DEUX TOURS CANAL＆SPA （ドゥ・トゥール）ってどうですか？ その24

[匿名さん]

DEUX TOURS CANAL＆SPA （ドゥ・トゥール）ってどうですか？その24です。
引き続きよろしくお願いします。

本物件について、建設会社や管理会社のこと、将来性、資産価値及び相場、地盤状況について教えてください。
（子育て・住環境や自然環境・医療・周辺地域の治安に関する話題も歓迎です）


所在地：東京都中央区晴海三丁目102番（地番）
交通：都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩9分
山手線 「東京」駅 バス19分 バス停から 徒歩5分
間取：1LDK～4LDK
面積：44.67平米～123.77平米
売主：住友不動産

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/546305/

物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/harumi/
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

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[801: 匿名さん]

そうそう。８月にモデルルームに行った時に営業さんから、現在の価格は二週間後に500万円上がると言われました。
きっと早く契約を進める為の話しだろうと思ったのですが、本当にその後値上げになり（は？そんなに急に500万円も値上げするマンションってある？）と、びっくりしました。
マンションの値段って販売業者が上げたいと思ったら、そんなに急に値上げ販売するんだ？と思ったマンションでした。

[802: 匿名さん]

よくあることですよ。

[803: 購入検討中さん]

>>799
だと信じたいけどね。。。

[804: 匿名さん]

>>796
いや、実際ラグジュアリーかどうか、カタログスペックなんて関係ないのですよ。客がそう感じるひとが多いかどうかならここはかなり上。

すみふの戦略そこまでよめてれば、DTが売れすぎてしまっているということは、わかるでしょう？客目線だと確かにうれてないけれど、すみふの指標はそこじゃない。

一円でも高く売りたいなら、今こんな競合だらけの時に売っちゃいけないんです。せめて駅近い競合がいないときにうらないといけない。そういった意味でいまは売り渋らなきゃいけないのに数ですぎてるんですよ。だからうれすぎてるっていってるの。
競合がいないときなら値段上げ放題がすみふじゃないですか。すみふ指標でかんがえれば、現在の値段は消して高くない。むしろ超お買い得価格ですよ！なので、ほしいならさっさと買ったほうがいい。値上げまだくるよ。

[805: 匿名さん]

すごい深読みですね…

[806: 購入検討中さん]

>>804
うん、確かにそれは言えてますね。(深読みでなく、間違いなく事実かと)
ただ、客目線で考えると、言い換えれば他のマンションの方が人気高く(実際販売実績もそうだけど)、ここは他が売り切れない限り、なかなか販売実績はよくならない、ってことですよね。
だとすると、何だかとてもかわいそうなマンション。。

[807: 匿名さん]

>>804
つまり目の上のたんこぶのKTTがいなくなれば独壇場ってことですね。今の勢いだとKTT今年の夏位に完売しそうだし、残るは駅遠のティアロとパークタワー晴海のみ。勝どき東は2020年末竣工で販売開始は早くても2017年末頃とすると２年は駅近ライバル不在となる。ＤＴはあのエントランスと共用部の現物見せられればイチコロな人いそうですし、スミフはそれも折り込んで高値の竣工販売を目論んでいるっぽいですね。しかし今より値上げって流石に有りえない気がするけど、、どうなるか見ものです。

ちなみに池袋ミレーニアは富久とか池袋ブリリアとか競合がたくさんいた１期までは珍しく控えめな値段（でも高いけど）で売ってたのが競合いなくなった途端に爆上げしてますよね。高層階の南西角部屋が坪370で買えたのに今は低層中部屋で坪400です。あそこは立地最強だし間取りも素晴らしく、かつ内陸＋免震＋スミフでよく考えたら高くて当たり前のスペックでしたが。

[808: 匿名さん]

でも、そういうことをするから
住不の新築には近寄りがたくなる面もあると思うなあ。
一応、住不のマンション在住だけど。

[809: 匿名さん]

アンチ、住不多いものね。

[810: 匿名さん]

スミフは実際の部屋見れるから良いけどね。
部屋みて買えるから失敗が少ない。
オプションたくさんついたモデルルームで
期待だけ大きくなって、入居時にがっくり、ってよくあるでしょ。

[811: 匿名さん]

だから部屋見れても売れ残ってるスミフ物件、たくさんあるだろ。逆に竣工後の建物内モデルルームで豪華に仕立て上げるのはスミフだろ。実際はここみたいにエアコンでさえ付いてない物件あったし、これもあれも見えるものすべてオプションですって言われて愕然としたことある。竣工後6年ぐらいの物件だったかな。値引きどころか値上げしてて、6年間の修繕積立分を平然と上乗せしてた。

[812: 匿名さん]

住まいサーフィンで、1期1次の価格表見れるけど、KTTよりは明らかに高かったと思います。
㎡単価、安くても98.73万、多くは100万〜120万。たけぇ〜、っと思ったから。
笑っちゃうぐらい階数で値段が変わらない。
一方、KTTは、㎡単価71万ぐらいからで、多くは80-90万。DTみてからKTT行くとその差は
歴然でした。　　やはりDTは、豪華な共用部を好み、専有部はハコだけあればいいというお
金持ちの人の物件でしょうね。外国人占有率が高くなるのもしかたがないでしょう。

https://www.sumai-surfin.com/search/pricelist.php?r=30634

[813: 匿名さん]

今の価格で買う日本人ってどの位いるんだろう？
やはり、中国人比率高くなりそう。
自分は高値掴みしたくないからヤメタ。

調べたら住友のマンションて、どこも完成して何年も販売しているね。
自分が住んでるのに何年もマンション内を部外者が見て回っているの嫌だな。

[814: 契約済みさん]

>>812
高層階で比較するとそれほど変わらなかったです。
それ以上に間取りがKTTは良くないです。柱にエコキュート、寝室は腰高の窓でベランダには出られません。
DTの2LDKを契約しましたが、お風呂がKTTは1317でDTは1418だったのも決め手の一つでした。

[815: 匿名さん]

>>808
ただ、一次の購入者に損はさせないという見方もできるよね。値上げの方向ばかりなら先づかみしても怖くない。
他社は売れ残りを安く売っちゃうので、申し訳ないけど住民層があれなひとが入居されるけど、それもない。

マンション購入者って自分のマンション愛がでるし、マンションのなかの小さな世界だけで考えがちになると、案外悪くないのですよ。むしろかなりいい。

他の方がおっしゃってるように、他のマンションまで考えたら総合的に得なんだっけまで考えるとまぁそうね。って感じでしょう。

繰り返すけどここほしいけど待ちたいは意味ないので、ほしいならさっさと買ったほうがいい。と私はすみふの関係者じゃないからこそ思うよ。
関係者なら勝どき5丁目JVが終わったあとに買ってほしいだろう？その方が客に選択肢もなく営業も楽だろうな。

[816: 匿名さん]

>814 そりゃ、あなたの買える間取りの問題でしょう。あきらかに間取りによる差はありましたね、KTT。
KTTの５３階は、天井高4メートルで、仕様もこれでもかって言うぐらい豪華そのものだった。それでも㎡110万ぐらいから買えたんです。瞬間蒸発でしたが。「そんなに違わない」のでなく同じ条件でみるとDT、微妙に200-300万高いんですよね。

DT、この1期の値段から上がっているとすると、どんだけ強気なの、って思うが。

[817: 契約住みさん]

＞＞814
私も同じ理由でした。２LDKの東側高層でしょうか？

[818: 契約済みさん]

>>817
うちは北向き高層階です。買えてよかったと思います。

[819: 匿名さん]

ここのコンセプトは、共用部をうんと豪華にすることで高級感では地域No1を目指す、って事ですよね。あのエントランスとロビー、スパと内廊下あれば本当に高級ホテルに住んでいるようなラグジュアリーさが感じられそうです。ＴＴＴの共用施設の多さはすごいけどエントランスそんなに豪華じゃないし外廊下で高級感はそこそこ止まりです。でも結構富裕層が住んでいる。共用部の高級感の１点だけでも地域No.1を確立できたら、地域内の住み替え需要などで相当な強気相場でも売れる算段ってことでしょうね。

パークタワー晴海はクジラアイランドとかで完全にファミリー向けだし、ティアロ・クロノは趣味良い高級感だけどＤＴほどの分かりやすい高級感ではない。ＫＴＴは個性的な外観で共用施設も悪くないけどエントランス小さくて高級感はやや劣る。勝どき東も低層にオフィスや保育所・高齢者施設が入る時点でＤＴほどの高級感は出しづらい。立地もＤＴのほうが南側で抜けている。

色々考えると、待てば必ず勝てるという事を狙ってそうです。まあ、だとしたら専有部をあんなにケチるべきではなかったし、ちぐはぐな戦略ともいえますが。。

[820: 匿名さん]

>>819
ＴＴＴは2000万円台からの分譲なのに、結構富裕層が住んでいると言われてもね。
あそこは賃貸部屋が多いので、高い家賃を払っている住人なら富裕層が多いかもね。

[821: 匿名さん]

>>820
そうですね。だからその層の人達を住み変えに勧誘してたと思いますよ。

[822: 購入検討中さん]

>>819
スミフとしてもケチるしかないんですよ。竣工後の営業のコストも考慮しなきゃだからね。お金は無限大にあるわけでないからね

[823: 購入経験者さん]

今の御時世、マンション1次取得者ならばドゥトゥールは魅力的な物件でしょう。
しかし７０㎡で7,000万円以上の物件は富裕層、共働き夫婦あるいは海外投資家でないと買えない価格帯かと思います。

マンションパンフは、グランドエントランスに見開き合計５頁以上使ってアピールしているのは裏を返せばそれ以外の売りがないとみることもできます。
パンフレットの夫婦も違和感ありすぎ。娘一人いるのに夫婦でバーで乾杯なんてできっこない（笑）
パビリオンのビデオでは旦那はシンガポール等の海外出張ばかりで生活感なさすぎ。

面白い物件ですが、大崎ウエストシティタワーズのようにキャピタルゲインは狙えない物件かと見ています。

[824: 匿名さん]

>>823
大崎のOWCTが、最近アチラコチラのスレで宣伝されていますが、
あそこは都心上空飛行ルートの真下に予想されています。

中央区は都心上空飛行ルートの下ではないので安心です。

[825: 匿名さん]

>>823
マンション宣伝ビデオだからあれはあれで良く出来てると
思いますよ。
皆が皆あんな生活が出来やしないのは分かってるでしょ？
それに以前からこの物件は投資には向いてないってポジネガ両者とも認識してたから、気にいった人が買える予算の中で欲しい間取りと階数を選ぶ！それでいいんじゃないかな？！このスレは。
タワマンってどうしても住む以前にキャピタルゲインの話しばかりになる。
それはそれで気になるから、別スレ立ち上げてそこで投資家さん達の意見聞いてみたいです。

[826: 匿名さん]

いよいよ湾岸高級物件の第三期が今月末に始まりますね。
何戸売り出すのかな？

[827: 匿名さん]

ここのライバルは今はいないでしょう。強いて言うならGFTくらい？
価格も値段も間取りの良さも頭一つ抜けてるし。
ここの掲示板はDTの妬み嫉みのネガで一杯だが、他の物件のネガ書き込み殆どないし。
周りの掲示板除いたらDTがDTがと妬み嫉みの嵐。一つ頭出ている杭は叩かれるんだね。
眺望がいい部屋が多ければ完璧なのにな。
でも住友、いや湾岸フラッグシップは揺るがないね。

[828: 匿名さん]

１期、２期が全部売れてないのに、何戸出すかの話ではないでしょう。もうここに至っては、何期とか関係なく、属性良くてこの部屋が欲しいと言えば売ってくれるんじゃね？

[829: 購入検討中さん]

>>827
いやいや、独りよがりですよ、それ。売れないフラッグシップなんて聞いたことない。以上

[831: 匿名さん]

>>829
っていうより827は褒め※※目的でしょ

[832: 匿名さん]

>>826
少数戸でしょう。今はまだ売り渋っていい時期。秋まではこの調子で数少なく売っていくでしょう。

秋以降に本当にこの物件がフラッグシップたるかが問われるでしょう。ここで売れてこないようだと、勝どき東とかぶり本当に売れなくなる。
すみふの売り方的には問題ないのは認識してはいるが、東完売待ちになると、さすがに購入者の負担が大きすぎるな。


>>827
本当にそう思うなら、他の物件ウオッチなんてしてないで泰然とかまえてたらどうだ？
他で本物件がよく話されてるとか随分詳しいようだが、そんなに他物件が気になるのか？

[833: 匿名さん]

山手線新橋直通シャトルバス、24時間スーパー、深夜2時までのスパ、
カッシーナの椅子をあしらった高さ10メートルの圧倒的なエントランス、
駅徒歩4分、ハイセンスで眺望抜群のバーラウンジ、
海外の高級ホテルを思わせるうち廊下、そして各部屋大きなポーチ付きエントランス。
そして黒と白を基調としたメタリックかつソリッドなツインタワー。
湾岸の再開発恩恵を存分に受けられる立地。
外資系高級ホテルに負けていないと思います。まさにフラッグシップ。
できるのが楽しみです！

[834: 匿名さん]

>>818
もしかしてご近所さんになるかも、そのときは宜しく、北向き高層を選んだ理由ですが
1.ダイレクトウインドウでは日差しが邪魔と思ったし、カーテン無の暮らしにしたかった。
2.2020年ごろまでは景色がかなり抜ける、その後はやや景色にも飽きてくるので北東方向の景色だけで十分。
3.日差しが無いとほこりがめだたない。
4.他の方向よりちょっと安かった。

[835: 匿名さん]

>833 顔真っ赤だよ、大丈夫？(笑)

そのかわり高価格で何も付いていないショボい専有部な。
シャトルも駅に横付けはできないよね。駅4分って、よく言うよ(笑)。ホームまでの時間は変わらんだろ、今と。

[836: 匿名さん]

>>833
スパって深夜２時までなの？
その後に清掃が必要だろうから、清掃員には深夜割増賃金を払うのかな？
通勤も深夜タクシー代を払うのかな？

[837: 匿名さん]

>>836
君きみ、そんな心配は買ってからにしなさい
購入者ならごめんなさいね！
でも購入者なら分かってる話しだから（笑）

[838: 匿名さん]

>>834
１.安マンションじゃないからガラスはLow-Eで、日差し対策が出来ています。
２.北側は勝どき東とお見合いだからカーテンは閉め切りです。
３.北向きは暗くないです。それに照り返しの光が入ることもあります。
４.安いには安い理由あり。

[839: 契約済みさん]

>>838
お見合いですが角度はかなり違いますのでKTTのようにこんにちは！のお見合いではありませんw

[840: 匿名さん]

ネガが面白い掲示板ですね。
確かに角度違うから、そんなにお見合いになりませんね！勉強になります。ドゥトゥールのウェブに載っていた北側の都心と運河ビューは圧巻でしたね。
でも個人的に勝どき東は早く建って欲しいかな。駅徒歩4分になるし、運河沿いが整備されて運河ビューが素敵になりそうです。昼は運河沿いの飲食店やカフェで沢山の人が賑わい、夜はは沢山の屋形船が蛍みたいになって、これぞJAPAN TOKYO!みたいな景色になることを期待します。因みに改札もホームも今より近くなるから、確実に徒歩時間少なくなりますよー。なんか噂によるとイーストの高層売り出してるらしいですね。どういう売り方してるか未だにわからない笑

[841: 匿名さん]

BRT停留場も近くなりそうだし、選手村跡地の商業施設、築地跡地、新豊洲市場、千客万来、晴海トリトン、ららぽーと、全てほどよい距離で、便利ですねここ。そして、中央区アドレスで銀座まですぐに行けるメリット！買えた人が羨ましい！値下げしてくれないかな。

[842: 契約住みさん]

改札が近くなる根拠はどこかありましたか？

[843: 匿名さん]

>>839
角度なんて意味なし。
スカイリンクから見たここの角部屋写真があるじゃない。
角度は90度違うのによく室内は見える。

[844: 匿名さん]

>>842
ごめんなさい。改札は勘違いでした。
でも歩く距離は少し短くなりますよね。
6分になると思います。
何より入り口まで4分という事実に意味があるのです。

[845: 匿名さん]

>>843
その写真アップお願いします。
証拠として。

[846: 匿名さん]

>>839
ゆにーく

[847: 匿名さん]

>>842
改札の位置は変わりませんが、経路が変わることで短縮されます。
今は黎明橋経由で勝どき交差点からa3出口入って改札まで行くので、若干ですが行って戻ってのロスが発生します。人道橋が出来るとそのロスがなくなるので、改札までの徒歩距離が実質短縮されます。あとグランドエントランスではなくキャナルエントランスから計測できるようになりますので、その分の短縮もありますね。googleマップで測定したところ、現在グランドエントランスからa3出口まで750m(9分)、人道橋が出来るとキャナルエントランスからa3出口まで570m(7分)位になります。a3出口は改札のほぼ真横ですので実質改札までの距離と解釈して差し支えありません。

[848: 匿名さん]

>>839
ウェスト北向きの47階以上でしょうか？　でしたら恐らく問題ありませんが46階以下の場合、勝どき東再開発のA2棟(160m)とほぼ真正面から見合う形になります。のらえもんさんサイトの配棟図を見てみてください。200m弱離れていますので、KTTお見合い部屋よりはマシですが。

[849: 匿名さん]

>>845
843じゃないけど、過去スレにあったはず。
自分で調べてみるべし。人に頼らず

[850: 匿名さん]

次の販売は4月頃に
先着順で20戸位かな？
厳選した購入希望者だけしか買えないし