ザ・パークハウス西新宿タワー60 Part5

[匿名さん]

ザ・パークハウス 西新宿タワー60についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ
　Part1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/79924/
　Part2：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/521880/
　Part3：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/540145/
　Part4：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/545853/

所在地：東京都新宿区西新宿5丁目700番（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「西新宿」駅 徒歩9分
都営大江戸線 「都庁前」駅 徒歩8分
都営大江戸線 「西新宿五丁目」駅 徒歩7分
山手線 「新宿」駅 徒歩18分 （B14出口）
間取：ワンルーム～3LDK
面積：33.90平米～156.99平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：相鉄不動産
売主：丸紅

施工会社：株式会社フジタ東京支店
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

[637: 匿名]

＞＞636

普通でしたか。デベが第二期以降で値上げを目論んでいるのでは？などというのは深読みでしょうか？

というかそもそも第二期以降で値上げしてくるなんて事はあるのでしょうか？

[638: 検討者さん]

三井と同じく三菱もあからさまな値上げはしないでしょう。

もともとこれ以上上げたら物件のポテンシャル考えると厳しいと思います。

[639: 匿名さん]

>>637
深読みしすぎだと思います。
そもそも、一期の価格だってまだまだ調整出来るんですよ。あくまでも今出したのは予定表ですから。
二期から上げることはもちろんあります。でも滅多にないですよ。
過去に何度も市場急変の直撃くらっているマンション業界にとっては、売り惜しみより売れるときに売っておけが鉄則ですから。（除く住友）
価格が上がったって次の物件で値上げすればいいんです。必要以上に在庫が積みあがる方がリスクが高い。

という事で、値段いじる際にも一番多いのは、人気のない方向下げで、人気の方向は上げてトータルは同じくらいというやつですね。

[640: 検討者さん]

まず３５０戸の売り出しくらいはでますね

[641: 購入検討中さん]

>>639
販売会社としてはあまり関知していないものの、売主は2期以降値上げの流れになると見て、目論んでいるようです。
従って、もう少し1期の販売戸数を絞りたかったらしいのですが、販売会社の要望で増やしたということです。

[642: 匿名さん]

>>641
そのやり方をするのは、第３回座談会後編に書かれたあのデべ位のものでしょう。

[643: 匿名さん]

>>641
販売前になるといろんなスレで良く話題になるネタだね。
で、次期販売前になると上がってません書き込みがたくさん、と。

そもそもここは売主も販売も三菱地所でしょ。大規模だから一応丸紅に相鉄も入れてるけど、三菱がメインなんだけどな。

[644: 購入検討中さん]

要望書出しましたか？出すように言われています。要望書の出たところを売りに出すわけじゃなく、もう第一期の販売部屋決まっているのですか？

[645: 購入検討中さん]

>>642
三井や三菱も最近は期毎に上げてます。せいぜい2～4%ですけれど。
時代状況からはやむを得ないのでは。営業さんに聞けば正直に教えてくれますよ。
まあ、モデルルームにも行っていない人に言ってもしょうがないか・・・

[646: 匿名さん]

>>645
時代状況といっても、基本的にマンションって、計画時にコストは決まってる。
資材や人件費が上がろうが下がろうがそれは請け負い側がリスクもメリットも受け入れてるんだからさ。

[647: 購入検討中さん]

>>646
完全に知ったかぶり。案件によりけりです。
ここは、請負代金は途中までしか確定してません。
建設期間が長期に渡り双方にリスクがあるから。ちゃんとモデルルームに行って営業さんに確認すれば。
引きこもりで家を出れない？

[648: 購入検討中さん]

もう第1期で売り出す部屋は決まっていてその中で部屋を選んで欲しいとの事でした。
営業の話では不動産価格の上昇を睨んで長い期間かけて売っていくような事を言ってました。
確かに第1期で販売するのは安めの価格の部屋が多かったような気がします。

[649: 匿名さん]

320くらいは出すらしいよ。
思っていたより売れてなさそう。

[650: 匿名さん]

>>648
強気だねー。

[651: 匿名さん]

>>633
プールは監視員必要。ジムも受付必要だから、
コンシェルジュがいるのと同じくらいかかる。
さらに設備管理費ね。

[652: 検討者さん]

３２０？少ないね。

やはり富久のようにはいかないね

[653: 匿名さん]

私も少ないと思いました

[654: 匿名さん]

３２０なら普通に多いんじゃない、どうせ追加の２次とかでまただいぶ放出するだろうから
４００程度までいけば半分以上販売、かなり人気の販売ペースなんじゃないかな。

[655: 検討者さん]

お世辞にも320では大人気とは言えませんよね。まあ売れてなくはないけどってくらいだな。

１期の戸数は富久、ＫＴＴとＧＦＴには遠く及ばなそうですね。

西60はかなり坪単価が高い部屋も少なくないので1期で60%くらい売っておかないとその後が時間かかりそうだなと思っているだけにどうでしょうね。

まあ予想度通りの展開ではありますが

[656: 匿名さん]

それだけ売れば人気なんじゃないかな、他の人気物件と変わらないくらいの売れ行きなんじゃないでししょうか

[657: 匿名さん]

何戸売れば人気物件と認めてもらえるのかな

[659: 匿名さん]

>>658
こいつ何なん

[660: 匿名さん]

同じこと前から書いてる嵐さんです。スルー推奨

[661: 匿名さん]

もし完売しなかったら658は住宅の専門家としての価値あり、
もし完売したら658は当たり前の能書きをたれる言葉遊びのいらない子。
肝に銘じて覚えていなさい。

[662: 購入検討中さん]

>> 658　ネガ情報てんこ盛りまとめてくれてありがとう。
昨年、GFT や KTT あたりも同様にボロクソ書かれてたけど、良い部屋は瞬殺でその後も順調に売れてます。
ここも大丈夫だと思いますよ。

[663: 購入検討中さん]

>>650
強気なのか？、ブラフなのか？の判断に悩んでいます、笑

[664: 匿名さん]

>>655
総戸数が違うからね。
富久は48%だから別格としても、他は消化率的に大差ないよ。
ここは、320なら消化率41%もある。

[665: 匿名さん]

ここの販売は地権者抜けば800以下、320売って追加の２次、３次もあるだろうから
結局１期で半分くらいは売ってしまうんじゃないかなと予想してる

[666: 匿名さん]

320戸出しだどしても、営業マンがゆっくり売って行くと
言ってるから、100戸は先着で埋めて行くのだろう。
実質、250戸程度の要望と見た。

[667: 匿名さん]

デベもお決まりの１期全戸完売は謳いたいだろうから320出すのなら全戸売れると思うよ。

[668: 匿名さん]

いやいや、これだから素人は…笑
キャンセル住戸ございますって、延々続くと思うよ。

[669: 匿名さん]

私も６６７さんのやり方で売ってくると思う。即日完売の方がインパクトありますからね

[670: 匿名さん]

キャンセル住戸の販売は完売ってHPで宣伝した後でしょうね。
大体どこもそんな感じのやり方ですし。
まぁいずれにせよここは相当売れる。

[671: 匿名さん]

最近の湾岸などの販売では、
売り出した全戸に申込登録があっただけで即日登録完売と称することもあるからなあ。
実際に契約するかどうかに関係なく。

[672: 匿名さん]

一期で何戸売れるとか、営業が気にするのは理解できるけど、検討者が何でそんなに気にするの？
このスレは本当に検討してる人が書き込みしてるんですか？
利害関係者ばかりが書き込みしてるんじゃない？
凄い違和感を感じるよ。

[673: 匿名さん]

>>672

は？普通に検討してたら売行きは気になるところでしょ？
自分が営業なんじゃないの？

[674: 匿名さん]

これくらいの物件なら初期の売り出しが３２０だと追加で１００くらいは積み上げるんじゃないかな
他の物件も大体そんなくらい追加で販売してますしね

[675: 匿名さん]

自分が買った後は、さっさと完売して欲しいもんね。

[676: 匿名さん]

>>672
むしろ検討者だから気になるんだよ。
倍率は低い方が良いけど、不人気物件は嫌。販売戸数はどちらにも影響あるからね。

[677: 匿名さん]

ここと富久を比較するとおもしろいよね。　総戸数は若干違うけどほぼ同じ。微妙な駅距離、新宿までの徒歩距離は同じくらいか。新イトーヨカドーや伊勢丹があっちはあるけど、新宿2丁目が近いのがネック。こっちは都庁等がある。　三菱対野村、フジタ対戸田健。地権者はこちらのほうが多いけど、再開発案件で補助も出ているのはいっしょ。価格は富久が少し安い感じ。

販売はこれからですけど、富久の第一次はギリ5％適用だったし、オリンピック開催が決まった直後の売り出しだった事を考えれば、ここの販売戸数は人気があると言っていいのではないかな。アスペクト比や地盤を考えれば免振じゃないのもＯＫだし。　同じ新宿でも住む層は全く違うでしょう。　俺はここらの都会らしい風景が好きかな。地所はリーマンの時ここで痛い目にあってるから無謀な値付けをしなかったのも好感が持てた。

[678: 匿名さん]

60階建てのマンションで、本当に大きな地震が来た場合、果たしてどれ位揺れが来るのだろうか。
この近くの高層ビルで大地震を経験した者としたら、そりゃーもうビルがグニャグニャになるほどの揺れでしたよ。

[679: 匿名さん]

>>678
この近くの高層ビルだとまだ制振入ってない時期の建物だから、その時よりは揺れないよ。オフィスは階高が高居からビルの高さもそんなに変わらない。
大震災を受けて、西新宿の高層ビルは制振装置を後付けする工事始めて、クレーンが立ってたりするね。

[680: 匿名さん]

たしかに凄い揺れでした。
野村ビルなんか途中で折れそうな感じ揺れてましたしね。

[681: 匿名さん]

後付けの制震装置ですら揺れを半減できるそうですね。

[682: 匿名さん]

虎の門ヒルズとかあべのハルカスとか最新オフィスの超高性能制震だと効果は高いけど、ここみたいなマンションの制震だとそこまで期待しないほうが良い。耐震等級は普通に１だし。

最初から制震入れてる場合、制震装置によるエネルギー吸収を織り込んで構造計算するから、同じ耐震等級だと非制震の耐震マンションと実は耐震性はほぼ変わらない。同じ耐震等級だと地震応答解析で満たすべきクライテリアは同じだから。免震の場合は、満たすべきクライテリア自体が制震・耐震より厳しいので、ある意味無条件でこれらより耐震性が高いと言える。

ちなみに後付制震だと当初の耐震性能プラス制震となるのでのここみたいな最初から制震入れてる場合より良い場合すらある。普通は耐震性能が足りないのを制震で補強する訳で、後付制震のほうが必ず良い訳ではないけど。

実際に耐震等級２の長期優良の３階木造住宅をＥディフェンスで震度６で揺らしてみたら、普通の木造は倒壊せず長期優良のみ倒壊したというビックリ実験結果もあるから、実際の地震が起きるまではだれも正しい事は分からないけど、ただのイメージで　制震＞耐震　と単純に考えるのは誤りかと。

[683: 匿名さん]

た、た、た、耐震等級が１？？？(ﾟoﾟ;;
60階建てをこんなに謳ってるのに！？

[684: 匿名さん]

ここは吸収性の高い制震壁に粘性ダンバー＆剛性ダンパー組み込んだ構造だから制震の能力としてはかなり高い
かなりお金掛けた構造ですし、実際の費用対効果も高そうですよ。

[685: 匿名さん]

>>684

で、耐震等級は？
通常と比べてどれ位のお金がかかってるの？
何倍の費用？

[686: 匿名さん]

基本ノッポタワーは全て制震です。ここより高い物件もいくつかありますが全て制震
免震なら実際の効果関係なく耐震等級２になるというだけでさして意味のない基準です。
世のほとんどのマンションは耐震等級１ですしね。

[687: 匿名さん]

制震ダンパーの話題になると
「自身が壊れて制震の役目をするダンパーだから、大地震後には取り換えが必要になり、コストが掛かる」
と主張する人物が以前はアチコチの制震物件に現れていたけど、
ここのスレにはいまだに現れないな。

[688: 匿名さん]

そんなことないですよ。他にも耐震等級が2のマンションなんて腐るほどあります。
ここは、価格が安く設定（坪/350万）されており、一番大事な建物にあまりお金を掛けてない印象があります。
60階もあれば通常は免震にすべきところを安い制震にして、大規模な地震の時のことはあまり考えてないですね。

[689: 匿名さん]

>>687

そうそう、たしかに制震ダンパーは揺れを防ぐのではなく、揺れを吸収すると言った方が分かりやすいかも。
タワーマンションは住んでからが一番お金がかかる。

[690: 匿名さん]

耐震等級２のマンションなんて極一部ですよ。免震なら耐震等級２扱いになるというだけ。
実際の他のマンションで耐震等級２などあまりない

[691: 匿名さん]

耐震ダンパーが壊れるなら免震装置も壊れてそうだな。どっちがより大変か・・

[692: 匿名さん]

いやいや…わかってらっしゃらないですね。
免震の場合、大地震が来ても揺れを吸収しますので、地震が止まった後は通常の生活ができるのです。

制震の場合は、ダンパーが揺れを吸収しますので、窓ガラスや外壁など、様々なところに補修が必要になります。いたることろが壊れるのです。
免震は揺れを吸収しますので建物に影響はありません。
補修の必要もありません。

[693: 匿名さん]

>>690

そうです。免震なら耐震等級2がとれるのです。
免震はゴムで吸収しますが、制震は建物で吸収しますので、あらゆるところに補修が必要となります。

[694: 匿名さん]

免震は機能しないと大変じゃん。構造がスカスカだから。

[695: 匿名さん]

東日本でも免震マンションが被災して耐震、制振が無傷っていうのもあった話ですしね
機能不全を起こす可能性もあるけど数値上では効果の高い免震と
確実に機能する耐震、制振という感じでしょうかね。。
必ずしも低層が安心って訳じゃないのと同じで、まぁ好みの問題ですね

[696: 匿名さん]

制震タワマンの補修と言えばまず、乾式戸境壁ね。

[697: 匿名さん]

音の問題は永遠のテーマ

乾式壁はコンクリートと比べ、はるかに音が伝わり易いですよね。

[698: 匿名さん]

数値上は乾式壁も遮音性は湿式と変わらない。
差が出るのは現場の質次第。

[699: 匿名さん]

>>694
建築コストが高騰してますからね。コスト削減が容易な免震はデベにとっても美味しい商売でしょうね

[700: 匿名さん]

>>699
三菱が晴海で好評販売中のタワマンは免震だし
以前に西新宿駅近くで売ったタワマンも免震だし
それは三菱批判にもなるよ。

[701: 匿名さん]

>700

だから何？私は別に三菱信者じゃないので批判しますよ 笑

[702: 匿名さん]

ここだけ免震ではないのか

[703: 匿名さん]

＞＞６８８
ここは形状的に免震にはできないけど、この戸数なら免震の方がきっと安上がりだったでしょうね

[704: 匿名さん]

>>703
形状的にって
三菱はこの形を強制されたわけではなく
選んでこの形にしたんでしょ？

[705: 匿名さん]

ここの場合元々の土地面積が狭いからね。
形状や計画は地権者、フジタ、三菱の３者の話し合いの結果と聞いてる

[706: 匿名さん]

制振でもこの集客力、ポテンシャルは凄まじいですな

[707: 匿名さん]

つまり、免震よりも階数を優先、した話し合い結果の形状か。

[708: 匿名さん]

土地が広ければ安上がりな免震って選択肢もあったのでしょうけど仕方がないですね
デベも利益ださないといけませんからね。不確実性のある免震より私は高評価ですけどね。

[709: 匿名さん]

ポテンシャルは低いでしょ？
駅には遠い、免震ではない、周りを囲まれるのがわかってるタワーマンションなんて。

みんなどんなものかを確認しに来てるだけで、本当に検討してる人がいるのかな？

[710: 匿名さん]

高いんじゃない。私は相当売れると思ってますけど

[711: 匿名さん]

来場者数と売れ行きはどこも大体おなじような比率になるらしいから来場者数が好調なとこは大体売れる。
ここも１期でも相当売れるんじゃないかな。

[712: 匿名さん]

>>686
免震も各種あるし建物の構造も違う、まさにピンキリなのに一律で耐震等級が2というのもおかしな話で
実際の効果は開きありそうですし怪しいものですね。
それでもデベは安く造れるの免震マンションをこれからも作るのでしょうけど

[713: 匿名さん]

免震は横に揺れる部分と地面との結合部分（揺れが違う部分たとえばアプローチ部）で当たり前ですが壊れちゃいます。またアスペクト比から言えば高層でペンシルに近いほど不向きとなります。さらに強風でも揺れが止まらないという事もありますから、この建物は制震構造を採用したのでしょう。　

[714: 匿名さん]

>>713
今時、強風で新築の免震が揺れると思っているようでは古いですよ。
技術革新していますから。ここだって制震のダンパー２種類を使っているんでしょ。

[715: 匿名さん]

>713
免震に住んでるけど、強風で揺れたことはない。

[716: 匿名さん]

地盤や土地、建物の形状から適切な形を選択したということでしょうね
パークハウス６０はダンパも制震壁もそれぞれ100以上組み込んでと説明受けましたし
この規模ではお金掛けてる方ですね。

[717: 購入検討中さん]

50階弱の免震タワマンの高層階居住者です。強風でも揺れはしないですよ。
3.11の東日本大震災でも室内はゆっくり揺れを感じるものの、物が倒れたりは一切なく、マンション自体に対する損傷もほとんど無かったのでは？と思います。

なのでやっぱり理想を言うとこのマンションも免震だと良かったですね。
まあ震度８クラスの直下型が来たら、免震だろうが制振だろうがどうなるかわからないですよね。データ無いですから。

[718: 匿名さん]

免震も311で構造的に被害受けたマンション多数あったみたいだしどうなんでしょうね。
まぁどうしても免震がいい人は他を検討すればいいだけでしょうけど

[719: 匿名さん]

この建物に対して適性が高いのは制振構造だからってのが理解出来ないレベルの人かわいそうだなー

[720: 購入検討中さん]

教えていただきたいのですが、携帯の電波は高層階には届くのでしょうか？

[721: 匿名さん]

三菱の晴海では「免震は安心、安全ですよ！」って言ってたけど、ここは制震にしてケチったのね。
言い訳はもういいよ。

[722: 匿名さん]

コスト削減は免震の方がお得意でしょ。これくらいの規模になれば制震の方が金かかる

[723: 検討者さん]

もし1次売り出しの320が本当なら1期1次の売り出し数と全戸に対する消化率ともに富久とＧＦＴに完敗ですね。そもそも総戸数は７００超えれば大体同じ規模でやってますからそれ考えればＫＴＴの1次販売数にも遠く及びません。1次売り出しだけで判断すれば既存の人気物件に及ばずというスタートになりそうですね。人気だと煽る方もいるようですが客観的にみていまのところの情報ではやや期待を下回るようにみられますがどうでしょうか。

富久の爆裂人気にあやかって早くから注目され、ＭＲ来意来場数も稼げた割には人気物件と比較すれば申し込み希望率が低いです。

今年販売開始の23区大型物件がここと目黒くらいしかありません。目黒は完全に別次元のセレブ物件ですから比較対象にはなりえず。庶民と小金持ちが対象の大型物件はここしかないということになり、昨年販売した大型物件にかなり流れている構図がみえます。

原因としては言われているように立地条件から富久のように割安でもなく，将来の価値上昇要素が弱いと判断され、また指摘されているネガ要素も考慮して回避する検討者が多かったと思われますね。

[724: 匿名さん]

１期１次で320なら２次３次で富久やグローバルなんて超えちゃうんじゃないかな

[725: 匿名さん]

販売消化率ならいい勝負になりそうですね。ここは770戸くらいしか販売住戸ありませんから

[726: 匿名さん]

>>723
2013と2014の販売戸数上位物件の初回売り出しと総販売戸数

富久クロス 482/992 48.6%
グローバルフロントタワー 380/883 43.0%
SKYZ 470/1110 42.3%
勝どきザタワー 500/1420 35.2%

勝どき並みなら273戸
SKYZ並なら329戸
グローバル並なら334戸
富久並なら378戸

その後SKYZは2013年最多販売のはずだから320なら年間最強クラスには及ばないがかなりの好調でしょ。
インパクト的には390戸で半分越え狙ってもらいたいけどさ。

[727: 匿名さん]

勝どきの地権者分引き忘れた。
勝どきザタワー 500/1318 37.9%
勝どき並みなら295戸

[728: 匿名さん]

販売率からするとここも相当な人気物件になりそうですね

[729: 匿名さん]

昨日話題の免震・制震の件、どうしても免震がいいのなら北地区の分譲を待つ手もあります。住友だし駅6分だからほぼ確実にここより高値になるとは思いますが。。

この周辺で免震となると今はパークハウスの中古しかないのが痛いですね。

１期１次の分譲戸数については、320/777は上出来だと思います。今年の大規模タワーは湾岸ではパークタワー晴海とパークホームズ豊洲、内陸ではここと目黒のみだし普通に売れるんじゃないでしょうか。

[730: 匿名さん]

まだまだ完成まで数年かかる高額必至の住友タワーも待つ価値が無くはないかもね。

[731: 匿名さん]

住友案件は地権者と揉めて遅れるような話があるようです。

[732: 匿名さん]

オリンピック後まで時間がかかるなら待つ事も無いですかね

[733: 匿名さん]

>>731
地権者と揉めてじゃなくて、地権者が揉めて、ね。再開発したい住民と、変えたくない住民とのせめぎあい。
再開発はそんなもんだよ。ここだって何回も延期してるし、最後の数軒は裁判で明け渡しになってるはずだし。

[734: 匿名さん]

320出しても全て埋まってる訳ではないから、ここは完敗ということです。

[735: 匿名さん]

北側再開発の続報が来た。
http://www.kensetsunews.com/?p=42616

内容全コピペはまずいんで、以前の情報から変わった点を要約するとこんな感じ。

予定がまた1年遅れた。
2棟とも中間免震になるっぽい。
棟ごとの住宅/事務所/商業の比率がなんとなく分かった。（A棟住宅約650戸、事務所が約18000平米、店舗約2300平米。B棟住宅約350戸、店舗約1300平米＋SOHO）
店舗は各棟の1Fと2F

ちなみに、商業2300+1300で計3600平米というのは、ライフ中野坂上店（1534平米）、もとまちユニオン新宿店（723平米）、マルエツプチ西新宿6丁目店（593平米）の合計より、まだ2割も広い。ここに何が来るかで街のイメージはだいぶ変わりそう。
A棟かB棟のどちらかに予定通りスーパーが来ると完全にオーバーストアだから、殴り合いの消耗戦になるかもしれないね。

[736: 匿名さん]

三菱地所と住友不動産合わせて人口が数千人規模で増加しますからスーパーの需給バランスはとれると思うのですがいかがでしょう。