パークホームズ豊洲ザ レジデンスってどうですか？ part5

[匿名さん]

パークホームズ豊洲ザ レジデンスpart5です。
引き続きよろしくお願いします。

本物件について、建設会社や管理会社のこと、将来性、資産価値及び相場、地盤状況について教えてください。
（子育て・住環境や自然環境・医療・周辺地域の治安に関する話題も歓迎です）

所在地：東京都江東区豊洲5丁目6番3（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩5分
ゆりかもめ 「豊洲」駅 徒歩4分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.37平米～88.47平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主：三井物産

物件URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1125/
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/545953/

【物件名の一部を修正しました　2015.2.4 管理担当】

[429: 匿名さん]

ご年配の方には駅近が良いと思いますよ。
そもそも３５０万以下だと、まともな物件はありませんよ。
駅遠物件とか、団地みたいなマンションとか。

[430: 匿名さん]

三井さんが３５０万で売ると言ってるんですから、仕方ないんじゃないかな。

[431: 匿名さん]

平均坪350万になるかどうかわからんが、この立地と仕様で坪300万は安すぎると思う。
300なら即完売すると思うけど、企業側の戦略としては失敗だから、330-350くらいで落ち着くと思うよ。

[432: 物件比較中さん]

>>427
そうですね。豪華施設をめちゃくちゃ重視して、めちゃくちゃな使い方をします。なのでそういう方たちが好まないマンションを選びたいと思います。

[433: 匿名さん]

港区の大規模タワー、山手線田町駅徒歩9分になるGFTですら300で買える部屋があるのに、誰が江東区に350出すんだよ。
GFTが300で豊洲が350ならGFT買うだろ、普通。

[434: 匿名さん]

徒歩５分と徒歩９分を比べてどうするよ。。。
しかも、田町ってなんもないぞ。埋立地で。どっちが住みやすいか考えてみたら？

[435: 匿名さん]

最近は豊洲もブランド化してるし、駅徒歩５分はやっぱり大きいよ。
しかも、駅近なのに幹線道路沿いじゃないって、相当貴重よ。

[436: 匿名さん]

三井さんが350万で売りたいっていうのを止められるかな。
アンケートとかで文句を書けば安く買える？

無理だと思うけどな。

[437: 匿名さん]

GFTは380万だよ。300は最低価格。
最低部屋で我慢できるなら、港区ブランドが手に入るのでオススメです。

[438: 匿名さん]

同意。
GFTは港区といっても山手線外側だし、同額だったら私なら豊洲を購入するかな。

[439: 匿名さん]

GFT は駅徒歩10分。

資産価値ゼロです。

[440: 匿名さん]

414さんの意見が一番信憑性があるね。少し高いけど280前後で落ち着くんではないかな〜。

[441: 購入検討中さん]

豊洲だけ、それもかつてのイメージだけで見てても何も見えませんよ。
平均で340以下になったら儲けものぐらいで考えておかないと。

[442: 匿名さん]

ＧＦＴは改札までで9分となるはずですよ。
地下鉄は改札かつホームまで時間ではなく入口まで距離ですから実質駅歩5分でも7-8分はかかるでしょう。しかも江東区の有楽町線とゆりかもめしかない場所と山手京浜東北線など６線使えて、超都心スポットに車・タクシーならどこでも至近の港区のタワマンを比較するとは(笑)利便性は比較にならないし、いうまでもなく三井はＧＦＴが格上と認識していますよ。

ＧＦＴは平均330でしょ。売り出し時期が後とはいえここがその数値を超えることはない。豊洲で平均330で出すならそれこそ駅直結タワマンで内廊下・仕様もそれなりじゃないと出せないよ。三井は常識的良心的なデベですから皆さんがいうような売り出し価格で落ち着くと思います。下手に単価上げてもボリュームゾーンの年収が上がってるわけじゃないんですから客がついて来れません。結果的に市場が冷え込み、損をするのはデベですからね。挑戦的な値段をつけれるのは、あくまで2番手以降のデベのできること。

[443: 匿名さん]

ここはやっぱりすごい人気なんですね。同じ江東区でも木場の野村は全然盛り上がらない。東陽町の住友も。同じ江東区の大規模なのに。

[444: 匿名さん]

>>440
んだ！んだ！

350って、ありえないにも程が有る。
GFTが駅遠でイヤなら、KTTにすれば？
勝どき東は少し高くなるかも知れないが、3000戸も分譲するんだから、結構安い部屋も出てくるかもよ？

[445: 匿名さん]

さすがに木場と豊洲じゃ注目度が違う。
すれで港区のマンションの話題がでるのも江東区じゃ豊洲だけでしょう。それだけでも本当にすごい。だって江東区足立ナンバーだよ。

[446: 匿名さん]

平均坪単価予想レース（単位：万円）
・本命：320
・対抗：350
・大穴：280

という感じですか？

[447: 匿名さん]

>>442
非常に納得のいく解説有難うございました。大変参考になりました。

[448: 匿名さん]

>>446
• 本命 280
• 対抗 300
•. 大穴 270
では？

[449: 匿名さん]

>>446
違います

◎坪280
理由：ベイズ（坪265）と仕様が同等と仮定して駅距離を考慮すればこんなもん

○坪305
理由：高級路線というかしっかり造り込んで且つ無駄な施設を省いて管理を抑えてくれれば欲しいかも・・・
それでも中央区KTTと並んでくる、十分高い・・・

▲坪265
理由：ベイズ比で駅距離を相殺するぐらいの低仕様だったらありうるけど、
わざわざ大林をチョイスするぐらいだからやっぱり非現実的

△坪320
理由：パークコート仕様ならまあ納得

番外編　坪250未満または坪350以上
中華バブルが豪快に弾けたり朝鮮戦争が勃発したり、
円が150円に突入すれば絶対無いとは言い切れない・・・

[450: 匿名さん]

>>442
GFTそんなに安くないですよ。

因みにGFTの安い部屋は隣のオフィスビルと近接お見合いの部屋です。自分は絶対住みたくないですし、売ろうとしても実需の人は絶対買わないでしょう。

[451: 匿名さん]

パークタワー豊洲ですら当時のPCT中古価格より高かったわけですから、280とか有り得ないです。中古価格と新築価格の乖離も当時より拡大してますし。

[452: 匿名さん]

>>451
補足。パークタワーは坪265でしたが、当時はパークシティ豊洲A棟高層が坪250で買えました。

今は同じ条件の部屋は坪300です。

[453: 検討者さん]

ＧＦＴの平均は330ですよ。

少なくとも北西や南西の角でさえ坪３３０くらいですから。北や西も別にお見合いではありません。お見合いは南の低層だけです。眺望条件はここより全然いいはずです。いい加減なことは言わないほうがいいですよ。

どちらも三井物件ですから。三井自体は全く購買層が違うと考えているので競合はしない物件ですしあまり比較にならない関係のはずですが。

[454: 匿名さん]

>>451
確かに景気ドン底であの仕様、あの立地でも坪265で売れたってのはあるね
当時は「やっぱり駅近は強い！」って再認識させられた
ただあっちは僅か200戸弱でこっちは700戸だし、
強気価格でのんびり売る・・・って戦略は取らないと思うけどね
消費者としては300越えのチャレンジ価格は東急に頑張って欲しいｗ

[455: 匿名さん]

ノムコムの中古マンション動向を見ると、築３０年以上の広尾ガーデンヒルズが、平均坪415のよう。

豊洲と広尾の差を考えても、ここ新築だし、このご時勢だし、坪２８０はする気がするね。

[456: 匿名さん]

>>453
事前案内会も行って眺望シミュレーションも見てます。私が言ってる安い部屋というのは低層のことです。
で、私は東向き低層を狙っていたのですが高層とほとんど変わらず坪360程度だったので当時高いと感じ撤退したという次第。

平均坪330でしたっけ？　印象ではお見合い部屋以外はほぼ330以上で東向きは坪360だったんですか。本当に平均330ということは自分が検討対象外だった西向きが安いのかな？　いくらくらいでしたっけ？

[457: 匿名さん]

>>449
ありがとう！
大部分の検討者の気持ちをロジカルに代弁してくれています。
でも、大林組とはいえ外廊下、更に教養施設ほぼ無し、ホームページのトーン等々を考えると、
各案から更にマイナス5〜10万円くらいの気持ちで、価格発表を待ちたいです。

[458: 匿名さん]

ここってタワーにできなかったの？しなかったの？
タワーだったら坪350もあり得たかもね。
ただの団地型だからやはり280～300ぐらいじゃないかなぁ。
それ以上だと中古のタワマン買えちゃうしこれだけの戸数捌けないでしょ。
スミフなら350もあり得るけど(苦笑)

[459: 匿名さん]

>>458
5丁目（4丁目も？）は高さ制限があるみたい
2、3、6丁目と東雲晴海に囲まれて何でここだけNGなのかは分からないけどね
駅直結のシエルは特例らしいけど、こちらも経緯は知らない

[460: 匿名さん]

もうすぐ350連呼、練レスの人が登場するよ。
多分、発見内容は「三井が言った」「待てば待つほど値上がりする」「買える人だけ買えばいい」
のワンパターンを、今日も繰り返してくれることでしょう（笑）

[461: 匿名さん]

>>460
×発見
○発言
失礼！

[462: 匿名さん]

まあまあ（笑）

350以下にはならないでしょ。
そんなに安く欲しいならベイズみたいな駅遠物件にすれば良いんだよ。資産価値はゼロだけど。（笑）

[463: 匿名さん]

何度でも言いますが、三井が350万で売ると言ってるんだから仕方ないと思いますよ。

わざわざ安く売る必要無いでしょう。
350万以下で買える物件なんて、荒涼なエリアか駅遠物件ばかりでしょ。

そもそも、なんで安く売る必要あるのよ。駅近で幹線道路沿いではない物件なんて超貴重なのに。しかも財閥系でスーパーゼネコン。

本当に超貴重だよ。

[464: 匿名さん]

値上がり相場なんだから、今のうちに中古マンション買った方が安いよ。

[465: 匿名さん]

>>458
>>459


江東区地区計画の区域内における建築物の制限に関する条例
第10条　建築物の高さは、別表第2の計画地区の区分に応じ、
それぞれ同表ク欄に掲げる数値以下でなければならない。
https://www.city.koto.lg.jp/reiki-koho/reiki_honbun/g1090392001.html

地区計画について
http://www.city.koto.lg.jp/seikatsu/toshiseibi/7722/7724.html

豊洲五丁目地区地区計画とは
http://www.city.koto.lg.jp/seikatsu/toshiseibi/7722/24084.html

[466: 匿名さん]

そのようなわけで、豊洲駅前のシエルタワーを除き、70ｍ以下の建物しか建てられません。

[467: 匿名さん]

タワーは時代遅れ。今からは低層が人気となる。

災害で学んだはずだよ。

[468: 匿名さん]

>>459

豊洲４丁目は絶対高さ規制はないようです。
ただ、どこでも建ぺい率と容積率の規制はありますから、
土地の面積に応じて、自ずと高さも制限されてきます。
４丁目は大部分が建ぺい率60％、容積率300％で、
大通り沿いのみ、容積率400％です。

http://www.city.koto.lg.jp/seikatsu/toshiseibi/7718/82204.html

[469: 匿名さん]

待てば待つほど値上がりする相場では仕方がないのでは？

[470: 匿名さん]

>>469
出た！待てば待つほど。
三井が言ってた、もやっぱり出たね（笑）

という訳で、270でよろしく！

[471: 匿名さん]

320以下にはなりえないでしょう。
焦点は350を超えるかどうか。

[472: 匿名さん]

過去スレで、
三井に聞いた時期で価格が違う
客の顔色を見て価格を変える
とか主張した人がいるのに
「三井が言ってた」と古いことを繰り返すのは無意味。

[473: 匿名さん]

だからー、価格はもうちょい待てばー出るからよー。
お前ら待てねーのかよ。子供かよ

[474: 匿名さん]

購入側でも高値がついて欲しいっていう人がいるのも理解できる
自分が住む所が周りのマンションよりランクが下とか見られたくないんだろうな

[475: 匿名さん]

>>474
イヤ、理解できない。

割高が良いの？
なら、ドトゥール買えば？

[476: 匿名さん]

高いとか安いとかではくて
ココが良いからここのスレにいるんでしょ
なんで他物件を進めるのか理解出来ない

[477: 匿名さん]

あまりに350350連呼する人がいて不思議です。
同じ三井の物件で、山手線の駅徒歩9分のGFTが坪300万弱からの値段で今まさに売られているんですよ？
眺望もこことは比較にならないくらい素晴らしい港区のタワーマンションが。

なんで江東区のパークホームズ物件がそれより高くなるんですか。あり得ないでしょう。
どういう立場の人か分かりませんが、無理な煽りはやめましょう。

[478: 匿名さん]

>> No.437
>> by 匿名さん　2015-01-23 08:10:16 投稿する 削除依頼
>> GFTは380万だよ。300は最低価格。
>> 最低部屋で我慢できるなら、港区ブランドが手に入るのでオススメです。

こういう嘘を書くのも意味不明。
GFTは㎡単価100万切ってる部屋がかなり多い。
33階（上から２番目の高層階）ですら坪330万だよ？
33階 3301 南西角 82.51m² 3LDK 8,390万円
33階 3304 西 78.18m² 3LDK 7,750万円
33階 3308 北 58.60m² 2LDK 5,790万円
33階 3312 北角 68.66m² 2LDK 6,850万円
33階 3319 東 76.67m² 3LDK 8,290万円
33階 3322 南 72.45m² 3LDK 7,550万円
最低部屋どころか、東京タワーとか東京湾が見渡せる絶景部屋ばかり。

繰り返し350万と主張し続ける人は一体どういうポジションの人？