉ザ・ガーデンはスミフが坪400で自爆してくれてるから坪350位の強気でも売れるかもしれないが、現実路線で坪330～340位に収めるだろう。で、ここはタワーじゃないし豊洲の相場がそこまで高くない事を考えて、そこより低く抑えて坪300～320辺りを目指すと思われる。これでも以前の豊洲からみれば十分強気。この販売実績が作れれば、今後湾岸で販売するパークタワー晴海や勝どき東(時期的に高値にならざるを得ない)をそこそこの強気価格で売りやすくなるはず。

[530: 購入検討中さん]

>>529
「地域の標準相場を反映していない。」？
そんな大括りの共通項に何の意味があるの？
そもそもテーゼ間違ってるし(笑)

[531: 匿名さん]

>>529
529さんは相当詳しい方のようですね。
大部分は納得できる解説です。

でも、三井は長期販売嫌いますよね？
現在販売中のKTT、GFTに加え、今後はPTＨ、勝どき東など湾岸地区に超大規模物件を抱えている三井が、
ここを強気価格で攻めてくるでしょうか？

ましてや、ホームページから強気価格にしようと意志は、微塵も感じられません。
三井が、早く売り切る作戦なら、平均では300は切るでしょうし、パンダ部屋は260〜270くらいで
打ち出してくると思います。
そして、その価格レベルこそが、我々普通サラリーマンに買える価格なんです。

[532: 匿名さん]

>>530
その大括りの共通項目は、なかなか分かり易い分類だと思うけどね。

[533: 購入検討中さん]

>>531
529さん別に詳しくないですよ。そもそめタワーの方が高くなるはずと思い込んでいる時点で素人。
ここが高く出せれば晴海を強気でいけるなどと読む時点でピント外れ。この2つは、初めから位置付けに変化を付けたセットものです。どちらが売れても構わない。その戦略価格か晴海320、豊州350。
GFTとの関連付けは希薄なので考える必要ない。比較する人いません。(私は購入済ですが)
コンセプト違いますし、土地の取得時期、価格、建築費等の条件も全く別物。

[534: 匿名さん]

>>531
公式Webサイトの高級感が無いのは同意致します。ただしよく見るとそこそこ高値になりそうな要素がそろっているのです。

①22階建てで免震であること
免震は高層でなければコスト高になります。PT晴海やティアロなどはアイソレータコストが十分ペイできる高さですが、ここの高さだとアイソレータはコストオン要素のままと思われます。

②床暖房が２室、パウダールームがタイル張り
間取り図見た限り上記の設備は標準です。安値におさめるのであれば周辺物件のレベルに合わせて床暖房はＬＤのみ・洗面室のタイル張りなしにするはずです。少しでも高値の根拠付けをしたい意図と思われます。

③エントランスが豪華
"すごく近い"を売りにするコンセプトとは裏腹に、エントランスの内観と外観は高級物件のそれであり、エレベータで２階に上がる動線など普通のパークホームズと明らかに異なります。むしろ共用部ＣＧを見る限りＰＴ晴海のほうが庶民向け仕様と感じます。

あとこれは勝手な憶測なのですが、ただの安値パークホームズは"ザ・レジデンス"とつけないと思います。最近でもパークホームズ駒沢ザレジデンスや杉並和田など、ある程度の値付けのマンションが多い印象です。単に"パークホームズ豊洲"というより名称から見た付加価値を求める点から見ても、ただの安売りファミリーマンションでないと考える次第です。

いたずらに別に高値を期待している訳ではありませんが、上記総合すると平均坪200台は有りえないと考えます。ただパンダ部屋は坪270～280位で用意するはずです。70㎡前半で5000万円台が無いと宣伝効果に欠けますから。

[535: 匿名さん]

ＧＦＴがあんなに安いのは、土地がタダ同然でしたからね。
三井はしっかり儲けていますよ。

ＧＦＴは武蔵小杉と同じく、今は既に４００の価値らしいです。
したがって、ここは最大３５０くらいでしょう。

[536: 購入検討中さん]

≫529には不同意。
≫534なら同意。

[537: 購入検討中さん]

>>534
エレベーターじゃなくて、エスカレーターね。

[538: 匿名さん]

うーん、やはり350万以下にはならないようだね。。。

[539: 匿名さん]

>>534
もし、そういう要素がなくて長谷工が施工してたら、ベイズ並かそれ以下の価格だったよね。

[540: 購入検討中さん]

>>539
立地からして、それはない。

[541: 匿名さん]

江東区、外廊下で、平均坪単価300万円超えてきたらビックリです。
消費者がついて来れるかな？

[542: 匿名さん]

>>537
訂正しようと思ったら先越されました。有難うございます。
意見が分かれましたが、自分としてはこの立地に700戸の規模が坪350で売れるほどの勢いを湾岸に感じないのが全てです。豪華共用部を売りにする中央区ドゥトゥールが坪350越えで苦戦しているのに、ここが平均坪350で売れるってホント？という感覚です。サラリーマンの平均年収が２割増しとかならまだしも。

あとタワーだと高値というのは語弊がありました。１戸当たり原価で考えると低層とタワーだったら低層のほうが高いにきまってますが、ここは低層ではなく２２階で７００戸の立派な規模です。スケールメリットという意味ではタワー同様でありながら高層プレミアを付け辛く外廊下です。一方タワーは高層プレミアム有りかつイメージの良い内廊下ならば強気値付けが可能で、結果としてタワーのほうが平均を底上げすると考えます。あくまでこの物件とタワーを比較した場合です。

[543: 匿名さん]

>>542
訂正しなくても大丈夫ですよ。
一部の人を除き、あなたのおっしゃっていることは分かっていると思いますよ。

まあ、この掲示板は検討者より、何故か高値を期待している人がたくさんいるようなので、
普通に相場の話をしても無駄のようです。
４月の価格発表を待ちましょう。

[544: 匿名さん]

>>543
高値期待の人は沢山いないよ。
2〜3人が練レスしているだけ。

そして何故か午前中には、320以上の価格を主張する人はほとんどいない（笑）

[545: 匿名さん]

>>534
素晴らしいまとめですね。

[546: 匿名さん]

三井の営業の人が320ぐらいと言ってましたからね。ということは、350以上なんてあり得ないと考えていいと思います。
現時点では高めに言っていると考えると、むしろそこから1割程度低い290前後と考えるのが妥当でしょうね。

[547: 匿名さん]

>>546
完全に同意、納得、拍手です。
普通の人の冷静なご意見ですね。

[548: 匿名さん]

いやいや、もう350万以上は確定と思ってた方が良いですよ。
安値期待してたら、価格発表でガッカリしてしまいますから。。。（笑）

[549: 匿名さん]

徒歩5分だから仕方ないよ。
駅遠か不人気エリアかじゃないと、350万以下は無理。

駅遠か不人気エリアで我慢できるなら350万の物件買えますよ。
もしくは、幹線道路沿いとか長谷工とかなら、300万くらいで買えるかも。

[550: 匿名さん]

しかしここは永遠に３５０さんが意味不明なポジ連呼するため、全くまとも検討話でないですよね。残念です。

[551: 匿名さん]

548,もう少しマシなレスしな。昨年竣工のパークコート神楽坂レゼリア、駅徒歩3分、閑静な住宅街、で70戸の半分以上が350以下。此処350なら誰が買うの？反論待ってます

[552: 匿名さん]

何も言えないっす

[553: 匿名さん]

でも、平均だと神楽坂は高いでしょ。財閥系でも、スーパーゼネコンでも無いのに。。。

ここは間違いなく350万以上だよ。

[554: 匿名さん]

昨年竣工なんて、底値物件ですよね。
建築費高騰してる今、350万は安い方だよ。

タイムマシンが開発されない限り安い物件なんて買えないよ。。。

[555: 匿名さん]

>>550
ほんとですね。350を連呼する意味不明な人はきちんと説明も証拠もなくただの思い込みで言ってるだけで、なんの説得力もないですね。まぁまともな話が出来る相手じゃないですが、彼らの書き込み見てて面白いっていう点ではいいですけどね〜笑

[556: 匿名さん]

確か3丁目のタワマン3棟はリーマンショック前で平均300弱でしたっけ。なので昨今の建築費上昇を考慮しても此処は300強が現実的かな。350なら誰も買わないよ、三井はそんなに馬鹿じゃない。ちょっと高い感じだけど買っちゃおうかな、って感じの絶妙な値付けをしてくるはず。価格発表が楽しみ

[557: 購入検討中さん]

>>555
「350なんてあり得ない」って言い続けてる人、だんだん下値切り上がってきてない？あるいは、自分の見通しは言わなくなってきてない？
初めは確か「250～280のレンジ、300以上なんてあり得ない」だったはずなんだけど？
「350」派は、下値「340」って言ってるから、否定派が「310～330レンジ」とか言い出しちゃったら、もう目くそ鼻くその違いしかないように聞こえる。
「300以下」派は、負けを認めたということ？

[558: 匿名さん]

安く買いたい気持ちは分かりますが
無理
でしょう。

あのＣＧから判断すると３５０くらいになりますよ。