ザ・パークハウス西新宿タワー60 Part5

[匿名さん]

ザ・パークハウス 西新宿タワー60についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ
　Part1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/79924/
　Part2：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/521880/
　Part3：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/540145/
　Part4：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/545853/

所在地：東京都新宿区西新宿5丁目700番（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「西新宿」駅 徒歩9分
都営大江戸線 「都庁前」駅 徒歩8分
都営大江戸線 「西新宿五丁目」駅 徒歩7分
山手線 「新宿」駅 徒歩18分 （B14出口）
間取：ワンルーム～3LDK
面積：33.90平米～156.99平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：相鉄不動産
売主：丸紅

施工会社：株式会社フジタ東京支店
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

[601: 匿名さん]

分かったないなぁ
足りなくなるといいつつ、それなりの大規模マンションは滅多なことじゃ修繕不能とかにはならない。
国土交通省が懸念してるは小規模のマンション。

[602: 匿名さん]

オフィスじゃないし。分譲マンションの
事を話してるんですが。

[603: 匿名さん]

では、キチンと地権者もみんなと同じく毎月のランニングコストを払ってると言う事でいいんですね？

[604: 匿名さん]

>>598
それについては、だったらやめれば？としか言いようがないなぁ。
区分所有法に基づいて出来ない事（管理費とかの値上げ）と、お祭りにやたらに力を入れるのとは別問題だからなぁ。祭りに勧誘するのは自由だし、参加しないのも自由、そういうのが嫌ならパスするしか手がない。

[605: 匿名さん]

>>602
高層分譲マンションの修繕において予測が難しい事って何？
高層なことが一番問題になる躯体や外装の補修については、高層オフィスで行うことと大差はないし、配管類は高層だからと言って普通の分譲マンションと変わらないよ。

[606: 匿名さん]

だから90円なのは最初の5年だけだってば・・

[608: 匿名さん]

まとめるとここの管理費は妥当ってことでいいのかな？

[609: 匿名さん]

営業さんに伺ったところ修繕費は5年毎に値上がりするそうです。
9,000円でスタートした場合、5年後14,000円、10年後25,000円、15年後30,000円、でFIXだそうです。

>>561のこの発言、マジかもしれないね。
これが100平米の部屋の話だとすると、>>563の平米90円とか、>>586の70平米の部屋は30年600万積立って話とほぼぴったり一致するんだよね。

[610: 匿名さん]

>>608
真面目にお答えすると管理費の話は誰もしていない、ってことでいいと思う。

[611: 匿名さん]

参考になりました。

[612: 匿名さん]

>608

妥当か安いくらいだと思う。安ければいいってもんじゃないけどね

[613: 匿名さん]

タワーマンションは購入してから、かなり維持費がかかると言う事がわかりました。
庶民なので、他のマンションを検討します。

[615: 購入検討中さん]

のらえもんのブログに更新された予定価格表がアップされてますね。
管理費・修繕積立金合わせて平米400円だとか。

[616: 匿名さん]

>>609

そんな話MRで聞いた憶えないけど、ここの平米90円の修繕費は安いから
一時金や値上げでペイしてるとすれば辻褄は合うね。まぁ支払う額は他のマンションと変わらないんだろうけど。

[617: 匿名さん]

>>613

タワーマンションが特別お金かかるわけじゃないよ。
耐震の普通のマンションだって同じくらいの金額は掛かると思った方がいい

[618: 匿名さん]

実際のお金がかかりますから、自分達みたいな庶民は厳しいと言う事がわかりました。

タワーマンションだから当たり前とかは、庶民には通じませんし、負担が多すぎます。

[619: 匿名さん]

地方やタワマン以外にしてもお金はそれなりに掛かるんだけどね。庶民とか関係なく

[620: 匿名さん]

＞＞６１８

凄く郊外の自走式駐車場マンションとかがおススメだよ
修繕費が安くなる。この辺はどこも機械式だから諦めた方がいい。

[621: 匿名さん]

>>620
ジオ西新宿が平置きだよー。オススメ。

[623: 匿名さん]

ジオはマックス60㎡くらいしかないマンションだよね。ペンシルだし車云々以前の問題な気もするわ

[625: 匿名さん]

背伸びして都心のタワマンを買った人がそのうちローン返済に苦しんで手放す例は多い。
身の丈に合った物件に住むのが一番良い。

[626: 匿名さん]

競売にかけられるのって殆ど郊外の戸建。で、買い叩かれる。
つまり、安くても払えなくなるのは同じで、高価な都心のタワーに限らない。
ローン返済がんばれよ。

[627: 匿名さん]

誰も先の事はわからないので、より良い条件で売却出来る物件を探すのは当然でしょう。つまり西新宿タワー60はそれに値すると。

[628: 物件比較中さん]

検討中の皆さん頭金は何割くらい用意されてますか？
都心部の物件だと全額キャッシュの方も結構いるようですが。

[629: 購入検討中さん]

>>628
無理矢理集めたら頭金で３割くらいになるけど、今は金利低いから無理に頭金揃える必要も無いと思う。

[630: 匿名さん]

1億円以上の物件を頭金なしでローン組んだ知人がいますが、問題なく貸してもらえたそうです。
もちろん、職業の経済的信用によりますが。

[631: 匿名さん]

住宅ローン以外、キャッシュ一括にしても、最終的に納税額、つまり支払い総額が多くない方法が好まれるようです。金融機関に相談してみてはいかがでしょうか。

[632: 匿名さん]

タワマンはキッズルームやら、ジムやら維持費が掛かって、いずれ使用頻度の下がっていく施設が多いからね、その分管理費は多くなって行くんだよね、でもその施設に惹かれて買う人が多いから削れない。

[633: 匿名さん]

>>632
キッズルームやゲストルームは維持費自体は大してかからない。
ジムは機器があるので入れ替え時に、そこそこコストがかかる。
プールや温泉は、稼働にも定期メンテにも結構コストかかる。
コンシェルジュやお店など人が張り付くものは相当かかる。
こんな感じだね。

[634: 匿名さん]

管理にお金掛かっても付加価値多い物件の方が価値は保ちやすいという統計もありますからね。
まぁ考え方次第でしょうね。

[635: 匿名]

販売する住戸が決まったようですね。
第一期で販売予定の部屋以外は、申し込みが入っても売らないそうです。これって普通ですか？

[636: 匿名さん]

>>635
割と普通ですよ。
不人気物件の場合は1戸でも数を積み上げたいのでギリギリまで調整してくれますけど、普通クラスの物件なら、2期以降にも人気演出を続けたいので、一定数集まったらそれ以上はカットします。

[637: 匿名]

＞＞636

普通でしたか。デベが第二期以降で値上げを目論んでいるのでは？などというのは深読みでしょうか？

というかそもそも第二期以降で値上げしてくるなんて事はあるのでしょうか？

[638: 検討者さん]

三井と同じく三菱もあからさまな値上げはしないでしょう。

もともとこれ以上上げたら物件のポテンシャル考えると厳しいと思います。

[639: 匿名さん]

>>637
深読みしすぎだと思います。
そもそも、一期の価格だってまだまだ調整出来るんですよ。あくまでも今出したのは予定表ですから。
二期から上げることはもちろんあります。でも滅多にないですよ。
過去に何度も市場急変の直撃くらっているマンション業界にとっては、売り惜しみより売れるときに売っておけが鉄則ですから。（除く住友）
価格が上がったって次の物件で値上げすればいいんです。必要以上に在庫が積みあがる方がリスクが高い。

という事で、値段いじる際にも一番多いのは、人気のない方向下げで、人気の方向は上げてトータルは同じくらいというやつですね。

[640: 検討者さん]

まず３５０戸の売り出しくらいはでますね

[641: 購入検討中さん]

>>639
販売会社としてはあまり関知していないものの、売主は2期以降値上げの流れになると見て、目論んでいるようです。
従って、もう少し1期の販売戸数を絞りたかったらしいのですが、販売会社の要望で増やしたということです。

[642: 匿名さん]

>>641
そのやり方をするのは、第３回座談会後編に書かれたあのデべ位のものでしょう。

[643: 匿名さん]

>>641
販売前になるといろんなスレで良く話題になるネタだね。
で、次期販売前になると上がってません書き込みがたくさん、と。

そもそもここは売主も販売も三菱地所でしょ。大規模だから一応丸紅に相鉄も入れてるけど、三菱がメインなんだけどな。

[644: 購入検討中さん]

要望書出しましたか？出すように言われています。要望書の出たところを売りに出すわけじゃなく、もう第一期の販売部屋決まっているのですか？

[645: 購入検討中さん]

>>642
三井や三菱も最近は期毎に上げてます。せいぜい2～4%ですけれど。
時代状況からはやむを得ないのでは。営業さんに聞けば正直に教えてくれますよ。
まあ、モデルルームにも行っていない人に言ってもしょうがないか・・・

[646: 匿名さん]

>>645
時代状況といっても、基本的にマンションって、計画時にコストは決まってる。
資材や人件費が上がろうが下がろうがそれは請け負い側がリスクもメリットも受け入れてるんだからさ。

[647: 購入検討中さん]

>>646
完全に知ったかぶり。案件によりけりです。
ここは、請負代金は途中までしか確定してません。
建設期間が長期に渡り双方にリスクがあるから。ちゃんとモデルルームに行って営業さんに確認すれば。
引きこもりで家を出れない？

[648: 購入検討中さん]

もう第1期で売り出す部屋は決まっていてその中で部屋を選んで欲しいとの事でした。
営業の話では不動産価格の上昇を睨んで長い期間かけて売っていくような事を言ってました。
確かに第1期で販売するのは安めの価格の部屋が多かったような気がします。

[649: 匿名さん]

320くらいは出すらしいよ。
思っていたより売れてなさそう。

[650: 匿名さん]

>>648
強気だねー。

[651: 匿名さん]

>>633
プールは監視員必要。ジムも受付必要だから、
コンシェルジュがいるのと同じくらいかかる。
さらに設備管理費ね。

[652: 検討者さん]

３２０？少ないね。

やはり富久のようにはいかないね

[653: 匿名さん]

私も少ないと思いました

[654: 匿名さん]

３２０なら普通に多いんじゃない、どうせ追加の２次とかでまただいぶ放出するだろうから
４００程度までいけば半分以上販売、かなり人気の販売ペースなんじゃないかな。

[655: 検討者さん]

お世辞にも320では大人気とは言えませんよね。まあ売れてなくはないけどってくらいだな。

１期の戸数は富久、ＫＴＴとＧＦＴには遠く及ばなそうですね。

西60はかなり坪単価が高い部屋も少なくないので1期で60%くらい売っておかないとその後が時間かかりそうだなと思っているだけにどうでしょうね。

まあ予想度通りの展開ではありますが

[656: 匿名さん]

それだけ売れば人気なんじゃないかな、他の人気物件と変わらないくらいの売れ行きなんじゃないでししょうか

[657: 匿名さん]

何戸売れば人気物件と認めてもらえるのかな

[659: 匿名さん]

>>658
こいつ何なん

[660: 匿名さん]

同じこと前から書いてる嵐さんです。スルー推奨

[661: 匿名さん]

もし完売しなかったら658は住宅の専門家としての価値あり、
もし完売したら658は当たり前の能書きをたれる言葉遊びのいらない子。
肝に銘じて覚えていなさい。

[662: 購入検討中さん]

>> 658　ネガ情報てんこ盛りまとめてくれてありがとう。
昨年、GFT や KTT あたりも同様にボロクソ書かれてたけど、良い部屋は瞬殺でその後も順調に売れてます。
ここも大丈夫だと思いますよ。

[663: 購入検討中さん]

>>650
強気なのか？、ブラフなのか？の判断に悩んでいます、笑

[664: 匿名さん]

>>655
総戸数が違うからね。
富久は48%だから別格としても、他は消化率的に大差ないよ。
ここは、320なら消化率41%もある。

[665: 匿名さん]

ここの販売は地権者抜けば800以下、320売って追加の２次、３次もあるだろうから
結局１期で半分くらいは売ってしまうんじゃないかなと予想してる

[666: 匿名さん]

320戸出しだどしても、営業マンがゆっくり売って行くと
言ってるから、100戸は先着で埋めて行くのだろう。
実質、250戸程度の要望と見た。

[667: 匿名さん]

デベもお決まりの１期全戸完売は謳いたいだろうから320出すのなら全戸売れると思うよ。

[668: 匿名さん]

いやいや、これだから素人は…笑
キャンセル住戸ございますって、延々続くと思うよ。

[669: 匿名さん]

私も６６７さんのやり方で売ってくると思う。即日完売の方がインパクトありますからね

[670: 匿名さん]

キャンセル住戸の販売は完売ってHPで宣伝した後でしょうね。
大体どこもそんな感じのやり方ですし。
まぁいずれにせよここは相当売れる。

[671: 匿名さん]

最近の湾岸などの販売では、
売り出した全戸に申込登録があっただけで即日登録完売と称することもあるからなあ。
実際に契約するかどうかに関係なく。

[672: 匿名さん]

一期で何戸売れるとか、営業が気にするのは理解できるけど、検討者が何でそんなに気にするの？
このスレは本当に検討してる人が書き込みしてるんですか？
利害関係者ばかりが書き込みしてるんじゃない？
凄い違和感を感じるよ。

[673: 匿名さん]

>>672

は？普通に検討してたら売行きは気になるところでしょ？
自分が営業なんじゃないの？

[674: 匿名さん]

これくらいの物件なら初期の売り出しが３２０だと追加で１００くらいは積み上げるんじゃないかな
他の物件も大体そんなくらい追加で販売してますしね

[675: 匿名さん]

自分が買った後は、さっさと完売して欲しいもんね。

[676: 匿名さん]

>>672
むしろ検討者だから気になるんだよ。
倍率は低い方が良いけど、不人気物件は嫌。販売戸数はどちらにも影響あるからね。

[677: 匿名さん]

ここと富久を比較するとおもしろいよね。　総戸数は若干違うけどほぼ同じ。微妙な駅距離、新宿までの徒歩距離は同じくらいか。新イトーヨカドーや伊勢丹があっちはあるけど、新宿2丁目が近いのがネック。こっちは都庁等がある。　三菱対野村、フジタ対戸田健。地権者はこちらのほうが多いけど、再開発案件で補助も出ているのはいっしょ。価格は富久が少し安い感じ。

販売はこれからですけど、富久の第一次はギリ5％適用だったし、オリンピック開催が決まった直後の売り出しだった事を考えれば、ここの販売戸数は人気があると言っていいのではないかな。アスペクト比や地盤を考えれば免振じゃないのもＯＫだし。　同じ新宿でも住む層は全く違うでしょう。　俺はここらの都会らしい風景が好きかな。地所はリーマンの時ここで痛い目にあってるから無謀な値付けをしなかったのも好感が持てた。

[678: 匿名さん]

60階建てのマンションで、本当に大きな地震が来た場合、果たしてどれ位揺れが来るのだろうか。
この近くの高層ビルで大地震を経験した者としたら、そりゃーもうビルがグニャグニャになるほどの揺れでしたよ。

[679: 匿名さん]

>>678
この近くの高層ビルだとまだ制振入ってない時期の建物だから、その時よりは揺れないよ。オフィスは階高が高居からビルの高さもそんなに変わらない。
大震災を受けて、西新宿の高層ビルは制振装置を後付けする工事始めて、クレーンが立ってたりするね。

[680: 匿名さん]

たしかに凄い揺れでした。
野村ビルなんか途中で折れそうな感じ揺れてましたしね。

[681: 匿名さん]

後付けの制震装置ですら揺れを半減できるそうですね。

[682: 匿名さん]

虎の門ヒルズとかあべのハルカスとか最新オフィスの超高性能制震だと効果は高いけど、ここみたいなマンションの制震だとそこまで期待しないほうが良い。耐震等級は普通に１だし。

最初から制震入れてる場合、制震装置によるエネルギー吸収を織り込んで構造計算するから、同じ耐震等級だと非制震の耐震マンションと実は耐震性はほぼ変わらない。同じ耐震等級だと地震応答解析で満たすべきクライテリアは同じだから。免震の場合は、満たすべきクライテリア自体が制震・耐震より厳しいので、ある意味無条件でこれらより耐震性が高いと言える。

ちなみに後付制震だと当初の耐震性能プラス制震となるのでのここみたいな最初から制震入れてる場合より良い場合すらある。普通は耐震性能が足りないのを制震で補強する訳で、後付制震のほうが必ず良い訳ではないけど。

実際に耐震等級２の長期優良の３階木造住宅をＥディフェンスで震度６で揺らしてみたら、普通の木造は倒壊せず長期優良のみ倒壊したというビックリ実験結果もあるから、実際の地震が起きるまではだれも正しい事は分からないけど、ただのイメージで　制震＞耐震　と単純に考えるのは誤りかと。

[683: 匿名さん]

た、た、た、耐震等級が１？？？(ﾟoﾟ;;
60階建てをこんなに謳ってるのに！？

[684: 匿名さん]

ここは吸収性の高い制震壁に粘性ダンバー＆剛性ダンパー組み込んだ構造だから制震の能力としてはかなり高い
かなりお金掛けた構造ですし、実際の費用対効果も高そうですよ。

[685: 匿名さん]

>>684

で、耐震等級は？
通常と比べてどれ位のお金がかかってるの？
何倍の費用？

[686: 匿名さん]

基本ノッポタワーは全て制震です。ここより高い物件もいくつかありますが全て制震
免震なら実際の効果関係なく耐震等級２になるというだけでさして意味のない基準です。
世のほとんどのマンションは耐震等級１ですしね。

[687: 匿名さん]

制震ダンパーの話題になると
「自身が壊れて制震の役目をするダンパーだから、大地震後には取り換えが必要になり、コストが掛かる」
と主張する人物が以前はアチコチの制震物件に現れていたけど、
ここのスレにはいまだに現れないな。

[688: 匿名さん]

そんなことないですよ。他にも耐震等級が2のマンションなんて腐るほどあります。
ここは、価格が安く設定（坪/350万）されており、一番大事な建物にあまりお金を掛けてない印象があります。
60階もあれば通常は免震にすべきところを安い制震にして、大規模な地震の時のことはあまり考えてないですね。

[689: 匿名さん]

>>687

そうそう、たしかに制震ダンパーは揺れを防ぐのではなく、揺れを吸収すると言った方が分かりやすいかも。
タワーマンションは住んでからが一番お金がかかる。

[690: 匿名さん]

耐震等級２のマンションなんて極一部ですよ。免震なら耐震等級２扱いになるというだけ。
実際の他のマンションで耐震等級２などあまりない

[691: 匿名さん]

耐震ダンパーが壊れるなら免震装置も壊れてそうだな。どっちがより大変か・・

[692: 匿名さん]

いやいや…わかってらっしゃらないですね。
免震の場合、大地震が来ても揺れを吸収しますので、地震が止まった後は通常の生活ができるのです。

制震の場合は、ダンパーが揺れを吸収しますので、窓ガラスや外壁など、様々なところに補修が必要になります。いたることろが壊れるのです。
免震は揺れを吸収しますので建物に影響はありません。
補修の必要もありません。

[693: 匿名さん]

>>690

そうです。免震なら耐震等級2がとれるのです。
免震はゴムで吸収しますが、制震は建物で吸収しますので、あらゆるところに補修が必要となります。

[694: 匿名さん]

免震は機能しないと大変じゃん。構造がスカスカだから。

[695: 匿名さん]

東日本でも免震マンションが被災して耐震、制振が無傷っていうのもあった話ですしね
機能不全を起こす可能性もあるけど数値上では効果の高い免震と
確実に機能する耐震、制振という感じでしょうかね。。
必ずしも低層が安心って訳じゃないのと同じで、まぁ好みの問題ですね

[696: 匿名さん]

制震タワマンの補修と言えばまず、乾式戸境壁ね。

[697: 匿名さん]

音の問題は永遠のテーマ

乾式壁はコンクリートと比べ、はるかに音が伝わり易いですよね。

[698: 匿名さん]

数値上は乾式壁も遮音性は湿式と変わらない。
差が出るのは現場の質次第。

[699: 匿名さん]

>>694
建築コストが高騰してますからね。コスト削減が容易な免震はデベにとっても美味しい商売でしょうね

[700: 匿名さん]

>>699
三菱が晴海で好評販売中のタワマンは免震だし
以前に西新宿駅近くで売ったタワマンも免震だし
それは三菱批判にもなるよ。

[701: 匿名さん]

>700

だから何？私は別に三菱信者じゃないので批判しますよ 笑

[702: 匿名さん]

ここだけ免震ではないのか

[703: 匿名さん]

＞＞６８８
ここは形状的に免震にはできないけど、この戸数なら免震の方がきっと安上がりだったでしょうね

[704: 匿名さん]

>>703
形状的にって
三菱はこの形を強制されたわけではなく
選んでこの形にしたんでしょ？

[705: 匿名さん]

ここの場合元々の土地面積が狭いからね。
形状や計画は地権者、フジタ、三菱の３者の話し合いの結果と聞いてる

[706: 匿名さん]

制振でもこの集客力、ポテンシャルは凄まじいですな

[707: 匿名さん]

つまり、免震よりも階数を優先、した話し合い結果の形状か。

[708: 匿名さん]

土地が広ければ安上がりな免震って選択肢もあったのでしょうけど仕方がないですね
デベも利益ださないといけませんからね。不確実性のある免震より私は高評価ですけどね。

[709: 匿名さん]

ポテンシャルは低いでしょ？
駅には遠い、免震ではない、周りを囲まれるのがわかってるタワーマンションなんて。

みんなどんなものかを確認しに来てるだけで、本当に検討してる人がいるのかな？

[710: 匿名さん]

高いんじゃない。私は相当売れると思ってますけど

[711: 匿名さん]

来場者数と売れ行きはどこも大体おなじような比率になるらしいから来場者数が好調なとこは大体売れる。
ここも１期でも相当売れるんじゃないかな。

[712: 匿名さん]

>>686
免震も各種あるし建物の構造も違う、まさにピンキリなのに一律で耐震等級が2というのもおかしな話で
実際の効果は開きありそうですし怪しいものですね。
それでもデベは安く造れるの免震マンションをこれからも作るのでしょうけど

[713: 匿名さん]

免震は横に揺れる部分と地面との結合部分（揺れが違う部分たとえばアプローチ部）で当たり前ですが壊れちゃいます。またアスペクト比から言えば高層でペンシルに近いほど不向きとなります。さらに強風でも揺れが止まらないという事もありますから、この建物は制震構造を採用したのでしょう。　

[714: 匿名さん]

>>713
今時、強風で新築の免震が揺れると思っているようでは古いですよ。
技術革新していますから。ここだって制震のダンパー２種類を使っているんでしょ。

[715: 匿名さん]

>713
免震に住んでるけど、強風で揺れたことはない。

[716: 匿名さん]

地盤や土地、建物の形状から適切な形を選択したということでしょうね
パークハウス６０はダンパも制震壁もそれぞれ100以上組み込んでと説明受けましたし
この規模ではお金掛けてる方ですね。

[717: 購入検討中さん]

50階弱の免震タワマンの高層階居住者です。強風でも揺れはしないですよ。
3.11の東日本大震災でも室内はゆっくり揺れを感じるものの、物が倒れたりは一切なく、マンション自体に対する損傷もほとんど無かったのでは？と思います。

なのでやっぱり理想を言うとこのマンションも免震だと良かったですね。
まあ震度８クラスの直下型が来たら、免震だろうが制振だろうがどうなるかわからないですよね。データ無いですから。

[718: 匿名さん]

免震も311で構造的に被害受けたマンション多数あったみたいだしどうなんでしょうね。
まぁどうしても免震がいい人は他を検討すればいいだけでしょうけど

[719: 匿名さん]

この建物に対して適性が高いのは制振構造だからってのが理解出来ないレベルの人かわいそうだなー

[720: 購入検討中さん]

教えていただきたいのですが、携帯の電波は高層階には届くのでしょうか？

[721: 匿名さん]

三菱の晴海では「免震は安心、安全ですよ！」って言ってたけど、ここは制震にしてケチったのね。
言い訳はもういいよ。

[722: 匿名さん]

コスト削減は免震の方がお得意でしょ。これくらいの規模になれば制震の方が金かかる

[723: 検討者さん]

もし1次売り出しの320が本当なら1期1次の売り出し数と全戸に対する消化率ともに富久とＧＦＴに完敗ですね。そもそも総戸数は７００超えれば大体同じ規模でやってますからそれ考えればＫＴＴの1次販売数にも遠く及びません。1次売り出しだけで判断すれば既存の人気物件に及ばずというスタートになりそうですね。人気だと煽る方もいるようですが客観的にみていまのところの情報ではやや期待を下回るようにみられますがどうでしょうか。

富久の爆裂人気にあやかって早くから注目され、ＭＲ来意来場数も稼げた割には人気物件と比較すれば申し込み希望率が低いです。

今年販売開始の23区大型物件がここと目黒くらいしかありません。目黒は完全に別次元のセレブ物件ですから比較対象にはなりえず。庶民と小金持ちが対象の大型物件はここしかないということになり、昨年販売した大型物件にかなり流れている構図がみえます。

原因としては言われているように立地条件から富久のように割安でもなく，将来の価値上昇要素が弱いと判断され、また指摘されているネガ要素も考慮して回避する検討者が多かったと思われますね。

[724: 匿名さん]

１期１次で320なら２次３次で富久やグローバルなんて超えちゃうんじゃないかな

[725: 匿名さん]

販売消化率ならいい勝負になりそうですね。ここは770戸くらいしか販売住戸ありませんから

[726: 匿名さん]

>>723
2013と2014の販売戸数上位物件の初回売り出しと総販売戸数

富久クロス 482/992 48.6%
グローバルフロントタワー 380/883 43.0%
SKYZ 470/1110 42.3%
勝どきザタワー 500/1420 35.2%

勝どき並みなら273戸
SKYZ並なら329戸
グローバル並なら334戸
富久並なら378戸

その後SKYZは2013年最多販売のはずだから320なら年間最強クラスには及ばないがかなりの好調でしょ。
インパクト的には390戸で半分越え狙ってもらいたいけどさ。

[727: 匿名さん]

勝どきの地権者分引き忘れた。
勝どきザタワー 500/1318 37.9%
勝どき並みなら295戸

[728: 匿名さん]

販売率からするとここも相当な人気物件になりそうですね

[729: 匿名さん]

昨日話題の免震・制震の件、どうしても免震がいいのなら北地区の分譲を待つ手もあります。住友だし駅6分だからほぼ確実にここより高値になるとは思いますが。。

この周辺で免震となると今はパークハウスの中古しかないのが痛いですね。

１期１次の分譲戸数については、320/777は上出来だと思います。今年の大規模タワーは湾岸ではパークタワー晴海とパークホームズ豊洲、内陸ではここと目黒のみだし普通に売れるんじゃないでしょうか。

[730: 匿名さん]

まだまだ完成まで数年かかる高額必至の住友タワーも待つ価値が無くはないかもね。

[731: 匿名さん]

住友案件は地権者と揉めて遅れるような話があるようです。

[732: 匿名さん]

オリンピック後まで時間がかかるなら待つ事も無いですかね

[733: 匿名さん]

>>731
地権者と揉めてじゃなくて、地権者が揉めて、ね。再開発したい住民と、変えたくない住民とのせめぎあい。
再開発はそんなもんだよ。ここだって何回も延期してるし、最後の数軒は裁判で明け渡しになってるはずだし。

[734: 匿名さん]

320出しても全て埋まってる訳ではないから、ここは完敗ということです。

[735: 匿名さん]

北側再開発の続報が来た。
http://www.kensetsunews.com/?p=42616

内容全コピペはまずいんで、以前の情報から変わった点を要約するとこんな感じ。

予定がまた1年遅れた。
2棟とも中間免震になるっぽい。
棟ごとの住宅/事務所/商業の比率がなんとなく分かった。（A棟住宅約650戸、事務所が約18000平米、店舗約2300平米。B棟住宅約350戸、店舗約1300平米＋SOHO）
店舗は各棟の1Fと2F

ちなみに、商業2300+1300で計3600平米というのは、ライフ中野坂上店（1534平米）、もとまちユニオン新宿店（723平米）、マルエツプチ西新宿6丁目店（593平米）の合計より、まだ2割も広い。ここに何が来るかで街のイメージはだいぶ変わりそう。
A棟かB棟のどちらかに予定通りスーパーが来ると完全にオーバーストアだから、殴り合いの消耗戦になるかもしれないね。

[736: 匿名さん]

三菱地所と住友不動産合わせて人口が数千人規模で増加しますからスーパーの需給バランスはとれると思うのですがいかがでしょう。

[737: 匿名さん]

>>736
1500平米前後の規模のスーパーだと一次商圏（半径500m）に3000戸くらいは必要と言われている。
実際、この辺のスーパーは、オリンピック中野坂上、ライフ中野坂上、もとまちユニオン、丸正北新宿店、オリンピック北新宿店、マルエツプチ西新宿6丁目店、マルエツプチ中野中央店と、いずれも、ほぼ500mずつの距離にある。
なので、三菱、住友の2000戸だけで1店舗増やすと、距離的にも人口的にも、かなりの競争激化になっちゃう。
もし、大きい方の棟にスーパー誘致したりしたら、どこか1店舗～2店舗吹っ飛んでもおかしくないくらいの影響力。

[738: 匿名さん]

こんなに買い物便利なところもなかなか有りませんが、賑わいの創出が目的ならカフェ、レストランなどを中心とした展開になるかも知れませんね。

[739: 匿名さん]

>>738
この近辺結構飲食できてはつぶれるの繰り返しなんだよね。
再開発で人口増えればちょっとした飲食店は絶対に見込めると思うんだけど、合計3600平米となると結構でかいんだよね。これ、飲食店だと20店舗くらいは軽く誘致できる規模だからなぁ。

[740: 匿名さん]

スミフの再開発で買い物とか困らなさそうですね。

同じく北側の東電淀橋変電所の敷地も再開発が計画されているみたいですが、将来タワーマンションができたりするんでしょうか？

[741: 検討中の奥さま]

近隣にタワーが出来るのは町が綺麗になっていいと思うのですが、出来上がるまでの工事はどうなんでしょうか？
ビルを建てる時って凄い騒音ですよね・・

ここができるのが3年後、それから何年もの間となりで工事が続くって　うるさくないのかな・・

[742: 匿名さん]

>>741
工事は昼間だから夜の仕事でなければそこまでは気にならないと思うよ。
しかも、工事の騒音くらいならちょっと距離あくだけでも音は小さくなるから、ここの工事の影響受ける人は北の再開発の音はあまり聞こえない。

[743: 匿名さん]

いやいや、近隣のビルの解体から始まって、マンション建設までは何年も続きます。
大型トラックも頻繁に通るので、静かとは言えないし、粉塵でマンションが汚くなる可能性もある。

北側開発、南側開発と続くので、10年くらいはあの辺り工事が続くのでしょう。

[744: 匿名さん]

その騒音たててタワー60もできるのですから。

[745: 匿名さん]

>>744
満員電車に乗り込んで、この電車混んでんな〜って文句言ってるオッサンと同じですね。

[746: 契約済みさん]

>>743
開発ってそーゆーもんでしょ。

[747: 匿名さん]

西向きの部屋を検討しているので、私も東電の変電所の将来って気になります。営業担当者に聞きそびれてしまいました。
もし聞いた方いらっしゃいましたら伺わせてください。

[748: 匿名さん]

>>743
なんか必死だね。バルコニー面した場所の工事が嫌ってのはまぁわかる。
でも、あの広い道路に一日10～20台のトラック通ることや、100メートルや200メートルも向こうの面しても居ない場所の工事すら気に入らないなら、そもそも都心部にすむのを考え直した方が良くない？

[749: 匿名さん]

>>747 東電のところはタワーマンションがいずれたつそうです。 かなり接近しますから、窓開けられないと思います。

[750: 匿名さん]

カーテンでした。むしろ東や北向きの方が隣のマンション軍と距離あるかも。眺望はあまり期待しない方がいいですね。

[751: 匿名さん]

>>747
西は、東電影響あるのかな？
計画はまだ何も決まってないよ。26階建てマンションという話もどこかで出てたけど、決まった話は何もない状態。
まぁ、普通に考えれば、マンションだろうね。こっちが南側に立ってるのも、あそこの場所と距離開けるためだし。

[752: 匿名さん]

淀橋変電所はまだ稼働しているし、都市計画地区に指定されているからといって、
土地主が東電のみなら必ず再開発されるとも限らないわけで。
今も変電所ビルの改修工事？みたいなのをしているので、今のところ売却予定は無いのでは？
営業担当者も東電がずっと持ち続ける可能性ありますと言ってました。

[753: 匿名さん]

西新宿の高層ビル群のマンションだから
当然視界の制限は有るよ

新宿の一般的なマンションは隣のマンションに手が届くくらい
接近しているのがデフォルト

[754: 匿名さん]

都心部だからって、10年も工事が続く地域なんて早々ないよ。10年工事が続くのが嫌なら地方に行けって言う意味がわからんな。
15点の回答だね。

[755: 匿名さん]

北西の眺望シュミレーシ見てきました。現在も変電所の建物が接近してみえます。東電の敷地にマンションが建つと30メートルぐらいしか距離ないと思います。35階以下の角部屋のダイレクトウィンドウはカーテン締め切りの生活になります。

[756: 匿名さん]

現場見るとかなり近いよ。
東電が土地を売らないとの営業トークですが、再開発エリアになっていて、今の東電が社宅を含め、資産売却に走っている状況なのに、ずっと持ち続ける可能性があるなんてよくもまあ言えたものですね？

[757: 匿名さん]

>>756
あそこ、近隣一帯に電気供給してるから、代替施設なしでは売却できないからね。
マンションの下に変電所とか、お寺に変電所とか、東電はいろいろとやった実績もあるので、未来永劫は誰にも保証できないけど、そう簡単ってわけにはいかないのも事実だよ。
じっさい、今回の再開発に参加できなかったし。

確かに近いよね。30mって十二社通り側の距離より空くよね。
ここが南東によってる分もあるので、もちょっと距離できるだろうし。無い方が良いけど、カーテン開けられないとかいうのは、煽りすぎだよねぇ。

[758: 匿名さん]

実際は部屋の中が丸見えになるよね。
30m空いてても部屋の中で何をしてるかは丸分かり。
インフラ整備を進めているので、寧ろ東電が残った方がイメージ悪いよね。
周りが綺麗になってるのに変電所だけが残るって。

[759: 匿名さん]

武蔵小杉のタワーマンションも確か変電所ありましたよね？ 地下に埋めたり引越しは出来ると思います。
タワーマンションで30メートルくらいだと、向かいの部屋の中がよく見えます。 顔やテレビの画面も。 TOKYOタワーズのツインタワーがちょうどそんな感じです。
ここの角なら出来る限り高層にしないと不安です。

[760: 匿名さん]

実際にその手のお見合いマンションに住んだことがあると分かるんだけど、マンションごとに微妙に階高が違って、ばっちり水平が一致することって意外とないんだよね。
バルコニーが庇になって遮ってくれるので、隣と目が合うのはバルコニーの柵と上階の庇の間に相手の建物があるケース。なので角度の問題で、実は距離が近ければ近いほど、隣が見えにくくなる。
まぁ、さすがに窓際やバルコニーから立って覗かれると見えるのは事実だから、近いと気になる人はいると思う。

>>759
地下に埋めて上階に建物という例はあるよ。
だから、あるとしたらそのパターンかな、と思う。もし60がオフィスだったら、絶対に移転してたと思う。
ただ、今となっては、工事中の間変電所どうするんだというのがあるので、簡単には決まらないと思うよ。
もし、その問題に決着がつけば、地下変電所入れると容積率緩和があるはずなので、そこそこ高い建物が建つ可能性があるかな。

[761: 購入経験者さん]

タワーマンションのお見合い部屋を中からご覧になられたことの無い方は、ぜひこちらを見てみてください。
これは晴海のDTの隣20mぐらいのところに立つURのタワマンから撮影された写真のなので、30mだともう少し遠いとは思いますが、人によっては一日中カーテン閉め切りになる事も十分ありえそうです。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/447790/res/204-214/

[762: 匿名さん]

>>760
現在、お見合いマンションに住んでいます。
ダイレクトウインドウ同士なので、庇がないから
お隣りの建物のかなりの上下階の室内が見えますよ。
お互いにレースのカーテン閉めっ放しだけど、厚手のカーテンを閉め忘れると
暗くなって照明をつけると見える。

[763: 匿名さん]

>>762
ダイレクトウィンドウ同士はつらいね。何せ完全に遮るものないから。
761の写真見てもわかる通りで、ダイレクトウィンドウのところは完全に見えちゃってるけど、その奥のバルコニーあるところは、天井から少ししか見えてない。
そして、ダイレクトウィンドウだと上の階でもばっちり目線通るけど、バルコニーの方は上の階は天井しか見えない。
ダイレクトウィンドウの部屋か、真正面がダイレクトウィンドウなのであれば気になると思う。

[764: 匿名さん]

いや〜本当に近いね。画像ありがとうございます。
部屋の行動がまるわかりなのと、カーテン閉めっぱなしはさすがにキツイな〜。

[765: 周辺住民さん]

すっかり話題が変電所になってる笑
そんなに急にマンションが立つとは思えないけど。むしろたとえお見合いでも変電所よりはマンションのがましかと。

[766: 匿名さん]

画像ありがとうございます。こんなにお見合いなのはキツいなぁー
将来高い建物ができないのなら北西角部屋を視野にいれるんだけどなぁ。。

[767: 匿名さん]

北西角を狙ってる輩のネガでしょ。単に。

[768: 匿名さん]

要望が少ないみたいだから、皆さん安心ですね。

[769: 匿名さん]

北地区の詳細情報を見ると、東電内のマンションは正面玄関を北側にするだろうから、タワー60とは結構離れると思う。勝手な予想だけどｗ
http://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000167426.pdf

[770: 匿名さん]

>>767
北西角は40階台でも坪360位で倍率ヤバいもんね。自分も狙ってるけど倍率8倍とか言われたよ。
ここはお見合い方向は階による価格差が少なくて高層の方がお得感あるから自分は突っ張るよ。
ただ、外れたら一気に下の階しか残ってない状況に追い込まれるので、妥協させて別の向きに行かせようとネガる気持ちも分からなくもない。
でも、少なくとも今週末の客までは一期間に合うから、まだまだ倍率は上がるのでそんなの無駄無駄と思ってる。(笑)

[771: 匿名さん]

安心しなさい。無抽選で当選するから。

[772: 匿名さん]

>>770

40階の部屋を狙ってるなら、そのネガに乗って倍率を下げる努力をすればいいじゃん？

なぜ倍率がもっと上がるような書き込みをするのかな〜？笑
必死に売れてる感を出したいのがバレバレですね〜笑

[773: 匿名さん]

>>772
そんなので倍率下がると思い込むのヤツのアホらしさが気に入らないからだよ。
自分は申し込むし当たったら買う。だから、情報は欲しいので、自分もわかる範囲では書き込みする。その方が他の検討者からもまともな書き込みがもらえるから、結局自分も得をする。

[774: 匿名さん]

必死やね〜笑

[775: 匿名さん]

>>774
必死って言うけどさ 、モデルルーム行ったら、隣の建物や敷地との距離なんか教えてくれるんだわ。
で、眺望シミュレーションもあって、北地区の再開発は既にシミュレーションに入ってるし変電所だって別の部屋で似た距離のシミュレーション見せて貰えばどんな感じか直ぐに分かる。
それなのに、そんな所で必死にネガやって倍率下がると思う？
スレの流れ自体が馬鹿馬鹿しいでしょ。

[776: 匿名さん]

ここは高層以外はお見合い眺望はしかたない。

[777: 匿名さん]

新宿区の景観まちづくり審議会で、西新宿五丁目北地区の再開発計画が審議されていた。
http://www.city.shinjuku.lg.jp/todokede/keikan01_002090.html

目新しい情報はないけど、資料3にココとの位置関係が分かりやすい地図が載ってたり、建物のイメージ図が豊富にあるので検討者は見ておいた方が良いかもしれない。
個人的には、植栽に関する情報がいっぱい載っているのが好感触。敷地内にどんな大きさの木がどれくらい植わっているかって、その建物の格に相当な影響を与えるから、その点を真剣に考えてるこの計画はかなりいいと思う。
建物がすごくても、周りの木がひょろひょろだと、なんかケチってるなーっていうイメージが出るよね。

[778: 匿名さん]

>>775
眺望シミュレーションって、実際とは微妙に違うことがあるからなあ。

[779: 購入検討中さん]

北西角が何故人気？
南東か南西ならわかるけど。

[780: 匿名さん]

別なタワマンの北西角高層階に住んでるけど、冬の北風って実際には北西の風なんですね。
最近、強風がスゴくてバルコニーからしまい忘れた男物サンダルが夜中に消えました。

[781: 匿名さん]

お見合い部屋で30メートルだと実際こういう風に見えます。

[782: 匿名さん]

西新宿 パーク60 の建物と隣地境界までの距離を調べてきました。
北 35メートル
東 50 メートル (隣の建物まで)
北西 35メートル (東電敷地)
南西 29メートル
おすすめありますか？

[783: 匿名さん]

>>779
価格が安いもん。 北東、北西は高層階でも3LDKがアッパーミドルでもなんとか手が届く7000万中盤。
南西だと億越えてるから、そう簡単には手が届かない。

[784: 匿名さん]

>>781
ここだと、30メートル未満に建物があるのは低層しかない南のみな気がする。
北は再開発で遠くなる、東は十二社とお互いのセットバックでそこそこ距離がある。
西は公開空地と神田川でかなり距離が空く。
なので持ってくるなら50メートル位のやつが参考になるよ。

[785: 匿名さん]

住友のタワーがガラスをふんだんに使ってくれたら、光を反射して北側でも明るくなるしその存在感を感じさせない。住友のタワーがラ・トゥールに近いデザインになるならありがたい話だわ。

[786: 匿名さん]

北東角部屋の低層階や中層階は希望埋まってるって聞いた。それは北東角は当初からオフィスビルとお見合いだけど、同じ間取りの北西角部屋よりほんの少し安いからでしょう。
北西方向は現状東電が稼働してて眺望が良い期間が一定期間ありますし。
いずれにしてもこの物件は低層階ならお見合い必至ですね。

[787: 匿名さん]

公式に一期申し込みの予定がきた。
来週には販売戸数が判明して人気不人気議論ももうすぐ終わりか。ちょっと寂しいね。
ここは、眺望の差が大きいから高層階の抽選外れ組が低層に移ってまで申し込みする率は低くならざるを得ないと思う。
なので、380位出さないと大人気とは言えないかな。
それか直後の一期二次含めて6割りあたりが大人気ライン。

[788: 匿名さん]

>>785
ガラスのタワーがうちの近くにあるが
太陽が反射して眩しいよ。夏は照り返しで暑くなるからありがたくはない。

[789: 匿名さん]

７７７さん
情報ありがとうございます。
植栽については、私も好印象を受けました。

[790: 匿名さん]

駅から遠く、お見合いタワーはキツイね。
エレベーターも朝なんか各階に止まって、乗れないなんてざらですし、正直購入のメリットがあまり感じられない。

[791: 匿名さん]

>>790
エレベーターの話でタワー住んだ事無いのがバレバレだよ。
大半事実でもごく一部の嘘がバレるだけで全体が信用無くして損するから気を付けた方がよいよ。

[792: 匿名さん]

事実、なかなかエレベーターが来なくてイライラするのが日常茶飯事。朝なんか特にそう。
乗れないなんてしょっちゅうなのに、自分こそ夢のタワーだから経験ないのはわかるよ。

[793: 購入検討中さん]

>>792
参考までにどこの物件でのお話ですか？

エレベーターの混雑はどんな世帯が居住してるかも影響するかも。
ファミリー中心の物件なら通学時間帯が一番混むのは目に見えてるけど、
ここは幸い若いシングルからシニア世帯まで住民の年齢層が幅広いから、
朝でも利用時間はある程度分散するんじゃないかな？
それでも各駅停車とか満員で乗れないとかはあると思うけどね。

[794: 匿名さん]

どこの物件とか言うわけないだろ？笑
物件とか言ってしまうあたり、できない営業っぽいね笑

[795: 契約済みさん]

>>792
買えないだけの妬みネガ不用。

[796: 匿名さん]

中上層階で6基しかないエレベーターで、1番近いエレベーターが来るのですが、何故か遠いエレベーターが来る事もある。
ファミリーとか単身者が多いとか、経験上あまり関係ないね。混んでて乗れない場合、本当に7分くらいエレベーター前で待つこともある。

[797: 匿名さん]

>>793
通学時間帯は意外とバラバラだよ。
小と中でも、距離の違いから微妙にバラけるし、タワーは私立にいく子も多い。
しかも、オフィスと違って途中階は乗る一方で降りる人がいないから停止時間も少ないし、今時のエレベータで待ち時間最小化制御で停止階スキップなんて当たり前だし。
本当に各駅停車や乗り過ごしがあるなら、相当安タワーだよ、それは。

[798: 匿名さん]

買えないとか言えばいいと思ってるアホ。
みんなまだ買えないよ！笑
それとも買えたのかな？？笑
え？ニートくん。

[799: 匿名さん]

>>797

このマンションは各駅停車のエレベーターだろ？
じゃなきゃ上層と下層階のエレベーターを分けないだろ？
あまり、このマンションを批判するなよ笑

[800: 匿名さん]

>>795

契約済みさん笑
もう買ったつもりか？？それとも妄想か？