パークホームズ豊洲ザ レジデンスってどうですか？ part5

[匿名さん]

パークホームズ豊洲ザ レジデンスpart5です。
引き続きよろしくお願いします。

本物件について、建設会社や管理会社のこと、将来性、資産価値及び相場、地盤状況について教えてください。
（子育て・住環境や自然環境・医療・周辺地域の治安に関する話題も歓迎です）

所在地：東京都江東区豊洲5丁目6番3（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩5分
ゆりかもめ 「豊洲」駅 徒歩4分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.37平米～88.47平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主：三井物産

物件URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1125/
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/545953/

【物件名の一部を修正しました　2015.2.4 管理担当】

[441: 購入検討中さん]

豊洲だけ、それもかつてのイメージだけで見てても何も見えませんよ。
平均で340以下になったら儲けものぐらいで考えておかないと。

[442: 匿名さん]

ＧＦＴは改札までで9分となるはずですよ。
地下鉄は改札かつホームまで時間ではなく入口まで距離ですから実質駅歩5分でも7-8分はかかるでしょう。しかも江東区の有楽町線とゆりかもめしかない場所と山手京浜東北線など６線使えて、超都心スポットに車・タクシーならどこでも至近の港区のタワマンを比較するとは(笑)利便性は比較にならないし、いうまでもなく三井はＧＦＴが格上と認識していますよ。

ＧＦＴは平均330でしょ。売り出し時期が後とはいえここがその数値を超えることはない。豊洲で平均330で出すならそれこそ駅直結タワマンで内廊下・仕様もそれなりじゃないと出せないよ。三井は常識的良心的なデベですから皆さんがいうような売り出し価格で落ち着くと思います。下手に単価上げてもボリュームゾーンの年収が上がってるわけじゃないんですから客がついて来れません。結果的に市場が冷え込み、損をするのはデベですからね。挑戦的な値段をつけれるのは、あくまで2番手以降のデベのできること。

[443: 匿名さん]

ここはやっぱりすごい人気なんですね。同じ江東区でも木場の野村は全然盛り上がらない。東陽町の住友も。同じ江東区の大規模なのに。

[444: 匿名さん]

>>440
んだ！んだ！

350って、ありえないにも程が有る。
GFTが駅遠でイヤなら、KTTにすれば？
勝どき東は少し高くなるかも知れないが、3000戸も分譲するんだから、結構安い部屋も出てくるかもよ？

[445: 匿名さん]

さすがに木場と豊洲じゃ注目度が違う。
すれで港区のマンションの話題がでるのも江東区じゃ豊洲だけでしょう。それだけでも本当にすごい。だって江東区足立ナンバーだよ。

[446: 匿名さん]

平均坪単価予想レース（単位：万円）
・本命：320
・対抗：350
・大穴：280

という感じですか？

[447: 匿名さん]

>>442
非常に納得のいく解説有難うございました。大変参考になりました。

[448: 匿名さん]

>>446
• 本命 280
• 対抗 300
•. 大穴 270
では？

[449: 匿名さん]

>>446
違います

◎坪280
理由：ベイズ（坪265）と仕様が同等と仮定して駅距離を考慮すればこんなもん

○坪305
理由：高級路線というかしっかり造り込んで且つ無駄な施設を省いて管理を抑えてくれれば欲しいかも・・・
それでも中央区KTTと並んでくる、十分高い・・・

▲坪265
理由：ベイズ比で駅距離を相殺するぐらいの低仕様だったらありうるけど、
わざわざ大林をチョイスするぐらいだからやっぱり非現実的

△坪320
理由：パークコート仕様ならまあ納得

番外編　坪250未満または坪350以上
中華バブルが豪快に弾けたり朝鮮戦争が勃発したり、
円が150円に突入すれば絶対無いとは言い切れない・・・

[450: 匿名さん]

>>442
GFTそんなに安くないですよ。

因みにGFTの安い部屋は隣のオフィスビルと近接お見合いの部屋です。自分は絶対住みたくないですし、売ろうとしても実需の人は絶対買わないでしょう。

[451: 匿名さん]

パークタワー豊洲ですら当時のPCT中古価格より高かったわけですから、280とか有り得ないです。中古価格と新築価格の乖離も当時より拡大してますし。

[452: 匿名さん]

>>451
補足。パークタワーは坪265でしたが、当時はパークシティ豊洲A棟高層が坪250で買えました。

今は同じ条件の部屋は坪300です。

[453: 検討者さん]

ＧＦＴの平均は330ですよ。

少なくとも北西や南西の角でさえ坪３３０くらいですから。北や西も別にお見合いではありません。お見合いは南の低層だけです。眺望条件はここより全然いいはずです。いい加減なことは言わないほうがいいですよ。

どちらも三井物件ですから。三井自体は全く購買層が違うと考えているので競合はしない物件ですしあまり比較にならない関係のはずですが。

[454: 匿名さん]

>>451
確かに景気ドン底であの仕様、あの立地でも坪265で売れたってのはあるね
当時は「やっぱり駅近は強い！」って再認識させられた
ただあっちは僅か200戸弱でこっちは700戸だし、
強気価格でのんびり売る・・・って戦略は取らないと思うけどね
消費者としては300越えのチャレンジ価格は東急に頑張って欲しいｗ

[455: 匿名さん]

ノムコムの中古マンション動向を見ると、築３０年以上の広尾ガーデンヒルズが、平均坪415のよう。

豊洲と広尾の差を考えても、ここ新築だし、このご時勢だし、坪２８０はする気がするね。

[456: 匿名さん]

>>453
事前案内会も行って眺望シミュレーションも見てます。私が言ってる安い部屋というのは低層のことです。
で、私は東向き低層を狙っていたのですが高層とほとんど変わらず坪360程度だったので当時高いと感じ撤退したという次第。

平均坪330でしたっけ？　印象ではお見合い部屋以外はほぼ330以上で東向きは坪360だったんですか。本当に平均330ということは自分が検討対象外だった西向きが安いのかな？　いくらくらいでしたっけ？

[457: 匿名さん]

>>449
ありがとう！
大部分の検討者の気持ちをロジカルに代弁してくれています。
でも、大林組とはいえ外廊下、更に教養施設ほぼ無し、ホームページのトーン等々を考えると、
各案から更にマイナス5〜10万円くらいの気持ちで、価格発表を待ちたいです。

[458: 匿名さん]

ここってタワーにできなかったの？しなかったの？
タワーだったら坪350もあり得たかもね。
ただの団地型だからやはり280～300ぐらいじゃないかなぁ。
それ以上だと中古のタワマン買えちゃうしこれだけの戸数捌けないでしょ。
スミフなら350もあり得るけど(苦笑)

[459: 匿名さん]

>>458
5丁目（4丁目も？）は高さ制限があるみたい
2、3、6丁目と東雲晴海に囲まれて何でここだけNGなのかは分からないけどね
駅直結のシエルは特例らしいけど、こちらも経緯は知らない

[460: 匿名さん]

もうすぐ350連呼、練レスの人が登場するよ。
多分、発見内容は「三井が言った」「待てば待つほど値上がりする」「買える人だけ買えばいい」
のワンパターンを、今日も繰り返してくれることでしょう（笑）