ザ・パークハウス西新宿タワー60 Part5

[匿名さん]

ザ・パークハウス 西新宿タワー60についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ
　Part1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/79924/
　Part2：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/521880/
　Part3：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/540145/
　Part4：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/545853/

所在地：東京都新宿区西新宿5丁目700番（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「西新宿」駅 徒歩9分
都営大江戸線 「都庁前」駅 徒歩8分
都営大江戸線 「西新宿五丁目」駅 徒歩7分
山手線 「新宿」駅 徒歩18分 （B14出口）
間取：ワンルーム～3LDK
面積：33.90平米～156.99平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：相鉄不動産
売主：丸紅

施工会社：株式会社フジタ東京支店
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

[430: 物件比較中さん]

>>427
水害に海抜は関係ない。周囲に比べて高いか低いかが問題。
まあ、大規模に整備されるから、ここで水害が起こるとは思わないけど。

[431: 匿名さん]

海抜は川の氾濫とは関係ない。最近の異常気象は一時的なものでなく、夏は亜熱帯的な気候になりつつあるのが現在。その中で豪雨で川が氾濫したりすることはあるかもしれないという話でしょ。神田川はキャパ低いし、そこまで想定されて整備もしてないだろうからね。

[433: 匿名さん]

>>432
西新宿はタワマン以外の古い高層ビルも多いからねえ。

[434: 匿名さん]

>>431

環七の地下に巨大調整池作ったの知らないの？日々改善されてますよ

[435: 匿名さん]

>>428

>>東京マンションの相場推移を見てごらん。上がる下がるの繰り返し。

⇒50年単位で見てごらん。

>>中古価格が下がってくるのに新築だけあげられるわけないでしょ。

⇒なんで中古が下がるの？上がるよ。

[437: 匿名さん]

>>434

東京全般がね。それでも想定外の川氾濫が日本各地で起きているわけであって。
そこで神田川沿いなので洪水マップで危険地域に入ってますよというのは考慮に入れておかないといけない。

[438: 匿名さん]

>>432
世界中にタワマンはあるし、世界中で大地震は起きてるけど、タワマンが倒壊したことないでしょ。ふつーの家より安全なんですよ。

[439: 匿名さん]

>438
日本は地震の多い国だから外国の話は関係なし

[440: 匿名さん]

>>437

注意喚起という意味では川沿いはハザードマップに入れて然るべきだと思います。
実際は危険域に達したことすらないけどね。

[441: 匿名さん]

50年単位で投資してるのか、大したもんだ。

それも寿命が200年くらいあったらその考え方取り入れるよ。

[442: 匿名さん]

>>439
逃げずに反論したら？できない？

[443: 匿名さん]

>>441
失われた20年の中だけ見てても意味がないってことでしょ。

[444: 匿名さん]

>442
国内のタワマンを買うスレなのに外国の話にスリカエルこと自体が逃げだから反論するまでもなし
ちなみに海外では低層マンションでさえ地震崩壊した例がある

[445: 匿名さん]

>>443

435は50年とハッキリ書いているのに、今度は20年に数字を変えて言い訳するんだね。

[446: 匿名さん]

平壌のタワマンが倒壊したことはあるね

[447: 匿名さん]

>>445
『失われた20年』って意味分かってますか？基礎知識得てから議論に参加して下さい。

[448: 購入検討中さん]

>>435は、長期で見れば資本主義社会のもとでは基本的に経済はインフレって言いたかったんでしょう？
でも、人の人生って短いからねえ。あまり意味のある議論ではないように思えるんだ。
山、谷のどこで買っちゃうかで、人生大きく左右されるのは事実。
@350なら、買っても致命的なことにはならないと思うけど、買い換えの可能性が限られてくる線に近いのも確かだから、慎重にね。

[449: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

おまいら、この物件の固定資産税は70平米で、
土地一万円、建物 50万位だぜ。
土地の価値なんて無いに等しい。そもそも等価交換でタダだろ。
インフレ、インフレって業者が煽ってるだけで、路線価はたいして上がってねえよ。建築費高騰がマンション価格に転嫁されてるだけ。 しかも今月になって早々、証券会社はスーゼネの来期の利益がピークですでに株価織り込みとして、投資判断を引き下げた。
どう考えても不動産は2015年がピークだろ。 震災とオリンピック特需が落ちつけば、原油安とあいまって建築費は下がる。

[450: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

タワーなら駅近、スーゼネ、免震が安心だよ。

[451: 匿名さん]

建築費は下がる要素が当面ないよ。ゼネコンの利益云々関係なく、マンション価格はしばらく高騰しますよ。

[452: 匿名さん]

だだし、都心に限る

[453: 匿名さん]

このマンションの値段は高くはないが、
固定資産税は高いと思う。

[454: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

>>451 すげえな。
ずっと監視？ご苦労…ここは確か相鉄、丸紅も入ってリスク分散してたっけ？

[455: 匿名さん]

これ以上高騰して、誰が買うかだな。
益々外国人頼みか？
ここみたいに天井高を低くしたりして建築費を下げるか？

[456: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

2017年には
固定資産税の減額措置も切れてるから、税金、管理費、積立金で60平米から70平米台で毎月10万超えるじゃないか。
しかも利便性やグレードの劣るパーク60 は、
今後隣地で免震タワーが4棟も建ったら、リセールは甘くないぞ。
タワー買うなら、リセールちゃんと考えて買わないとね。

[457: 匿名さん]

>>456
リセールより隣に建ったら、景色が悪くなったり、御見合いになったり、で目障りでしょうね。
やはり西向きを買うしかないか。

[458: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

30メートルもないから、部屋の中見れるだろ。
西も冴えない景色だね。
パンフレットのラウンジの景色見てみろよ。
ガッカリだ。

[459: 匿名さん]

西側は夏の西日も問題

[460: 匿名さん]

>>456

固定資産税なんて、どこ買っても付随するものなのに何を今さら・・

[461: 匿名さん]

>>455
大手も公務員も今年から給料大幅アップ。さらに新築相続の非課税枠も大幅アップ。買える人は増えるだろう。あと外国人ね。

[462: 匿名さん]

>>456
減額措置は毎度切れる切れると言いながらずっと延長中。当面継続でしょ。相続非課税枠なんて逆に拡大してる。。

[463: 匿名さん]

>>土地一万円、建物 50万位だぜ。
>>土地の価値なんて無いに等しい。そもそも等価交換でタダだろ。

うわぁ。。どういう理論。
建物の評価が土地の50倍とか頭悪すぎです。

[464: 購入検討中さん]

>>455
今後は原価上がるから益々仕様悪くなるのは間違いなし。

[465: 匿名さん]

仕様を悪くするか、狭小な３LDKでグロスを抑えるかどっちか、もしくはその両方
買うなら今が最後のチャンスじゃないのかね。

[466: 匿名さん]

>>465
そのうちまた相場は下がるよ。不動産なんてそんなもの。

[467: 購入検討中さん]

>>466
10年も待てないです。。どこかで妥協しないと一生買えないですね。郊外も検討しようかな。はぁ。。

[468: 匿名さん]

>>466
ただ、今回はコスト要因で投機的な動きじゃないから、需要が減っても下がるのも時間掛かるよ。
2023年あたりまでは、今の価格に戻ってこない可能性もある。

[469: 匿名さん]

2023年なんて先ではなくて、五輪の頃には下がるでしょう。
値上り期待投機で買った人たちが、利益出しで中古を大量に市場に出すでしょうから中古の供給過多になる。
消費税の掛からない中古のほうが新築よりもお得になるし。

[470: 匿名さん]

2020年まで待つとどうなる？
とりあえず5年分家賃かかるのと
5歳年をとる

大きな問題だ！
5年後今の仕様より高いマンション売ってるかな？

[471: 匿名さん]

>>470
少なくとも５年後、天井高２４８ｃｍよりは高い仕様のマンションを売っていると思う。

[472: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

なんだよ2023年って 笑
めちゃくちゃな煽りだな。 需要が無ければ新築価格を下げるの当たり前だ。
フラット35Sの金利優遇の拡大も、二流フジタが施工する耐震等級1のこの物件じゃ適用外だね。
なんだかグローバルフロントやスカイズとは随分差がついちゃったね。

[473: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

>>463 不動産買った事ないのかよ。
まずはモデルルーム行って、支払いの計算書もらってこい。 締切もうすぐだから早くねー。

[474: 匿名さん]

需要関係なく建設コスト上昇してるから価格は下げられないでしょう。
ゼネコンが安い金額じゃ受注しないので・・
結果的に設備を落としながら、狭い部屋にして見かけは安くみせるかという感じ
近隣の計画はまだ先なので西新宿の大規模マンションを買うならここしかないでしょうね。

[475: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

>>470 西新宿好きなら、隣に建つ三井のタワーは？
今後は免震が主流になってくるよ。

[476: 匿名さん]

免震信者は他所の物件買えばいいんだよ。コスパ悪いけど。

[477: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

回りは木造の空き家だらけだし、RCじゃないから解体はあっという間だ。

[478: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

今後は業界の流れで免震が主流になるから、制振だとリセールが不利になるんだよ。

[479: 匿名さん]

某湾岸物件見に行ったけど、修繕管理費高くてやめたよ。リセールとか言うけど長い目で見れば制震以上に金かかる

[480: 匿名さん]

スカイズがちょっと高いくらいだろ、あの豪華共有施設あるんだから多少は高くなるのは当たりまえ。

制振を正当化するために免震は金がかかるだのなんだの言う人いるよね。修繕管理費なんてどこもたいして変わんない(笑)しかも何十年同じマンションに住む気なのかな。俺は住んで10年だな。しかも安全買えるなら多少高くても免震のがいい。これからできるタワマンはほとんど免震ばかりになるからリセールには不利になるかもね。特に大きな地震とか来たりすると尚。

[481: 匿名さん]

免震が流行るのは業界の都合（建設コストが安い）ということもあるでしょうね。
まして建設費が高騰してますから、施工費用抑えたいデベはこぞって免震採用というね..
ここみたいなダンパーの数が多く金掛けた制震はむしろ希少だよ。

[482: 物件比較中さん]

リセールした場合、北新宿で今売り出し中のリビオとどっちが良いかな？

[483: 匿名さん]

>>477
解体は簡単でも地権者合意が簡単じゃない。
北側の住友再開発は建設系の新聞に取り上げられただけでも、2005、2008、2012、2014年度中に都市計画決定を目指す言われていた。
北側は取り上げられる間隔が短くなってきたからそろそろ都市計画は決まりそうだか、どうせ権利変換にまた4～5年掛かる。オリンピック前の完成はまず無理。
南の三井なんてまだ計画すら決まってない。

[484: 匿名さん]

>>482
似たようなもんでしょ。
タワーだらけなのでリビオの方が稀少性はあるけど、価格のわりに設備がショボい。
こちらは設備や共用施設は上だしタワーは人気もあるけど、ライバルだらけだし、オール電化もマイナス。
20年スパンなら南北再開発で周囲の街がきれいになる分こちらが弱冠上かな。北側はスーパー誘致したがってるから便利になる可能性あるし。でも、個人的にはスーパーは既に多すぎるから無理と思ってる。

[485: 物件比較中さん]

すみません、こちらの管理費や修繕積立金はどのくらいですか？
それと、上がり幅はいくら位上がりますか？

[486: 匿名さん]

いやいや、コストは制振より免震だよ。
建築費増でこれからは制振しか建てられなくなり、免震は希少に。
とはいえコストがかかっても気にしない官庁など公の建物は免震を採用するけどね。

ただ、建物の形状的には免震より制震でないと意味がないものもあるのでどっち良いだのという議論は無駄。

[487: 匿名さん]

一定の戸数超えたら免震の方が安上がりなのは常識だよ。
構造をスカスカに出来るからね。免震装置の分チャラにしてお釣りがくる

[488: 匿名さん]

>>487
ここは埋立地と違って地盤がズブズブじゃないから制振で十分では？

[489: 匿名さん]

>>487
本当に安いなら、郊外の大規模は全部免震になるはず。
現実は免震ばかりになってないので、建築コスト削減にはならないと思われる。
制震と免震のコストがどっちかは分からないが、制震免震共に耐震比でコスト削減にはならない。

[490: 匿名さん]

すみません、こちらの管理費や修繕積立金はどのくらいですか？
それと、上がり幅はいくら位上がりますか？お

[491: 匿名さん]

＞＞４８９

郊外の大規模ってどこ？
タワマンは戸数増えれば増えるほど、免震の方が安上がりなのは常識ですけど

[492: 匿名さん]

一定の戸数超えれば分岐点で鉄筋コンクリートの削減費用＞免震装置になるって言われてますね
だから免震の方が安上がりって意見もあながち間違いではない。
戸数少ないと免震の方が高くつくらしいですが。

[493: 匿名さん]

>>488
ここは直接基礎じゃなくて杭基礎だからなあ。
湾岸でさえ、直接基礎のタワマンも勝どきなどにはあるのに。

[494: 匿名さん]

ここ支持層が浅いとこにある固い地盤だよ、周囲に直基礎の物件も多数あるし
単に建物が重いため杭基礎にしてるだけで。地盤自体はかなりいい場所。
新宿区のページで確認してご覧。

[495: 匿名さん]

免震が有利になるのは戸数ではなく高さ。
１つのアイソレータの上に乗る構造物が多いほど、構造の削減によりアイソレータのコストをチャラにできる。郊外大規模物件はせいぜい２０階だてだから、損益分岐点を超えない。免震が高コストってアイソレータ単体のコストオンだけ考えて話す人がいまだ多いのが信じられない。

第一、建築コスト増が叫ばれてるのにパークタワー晴海やらＧＦＴやらムサコのタワマン、目黒池袋八重洲のブリリアなど免震タワマン作られまくってる背景考えたら実はコストメリットある事くらい判るでしょ。しかも免震だとイメージ良くコスト削減してるのに付加価値となって売値を増やすことすら出来るからデベにとっていいこと尽くめ。今後も間違いなく免震タワマン増えるでしょうね。

[496: 購入検討中さん]

>>494
「建物が重いため杭基礎？」なんじゃそれ。

[497: 匿名さん]

軽い物なら直接基礎で行けても、重たいから杭で補強ってことでしょ。
まぁここが固い地盤であるのは間違いないよ。区のホームページなど行かなくてもMRで確認できるし。

[498: 匿名さん]

高層免震のコストメリットの件、疑う人はこちらを。
http://www.konoike.co.jp/solution/detail/000099.html

＞免震層を構築することはコストアップにつながりますが、高層建物ほどその影響は小さくなります。また、免震部材の適性配置や合理的な設計により、従来の建物と変わらないコストで免震建物を建設できます。

維持費や想定外リスクなどのデメリットあれど免震のほうが地震に強いのは確かだから、顧客への訴求力とコストメリットを持つ免震タワマンが今後スタンダードになるのは確実。そうなると免震の付加価値が薄れると同時に、非免震物件の資産価値が下がる恐れはあるね。維持費の点では制震のが有利だけど。

[499: 匿名さん]

実は免震の方がデベロッパーは儲かる、安っぽい構造ということでしょうか？

[500: 匿名さん]

>>498

高層建築になればなるほど免震の方が安上がりってことですね

[501: 匿名さん]

大体の人ってエリアで検討するから、湾岸タワマンが免震だろうと気にもしないと思う
この辺で免震って近所のパークハウスしかないし、他はアトラスやコンシェリアエムズや本町パークタワー等々
基本的に、制震か耐震しかないから、地盤もしっかりしてるから湾岸みたいに建物でお客を釣る必要もないんじゃないかしら

[502: 匿名さん]

高層ビルなら制振の方が安全なのでは？

[503: 匿名さん]

>>497
ここが出来れば階数を追い抜かれる勝どきの５８階建てＴＴＴは
重いはずなのに直接基礎だよ。

ちなみにＴＴＴは激安だったが制振。

[504: 匿名さん]

>>503

その物件はここより太いじゃん。そりゃ支えられる重量が変わるから当然でしょ。ここの方が建築面積が狭い。

[505: 匿名さん]

>>504
重いから直接基礎に出来ない、とかの言い訳に太さは関係ないでしょ。

太さ、は免震に出来なかった理由に使う言い訳。

[506: 匿名さん]

>>504

言い訳じゃなく事実だよ。太い棒と細い棒、上の重量によっても変わるけど
どっちが地面に食い込みやすいかなんて小学生でも分かること。

[507: 匿名さん]

506は505宛ね

[508: 匿名さん]

この辺の地盤が固いのは間違いないよ。あとは建物の形状などで構造や基礎工法は適切なモノ選んでるだけですね

[509: 匿名さん]

制震の方が長い目で見たとき想定外の維持費などは発生しにくい点は安心なんじゃないかな。

[510: 匿名さん]

まとめると制振で建物自体も重く、形状も細いため杭で補強してる
但し地盤自体はとても固いという認識でよいかな？

[511: 匿名さん]

いいんじゃない。TTTと比較してる人いるけど形状が違い過ぎて参考にならんよ。

[512: 匿名さん]

カフェバーって民間企業がが入ると思うのですが利益で成り立つほど集客できる予定なんですかね？
管理費などから充足されたりはしませんよね

[513: 匿名さん]

すみません、こちらの管理費や修繕積立金はどのくらいですか？ それと、上がり幅はいくら位上がりますか？お

[514: 購入検討中さん]

ここの地盤は悪くないと思いますが・・・
制震か免震かは、地盤と建物の形状でベストな組合わせを選んだと解釈しています。

国土交通省　ハザードマップポータル
http://disaportal.gsi.go.jp/

関東地方整備局　地盤液状化現象の実態調査結果
http://www.ktr.mlit.go.jp/bousai/bousai00000061.html

[515: 匿名さん]

http://www.city.shinjuku.lg.jp/seikatsu/ShinjukuBoring/Default.html

悪くないどころかアトラスや都庁周辺と変わらない良好な固い地盤だよ
支持層は10ｍちょっとのとこにある

[516: 匿名さん]

>>512
もちろん管理費から。
豪華な共有設備のなかでも、人が常駐する系は、ホントに最悪の金食い虫。
例えば良くあるパン屋等のミニショップ。管理費から人件費が出て光熱水費無料なのに、何故か売り上げすら業者のもの。
どこかの理事長が牛乳一本の原価が、一万円と怒っていた。

[517: 匿名さん]

要らないなら廃止してラウンジにしてしまえばいいだけですね。利用者少なければそういった話も出るでしょう。
再利用できないような設備じゃないのでその辺は考え方次第だと思います。

[518: 匿名さん]

もうそろそろ２０００組突破したかな

[519: 匿名さん]

>>517
まずそれは無理だと思うよ。大半の人は、そんなことになってるなんてことすら知らない。
そして一部の使う人が廃止には強硬に反対する。
契約者スレ見たらその手の、反対派と賛成派がののしりあい書き込みしてる物件もあったり。
まぁ、多分一戸辺り年間2万円程度の話だから、イメージ広告代と思って諦められる程度の話でしょう。

[520: 匿名さん]

他の無関心な人たちは委任状だして終了でしょうし。
その辺は管理組合の考え方や頑張り多数決次第

[521: 匿名さん]

バーの収益はきちんと組合のモノになるとかだったと思います。
それで事業じゃないので当然課税はなしって話じゃなかったかな。

[522: 匿名さん]

>>520
そう、もし仮に議決まで持ち込めれば何とかなる可能性もある。
しかし、マンション全体からすると大きな金額でも、個人にとっては、たかだか1～2万円/年。
そのためにわざわざ反対を押し切ってまで頑張ろうという理事候補がめったに出ないのよ。
この手のバーとかミニショップって、そういう絶妙なところを突いた設備なのよ。
これが、年間10万円/戸とかなら、頑張る気になる理事候補もいるんだろうけどね～。

>>521
なるほど。ここはまだ収益源になるだけマシってことですね。

[523: 匿名さん]

すみません、こちらの管理費や修繕積立金はどのくらいですか？
それと、上がり幅はいくら位上がりますか？

[524: 匿名さん]

見直しで管理費安くなりますよって提案は割と通りやすい。
うちはその安くなった分を修繕費に変えたから結局支払額は変わってないけど

[525: 匿名さん]

>>524
そうなるといいね、とは思う。
ただ、このケースは安くなりますだけじゃなく、サービス停止を伴うからね。

単に更新時に相見積したおかげで、何も減らず管理費安くなりますという議案ですら、サービスレベルの低下は大丈夫なのか？と説明会で発言する人が居て、理事が日和見で1年延期。それでも翌年は議案にあげ委任状ばっかりだから通った。
で、契約変更後、担当者も配置も何も変わってないのに、たまたまあった落ち度が見つけてと、無理やり安くしたからじゃないのかとクレーム頻発。
自分はそういう経験があるので、割と通りやすいというのは、どうだろうね、と思う。

[526: 匿名さん]

うちは更新時ですらなかったけど見直しでかなり安くなった。
元々サービスに関してあまり興味がない人多かったのかも。
管理の質は充分だったし、悪くなるような見直し案じゃなかったのが良かったのかもしれない
まぁマンションそれぞれですね

[527: 匿名さん]

結局理事次第で変わるって感じなんだろうね。
ま、こういう金かかる設備は無いほうが長期的には良い。でも、それを理由に諦めるほどじゃないし、あったらハッタリは効くって感じだよね。

[528: 匿名さん]

そもそもカフェなんてあっても大した負担にはならない。
まして組合にお金入るなら尚更ね。

[529: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

今時、免震が安いって信じてるアホがいるんだな。


http://www.city.asahikawa.hokkaido.jp/files/kanzai/fuzokukikan/25_1/1_...


■旭川総合庁舎,第三庁舎改修費用概算 比較
(設備更新費,設計費,仮庁舎移転費含む)

(1)制震+低層棟耐震化(議会棟・地下 1 階~地上2階)
約59億9,800万円
(2)免震
約68億8,800万円

免震の方が高いね！