ザ・パークハウス西新宿タワー60 Part5

[匿名さん]

ザ・パークハウス 西新宿タワー60についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ
　Part1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/79924/
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　Part4：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/545853/

所在地：東京都新宿区西新宿5丁目700番（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「西新宿」駅 徒歩9分
都営大江戸線 「都庁前」駅 徒歩8分
都営大江戸線 「西新宿五丁目」駅 徒歩7分
山手線 「新宿」駅 徒歩18分 （B14出口）
間取：ワンルーム～3LDK
面積：33.90平米～156.99平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：相鉄不動産
売主：丸紅

施工会社：株式会社フジタ東京支店
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

[615: 購入検討中さん]

のらえもんのブログに更新された予定価格表がアップされてますね。
管理費・修繕積立金合わせて平米400円だとか。

[616: 匿名さん]

>>609

そんな話MRで聞いた憶えないけど、ここの平米90円の修繕費は安いから
一時金や値上げでペイしてるとすれば辻褄は合うね。まぁ支払う額は他のマンションと変わらないんだろうけど。

[617: 匿名さん]

>>613

タワーマンションが特別お金かかるわけじゃないよ。
耐震の普通のマンションだって同じくらいの金額は掛かると思った方がいい

[618: 匿名さん]

実際のお金がかかりますから、自分達みたいな庶民は厳しいと言う事がわかりました。

タワーマンションだから当たり前とかは、庶民には通じませんし、負担が多すぎます。

[619: 匿名さん]

地方やタワマン以外にしてもお金はそれなりに掛かるんだけどね。庶民とか関係なく

[620: 匿名さん]

＞＞６１８

凄く郊外の自走式駐車場マンションとかがおススメだよ
修繕費が安くなる。この辺はどこも機械式だから諦めた方がいい。

[621: 匿名さん]

>>620
ジオ西新宿が平置きだよー。オススメ。

[623: 匿名さん]

ジオはマックス60㎡くらいしかないマンションだよね。ペンシルだし車云々以前の問題な気もするわ

[625: 匿名さん]

背伸びして都心のタワマンを買った人がそのうちローン返済に苦しんで手放す例は多い。
身の丈に合った物件に住むのが一番良い。

[626: 匿名さん]

競売にかけられるのって殆ど郊外の戸建。で、買い叩かれる。
つまり、安くても払えなくなるのは同じで、高価な都心のタワーに限らない。
ローン返済がんばれよ。

[627: 匿名さん]

誰も先の事はわからないので、より良い条件で売却出来る物件を探すのは当然でしょう。つまり西新宿タワー60はそれに値すると。

[628: 物件比較中さん]

検討中の皆さん頭金は何割くらい用意されてますか？
都心部の物件だと全額キャッシュの方も結構いるようですが。

[629: 購入検討中さん]

>>628
無理矢理集めたら頭金で３割くらいになるけど、今は金利低いから無理に頭金揃える必要も無いと思う。

[630: 匿名さん]

1億円以上の物件を頭金なしでローン組んだ知人がいますが、問題なく貸してもらえたそうです。
もちろん、職業の経済的信用によりますが。

[631: 匿名さん]

住宅ローン以外、キャッシュ一括にしても、最終的に納税額、つまり支払い総額が多くない方法が好まれるようです。金融機関に相談してみてはいかがでしょうか。

[632: 匿名さん]

タワマンはキッズルームやら、ジムやら維持費が掛かって、いずれ使用頻度の下がっていく施設が多いからね、その分管理費は多くなって行くんだよね、でもその施設に惹かれて買う人が多いから削れない。

[633: 匿名さん]

>>632
キッズルームやゲストルームは維持費自体は大してかからない。
ジムは機器があるので入れ替え時に、そこそこコストがかかる。
プールや温泉は、稼働にも定期メンテにも結構コストかかる。
コンシェルジュやお店など人が張り付くものは相当かかる。
こんな感じだね。

[634: 匿名さん]

管理にお金掛かっても付加価値多い物件の方が価値は保ちやすいという統計もありますからね。
まぁ考え方次第でしょうね。

[635: 匿名]

販売する住戸が決まったようですね。
第一期で販売予定の部屋以外は、申し込みが入っても売らないそうです。これって普通ですか？

[636: 匿名さん]

>>635
割と普通ですよ。
不人気物件の場合は1戸でも数を積み上げたいのでギリギリまで調整してくれますけど、普通クラスの物件なら、2期以降にも人気演出を続けたいので、一定数集まったらそれ以上はカットします。

[637: 匿名]

＞＞636

普通でしたか。デベが第二期以降で値上げを目論んでいるのでは？などというのは深読みでしょうか？

というかそもそも第二期以降で値上げしてくるなんて事はあるのでしょうか？

[638: 検討者さん]

三井と同じく三菱もあからさまな値上げはしないでしょう。

もともとこれ以上上げたら物件のポテンシャル考えると厳しいと思います。

[639: 匿名さん]

>>637
深読みしすぎだと思います。
そもそも、一期の価格だってまだまだ調整出来るんですよ。あくまでも今出したのは予定表ですから。
二期から上げることはもちろんあります。でも滅多にないですよ。
過去に何度も市場急変の直撃くらっているマンション業界にとっては、売り惜しみより売れるときに売っておけが鉄則ですから。（除く住友）
価格が上がったって次の物件で値上げすればいいんです。必要以上に在庫が積みあがる方がリスクが高い。

という事で、値段いじる際にも一番多いのは、人気のない方向下げで、人気の方向は上げてトータルは同じくらいというやつですね。

[640: 検討者さん]

まず３５０戸の売り出しくらいはでますね

[641: 購入検討中さん]

>>639
販売会社としてはあまり関知していないものの、売主は2期以降値上げの流れになると見て、目論んでいるようです。
従って、もう少し1期の販売戸数を絞りたかったらしいのですが、販売会社の要望で増やしたということです。

[642: 匿名さん]

>>641
そのやり方をするのは、第３回座談会後編に書かれたあのデべ位のものでしょう。

[643: 匿名さん]

>>641
販売前になるといろんなスレで良く話題になるネタだね。
で、次期販売前になると上がってません書き込みがたくさん、と。

そもそもここは売主も販売も三菱地所でしょ。大規模だから一応丸紅に相鉄も入れてるけど、三菱がメインなんだけどな。

[644: 購入検討中さん]

要望書出しましたか？出すように言われています。要望書の出たところを売りに出すわけじゃなく、もう第一期の販売部屋決まっているのですか？

[645: 購入検討中さん]

>>642
三井や三菱も最近は期毎に上げてます。せいぜい2～4%ですけれど。
時代状況からはやむを得ないのでは。営業さんに聞けば正直に教えてくれますよ。
まあ、モデルルームにも行っていない人に言ってもしょうがないか・・・

[646: 匿名さん]

>>645
時代状況といっても、基本的にマンションって、計画時にコストは決まってる。
資材や人件費が上がろうが下がろうがそれは請け負い側がリスクもメリットも受け入れてるんだからさ。

[647: 購入検討中さん]

>>646
完全に知ったかぶり。案件によりけりです。
ここは、請負代金は途中までしか確定してません。
建設期間が長期に渡り双方にリスクがあるから。ちゃんとモデルルームに行って営業さんに確認すれば。
引きこもりで家を出れない？

[648: 購入検討中さん]

もう第1期で売り出す部屋は決まっていてその中で部屋を選んで欲しいとの事でした。
営業の話では不動産価格の上昇を睨んで長い期間かけて売っていくような事を言ってました。
確かに第1期で販売するのは安めの価格の部屋が多かったような気がします。

[649: 匿名さん]

320くらいは出すらしいよ。
思っていたより売れてなさそう。

[650: 匿名さん]

>>648
強気だねー。

[651: 匿名さん]

>>633
プールは監視員必要。ジムも受付必要だから、
コンシェルジュがいるのと同じくらいかかる。
さらに設備管理費ね。

[652: 検討者さん]

３２０？少ないね。

やはり富久のようにはいかないね

[653: 匿名さん]

私も少ないと思いました

[654: 匿名さん]

３２０なら普通に多いんじゃない、どうせ追加の２次とかでまただいぶ放出するだろうから
４００程度までいけば半分以上販売、かなり人気の販売ペースなんじゃないかな。

[655: 検討者さん]

お世辞にも320では大人気とは言えませんよね。まあ売れてなくはないけどってくらいだな。

１期の戸数は富久、ＫＴＴとＧＦＴには遠く及ばなそうですね。

西60はかなり坪単価が高い部屋も少なくないので1期で60%くらい売っておかないとその後が時間かかりそうだなと思っているだけにどうでしょうね。

まあ予想度通りの展開ではありますが

[656: 匿名さん]

それだけ売れば人気なんじゃないかな、他の人気物件と変わらないくらいの売れ行きなんじゃないでししょうか

[657: 匿名さん]

何戸売れば人気物件と認めてもらえるのかな

[659: 匿名さん]

>>658
こいつ何なん

[660: 匿名さん]

同じこと前から書いてる嵐さんです。スルー推奨

[661: 匿名さん]

もし完売しなかったら658は住宅の専門家としての価値あり、
もし完売したら658は当たり前の能書きをたれる言葉遊びのいらない子。
肝に銘じて覚えていなさい。

[662: 購入検討中さん]

>> 658　ネガ情報てんこ盛りまとめてくれてありがとう。
昨年、GFT や KTT あたりも同様にボロクソ書かれてたけど、良い部屋は瞬殺でその後も順調に売れてます。
ここも大丈夫だと思いますよ。

[663: 購入検討中さん]

>>650
強気なのか？、ブラフなのか？の判断に悩んでいます、笑

[664: 匿名さん]

>>655
総戸数が違うからね。
富久は48%だから別格としても、他は消化率的に大差ないよ。
ここは、320なら消化率41%もある。