ザ・パークハウス西新宿タワー60 Part5

[匿名さん]

ザ・パークハウス 西新宿タワー60についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ
　Part1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/79924/
　Part2：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/521880/
　Part3：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/540145/
　Part4：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/545853/

所在地：東京都新宿区西新宿5丁目700番（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「西新宿」駅 徒歩9分
都営大江戸線 「都庁前」駅 徒歩8分
都営大江戸線 「西新宿五丁目」駅 徒歩7分
山手線 「新宿」駅 徒歩18分 （B14出口）
間取：ワンルーム～3LDK
面積：33.90平米～156.99平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：相鉄不動産
売主：丸紅

施工会社：株式会社フジタ東京支店
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

[512: 匿名さん]

カフェバーって民間企業がが入ると思うのですが利益で成り立つほど集客できる予定なんですかね？
管理費などから充足されたりはしませんよね

[513: 匿名さん]

すみません、こちらの管理費や修繕積立金はどのくらいですか？ それと、上がり幅はいくら位上がりますか？お

[514: 購入検討中さん]

ここの地盤は悪くないと思いますが・・・
制震か免震かは、地盤と建物の形状でベストな組合わせを選んだと解釈しています。

国土交通省　ハザードマップポータル
http://disaportal.gsi.go.jp/

関東地方整備局　地盤液状化現象の実態調査結果
http://www.ktr.mlit.go.jp/bousai/bousai00000061.html

[515: 匿名さん]

http://www.city.shinjuku.lg.jp/seikatsu/ShinjukuBoring/Default.html

悪くないどころかアトラスや都庁周辺と変わらない良好な固い地盤だよ
支持層は10ｍちょっとのとこにある

[516: 匿名さん]

>>512
もちろん管理費から。
豪華な共有設備のなかでも、人が常駐する系は、ホントに最悪の金食い虫。
例えば良くあるパン屋等のミニショップ。管理費から人件費が出て光熱水費無料なのに、何故か売り上げすら業者のもの。
どこかの理事長が牛乳一本の原価が、一万円と怒っていた。

[517: 匿名さん]

要らないなら廃止してラウンジにしてしまえばいいだけですね。利用者少なければそういった話も出るでしょう。
再利用できないような設備じゃないのでその辺は考え方次第だと思います。

[518: 匿名さん]

もうそろそろ２０００組突破したかな

[519: 匿名さん]

>>517
まずそれは無理だと思うよ。大半の人は、そんなことになってるなんてことすら知らない。
そして一部の使う人が廃止には強硬に反対する。
契約者スレ見たらその手の、反対派と賛成派がののしりあい書き込みしてる物件もあったり。
まぁ、多分一戸辺り年間2万円程度の話だから、イメージ広告代と思って諦められる程度の話でしょう。

[520: 匿名さん]

他の無関心な人たちは委任状だして終了でしょうし。
その辺は管理組合の考え方や頑張り多数決次第

[521: 匿名さん]

バーの収益はきちんと組合のモノになるとかだったと思います。
それで事業じゃないので当然課税はなしって話じゃなかったかな。

[522: 匿名さん]

>>520
そう、もし仮に議決まで持ち込めれば何とかなる可能性もある。
しかし、マンション全体からすると大きな金額でも、個人にとっては、たかだか1～2万円/年。
そのためにわざわざ反対を押し切ってまで頑張ろうという理事候補がめったに出ないのよ。
この手のバーとかミニショップって、そういう絶妙なところを突いた設備なのよ。
これが、年間10万円/戸とかなら、頑張る気になる理事候補もいるんだろうけどね～。

>>521
なるほど。ここはまだ収益源になるだけマシってことですね。

[523: 匿名さん]

すみません、こちらの管理費や修繕積立金はどのくらいですか？
それと、上がり幅はいくら位上がりますか？

[524: 匿名さん]

見直しで管理費安くなりますよって提案は割と通りやすい。
うちはその安くなった分を修繕費に変えたから結局支払額は変わってないけど

[525: 匿名さん]

>>524
そうなるといいね、とは思う。
ただ、このケースは安くなりますだけじゃなく、サービス停止を伴うからね。

単に更新時に相見積したおかげで、何も減らず管理費安くなりますという議案ですら、サービスレベルの低下は大丈夫なのか？と説明会で発言する人が居て、理事が日和見で1年延期。それでも翌年は議案にあげ委任状ばっかりだから通った。
で、契約変更後、担当者も配置も何も変わってないのに、たまたまあった落ち度が見つけてと、無理やり安くしたからじゃないのかとクレーム頻発。
自分はそういう経験があるので、割と通りやすいというのは、どうだろうね、と思う。

[526: 匿名さん]

うちは更新時ですらなかったけど見直しでかなり安くなった。
元々サービスに関してあまり興味がない人多かったのかも。
管理の質は充分だったし、悪くなるような見直し案じゃなかったのが良かったのかもしれない
まぁマンションそれぞれですね

[527: 匿名さん]

結局理事次第で変わるって感じなんだろうね。
ま、こういう金かかる設備は無いほうが長期的には良い。でも、それを理由に諦めるほどじゃないし、あったらハッタリは効くって感じだよね。

[528: 匿名さん]

そもそもカフェなんてあっても大した負担にはならない。
まして組合にお金入るなら尚更ね。

[529: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

今時、免震が安いって信じてるアホがいるんだな。


http://www.city.asahikawa.hokkaido.jp/files/kanzai/fuzokukikan/25_1/1_...


■旭川総合庁舎,第三庁舎改修費用概算 比較
(設備更新費,設計費,仮庁舎移転費含む)

(1)制震+低層棟耐震化(議会棟・地下 1 階~地上2階)
約59億9,800万円
(2)免震
約68億8,800万円

免震の方が高いね！

[530: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

>>523 修繕積立金は5年毎に倍。

[531: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

>>521 管理組合も利益が出れば確定申告、納税 の必要はあるよ。

[532: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

しかし紛れて書き込む奴の情報操作すごいな。
実際、近隣の立退きはほぼ終わってるし、この土地の支持層は確か45メートルぐらいだったろ。

[533: 匿名さん]

>>529

タワマンでもなく商業ビル、しかも高層建築でもないもので比較してる時点でアホ

[534: 匿名さん]

ここの地盤やばくない！？

[535: 匿名さん]

>>531

利益云々は関係ないね。マンション居住者相手のサービスなら課税の対象にならないから。


>>532

ここの支持地盤は15～20くらいの浅いとこあったはず、直基礎の都庁やコンシェリアと変わらないレベル
杭が長いのは細長い形状からくる引き抜き対策
地下45Mまで掘ってると言ってもその上に地下２階構造があるので実際の杭の長さは大したことない。
支持地盤が45メートルにあるとか勘違いしちゃったかな 笑

[536: 匿名さん]

>>実際、近隣の立退きはほぼ終わってるし

終わってませんよ。計画自体まだ詳細不明です。立ち退きなどさらに先の話です。
平然とウソを垂れ流すの止めて下さいね。

[537: 匿名さん]

>>529
改修と新築のコスト違いもわからないなんてかわいそうな人だな。

[539: 匿名さん]

ダイヤモンドオンラインinside enterprise 21/Jan/2015

東急、大京が香港で売り込み
東京買い過熱の不動産投資

http://diamond.jp/articles/-/65438?display=b

[540: 匿名さん]

>>531
嘘は良くない。住民に限定したサービスであれば納税は不要。

[541: 匿名さん]

>>528
規模によるから一概に言えないけど、マンション全体なら毎年数百万～一千万程度の負担。雑誌に取り上げられた例だと700万だったかな。決して小さくはない。
ただ、全戸で割るから、一戸あたりになると大したことはないね。

[542: 匿名さん]

平然と嘘をつくビギナーさんの相手は止めた方がいいよ
あの人はただの釣り師だから。いくら何でも無知過ぎる

[543: 匿名さん]

>>529
それ改修だから。後付だからそりゃ装置単体が高くてしかもジャッキアップする必要のある免震レトロフィットのコストが一番高いの当然でしょ。再三書かれてるとおり、新築の場合は免震による構造体の削減効果があるので高層になるほどアイソレータのコスト増をペイ出来て、場合によってはむしろ安上がりになる。

修繕費も５年毎に倍々なんてならないし色々投げやりな書き込みだね。

[544: 匿名さん]

修繕積立金が5年毎に倍って話もありますが、実際はいくらになるのでしょうか？

8000円 → 6年目16000円 → 11年目32000円？？
プラス管理費や共益費になりますか？
そうすると、10年後はランニングはどのくらいになるのでしょうか？

[545: 匿名さん]

>>544
モデルルームで聞きな。想定してる数値を全部教えてくれるから。
一般論としてなら、国交省調査ではこの規模なら立体駐車場含めて、270円/平米位必要。この調査は消費税5%の時のやつなので今なら285円くらいかな。
今が安すぎるので、そのうち一時金か、毎月2倍のどちらかになるのは確定的。
さらに、今安い分を取り返さないといけないから、恐らく3LDKで2万半ばになるんじゃないかな。3万までは行かないと思う。
もちろん管理費は別途必要。

でも、こんなのは新築マンションはみんなそう。三菱は最初の一時金が高めな分むしろマシな部類。

[546: 匿名さん]

なかなかモデルに行けないから聞いてるんですが…
掲示板ってその為にあるんじゃないんですか？

ちな、一時金って高いのですが？
35万くらいでしょうか？

[547: 匿名さん]

平米285円なら、75平米で21375円？
プラス管理費や共益費？
35000円くらいか？
10年後に5万程度？ 高いな…

[548: 匿名さん]

最近は、一時金を取る方式ではなくて
単純に毎月の修繕積立金を定期的に値上げするスケジュールになっている新築物件も多い。

[549: 匿名さん]

>>547
そんなしないよ。80平米で管理修繕費合わせて
2万半ばくらい。

[550: 匿名さん]

管理費＆修繕費で平米単価だと380位だったと思います。75平米で28000円くらい？
割安だとは思いませんが、普通レベルかなと感じてます。あと５年で倍になるとかいう設定や試算ではなかったですよ。

[551: 匿名さん]

皆様ありがとうございます。
一時金は35万くらいでしょうか？

[552: 匿名さん]

初めから28,000と言うことは、10年後にはいくらになるのでしょうかね？

[553: 匿名さん]

その辺は他のマンションと大差ないでしょう。ここなんて無駄な設備少ないし維持コストは安い方だと思いますよ。
徐々に増えるにはどこも一緒ですが、三菱さんは余裕を持ったプランで定評があるので急激に上がるとかはないでしょう。

[554: 匿名さん]

スーモで2LDK～3LDK中古20年近辺の物件の修繕積立金を調べてみた。
三井ばかりなのは、メジャーデベで名前ですぐ分かる売り物件がパークだけだったらで他意はない。ライオンズもあったけど微妙だよね。

西早稲田パークタワー 1993年 268円
南麻布パークホームズ 1995年 195円
余丁町パークホームズ 1998年 204円

番外
アイタウンレピア 1994年 203円
セントラルレジデンス新宿シティタワー 2001年 175円
シティタワー新都心 2005年 147円
アトラスタワー西新宿 2006年 150円
コンシェリア西新宿 2008年 255円

ここは、平米100円強だっけ？
5年毎に倍々はないけど、20年後倍は普通にあり得そうだね。

[555: 匿名さん]

ここくらい戸数多い方がスケールメリットあるから管理修繕には有利だと思う

[556: 匿名さん]

>>551
三菱の修繕積立一時金はそんなに安くない。75平米なら70～90万と思っておけば間違いない。
つまり、修繕月額が100円前後。それに一時金で100円前後の10年分先払い。最初の10年は実質200円取ってるようなものなので赤字が累積しない。
三菱がまだましと言われるのはこれが理由。ティアロがまさにこのパターン。

当然11年目には、値上げか一時金の選択が迫られる。

[557: 匿名さん]

何があるか分からないから戸数が多くて前もって積立しておく物件の方が安心なのは確か。
無為な値上げがないからね。販売時の見かけ上安くしてるマンションとかの方が後々悲惨でしょうから。

[558: 匿名さん]

やはり高いですね・・一時金が９０万円！！
１０年後のランニングコストも５０，０００円超え・・。

タワーマンションってお金掛かるのですね。

[559: 匿名さん]

タワマンやここに限らずマンションはお金かかるもの。余計な設備もなく、制震のここは維持費や
コストが良心的な方だと思う。

[560: 物件比較中さん]

プールやスパがあるとこはもっと維持費かかるからな。

[561: 匿名さん]

営業さんに伺ったところ修繕費は5年毎に値上がりするそうです。
9,000円でスタートした場合、5年後14,000円、10年後25,000円、15年後30,000円、でFIXだそうです。