ザ・パークハウス西新宿タワー60 Part5

[匿名さん]

ザ・パークハウス 西新宿タワー60についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ
　Part1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/79924/
　Part2：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/521880/
　Part3：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/540145/
　Part4：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/545853/

所在地：東京都新宿区西新宿5丁目700番（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「西新宿」駅 徒歩9分
都営大江戸線 「都庁前」駅 徒歩8分
都営大江戸線 「西新宿五丁目」駅 徒歩7分
山手線 「新宿」駅 徒歩18分 （B14出口）
間取：ワンルーム～3LDK
面積：33.90平米～156.99平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：相鉄不動産
売主：丸紅

施工会社：株式会社フジタ東京支店
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

[553: 匿名さん]

その辺は他のマンションと大差ないでしょう。ここなんて無駄な設備少ないし維持コストは安い方だと思いますよ。
徐々に増えるにはどこも一緒ですが、三菱さんは余裕を持ったプランで定評があるので急激に上がるとかはないでしょう。

[554: 匿名さん]

スーモで2LDK～3LDK中古20年近辺の物件の修繕積立金を調べてみた。
三井ばかりなのは、メジャーデベで名前ですぐ分かる売り物件がパークだけだったらで他意はない。ライオンズもあったけど微妙だよね。

西早稲田パークタワー 1993年 268円
南麻布パークホームズ 1995年 195円
余丁町パークホームズ 1998年 204円

番外
アイタウンレピア 1994年 203円
セントラルレジデンス新宿シティタワー 2001年 175円
シティタワー新都心 2005年 147円
アトラスタワー西新宿 2006年 150円
コンシェリア西新宿 2008年 255円

ここは、平米100円強だっけ？
5年毎に倍々はないけど、20年後倍は普通にあり得そうだね。

[555: 匿名さん]

ここくらい戸数多い方がスケールメリットあるから管理修繕には有利だと思う

[556: 匿名さん]

>>551
三菱の修繕積立一時金はそんなに安くない。75平米なら70～90万と思っておけば間違いない。
つまり、修繕月額が100円前後。それに一時金で100円前後の10年分先払い。最初の10年は実質200円取ってるようなものなので赤字が累積しない。
三菱がまだましと言われるのはこれが理由。ティアロがまさにこのパターン。

当然11年目には、値上げか一時金の選択が迫られる。

[557: 匿名さん]

何があるか分からないから戸数が多くて前もって積立しておく物件の方が安心なのは確か。
無為な値上げがないからね。販売時の見かけ上安くしてるマンションとかの方が後々悲惨でしょうから。

[558: 匿名さん]

やはり高いですね・・一時金が９０万円！！
１０年後のランニングコストも５０，０００円超え・・。

タワーマンションってお金掛かるのですね。

[559: 匿名さん]

タワマンやここに限らずマンションはお金かかるもの。余計な設備もなく、制震のここは維持費や
コストが良心的な方だと思う。

[560: 物件比較中さん]

プールやスパがあるとこはもっと維持費かかるからな。

[561: 匿名さん]

営業さんに伺ったところ修繕費は5年毎に値上がりするそうです。
9,000円でスタートした場合、5年後14,000円、10年後25,000円、15年後30,000円、でFIXだそうです。

[562: 匿名さん]

私は70平米で２万ちょっとって言われた記憶がありますね。ネット代込なので安いなって思いました。
事前案内会での話なので今はまた変わってるかもしれませんが..
管理費は随時見直しで修繕費の値上げは１０年スパンとかだった気がします。

[563: 匿名さん]

ざっとですが管理費が1㎡￥300
修繕費が1㎡￥90とかだった気がします。、
70㎡のお部屋なら27000円くらいじゃないですかね。
但し上にも書かれてますがネット代は込みのはずなので
その分の2000～3000円引けば妥当な額だと思います。

[564: 匿名さん]

>>563
ただ、修繕が90円なんて絶対に足りないから、値上げはあるよ。

[565: 匿名さん]

何で絶対って言えるの？どこもそんなもんだと思うけど。

[566: 匿名さん]

>>564

三菱は一時金で多めに徴収してるからそのくらいでもやっていけるのだと思いますよ。
どこも経年たてば値上げはあるでしょうけど、ここが特別維持にお金がかかる物件と言わけではないですよね。

[567: 匿名さん]

どこも修繕にかかるお金なんてそんなに変わらないよ。
お金の集め方や値上がり率が違うだけで。小規模だとさらに足りなくなる懸念などもありあすけどね。

[568: 匿名さん]

修繕に掛かるのはそんなに変わらないはずなのに
最初の修繕費金額を安く設定していると
後で足りなくなると564さんはおっしゃりたいのでしょう。

[569: 匿名さん]

そうならないために三菱は積立金が他より高いとさらに前の人が言ってましたね。

[570: 匿名さん]

めんどくさいやつらだな。

値上がりは予定しているけど、増える金額がやや緩やかってことでしょ。

[571: 匿名さん]

561さんの修繕費スケジュールで
値上げを穏やかだなんて言い訳するのは無理。

[572: 匿名さん]

国土交通省が、実際の修繕計画の調査してまとめた資料があるからじゃないかな。
国土交通省の大規模修繕ガイドラインに従って標準項目を満たした修繕計画における平均値がまとめられてる。

それによると、20階以上では平米当たり平均206円/月（2/3が含まれるのが172円～245円）が必要。
さらに立体駐車場の場合は、1台当たり7085円～14165円/月が必要。
ここの場合、276台の立体駐車場を954戸で共有するので、2049円～4098円/戸プラス。

これを基に計算すると70平米なら14089円～21248円が標準的な範囲ってことになる。
仮に平米90円しかとらないのであれば、6300円なので絶対足りないという意見は至極もっとも。

ただ、確かに、>>565のいう通り、どこもそんなもんだと思う。要するにどこも絶対足りないってこと。
だからこそ、国交省は問題視してわざわざガイドライン出してるわけです。
将来、値上げもできず修繕もできないマンションがたくさん出てくる時に備えて、我が省はちゃんと警告したからね、というアリバイ作りってことね。

http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mansei/tsumitate2304.pdf