ザ・パークハウス西新宿タワー60 Part5

[匿名さん]

ザ・パークハウス 西新宿タワー60についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ
　Part1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/79924/
　Part2：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/521880/
　Part3：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/540145/
　Part4：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/545853/

所在地：東京都新宿区西新宿5丁目700番（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「西新宿」駅 徒歩9分
都営大江戸線 「都庁前」駅 徒歩8分
都営大江戸線 「西新宿五丁目」駅 徒歩7分
山手線 「新宿」駅 徒歩18分 （B14出口）
間取：ワンルーム～3LDK
面積：33.90平米～156.99平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：相鉄不動産
売主：丸紅

施工会社：株式会社フジタ東京支店
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

[401: 匿名さん]

3Lを2Lに変更すれば？

[402: 匿名さん]

カウンターキッチンとウォークインクローゼットが両方あるプランがほとんどないですね。無償変更したとしても。

[403: 購入検討中さん]

ホント、間取りがイマイチですよね。
ハザードマップみたら、地盤も？みたいですし。悩みますね。
　
http://disaportal.gsi.go.jp/

[404: 匿名]

みんなライバル落としに必死ですね。正々堂々戦いましょう。またトミヒサみたいになるんでしょうか。。

[405: 匿名さん]

神田川沿いだし洪水ハザードマップでも危険地帯もろ被りなのは仕方ない。

[406: 匿名さん]

富久と同じなのは同じ新宿区のタワマンというだけ。
資産性，周辺環境，交通利便性などほぼすべての条件で劣るこの物件。けど坪単価は２０も高い。同じように売れるわけないでしょ。西新宿５丁目好き、神田川好き、歌舞伎町住人がタクシーで通勤できる住みたい実需だけだから。

[408: 匿名さん [男性 30代]]

西新宿が洪水するなら、湾岸辺りは水没でしょ(笑)

[409: 匿名さん]

>>406
過去と比較しても意味無いでしょ。未来と比較しないと。トミヒサに比べたら高いけど、五年後と比較したら激安。

[410: 匿名さん]

湾岸なんて眼中にないといいながらいちいち引き合いに出す矛盾。意識しすぎだよ。物件の検討を深めなさい。

[411: 匿名さん]

人気物件…過去のお得物件と比較
不人気物件…未来の交通網などの話ばっか

[412: 匿名さん]

いやいや周辺中古相場見るかぎり、割高ですよここは。リセールや投資など考えるなら厳しい物件と言わざるを得ない。5丁目周辺でも一番駅遠で一番眺望条件悪くて川べりの条件ではこれから隣接区域にバンバンタワマン建つのにリセールバリューは比較して劣性になるのは目に見えてる。永住目的なら環境が気に入ればなんの問題もないと思うけど。

[413: 匿名さん]

>>412
今後出てくるタワマンの価格、分かってます？本当に勉強してる？

[414: 匿名さん]

5年後はもう東京は値下がりが始める段階だからね。そこらへんで分譲開始してくる隣接タワマンはここと同じかより安いのに仕様が高くなる可能性が高い。しかも隣接のが少し駅近になってくる。ここが一番中古では低い評価になる可能性高い。本気で投資考えててここ買うのは勝手だが俺はスルー。

2019当たりから地価は値下がり局面に突入する上でリセール・投資という側面ではこの物件がスルーであるポイントは➀周辺中古相場とこの物件のポジション②エリアとして資産性上昇要素の乏しさ

[416: 匿名さん]

>>414
駅近に土地が余ってるといいね！
西新宿で駅近を作るには既存のタワマンを建て替えないと

でも同じ容積だと地権者100％で新規には誰も買えない
免震より地震国に適した高層の建築方式でもできれば良いが、まだ現実的では無い

[418: 匿名さん]

気持ちはわかるちょっとタワマン，タワマンってウンザリはしてくるね(笑)
でもこれからもの世の中もタワマンばっかりになるんだろうな　汗

[419: 匿名さん]

ハリファドバイみたいなスーパー高層タワマンが西新宿に建ったらウケる

地震都市には無理な話かもしれんが

[420: 購入検討中さん]

>>413
入居が３年も先であることを考えるとちょっと割高じゃないですか？その分、不確定要素に対するリスクを購入者が余分に負担するわけですから。
もし「今は特に必要ないけど投資しておこう」という思惑なのだとすれば、この先数年の継続的価格上昇を見込んでいるということですよね？
私はそこまでの自信はないなぁ。逆に、あまり儲かりはしないだろうなぁとは言えますが。
実需で、３年後のここでの生活のビジョンを明確に持たれているのであれば、関係ない話ですけどね。

[421: 匿名さん]

新宿の駅近だとニューステイトメナーは時期に建て替えになると思う。
環境の良い渋谷区側だしおススメかな、築４０年中古がかなりの高額で取引されてるし。
あとあの近くのファミールの中古もいいね。

[422: 匿名さん]

>>414
2019に東京の地価下がる？本当に勉強してる？
因みにここは7年前の地価採用。

[423: 購入検討中さん]

>>408
水害が危ないのは海沿いではなく中流域です。海の水位は一切雨の影響受けませんので。

[424: 物件比較中さん]

>>422
日本の人口動向を持ち出して地価を語る人が勉強していないことは確かだけれど、そもそも地球規模での金の動きとリンクしてしまっだ東京の地価がこの先どんな動きをするのか、精度の高い予想できる人なんかいるのか？
自分は、せいぜい１年ぐらいしか想像できない。

[425: 匿名さん]

>>424
確率の話でしょ。

[426: 匿名さん]

>>424
ただ大規模マンションはデベが土地購入してから竣工まで平均8～10年。つまり今の地価高騰が反映されたマンションが市場に出るのは10年後。10年後地価が下がったとしても、マンション価格が下がるのは20年後。

[427: 匿名さん]

>>423
西新宿で水害起きたことないでしょ。とくにここは海抜35mあるし。

[428: 匿名さん]

＞＞４２６
東京マンションの相場推移を見てごらん。上がる下がるの繰り返し。ここまで上がってさらに20年も上昇するとかあり得ない。非常識過ぎる見解。中古価格が下がってくるのに新築だけあげられるわけないでしょ。それは買わせる側の能・デベ能的な考え方です。

好ましくない状況を想定しながら、上昇余地のあるエリア物件を狙わないと下落相場ですべてをなくすぞ。

[429: 匿名さん]

http://sumai.nikkei.co.jp/edit/rba/etc/detail/MMSUa8000016012015/

マンション価格は当分は上昇傾向でしょう、下げたくても下げられない。
仕方ないね。ここみたいな地権者いて土地の仕入れが安いとこはまだいい方

[430: 物件比較中さん]

>>427
水害に海抜は関係ない。周囲に比べて高いか低いかが問題。
まあ、大規模に整備されるから、ここで水害が起こるとは思わないけど。

[431: 匿名さん]

海抜は川の氾濫とは関係ない。最近の異常気象は一時的なものでなく、夏は亜熱帯的な気候になりつつあるのが現在。その中で豪雨で川が氾濫したりすることはあるかもしれないという話でしょ。神田川はキャパ低いし、そこまで想定されて整備もしてないだろうからね。

[433: 匿名さん]

>>432
西新宿はタワマン以外の古い高層ビルも多いからねえ。

[434: 匿名さん]

>>431

環七の地下に巨大調整池作ったの知らないの？日々改善されてますよ

[435: 匿名さん]

>>428

>>東京マンションの相場推移を見てごらん。上がる下がるの繰り返し。

⇒50年単位で見てごらん。

>>中古価格が下がってくるのに新築だけあげられるわけないでしょ。

⇒なんで中古が下がるの？上がるよ。

[437: 匿名さん]

>>434

東京全般がね。それでも想定外の川氾濫が日本各地で起きているわけであって。
そこで神田川沿いなので洪水マップで危険地域に入ってますよというのは考慮に入れておかないといけない。

[438: 匿名さん]

>>432
世界中にタワマンはあるし、世界中で大地震は起きてるけど、タワマンが倒壊したことないでしょ。ふつーの家より安全なんですよ。

[439: 匿名さん]

>438
日本は地震の多い国だから外国の話は関係なし

[440: 匿名さん]

>>437

注意喚起という意味では川沿いはハザードマップに入れて然るべきだと思います。
実際は危険域に達したことすらないけどね。

[441: 匿名さん]

50年単位で投資してるのか、大したもんだ。

それも寿命が200年くらいあったらその考え方取り入れるよ。

[442: 匿名さん]

>>439
逃げずに反論したら？できない？

[443: 匿名さん]

>>441
失われた20年の中だけ見てても意味がないってことでしょ。

[444: 匿名さん]

>442
国内のタワマンを買うスレなのに外国の話にスリカエルこと自体が逃げだから反論するまでもなし
ちなみに海外では低層マンションでさえ地震崩壊した例がある

[445: 匿名さん]

>>443

435は50年とハッキリ書いているのに、今度は20年に数字を変えて言い訳するんだね。

[446: 匿名さん]

平壌のタワマンが倒壊したことはあるね

[447: 匿名さん]

>>445
『失われた20年』って意味分かってますか？基礎知識得てから議論に参加して下さい。

[448: 購入検討中さん]

>>435は、長期で見れば資本主義社会のもとでは基本的に経済はインフレって言いたかったんでしょう？
でも、人の人生って短いからねえ。あまり意味のある議論ではないように思えるんだ。
山、谷のどこで買っちゃうかで、人生大きく左右されるのは事実。
@350なら、買っても致命的なことにはならないと思うけど、買い換えの可能性が限られてくる線に近いのも確かだから、慎重にね。

[449: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

おまいら、この物件の固定資産税は70平米で、
土地一万円、建物 50万位だぜ。
土地の価値なんて無いに等しい。そもそも等価交換でタダだろ。
インフレ、インフレって業者が煽ってるだけで、路線価はたいして上がってねえよ。建築費高騰がマンション価格に転嫁されてるだけ。 しかも今月になって早々、証券会社はスーゼネの来期の利益がピークですでに株価織り込みとして、投資判断を引き下げた。
どう考えても不動産は2015年がピークだろ。 震災とオリンピック特需が落ちつけば、原油安とあいまって建築費は下がる。

[450: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

タワーなら駅近、スーゼネ、免震が安心だよ。

[451: 匿名さん]

建築費は下がる要素が当面ないよ。ゼネコンの利益云々関係なく、マンション価格はしばらく高騰しますよ。

[452: 匿名さん]

だだし、都心に限る

[453: 匿名さん]

このマンションの値段は高くはないが、
固定資産税は高いと思う。

[454: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

>>451 すげえな。
ずっと監視？ご苦労…ここは確か相鉄、丸紅も入ってリスク分散してたっけ？

[455: 匿名さん]

これ以上高騰して、誰が買うかだな。
益々外国人頼みか？
ここみたいに天井高を低くしたりして建築費を下げるか？

[456: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

2017年には
固定資産税の減額措置も切れてるから、税金、管理費、積立金で60平米から70平米台で毎月10万超えるじゃないか。
しかも利便性やグレードの劣るパーク60 は、
今後隣地で免震タワーが4棟も建ったら、リセールは甘くないぞ。
タワー買うなら、リセールちゃんと考えて買わないとね。

[457: 匿名さん]

>>456
リセールより隣に建ったら、景色が悪くなったり、御見合いになったり、で目障りでしょうね。
やはり西向きを買うしかないか。

[458: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

30メートルもないから、部屋の中見れるだろ。
西も冴えない景色だね。
パンフレットのラウンジの景色見てみろよ。
ガッカリだ。

[459: 匿名さん]

西側は夏の西日も問題

[460: 匿名さん]

>>456

固定資産税なんて、どこ買っても付随するものなのに何を今さら・・

[461: 匿名さん]

>>455
大手も公務員も今年から給料大幅アップ。さらに新築相続の非課税枠も大幅アップ。買える人は増えるだろう。あと外国人ね。

[462: 匿名さん]

>>456
減額措置は毎度切れる切れると言いながらずっと延長中。当面継続でしょ。相続非課税枠なんて逆に拡大してる。。

[463: 匿名さん]

>>土地一万円、建物 50万位だぜ。
>>土地の価値なんて無いに等しい。そもそも等価交換でタダだろ。

うわぁ。。どういう理論。
建物の評価が土地の50倍とか頭悪すぎです。

[464: 購入検討中さん]

>>455
今後は原価上がるから益々仕様悪くなるのは間違いなし。

[465: 匿名さん]

仕様を悪くするか、狭小な３LDKでグロスを抑えるかどっちか、もしくはその両方
買うなら今が最後のチャンスじゃないのかね。

[466: 匿名さん]

>>465
そのうちまた相場は下がるよ。不動産なんてそんなもの。

[467: 購入検討中さん]

>>466
10年も待てないです。。どこかで妥協しないと一生買えないですね。郊外も検討しようかな。はぁ。。

[468: 匿名さん]

>>466
ただ、今回はコスト要因で投機的な動きじゃないから、需要が減っても下がるのも時間掛かるよ。
2023年あたりまでは、今の価格に戻ってこない可能性もある。

[469: 匿名さん]

2023年なんて先ではなくて、五輪の頃には下がるでしょう。
値上り期待投機で買った人たちが、利益出しで中古を大量に市場に出すでしょうから中古の供給過多になる。
消費税の掛からない中古のほうが新築よりもお得になるし。

[470: 匿名さん]

2020年まで待つとどうなる？
とりあえず5年分家賃かかるのと
5歳年をとる

大きな問題だ！
5年後今の仕様より高いマンション売ってるかな？

[471: 匿名さん]

>>470
少なくとも５年後、天井高２４８ｃｍよりは高い仕様のマンションを売っていると思う。

[472: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

なんだよ2023年って 笑
めちゃくちゃな煽りだな。 需要が無ければ新築価格を下げるの当たり前だ。
フラット35Sの金利優遇の拡大も、二流フジタが施工する耐震等級1のこの物件じゃ適用外だね。
なんだかグローバルフロントやスカイズとは随分差がついちゃったね。

[473: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

>>463 不動産買った事ないのかよ。
まずはモデルルーム行って、支払いの計算書もらってこい。 締切もうすぐだから早くねー。

[474: 匿名さん]

需要関係なく建設コスト上昇してるから価格は下げられないでしょう。
ゼネコンが安い金額じゃ受注しないので・・
結果的に設備を落としながら、狭い部屋にして見かけは安くみせるかという感じ
近隣の計画はまだ先なので西新宿の大規模マンションを買うならここしかないでしょうね。

[475: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

>>470 西新宿好きなら、隣に建つ三井のタワーは？
今後は免震が主流になってくるよ。

[476: 匿名さん]

免震信者は他所の物件買えばいいんだよ。コスパ悪いけど。

[477: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

回りは木造の空き家だらけだし、RCじゃないから解体はあっという間だ。

[478: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

今後は業界の流れで免震が主流になるから、制振だとリセールが不利になるんだよ。

[479: 匿名さん]

某湾岸物件見に行ったけど、修繕管理費高くてやめたよ。リセールとか言うけど長い目で見れば制震以上に金かかる

[480: 匿名さん]

スカイズがちょっと高いくらいだろ、あの豪華共有施設あるんだから多少は高くなるのは当たりまえ。

制振を正当化するために免震は金がかかるだのなんだの言う人いるよね。修繕管理費なんてどこもたいして変わんない(笑)しかも何十年同じマンションに住む気なのかな。俺は住んで10年だな。しかも安全買えるなら多少高くても免震のがいい。これからできるタワマンはほとんど免震ばかりになるからリセールには不利になるかもね。特に大きな地震とか来たりすると尚。

[481: 匿名さん]

免震が流行るのは業界の都合（建設コストが安い）ということもあるでしょうね。
まして建設費が高騰してますから、施工費用抑えたいデベはこぞって免震採用というね..
ここみたいなダンパーの数が多く金掛けた制震はむしろ希少だよ。

[482: 物件比較中さん]

リセールした場合、北新宿で今売り出し中のリビオとどっちが良いかな？

[483: 匿名さん]

>>477
解体は簡単でも地権者合意が簡単じゃない。
北側の住友再開発は建設系の新聞に取り上げられただけでも、2005、2008、2012、2014年度中に都市計画決定を目指す言われていた。
北側は取り上げられる間隔が短くなってきたからそろそろ都市計画は決まりそうだか、どうせ権利変換にまた4～5年掛かる。オリンピック前の完成はまず無理。
南の三井なんてまだ計画すら決まってない。

[484: 匿名さん]

>>482
似たようなもんでしょ。
タワーだらけなのでリビオの方が稀少性はあるけど、価格のわりに設備がショボい。
こちらは設備や共用施設は上だしタワーは人気もあるけど、ライバルだらけだし、オール電化もマイナス。
20年スパンなら南北再開発で周囲の街がきれいになる分こちらが弱冠上かな。北側はスーパー誘致したがってるから便利になる可能性あるし。でも、個人的にはスーパーは既に多すぎるから無理と思ってる。

[485: 物件比較中さん]

すみません、こちらの管理費や修繕積立金はどのくらいですか？
それと、上がり幅はいくら位上がりますか？

[486: 匿名さん]

いやいや、コストは制振より免震だよ。
建築費増でこれからは制振しか建てられなくなり、免震は希少に。
とはいえコストがかかっても気にしない官庁など公の建物は免震を採用するけどね。

ただ、建物の形状的には免震より制震でないと意味がないものもあるのでどっち良いだのという議論は無駄。

[487: 匿名さん]

一定の戸数超えたら免震の方が安上がりなのは常識だよ。
構造をスカスカに出来るからね。免震装置の分チャラにしてお釣りがくる

[488: 匿名さん]

>>487
ここは埋立地と違って地盤がズブズブじゃないから制振で十分では？

[489: 匿名さん]

>>487
本当に安いなら、郊外の大規模は全部免震になるはず。
現実は免震ばかりになってないので、建築コスト削減にはならないと思われる。
制震と免震のコストがどっちかは分からないが、制震免震共に耐震比でコスト削減にはならない。

[490: 匿名さん]

すみません、こちらの管理費や修繕積立金はどのくらいですか？
それと、上がり幅はいくら位上がりますか？お

[491: 匿名さん]

＞＞４８９

郊外の大規模ってどこ？
タワマンは戸数増えれば増えるほど、免震の方が安上がりなのは常識ですけど

[492: 匿名さん]

一定の戸数超えれば分岐点で鉄筋コンクリートの削減費用＞免震装置になるって言われてますね
だから免震の方が安上がりって意見もあながち間違いではない。
戸数少ないと免震の方が高くつくらしいですが。

[493: 匿名さん]

>>488
ここは直接基礎じゃなくて杭基礎だからなあ。
湾岸でさえ、直接基礎のタワマンも勝どきなどにはあるのに。

[494: 匿名さん]

ここ支持層が浅いとこにある固い地盤だよ、周囲に直基礎の物件も多数あるし
単に建物が重いため杭基礎にしてるだけで。地盤自体はかなりいい場所。
新宿区のページで確認してご覧。

[495: 匿名さん]

免震が有利になるのは戸数ではなく高さ。
１つのアイソレータの上に乗る構造物が多いほど、構造の削減によりアイソレータのコストをチャラにできる。郊外大規模物件はせいぜい２０階だてだから、損益分岐点を超えない。免震が高コストってアイソレータ単体のコストオンだけ考えて話す人がいまだ多いのが信じられない。

第一、建築コスト増が叫ばれてるのにパークタワー晴海やらＧＦＴやらムサコのタワマン、目黒池袋八重洲のブリリアなど免震タワマン作られまくってる背景考えたら実はコストメリットある事くらい判るでしょ。しかも免震だとイメージ良くコスト削減してるのに付加価値となって売値を増やすことすら出来るからデベにとっていいこと尽くめ。今後も間違いなく免震タワマン増えるでしょうね。

[496: 購入検討中さん]

>>494
「建物が重いため杭基礎？」なんじゃそれ。

[497: 匿名さん]

軽い物なら直接基礎で行けても、重たいから杭で補強ってことでしょ。
まぁここが固い地盤であるのは間違いないよ。区のホームページなど行かなくてもMRで確認できるし。

[498: 匿名さん]

高層免震のコストメリットの件、疑う人はこちらを。
http://www.konoike.co.jp/solution/detail/000099.html

＞免震層を構築することはコストアップにつながりますが、高層建物ほどその影響は小さくなります。また、免震部材の適性配置や合理的な設計により、従来の建物と変わらないコストで免震建物を建設できます。

維持費や想定外リスクなどのデメリットあれど免震のほうが地震に強いのは確かだから、顧客への訴求力とコストメリットを持つ免震タワマンが今後スタンダードになるのは確実。そうなると免震の付加価値が薄れると同時に、非免震物件の資産価値が下がる恐れはあるね。維持費の点では制震のが有利だけど。

[499: 匿名さん]

実は免震の方がデベロッパーは儲かる、安っぽい構造ということでしょうか？

[500: 匿名さん]

>>498

高層建築になればなるほど免震の方が安上がりってことですね

[501: 匿名さん]

大体の人ってエリアで検討するから、湾岸タワマンが免震だろうと気にもしないと思う
この辺で免震って近所のパークハウスしかないし、他はアトラスやコンシェリアエムズや本町パークタワー等々
基本的に、制震か耐震しかないから、地盤もしっかりしてるから湾岸みたいに建物でお客を釣る必要もないんじゃないかしら

[502: 匿名さん]

高層ビルなら制振の方が安全なのでは？

[503: 匿名さん]

>>497
ここが出来れば階数を追い抜かれる勝どきの５８階建てＴＴＴは
重いはずなのに直接基礎だよ。

ちなみにＴＴＴは激安だったが制振。

[504: 匿名さん]

>>503

その物件はここより太いじゃん。そりゃ支えられる重量が変わるから当然でしょ。ここの方が建築面積が狭い。

[505: 匿名さん]

>>504
重いから直接基礎に出来ない、とかの言い訳に太さは関係ないでしょ。

太さ、は免震に出来なかった理由に使う言い訳。

[506: 匿名さん]

>>504

言い訳じゃなく事実だよ。太い棒と細い棒、上の重量によっても変わるけど
どっちが地面に食い込みやすいかなんて小学生でも分かること。

[507: 匿名さん]

506は505宛ね

[508: 匿名さん]

この辺の地盤が固いのは間違いないよ。あとは建物の形状などで構造や基礎工法は適切なモノ選んでるだけですね

[509: 匿名さん]

制震の方が長い目で見たとき想定外の維持費などは発生しにくい点は安心なんじゃないかな。

[510: 匿名さん]

まとめると制振で建物自体も重く、形状も細いため杭で補強してる
但し地盤自体はとても固いという認識でよいかな？

[511: 匿名さん]

いいんじゃない。TTTと比較してる人いるけど形状が違い過ぎて参考にならんよ。

[512: 匿名さん]

カフェバーって民間企業がが入ると思うのですが利益で成り立つほど集客できる予定なんですかね？
管理費などから充足されたりはしませんよね

[513: 匿名さん]

すみません、こちらの管理費や修繕積立金はどのくらいですか？ それと、上がり幅はいくら位上がりますか？お

[514: 購入検討中さん]

ここの地盤は悪くないと思いますが・・・
制震か免震かは、地盤と建物の形状でベストな組合わせを選んだと解釈しています。

国土交通省　ハザードマップポータル
http://disaportal.gsi.go.jp/

関東地方整備局　地盤液状化現象の実態調査結果
http://www.ktr.mlit.go.jp/bousai/bousai00000061.html

[515: 匿名さん]

http://www.city.shinjuku.lg.jp/seikatsu/ShinjukuBoring/Default.html

悪くないどころかアトラスや都庁周辺と変わらない良好な固い地盤だよ
支持層は10ｍちょっとのとこにある

[516: 匿名さん]

>>512
もちろん管理費から。
豪華な共有設備のなかでも、人が常駐する系は、ホントに最悪の金食い虫。
例えば良くあるパン屋等のミニショップ。管理費から人件費が出て光熱水費無料なのに、何故か売り上げすら業者のもの。
どこかの理事長が牛乳一本の原価が、一万円と怒っていた。

[517: 匿名さん]

要らないなら廃止してラウンジにしてしまえばいいだけですね。利用者少なければそういった話も出るでしょう。
再利用できないような設備じゃないのでその辺は考え方次第だと思います。

[518: 匿名さん]

もうそろそろ２０００組突破したかな

[519: 匿名さん]

>>517
まずそれは無理だと思うよ。大半の人は、そんなことになってるなんてことすら知らない。
そして一部の使う人が廃止には強硬に反対する。
契約者スレ見たらその手の、反対派と賛成派がののしりあい書き込みしてる物件もあったり。
まぁ、多分一戸辺り年間2万円程度の話だから、イメージ広告代と思って諦められる程度の話でしょう。

[520: 匿名さん]

他の無関心な人たちは委任状だして終了でしょうし。
その辺は管理組合の考え方や頑張り多数決次第

[521: 匿名さん]

バーの収益はきちんと組合のモノになるとかだったと思います。
それで事業じゃないので当然課税はなしって話じゃなかったかな。

[522: 匿名さん]

>>520
そう、もし仮に議決まで持ち込めれば何とかなる可能性もある。
しかし、マンション全体からすると大きな金額でも、個人にとっては、たかだか1～2万円/年。
そのためにわざわざ反対を押し切ってまで頑張ろうという理事候補がめったに出ないのよ。
この手のバーとかミニショップって、そういう絶妙なところを突いた設備なのよ。
これが、年間10万円/戸とかなら、頑張る気になる理事候補もいるんだろうけどね～。

>>521
なるほど。ここはまだ収益源になるだけマシってことですね。

[523: 匿名さん]

すみません、こちらの管理費や修繕積立金はどのくらいですか？
それと、上がり幅はいくら位上がりますか？

[524: 匿名さん]

見直しで管理費安くなりますよって提案は割と通りやすい。
うちはその安くなった分を修繕費に変えたから結局支払額は変わってないけど

[525: 匿名さん]

>>524
そうなるといいね、とは思う。
ただ、このケースは安くなりますだけじゃなく、サービス停止を伴うからね。

単に更新時に相見積したおかげで、何も減らず管理費安くなりますという議案ですら、サービスレベルの低下は大丈夫なのか？と説明会で発言する人が居て、理事が日和見で1年延期。それでも翌年は議案にあげ委任状ばっかりだから通った。
で、契約変更後、担当者も配置も何も変わってないのに、たまたまあった落ち度が見つけてと、無理やり安くしたからじゃないのかとクレーム頻発。
自分はそういう経験があるので、割と通りやすいというのは、どうだろうね、と思う。

[526: 匿名さん]

うちは更新時ですらなかったけど見直しでかなり安くなった。
元々サービスに関してあまり興味がない人多かったのかも。
管理の質は充分だったし、悪くなるような見直し案じゃなかったのが良かったのかもしれない
まぁマンションそれぞれですね

[527: 匿名さん]

結局理事次第で変わるって感じなんだろうね。
ま、こういう金かかる設備は無いほうが長期的には良い。でも、それを理由に諦めるほどじゃないし、あったらハッタリは効くって感じだよね。

[528: 匿名さん]

そもそもカフェなんてあっても大した負担にはならない。
まして組合にお金入るなら尚更ね。

[529: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

今時、免震が安いって信じてるアホがいるんだな。


http://www.city.asahikawa.hokkaido.jp/files/kanzai/fuzokukikan/25_1/1_...


■旭川総合庁舎,第三庁舎改修費用概算 比較
(設備更新費,設計費,仮庁舎移転費含む)

(1)制震+低層棟耐震化(議会棟・地下 1 階~地上2階)
約59億9,800万円
(2)免震
約68億8,800万円

免震の方が高いね！

[530: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

>>523 修繕積立金は5年毎に倍。

[531: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

>>521 管理組合も利益が出れば確定申告、納税 の必要はあるよ。

[532: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

しかし紛れて書き込む奴の情報操作すごいな。
実際、近隣の立退きはほぼ終わってるし、この土地の支持層は確か45メートルぐらいだったろ。

[533: 匿名さん]

>>529

タワマンでもなく商業ビル、しかも高層建築でもないもので比較してる時点でアホ

[534: 匿名さん]

ここの地盤やばくない！？

[535: 匿名さん]

>>531

利益云々は関係ないね。マンション居住者相手のサービスなら課税の対象にならないから。


>>532

ここの支持地盤は15～20くらいの浅いとこあったはず、直基礎の都庁やコンシェリアと変わらないレベル
杭が長いのは細長い形状からくる引き抜き対策
地下45Mまで掘ってると言ってもその上に地下２階構造があるので実際の杭の長さは大したことない。
支持地盤が45メートルにあるとか勘違いしちゃったかな 笑

[536: 匿名さん]

>>実際、近隣の立退きはほぼ終わってるし

終わってませんよ。計画自体まだ詳細不明です。立ち退きなどさらに先の話です。
平然とウソを垂れ流すの止めて下さいね。

[537: 匿名さん]

>>529
改修と新築のコスト違いもわからないなんてかわいそうな人だな。

[539: 匿名さん]

ダイヤモンドオンラインinside enterprise 21/Jan/2015

東急、大京が香港で売り込み
東京買い過熱の不動産投資

http://diamond.jp/articles/-/65438?display=b

[540: 匿名さん]

>>531
嘘は良くない。住民に限定したサービスであれば納税は不要。

[541: 匿名さん]

>>528
規模によるから一概に言えないけど、マンション全体なら毎年数百万～一千万程度の負担。雑誌に取り上げられた例だと700万だったかな。決して小さくはない。
ただ、全戸で割るから、一戸あたりになると大したことはないね。

[542: 匿名さん]

平然と嘘をつくビギナーさんの相手は止めた方がいいよ
あの人はただの釣り師だから。いくら何でも無知過ぎる

[543: 匿名さん]

>>529
それ改修だから。後付だからそりゃ装置単体が高くてしかもジャッキアップする必要のある免震レトロフィットのコストが一番高いの当然でしょ。再三書かれてるとおり、新築の場合は免震による構造体の削減効果があるので高層になるほどアイソレータのコスト増をペイ出来て、場合によってはむしろ安上がりになる。

修繕費も５年毎に倍々なんてならないし色々投げやりな書き込みだね。

[544: 匿名さん]

修繕積立金が5年毎に倍って話もありますが、実際はいくらになるのでしょうか？

8000円 → 6年目16000円 → 11年目32000円？？
プラス管理費や共益費になりますか？
そうすると、10年後はランニングはどのくらいになるのでしょうか？

[545: 匿名さん]

>>544
モデルルームで聞きな。想定してる数値を全部教えてくれるから。
一般論としてなら、国交省調査ではこの規模なら立体駐車場含めて、270円/平米位必要。この調査は消費税5%の時のやつなので今なら285円くらいかな。
今が安すぎるので、そのうち一時金か、毎月2倍のどちらかになるのは確定的。
さらに、今安い分を取り返さないといけないから、恐らく3LDKで2万半ばになるんじゃないかな。3万までは行かないと思う。
もちろん管理費は別途必要。

でも、こんなのは新築マンションはみんなそう。三菱は最初の一時金が高めな分むしろマシな部類。

[546: 匿名さん]

なかなかモデルに行けないから聞いてるんですが…
掲示板ってその為にあるんじゃないんですか？

ちな、一時金って高いのですが？
35万くらいでしょうか？

[547: 匿名さん]

平米285円なら、75平米で21375円？
プラス管理費や共益費？
35000円くらいか？
10年後に5万程度？ 高いな…

[548: 匿名さん]

最近は、一時金を取る方式ではなくて
単純に毎月の修繕積立金を定期的に値上げするスケジュールになっている新築物件も多い。

[549: 匿名さん]

>>547
そんなしないよ。80平米で管理修繕費合わせて
2万半ばくらい。

[550: 匿名さん]

管理費＆修繕費で平米単価だと380位だったと思います。75平米で28000円くらい？
割安だとは思いませんが、普通レベルかなと感じてます。あと５年で倍になるとかいう設定や試算ではなかったですよ。

[551: 匿名さん]

皆様ありがとうございます。
一時金は35万くらいでしょうか？

[552: 匿名さん]

初めから28,000と言うことは、10年後にはいくらになるのでしょうかね？

[553: 匿名さん]

その辺は他のマンションと大差ないでしょう。ここなんて無駄な設備少ないし維持コストは安い方だと思いますよ。
徐々に増えるにはどこも一緒ですが、三菱さんは余裕を持ったプランで定評があるので急激に上がるとかはないでしょう。

[554: 匿名さん]

スーモで2LDK～3LDK中古20年近辺の物件の修繕積立金を調べてみた。
三井ばかりなのは、メジャーデベで名前ですぐ分かる売り物件がパークだけだったらで他意はない。ライオンズもあったけど微妙だよね。

西早稲田パークタワー 1993年 268円
南麻布パークホームズ 1995年 195円
余丁町パークホームズ 1998年 204円

番外
アイタウンレピア 1994年 203円
セントラルレジデンス新宿シティタワー 2001年 175円
シティタワー新都心 2005年 147円
アトラスタワー西新宿 2006年 150円
コンシェリア西新宿 2008年 255円

ここは、平米100円強だっけ？
5年毎に倍々はないけど、20年後倍は普通にあり得そうだね。

[555: 匿名さん]

ここくらい戸数多い方がスケールメリットあるから管理修繕には有利だと思う

[556: 匿名さん]

>>551
三菱の修繕積立一時金はそんなに安くない。75平米なら70～90万と思っておけば間違いない。
つまり、修繕月額が100円前後。それに一時金で100円前後の10年分先払い。最初の10年は実質200円取ってるようなものなので赤字が累積しない。
三菱がまだましと言われるのはこれが理由。ティアロがまさにこのパターン。

当然11年目には、値上げか一時金の選択が迫られる。

[557: 匿名さん]

何があるか分からないから戸数が多くて前もって積立しておく物件の方が安心なのは確か。
無為な値上げがないからね。販売時の見かけ上安くしてるマンションとかの方が後々悲惨でしょうから。

[558: 匿名さん]

やはり高いですね・・一時金が９０万円！！
１０年後のランニングコストも５０，０００円超え・・。

タワーマンションってお金掛かるのですね。

[559: 匿名さん]

タワマンやここに限らずマンションはお金かかるもの。余計な設備もなく、制震のここは維持費や
コストが良心的な方だと思う。

[560: 物件比較中さん]

プールやスパがあるとこはもっと維持費かかるからな。

[561: 匿名さん]

営業さんに伺ったところ修繕費は5年毎に値上がりするそうです。
9,000円でスタートした場合、5年後14,000円、10年後25,000円、15年後30,000円、でFIXだそうです。

[562: 匿名さん]

私は70平米で２万ちょっとって言われた記憶がありますね。ネット代込なので安いなって思いました。
事前案内会での話なので今はまた変わってるかもしれませんが..
管理費は随時見直しで修繕費の値上げは１０年スパンとかだった気がします。

[563: 匿名さん]

ざっとですが管理費が1㎡￥300
修繕費が1㎡￥90とかだった気がします。、
70㎡のお部屋なら27000円くらいじゃないですかね。
但し上にも書かれてますがネット代は込みのはずなので
その分の2000～3000円引けば妥当な額だと思います。

[564: 匿名さん]

>>563
ただ、修繕が90円なんて絶対に足りないから、値上げはあるよ。

[565: 匿名さん]

何で絶対って言えるの？どこもそんなもんだと思うけど。

[566: 匿名さん]

>>564

三菱は一時金で多めに徴収してるからそのくらいでもやっていけるのだと思いますよ。
どこも経年たてば値上げはあるでしょうけど、ここが特別維持にお金がかかる物件と言わけではないですよね。

[567: 匿名さん]

どこも修繕にかかるお金なんてそんなに変わらないよ。
お金の集め方や値上がり率が違うだけで。小規模だとさらに足りなくなる懸念などもありあすけどね。

[568: 匿名さん]

修繕に掛かるのはそんなに変わらないはずなのに
最初の修繕費金額を安く設定していると
後で足りなくなると564さんはおっしゃりたいのでしょう。

[569: 匿名さん]

そうならないために三菱は積立金が他より高いとさらに前の人が言ってましたね。

[570: 匿名さん]

めんどくさいやつらだな。

値上がりは予定しているけど、増える金額がやや緩やかってことでしょ。

[571: 匿名さん]

561さんの修繕費スケジュールで
値上げを穏やかだなんて言い訳するのは無理。

[572: 匿名さん]

国土交通省が、実際の修繕計画の調査してまとめた資料があるからじゃないかな。
国土交通省の大規模修繕ガイドラインに従って標準項目を満たした修繕計画における平均値がまとめられてる。

それによると、20階以上では平米当たり平均206円/月（2/3が含まれるのが172円～245円）が必要。
さらに立体駐車場の場合は、1台当たり7085円～14165円/月が必要。
ここの場合、276台の立体駐車場を954戸で共有するので、2049円～4098円/戸プラス。

これを基に計算すると70平米なら14089円～21248円が標準的な範囲ってことになる。
仮に平米90円しかとらないのであれば、6300円なので絶対足りないという意見は至極もっとも。

ただ、確かに、>>565のいう通り、どこもそんなもんだと思う。要するにどこも絶対足りないってこと。
だからこそ、国交省は問題視してわざわざガイドライン出してるわけです。
将来、値上げもできず修繕もできないマンションがたくさん出てくる時に備えて、我が省はちゃんと警告したからね、というアリバイ作りってことね。

http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mansei/tsumitate2304.pdf

[573: 匿名さん]

だから㎡90円なのは一時金が高いからじゃないの？なんでそこを意図的に無視するのか・・

[574: 匿名さん]

>>573
マンションを初めて買う人なら、一時金なんてよく分からずに
90円の部分だけ見て、安い、と思うかもね。

[575: 匿名さん]

>>573
積立90円だとして、>>572の例で見たら不足分は最低で110円/平米。
70平米/30年間の不足分を一括して払うとすると、修繕積立一時金272万円必要だけど、そんなに多額の積み立てはココも要求してないでしょ？
一時金を足してもなお足りない。なんでそこを意図的に無視するのか・・

[576: 匿名さん]

主観だけど最初に多めに徴収しとく三菱方式の方が健全な管理になると思いますよ。

[577: 匿名さん]

>>70平米/30年間の不足分を一括して払うとすると

一時金って30年単位だっけ？普通10年とかじゃないの？

[578: 匿名さん]

>>577
その場合、毎月の積立金額は上げなくても済むけど、10年ごとに90万徴収する必要がある。
ちなみに>>572高い方の例で計算したら、最初に529万円か、10年ごとに176万円徴収。
それくらい90円ってのは、安すぎる数値。

しかし、計算していて、自分でも笑うしかなかった。世の中には、一時金10万円、毎月も50円くらいの物件もあるんだから、そりゃ問題にもなるわ、って。

[579: 匿名さん]

他で例を見ない高さの分譲マンションなんでしょ？
明らかに修繕費が足りなくなるでしょ？
国交相のガイドラインなんて、一般的なマンションなんだから、ここは当てはまらないでしょ？

10年後のランニングコストは、共益費込みで60,000程度だと思いますね。

[580: 匿名さん]

マンションはある程度住んだら別な新築に買替え派、
なので
最初の修繕費が安いのは歓迎。
一時金を自分が払うことになる前に中古転売します。

[581: 匿名さん]

ここより高いタワマンは関西にもあるし、同程度の高さなら東京にもチラホラ
別に特別維持費がかかるというわけではないと思う

[582: 匿名さん]

>>575

どういう計算してるのか知らないけど最初に払う積立金で３０年賄うのはどんなマンションでも無理だと思うわ

[583: 匿名さん]

>>576
確かに、最初にも徴収しない物件よりはるかに健全。
ただ、6300円だったのを、いきなり14000円にあげるとなると、大反対で纏らなくなるので、一時金少な目で月額多めの方が本当は健全。

>>579
それは大丈夫だと思うよ。
三菱地所クラスならガイドラインに従って修繕に必要な金額はちゃんと積み上げるよ。
ただ、ガイドラインで推奨されている最初から均等積立だとライバルに比べて高くなりすぎるから、あえて最初は一括徴収＋安めの積立でしのぎ、その間に徐々に正規の金額に近づけていく資金計画で作っておく。
最初の見積もりさえちゃんと作っておけば問題にならないし、万一総会で値上げ決議を否決されてお金足りなくなっても、その時困るのは売主ではない。

[584: 匿名さん]

>>582
そうだよね。値上げか一時金とられる、って当たり前だよね。

[585: 匿名さん]

>>578

10年スパンで値上げするか、一時金払うかの選択は迫られるでしょうね。
ただ一時金の額考えれば１㎡９０円ｎ修繕費は別に他のマンションと比べてもおかしくはない金額ですよね。

[586: 匿名さん]

修繕費平米90円は当初5年です。5年毎に値上げされます。
営業さんに伺った金額をもとに計算してみたところ、70平米の部屋で30年の修繕積立金の合計額が約600万円でしたのでガイドラインの条件はクリアしていると思います。

[587: 匿名さん]

>>585
修繕積立の話の流れって、修繕積立金の値上げはあるか？っていう疑問に対して、最初から一貫して三菱の計画はマシな方。それでも、この金額では足りないから、値上げは確実だよ、って話じゃない？
他のマンションに比べておかしくないのは、みんな納得していると思う。

[588: 匿名さん]

そこで気になるのが、ビデオにも出てくる地権者さん達だよね？
修繕費とかってちゃんと払ってるのかね？
途中で修繕費とかを上げるのも、あの人達が勝手に提案しそうではないでしょうか？

あの理事長は、管理組合の理事長に立候補しそうだし…

[589: 匿名さん]

>>587

90円でもおかしくはないって話じゃないの？

[590: 匿名さん]

どこも経年たてば修繕費上がるのは仕方がない。いざという時のためにきちんと計画されたうえで
維持管理費が安そうで戸数が多めの物件の方が安心だよ

[591: 匿名さん]

>>588
地権者だからと言って、区分所有になった後は何の優遇もないよ。理事長になって提案しても、持ち分に応じた影響力しか行使できない。
持ち分は正確には分からないけど、戸数的には1/4程度なので、全地権者が結託しても議決を左右するほどの影響力は発揮できない。
しかも、再開発って大抵、賛成の2/3くらいと、反対の1/3くらいで大揉めに揉めるから、全員結託はほぼありえないかな。

[592: 匿名さん]

>>589
違うんじゃない？

[593: 匿名さん]

ここはそのどこも一緒のマンションには当てはまらないよね？
戸数はあるけど、60階の修繕なんてどこまでお金が掛かるかわからないでしょ？

[594: 匿名さん]

一時金が高いから90円でも回るって話ですね

[595: 匿名さん]

>>593
オフィスだったらこの高さはもう珍しくないし、修繕の実績もたくさんあるので、きちんと予想ができる範囲。

[596: 匿名さん]

>>594
最初の10年だけね。

[597: 匿名さん]

>>593
高さだけなら別に珍しくもないマンションだよ。だから修繕費が読めないってことはないと思う。

[598: 匿名さん]

そうかな〜…
ここの地権者は、俺達のおかげで…みたいな感じだから、どんな強制してくるか…。
お祭りとかも半強制的に参加させる感じでしたし。

[599: 匿名さん]

>>593
オフィスビルなら普通

[600: 匿名さん]

＞＞５９６

だったら９０円でも安心ですね