DEUX TOURS CANAL＆SPA （ドゥ・トゥール）ってどうですか？ その24

[匿名さん]

DEUX TOURS CANAL＆SPA （ドゥ・トゥール）ってどうですか？その24です。
引き続きよろしくお願いします。

本物件について、建設会社や管理会社のこと、将来性、資産価値及び相場、地盤状況について教えてください。
（子育て・住環境や自然環境・医療・周辺地域の治安に関する話題も歓迎です）


所在地：東京都中央区晴海三丁目102番（地番）
交通：都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩9分
山手線 「東京」駅 バス19分 バス停から 徒歩5分
間取：1LDK～4LDK
面積：44.67平米～123.77平米
売主：住友不動産

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/546305/

物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/harumi/
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

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[779: 匿名さん]

スミフは地域イメージを無視してインパクトがあるものを作って高値で売ります。成功することもあるし、失敗することも。

例えば目白のガーデンヒルズが成功例、同じく目白のシティテラスが失敗例。

[780: 購入検討中さん]

>>778
それはよかった！いまなんかイベントやってるんでしたっけ？私が前回いったとき(土曜日)、私たち含めて、二組しかいなかったからさ。

[781: 匿名]

>>772

まだ値上げですか！
どこまで値上がるのでしょうか。
HPに分譲価格がないので、現在売り出しの住戸のお値段が分からないのはどうにかしてほしいです。
MRに行って、「はい、1億円になります。」と言われたら、無言になってしまいます。

[782: 匿名さん]

>>779
DTは大当たりですね。安くしすぎて失敗したって営業の方がおっしゃってたからどんどん値上げの方向になりそう。
本当にほしいならいそいだほうがいいですね。

[783: マンション投資家さん]

最近スミフが売っている100戸以上のタワマンの中では、こんな感じかな？と個人的には思ってる。

勝ち組候補
・ドゥ・トゥール
・グランドミレーニア
・シティタワー武蔵小杉
・東京ベイシティタワー

惜しい感じ
・大江戸タワーレジデンス
・スカイフォレストレジデンス

100戸以下だと、ダイレクトタワー池袋要町 なんかも勝ち組だろうね。

[784: 匿名さん]

＞782　DTが大当たりの根拠を示してくれ。推測でなくな。あなたのいう勝手な根拠でなく、客観的な根拠な、ソース付きで。

[785: 購入検討中さん]

>>782
あなたは営業マン？もしそうであれば、そうやって人だますこと、本当にやめて頂きたい。
もし普通の購入検討者ならば、悪いこといわないから、ちゃんとマンション勉強したほうがいい。

[786: 匿名さん]

>>783
過去に売ったタワマンなら
パークシティ品川がダントツの勝ちだけどね。
分譲価格の倍で中古転売されている、

[787: 周辺住民さん]

>>786

>パークシティ品川がダントツの勝ちだけどね。

パークシティ品川？？？
シティタワー品川の間違いじゃね？

[788: 匿名さん]

パークとかシティとか紛らわしいよね

[789: 匿名さん]

紛らわしいよね。ブランド名、わかりやすくして欲しいなあ。

[790: 匿名さん]

>>786
定借で行政縛りも多数あったし、あれは参考外でしょｗ
全く宣伝もなしで倍率数倍とも数百倍とも洩れてきたけど真に瞬間蒸発物件だよね
都との契約でどうしようもなかったけど、当時は住不もやりたくなかったと思うよｗ

[791: 匿名さん]

>>787
スミマセン。じゃなくて住不マンションに住んでるのに名前を間違えました〜
反省。

[792: 周辺住民さん]

>> 791

私もスミフマンションです。
シティタワー品川を２戸目の所有にすべく抽選に申し込みましたが、残念ながら外れてしまいました。
ドゥトゥールを２戸目に検討していましたが、割高なので見送りしました。

[793: ﾏﾝｼｮﾝ投資家さん]

>>782
第一期一次はね。
それ以降は、すでに値上げの余地ない価格にまで値上げしてしまったから。

[794: 匿名さん]

>>793
現状値上げできない理由は、周りの販売物件がおおすぎるから。すみふは、バカじゃないから今はまちなだけ。
周りの在庫がへったら一気に値上げだよ。
勝どき東よりここがラグジュアリーなのはわかりきってるからね。

[795: 匿名さん]

ラグジュアリーて、いい響き～

[796: 購入検討中さん]

>>794
いや、だからDTはラグジュアリーじゃないでしょ、、今湾岸にある物件と比べても。。エントランスとスパは素晴らしいが。駅から遠いし。
それと、仰る通り、スミフはバカじゃない。むしろ、経営戦略がいつも明確で、かなりのやり手。だから、株主目線で考えると、とても頼もしい。一方でやり方がエグい分、しわ寄せは全部住民にきてしまう。完成した高級マンションに平気で募集中のデカイ横断幕をかけてしまうのもしかり、間取りが同じならフロア違くても値段が一緒等、全く顧客のニーズを考えていないことが明確。

[797: 購入検討中さん]

>>796
まーその通りだけど、あとはそれを割り切れるかってことかね？割り切れて、かつ、お金あれば、いいマンションだと思うよ。仕様悪くても、お金かければいくらでもよくなるからね。

[798: 契約済みさん]

一期一次はKTTと同じくらいの金額でしたが、今は高くなってしまったんでしょうか？？

[799: 匿名さん]

>>796
しわ寄せが顧客である住民に全部くるような会社がこれだけの規模で継続的に利益あげられるわけないでしょ。

[800: ﾏﾝｼｮﾝ投資家さん]

>>798
そうですね。
いきなり数百万以上上げてましたね。

[801: 匿名さん]

そうそう。８月にモデルルームに行った時に営業さんから、現在の価格は二週間後に500万円上がると言われました。
きっと早く契約を進める為の話しだろうと思ったのですが、本当にその後値上げになり（は？そんなに急に500万円も値上げするマンションってある？）と、びっくりしました。
マンションの値段って販売業者が上げたいと思ったら、そんなに急に値上げ販売するんだ？と思ったマンションでした。

[802: 匿名さん]

よくあることですよ。

[803: 購入検討中さん]

>>799
だと信じたいけどね。。。

[804: 匿名さん]

>>796
いや、実際ラグジュアリーかどうか、カタログスペックなんて関係ないのですよ。客がそう感じるひとが多いかどうかならここはかなり上。

すみふの戦略そこまでよめてれば、DTが売れすぎてしまっているということは、わかるでしょう？客目線だと確かにうれてないけれど、すみふの指標はそこじゃない。

一円でも高く売りたいなら、今こんな競合だらけの時に売っちゃいけないんです。せめて駅近い競合がいないときにうらないといけない。そういった意味でいまは売り渋らなきゃいけないのに数ですぎてるんですよ。だからうれすぎてるっていってるの。
競合がいないときなら値段上げ放題がすみふじゃないですか。すみふ指標でかんがえれば、現在の値段は消して高くない。むしろ超お買い得価格ですよ！なので、ほしいならさっさと買ったほうがいい。値上げまだくるよ。

[805: 匿名さん]

すごい深読みですね…

[806: 購入検討中さん]

>>804
うん、確かにそれは言えてますね。(深読みでなく、間違いなく事実かと)
ただ、客目線で考えると、言い換えれば他のマンションの方が人気高く(実際販売実績もそうだけど)、ここは他が売り切れない限り、なかなか販売実績はよくならない、ってことですよね。
だとすると、何だかとてもかわいそうなマンション。。

[807: 匿名さん]

>>804
つまり目の上のたんこぶのKTTがいなくなれば独壇場ってことですね。今の勢いだとKTT今年の夏位に完売しそうだし、残るは駅遠のティアロとパークタワー晴海のみ。勝どき東は2020年末竣工で販売開始は早くても2017年末頃とすると２年は駅近ライバル不在となる。ＤＴはあのエントランスと共用部の現物見せられればイチコロな人いそうですし、スミフはそれも折り込んで高値の竣工販売を目論んでいるっぽいですね。しかし今より値上げって流石に有りえない気がするけど、、どうなるか見ものです。

ちなみに池袋ミレーニアは富久とか池袋ブリリアとか競合がたくさんいた１期までは珍しく控えめな値段（でも高いけど）で売ってたのが競合いなくなった途端に爆上げしてますよね。高層階の南西角部屋が坪370で買えたのに今は低層中部屋で坪400です。あそこは立地最強だし間取りも素晴らしく、かつ内陸＋免震＋スミフでよく考えたら高くて当たり前のスペックでしたが。

[808: 匿名さん]

でも、そういうことをするから
住不の新築には近寄りがたくなる面もあると思うなあ。
一応、住不のマンション在住だけど。

[809: 匿名さん]

アンチ、住不多いものね。

[810: 匿名さん]

スミフは実際の部屋見れるから良いけどね。
部屋みて買えるから失敗が少ない。
オプションたくさんついたモデルルームで
期待だけ大きくなって、入居時にがっくり、ってよくあるでしょ。

[811: 匿名さん]

だから部屋見れても売れ残ってるスミフ物件、たくさんあるだろ。逆に竣工後の建物内モデルルームで豪華に仕立て上げるのはスミフだろ。実際はここみたいにエアコンでさえ付いてない物件あったし、これもあれも見えるものすべてオプションですって言われて愕然としたことある。竣工後6年ぐらいの物件だったかな。値引きどころか値上げしてて、6年間の修繕積立分を平然と上乗せしてた。

[812: 匿名さん]

住まいサーフィンで、1期1次の価格表見れるけど、KTTよりは明らかに高かったと思います。
㎡単価、安くても98.73万、多くは100万〜120万。たけぇ〜、っと思ったから。
笑っちゃうぐらい階数で値段が変わらない。
一方、KTTは、㎡単価71万ぐらいからで、多くは80-90万。DTみてからKTT行くとその差は
歴然でした。　　やはりDTは、豪華な共用部を好み、専有部はハコだけあればいいというお
金持ちの人の物件でしょうね。外国人占有率が高くなるのもしかたがないでしょう。

https://www.sumai-surfin.com/search/pricelist.php?r=30634

[813: 匿名さん]

今の価格で買う日本人ってどの位いるんだろう？
やはり、中国人比率高くなりそう。
自分は高値掴みしたくないからヤメタ。

調べたら住友のマンションて、どこも完成して何年も販売しているね。
自分が住んでるのに何年もマンション内を部外者が見て回っているの嫌だな。

[814: 契約済みさん]

>>812
高層階で比較するとそれほど変わらなかったです。
それ以上に間取りがKTTは良くないです。柱にエコキュート、寝室は腰高の窓でベランダには出られません。
DTの2LDKを契約しましたが、お風呂がKTTは1317でDTは1418だったのも決め手の一つでした。

[815: 匿名さん]

>>808
ただ、一次の購入者に損はさせないという見方もできるよね。値上げの方向ばかりなら先づかみしても怖くない。
他社は売れ残りを安く売っちゃうので、申し訳ないけど住民層があれなひとが入居されるけど、それもない。

マンション購入者って自分のマンション愛がでるし、マンションのなかの小さな世界だけで考えがちになると、案外悪くないのですよ。むしろかなりいい。

他の方がおっしゃってるように、他のマンションまで考えたら総合的に得なんだっけまで考えるとまぁそうね。って感じでしょう。

繰り返すけどここほしいけど待ちたいは意味ないので、ほしいならさっさと買ったほうがいい。と私はすみふの関係者じゃないからこそ思うよ。
関係者なら勝どき5丁目JVが終わったあとに買ってほしいだろう？その方が客に選択肢もなく営業も楽だろうな。

[816: 匿名さん]

>814 そりゃ、あなたの買える間取りの問題でしょう。あきらかに間取りによる差はありましたね、KTT。
KTTの５３階は、天井高4メートルで、仕様もこれでもかって言うぐらい豪華そのものだった。それでも㎡110万ぐらいから買えたんです。瞬間蒸発でしたが。「そんなに違わない」のでなく同じ条件でみるとDT、微妙に200-300万高いんですよね。

DT、この1期の値段から上がっているとすると、どんだけ強気なの、って思うが。

[817: 契約住みさん]

＞＞814
私も同じ理由でした。２LDKの東側高層でしょうか？

[818: 契約済みさん]

>>817
うちは北向き高層階です。買えてよかったと思います。

[819: 匿名さん]

ここのコンセプトは、共用部をうんと豪華にすることで高級感では地域No1を目指す、って事ですよね。あのエントランスとロビー、スパと内廊下あれば本当に高級ホテルに住んでいるようなラグジュアリーさが感じられそうです。ＴＴＴの共用施設の多さはすごいけどエントランスそんなに豪華じゃないし外廊下で高級感はそこそこ止まりです。でも結構富裕層が住んでいる。共用部の高級感の１点だけでも地域No.1を確立できたら、地域内の住み替え需要などで相当な強気相場でも売れる算段ってことでしょうね。

パークタワー晴海はクジラアイランドとかで完全にファミリー向けだし、ティアロ・クロノは趣味良い高級感だけどＤＴほどの分かりやすい高級感ではない。ＫＴＴは個性的な外観で共用施設も悪くないけどエントランス小さくて高級感はやや劣る。勝どき東も低層にオフィスや保育所・高齢者施設が入る時点でＤＴほどの高級感は出しづらい。立地もＤＴのほうが南側で抜けている。

色々考えると、待てば必ず勝てるという事を狙ってそうです。まあ、だとしたら専有部をあんなにケチるべきではなかったし、ちぐはぐな戦略ともいえますが。。

[820: 匿名さん]

>>819
ＴＴＴは2000万円台からの分譲なのに、結構富裕層が住んでいると言われてもね。
あそこは賃貸部屋が多いので、高い家賃を払っている住人なら富裕層が多いかもね。

[821: 匿名さん]

>>820
そうですね。だからその層の人達を住み変えに勧誘してたと思いますよ。

[822: 購入検討中さん]

>>819
スミフとしてもケチるしかないんですよ。竣工後の営業のコストも考慮しなきゃだからね。お金は無限大にあるわけでないからね

[823: 購入経験者さん]

今の御時世、マンション1次取得者ならばドゥトゥールは魅力的な物件でしょう。
しかし７０㎡で7,000万円以上の物件は富裕層、共働き夫婦あるいは海外投資家でないと買えない価格帯かと思います。

マンションパンフは、グランドエントランスに見開き合計５頁以上使ってアピールしているのは裏を返せばそれ以外の売りがないとみることもできます。
パンフレットの夫婦も違和感ありすぎ。娘一人いるのに夫婦でバーで乾杯なんてできっこない（笑）
パビリオンのビデオでは旦那はシンガポール等の海外出張ばかりで生活感なさすぎ。

面白い物件ですが、大崎ウエストシティタワーズのようにキャピタルゲインは狙えない物件かと見ています。

[824: 匿名さん]

>>823
大崎のOWCTが、最近アチラコチラのスレで宣伝されていますが、
あそこは都心上空飛行ルートの真下に予想されています。

中央区は都心上空飛行ルートの下ではないので安心です。

[825: 匿名さん]

>>823
マンション宣伝ビデオだからあれはあれで良く出来てると
思いますよ。
皆が皆あんな生活が出来やしないのは分かってるでしょ？
それに以前からこの物件は投資には向いてないってポジネガ両者とも認識してたから、気にいった人が買える予算の中で欲しい間取りと階数を選ぶ！それでいいんじゃないかな？！このスレは。
タワマンってどうしても住む以前にキャピタルゲインの話しばかりになる。
それはそれで気になるから、別スレ立ち上げてそこで投資家さん達の意見聞いてみたいです。

[826: 匿名さん]

いよいよ湾岸高級物件の第三期が今月末に始まりますね。
何戸売り出すのかな？

[827: 匿名さん]

ここのライバルは今はいないでしょう。強いて言うならGFTくらい？
価格も値段も間取りの良さも頭一つ抜けてるし。
ここの掲示板はDTの妬み嫉みのネガで一杯だが、他の物件のネガ書き込み殆どないし。
周りの掲示板除いたらDTがDTがと妬み嫉みの嵐。一つ頭出ている杭は叩かれるんだね。
眺望がいい部屋が多ければ完璧なのにな。
でも住友、いや湾岸フラッグシップは揺るがないね。

[828: 匿名さん]

１期、２期が全部売れてないのに、何戸出すかの話ではないでしょう。もうここに至っては、何期とか関係なく、属性良くてこの部屋が欲しいと言えば売ってくれるんじゃね？