ザ・パークハウス西新宿タワー60 Part5

[匿名さん]

ザ・パークハウス 西新宿タワー60についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ
　Part1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/79924/
　Part2：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/521880/
　Part3：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/540145/
　Part4：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/545853/

所在地：東京都新宿区西新宿5丁目700番（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「西新宿」駅 徒歩9分
都営大江戸線 「都庁前」駅 徒歩8分
都営大江戸線 「西新宿五丁目」駅 徒歩7分
山手線 「新宿」駅 徒歩18分 （B14出口）
間取：ワンルーム～3LDK
面積：33.90平米～156.99平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：相鉄不動産
売主：丸紅

施工会社：株式会社フジタ東京支店
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

[532: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

しかし紛れて書き込む奴の情報操作すごいな。
実際、近隣の立退きはほぼ終わってるし、この土地の支持層は確か45メートルぐらいだったろ。

[533: 匿名さん]

>>529

タワマンでもなく商業ビル、しかも高層建築でもないもので比較してる時点でアホ

[534: 匿名さん]

ここの地盤やばくない！？

[535: 匿名さん]

>>531

利益云々は関係ないね。マンション居住者相手のサービスなら課税の対象にならないから。


>>532

ここの支持地盤は15～20くらいの浅いとこあったはず、直基礎の都庁やコンシェリアと変わらないレベル
杭が長いのは細長い形状からくる引き抜き対策
地下45Mまで掘ってると言ってもその上に地下２階構造があるので実際の杭の長さは大したことない。
支持地盤が45メートルにあるとか勘違いしちゃったかな 笑

[536: 匿名さん]

>>実際、近隣の立退きはほぼ終わってるし

終わってませんよ。計画自体まだ詳細不明です。立ち退きなどさらに先の話です。
平然とウソを垂れ流すの止めて下さいね。

[537: 匿名さん]

>>529
改修と新築のコスト違いもわからないなんてかわいそうな人だな。

[539: 匿名さん]

ダイヤモンドオンラインinside enterprise 21/Jan/2015

東急、大京が香港で売り込み
東京買い過熱の不動産投資

http://diamond.jp/articles/-/65438?display=b

[540: 匿名さん]

>>531
嘘は良くない。住民に限定したサービスであれば納税は不要。

[541: 匿名さん]

>>528
規模によるから一概に言えないけど、マンション全体なら毎年数百万～一千万程度の負担。雑誌に取り上げられた例だと700万だったかな。決して小さくはない。
ただ、全戸で割るから、一戸あたりになると大したことはないね。

[542: 匿名さん]

平然と嘘をつくビギナーさんの相手は止めた方がいいよ
あの人はただの釣り師だから。いくら何でも無知過ぎる

[543: 匿名さん]

>>529
それ改修だから。後付だからそりゃ装置単体が高くてしかもジャッキアップする必要のある免震レトロフィットのコストが一番高いの当然でしょ。再三書かれてるとおり、新築の場合は免震による構造体の削減効果があるので高層になるほどアイソレータのコスト増をペイ出来て、場合によってはむしろ安上がりになる。

修繕費も５年毎に倍々なんてならないし色々投げやりな書き込みだね。

[544: 匿名さん]

修繕積立金が5年毎に倍って話もありますが、実際はいくらになるのでしょうか？

8000円 → 6年目16000円 → 11年目32000円？？
プラス管理費や共益費になりますか？
そうすると、10年後はランニングはどのくらいになるのでしょうか？

[545: 匿名さん]

>>544
モデルルームで聞きな。想定してる数値を全部教えてくれるから。
一般論としてなら、国交省調査ではこの規模なら立体駐車場含めて、270円/平米位必要。この調査は消費税5%の時のやつなので今なら285円くらいかな。
今が安すぎるので、そのうち一時金か、毎月2倍のどちらかになるのは確定的。
さらに、今安い分を取り返さないといけないから、恐らく3LDKで2万半ばになるんじゃないかな。3万までは行かないと思う。
もちろん管理費は別途必要。

でも、こんなのは新築マンションはみんなそう。三菱は最初の一時金が高めな分むしろマシな部類。

[546: 匿名さん]

なかなかモデルに行けないから聞いてるんですが…
掲示板ってその為にあるんじゃないんですか？

ちな、一時金って高いのですが？
35万くらいでしょうか？

[547: 匿名さん]

平米285円なら、75平米で21375円？
プラス管理費や共益費？
35000円くらいか？
10年後に5万程度？ 高いな…

[548: 匿名さん]

最近は、一時金を取る方式ではなくて
単純に毎月の修繕積立金を定期的に値上げするスケジュールになっている新築物件も多い。

[549: 匿名さん]

>>547
そんなしないよ。80平米で管理修繕費合わせて
2万半ばくらい。

[550: 匿名さん]

管理費＆修繕費で平米単価だと380位だったと思います。75平米で28000円くらい？
割安だとは思いませんが、普通レベルかなと感じてます。あと５年で倍になるとかいう設定や試算ではなかったですよ。

[551: 匿名さん]

皆様ありがとうございます。
一時金は35万くらいでしょうか？

[552: 匿名さん]

初めから28,000と言うことは、10年後にはいくらになるのでしょうかね？

[553: 匿名さん]

その辺は他のマンションと大差ないでしょう。ここなんて無駄な設備少ないし維持コストは安い方だと思いますよ。
徐々に増えるにはどこも一緒ですが、三菱さんは余裕を持ったプランで定評があるので急激に上がるとかはないでしょう。

[554: 匿名さん]

スーモで2LDK～3LDK中古20年近辺の物件の修繕積立金を調べてみた。
三井ばかりなのは、メジャーデベで名前ですぐ分かる売り物件がパークだけだったらで他意はない。ライオンズもあったけど微妙だよね。

西早稲田パークタワー 1993年 268円
南麻布パークホームズ 1995年 195円
余丁町パークホームズ 1998年 204円

番外
アイタウンレピア 1994年 203円
セントラルレジデンス新宿シティタワー 2001年 175円
シティタワー新都心 2005年 147円
アトラスタワー西新宿 2006年 150円
コンシェリア西新宿 2008年 255円

ここは、平米100円強だっけ？
5年毎に倍々はないけど、20年後倍は普通にあり得そうだね。

[555: 匿名さん]

ここくらい戸数多い方がスケールメリットあるから管理修繕には有利だと思う

[556: 匿名さん]

>>551
三菱の修繕積立一時金はそんなに安くない。75平米なら70～90万と思っておけば間違いない。
つまり、修繕月額が100円前後。それに一時金で100円前後の10年分先払い。最初の10年は実質200円取ってるようなものなので赤字が累積しない。
三菱がまだましと言われるのはこれが理由。ティアロがまさにこのパターン。

当然11年目には、値上げか一時金の選択が迫られる。

[557: 匿名さん]

何があるか分からないから戸数が多くて前もって積立しておく物件の方が安心なのは確か。
無為な値上げがないからね。販売時の見かけ上安くしてるマンションとかの方が後々悲惨でしょうから。

[558: 匿名さん]

やはり高いですね・・一時金が９０万円！！
１０年後のランニングコストも５０，０００円超え・・。

タワーマンションってお金掛かるのですね。

[559: 匿名さん]

タワマンやここに限らずマンションはお金かかるもの。余計な設備もなく、制震のここは維持費や
コストが良心的な方だと思う。

[560: 物件比較中さん]

プールやスパがあるとこはもっと維持費かかるからな。

[561: 匿名さん]

営業さんに伺ったところ修繕費は5年毎に値上がりするそうです。
9,000円でスタートした場合、5年後14,000円、10年後25,000円、15年後30,000円、でFIXだそうです。

[562: 匿名さん]

私は70平米で２万ちょっとって言われた記憶がありますね。ネット代込なので安いなって思いました。
事前案内会での話なので今はまた変わってるかもしれませんが..
管理費は随時見直しで修繕費の値上げは１０年スパンとかだった気がします。

[563: 匿名さん]

ざっとですが管理費が1㎡￥300
修繕費が1㎡￥90とかだった気がします。、
70㎡のお部屋なら27000円くらいじゃないですかね。
但し上にも書かれてますがネット代は込みのはずなので
その分の2000～3000円引けば妥当な額だと思います。

[564: 匿名さん]

>>563
ただ、修繕が90円なんて絶対に足りないから、値上げはあるよ。

[565: 匿名さん]

何で絶対って言えるの？どこもそんなもんだと思うけど。

[566: 匿名さん]

>>564

三菱は一時金で多めに徴収してるからそのくらいでもやっていけるのだと思いますよ。
どこも経年たてば値上げはあるでしょうけど、ここが特別維持にお金がかかる物件と言わけではないですよね。

[567: 匿名さん]

どこも修繕にかかるお金なんてそんなに変わらないよ。
お金の集め方や値上がり率が違うだけで。小規模だとさらに足りなくなる懸念などもありあすけどね。

[568: 匿名さん]

修繕に掛かるのはそんなに変わらないはずなのに
最初の修繕費金額を安く設定していると
後で足りなくなると564さんはおっしゃりたいのでしょう。

[569: 匿名さん]

そうならないために三菱は積立金が他より高いとさらに前の人が言ってましたね。

[570: 匿名さん]

めんどくさいやつらだな。

値上がりは予定しているけど、増える金額がやや緩やかってことでしょ。

[571: 匿名さん]

561さんの修繕費スケジュールで
値上げを穏やかだなんて言い訳するのは無理。

[572: 匿名さん]

国土交通省が、実際の修繕計画の調査してまとめた資料があるからじゃないかな。
国土交通省の大規模修繕ガイドラインに従って標準項目を満たした修繕計画における平均値がまとめられてる。

それによると、20階以上では平米当たり平均206円/月（2/3が含まれるのが172円～245円）が必要。
さらに立体駐車場の場合は、1台当たり7085円～14165円/月が必要。
ここの場合、276台の立体駐車場を954戸で共有するので、2049円～4098円/戸プラス。

これを基に計算すると70平米なら14089円～21248円が標準的な範囲ってことになる。
仮に平米90円しかとらないのであれば、6300円なので絶対足りないという意見は至極もっとも。

ただ、確かに、>>565のいう通り、どこもそんなもんだと思う。要するにどこも絶対足りないってこと。
だからこそ、国交省は問題視してわざわざガイドライン出してるわけです。
将来、値上げもできず修繕もできないマンションがたくさん出てくる時に備えて、我が省はちゃんと警告したからね、というアリバイ作りってことね。

http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mansei/tsumitate2304.pdf

[573: 匿名さん]

だから㎡90円なのは一時金が高いからじゃないの？なんでそこを意図的に無視するのか・・

[574: 匿名さん]

>>573
マンションを初めて買う人なら、一時金なんてよく分からずに
90円の部分だけ見て、安い、と思うかもね。

[575: 匿名さん]

>>573
積立90円だとして、>>572の例で見たら不足分は最低で110円/平米。
70平米/30年間の不足分を一括して払うとすると、修繕積立一時金272万円必要だけど、そんなに多額の積み立てはココも要求してないでしょ？
一時金を足してもなお足りない。なんでそこを意図的に無視するのか・・

[576: 匿名さん]

主観だけど最初に多めに徴収しとく三菱方式の方が健全な管理になると思いますよ。

[577: 匿名さん]

>>70平米/30年間の不足分を一括して払うとすると

一時金って30年単位だっけ？普通10年とかじゃないの？

[578: 匿名さん]

>>577
その場合、毎月の積立金額は上げなくても済むけど、10年ごとに90万徴収する必要がある。
ちなみに>>572高い方の例で計算したら、最初に529万円か、10年ごとに176万円徴収。
それくらい90円ってのは、安すぎる数値。

しかし、計算していて、自分でも笑うしかなかった。世の中には、一時金10万円、毎月も50円くらいの物件もあるんだから、そりゃ問題にもなるわ、って。

[579: 匿名さん]

他で例を見ない高さの分譲マンションなんでしょ？
明らかに修繕費が足りなくなるでしょ？
国交相のガイドラインなんて、一般的なマンションなんだから、ここは当てはまらないでしょ？

10年後のランニングコストは、共益費込みで60,000程度だと思いますね。

[580: 匿名さん]

マンションはある程度住んだら別な新築に買替え派、
なので
最初の修繕費が安いのは歓迎。
一時金を自分が払うことになる前に中古転売します。

[581: 匿名さん]

ここより高いタワマンは関西にもあるし、同程度の高さなら東京にもチラホラ
別に特別維持費がかかるというわけではないと思う