パークホームズ豊洲ザ レジデンスってどうですか？ part5

[匿名さん]

パークホームズ豊洲ザ レジデンスpart5です。
引き続きよろしくお願いします。

本物件について、建設会社や管理会社のこと、将来性、資産価値及び相場、地盤状況について教えてください。
（子育て・住環境や自然環境・医療・周辺地域の治安に関する話題も歓迎です）

所在地：東京都江東区豊洲5丁目6番3（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩5分
ゆりかもめ 「豊洲」駅 徒歩4分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.37平米～88.47平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主：三井物産

物件URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1125/
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/545953/

【物件名の一部を修正しました　2015.2.4 管理担当】

[529: 匿名さん]

>>524
518の文脈読めてないようで。立川プラウドは駅直結タワーの希少性により地元富裕層需要を一気食いで坪340、シティタワー武蔵小杉はスミフの特殊戦略によるＫＹ価格で市場乖離して販売失速中、ともに地域の標準相場を表したものではないという意味では共通している。

ここは三井なのでボッタクリ価格は無いと思うが、販売中は豊洲のライバル物件不在となるし一応駅５分、不動産全体の相場上昇を見るとそこそこ強気に出る可能性は高い。平均坪300～320辺りで調整すると思う。ただ坪350は無いと断言できる。

湾岸は選手村含めた過剰供給や災害懸念などが根強いせいか、KTTやティアロ、BAYZなどあまり強気価格で売り出せてない。一方、武蔵小杉は鉄道利便性が飛びぬけているため商業含む開発が物凄い勢いで進み、相場があっという間に上昇している。豊洲も駅前の商業複合や新市場がオープンすれば相場上昇するのは間違いないがオリンピック特需があるにも関わらず小杉ほどの勢いがない。

ここと同じ時期に売り出すパークシティ武蔵小杉ザ・ガーデンはスミフが坪400で自爆してくれてるから坪350位の強気でも売れるかもしれないが、現実路線で坪330～340位に収めるだろう。で、ここはタワーじゃないし豊洲の相場がそこまで高くない事を考えて、そこより低く抑えて坪300～320辺りを目指すと思われる。これでも以前の豊洲からみれば十分強気。この販売実績が作れれば、今後湾岸で販売するパークタワー晴海や勝どき東(時期的に高値にならざるを得ない)をそこそこの強気価格で売りやすくなるはず。

[530: 購入検討中さん]

>>529
「地域の標準相場を反映していない。」？
そんな大括りの共通項に何の意味があるの？
そもそもテーゼ間違ってるし(笑)

[531: 匿名さん]

>>529
529さんは相当詳しい方のようですね。
大部分は納得できる解説です。

でも、三井は長期販売嫌いますよね？
現在販売中のKTT、GFTに加え、今後はPTＨ、勝どき東など湾岸地区に超大規模物件を抱えている三井が、
ここを強気価格で攻めてくるでしょうか？

ましてや、ホームページから強気価格にしようと意志は、微塵も感じられません。
三井が、早く売り切る作戦なら、平均では300は切るでしょうし、パンダ部屋は260〜270くらいで
打ち出してくると思います。
そして、その価格レベルこそが、我々普通サラリーマンに買える価格なんです。

[532: 匿名さん]

>>530
その大括りの共通項目は、なかなか分かり易い分類だと思うけどね。

[533: 購入検討中さん]

>>531
529さん別に詳しくないですよ。そもそめタワーの方が高くなるはずと思い込んでいる時点で素人。
ここが高く出せれば晴海を強気でいけるなどと読む時点でピント外れ。この2つは、初めから位置付けに変化を付けたセットものです。どちらが売れても構わない。その戦略価格か晴海320、豊州350。
GFTとの関連付けは希薄なので考える必要ない。比較する人いません。(私は購入済ですが)
コンセプト違いますし、土地の取得時期、価格、建築費等の条件も全く別物。

[534: 匿名さん]

>>531
公式Webサイトの高級感が無いのは同意致します。ただしよく見るとそこそこ高値になりそうな要素がそろっているのです。

①22階建てで免震であること
免震は高層でなければコスト高になります。PT晴海やティアロなどはアイソレータコストが十分ペイできる高さですが、ここの高さだとアイソレータはコストオン要素のままと思われます。

②床暖房が２室、パウダールームがタイル張り
間取り図見た限り上記の設備は標準です。安値におさめるのであれば周辺物件のレベルに合わせて床暖房はＬＤのみ・洗面室のタイル張りなしにするはずです。少しでも高値の根拠付けをしたい意図と思われます。

③エントランスが豪華
"すごく近い"を売りにするコンセプトとは裏腹に、エントランスの内観と外観は高級物件のそれであり、エレベータで２階に上がる動線など普通のパークホームズと明らかに異なります。むしろ共用部ＣＧを見る限りＰＴ晴海のほうが庶民向け仕様と感じます。

あとこれは勝手な憶測なのですが、ただの安値パークホームズは"ザ・レジデンス"とつけないと思います。最近でもパークホームズ駒沢ザレジデンスや杉並和田など、ある程度の値付けのマンションが多い印象です。単に"パークホームズ豊洲"というより名称から見た付加価値を求める点から見ても、ただの安売りファミリーマンションでないと考える次第です。

いたずらに別に高値を期待している訳ではありませんが、上記総合すると平均坪200台は有りえないと考えます。ただパンダ部屋は坪270～280位で用意するはずです。70㎡前半で5000万円台が無いと宣伝効果に欠けますから。

[535: 匿名さん]

ＧＦＴがあんなに安いのは、土地がタダ同然でしたからね。
三井はしっかり儲けていますよ。

ＧＦＴは武蔵小杉と同じく、今は既に４００の価値らしいです。
したがって、ここは最大３５０くらいでしょう。

[536: 購入検討中さん]

≫529には不同意。
≫534なら同意。

[537: 購入検討中さん]

>>534
エレベーターじゃなくて、エスカレーターね。

[538: 匿名さん]

うーん、やはり350万以下にはならないようだね。。。

[539: 匿名さん]

>>534
もし、そういう要素がなくて長谷工が施工してたら、ベイズ並かそれ以下の価格だったよね。

[540: 購入検討中さん]

>>539
立地からして、それはない。

[541: 匿名さん]

江東区、外廊下で、平均坪単価300万円超えてきたらビックリです。
消費者がついて来れるかな？

[542: 匿名さん]

>>537
訂正しようと思ったら先越されました。有難うございます。
意見が分かれましたが、自分としてはこの立地に700戸の規模が坪350で売れるほどの勢いを湾岸に感じないのが全てです。豪華共用部を売りにする中央区ドゥトゥールが坪350越えで苦戦しているのに、ここが平均坪350で売れるってホント？という感覚です。サラリーマンの平均年収が２割増しとかならまだしも。

あとタワーだと高値というのは語弊がありました。１戸当たり原価で考えると低層とタワーだったら低層のほうが高いにきまってますが、ここは低層ではなく２２階で７００戸の立派な規模です。スケールメリットという意味ではタワー同様でありながら高層プレミアを付け辛く外廊下です。一方タワーは高層プレミアム有りかつイメージの良い内廊下ならば強気値付けが可能で、結果としてタワーのほうが平均を底上げすると考えます。あくまでこの物件とタワーを比較した場合です。

[543: 匿名さん]

>>542
訂正しなくても大丈夫ですよ。
一部の人を除き、あなたのおっしゃっていることは分かっていると思いますよ。

まあ、この掲示板は検討者より、何故か高値を期待している人がたくさんいるようなので、
普通に相場の話をしても無駄のようです。
４月の価格発表を待ちましょう。

[544: 匿名さん]

>>543
高値期待の人は沢山いないよ。
2〜3人が練レスしているだけ。

そして何故か午前中には、320以上の価格を主張する人はほとんどいない（笑）

[545: 匿名さん]

>>534
素晴らしいまとめですね。

[546: 匿名さん]

三井の営業の人が320ぐらいと言ってましたからね。ということは、350以上なんてあり得ないと考えていいと思います。
現時点では高めに言っていると考えると、むしろそこから1割程度低い290前後と考えるのが妥当でしょうね。

[547: 匿名さん]

>>546
完全に同意、納得、拍手です。
普通の人の冷静なご意見ですね。

[548: 匿名さん]

いやいや、もう350万以上は確定と思ってた方が良いですよ。
安値期待してたら、価格発表でガッカリしてしまいますから。。。（笑）