GLOBAL FRONT TOWER 【グローバルフロントタワー】Part 9

[匿名さん]

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/540088/

本物件について、建設会社や管理会社のこと、将来性、資産価値及び相場、地盤状況について教えてください。
（子育て・住環境や自然環境・医療・周辺地域の治安に関する話題も歓迎です）


所在地：東京都港区芝浦一丁目33番3、34番5、6（地番）
交通：山手線 「田町」駅 徒歩10分
京浜東北線 「田町」駅 徒歩10分
山手線 「浜松町」駅 徒歩11分
京浜東北線 「浜松町」駅 徒歩11分
都営浅草線 「三田」駅 徒歩10分
都営三田線 「三田」駅 徒歩10分
ゆりかもめ 「日の出」駅 徒歩8分
間取：1LDK～3LDK
面積：46.86平米～91.08平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：日本土地建物
売主：伊藤忠商事　東京本社
売主：伊藤忠都市開発
売主：清水建設
販売代理：伊藤忠ハウジング
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

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[816: 匿名さん]

>>815
納得いかないので見送ります。

[817: 匿名さん]

>>816

お疲れ様でした！

[818: 匿名さん]

>>813

スミフの場合は、同じ間取りでも一期で販売した高層階の部屋よりも二期で販売する低層階の部屋を高値で販売するという事を普通にするからね。
そういうのを値上げって言うんだよ。

[819: 匿名さん]

値上げとかいう嘘まで言ってネガステマするとは悪質ですね。１期から値上げなく販売されていますよ。温存部屋が同じような部屋と比較して多少坪単価が上っていても位置が違うわけですから単純に同じ価格にはなりません。しかも坪単価ほぼ変わりませんし、これを値上げしたと騒いで買いませんとかいうのは明らかに検討者でなくステマネガといいます。スルーが一番。港区の山手線沿線大規模タワマンをこの価格で帰るのはいづれにしろGFTが最後ですから。

[820: 匿名さん]

＞ＧＦＴが最後ですから
最後とか二度と出ないとかもう買えないってのもあちらさんの常套句なんだけどねｗ

[821: 匿名さん]

バブリンカばりのクイックリターン！

ネガさんはGFTが気になって仕方ないようですね。

バブリンカ強かったですね。

[822: 契約済みさん]

>>819
いえ、見てきましたが値上げしているとハッキリ三井の社員が言ってましたよ。

[823: 匿名さん]

付け入る隙が、あんまり無かった。強かったですね。

[824: 匿名さん]

>>819
概ね同意なんだけど、捨て台詞みたいな最後の一文が余計なんだよね…

[825: 匿名さん]

>>824
同意、いい事いっているけど、最後の余計な一文でまた反論されるんですよね。
まあ、言いたい気持ちは分からんでもないけど、、、

[826: 匿名さん]

>>819

温存部屋が一期・二期と比較して高いと感じている人が値上げと騒いでいるだけですね。
価格に対する納得感は人それぞれなので、敢えて反論する必要はないかも。

[827: 匿名さん]

スミフからしたらこの物件うざいだろうね…

むしろ温存とかしないで早く売り切って話題から消えてくれればと思ってる営業がいても不思議ではない

[828: 匿名さん]

TBTのほうが芝浦小近いよ〜

[829: 匿名さん]

たしかにドトールよりかはこっちを選ぶよね。
駅からの距離は同じくらい。
どちらも共用施設充実。
こっちは港区でデッキもできるし。

[830: 匿名さん]

>>829
勝ちどきタワーといい勝負かな？

[831: 匿名さん]

↑つり針がでかすぎ

[832: 匿名さん]

>>828
そのかわり駅が遠いっす。。

ＴＢＴ　田町13分　新駅12-13分　泉岳寺（浅草線）11分
リストレジデンス　田町10分　三田（三田線・浅草線）12分
クラッシイハウス　田町9分　三田（三田線・浅草線）11分
グローリオ　田町5分　三田7分（三田線・浅草線）
インプレスト　田町8分　三田9分（三田線・浅草線）　芝浦埠頭8分
ＧＦＴ　田町10分⇒9分（デッキ完成後），浜松町（ＪＲ・モノレール）11分，日ノ出6分，三田（三田線）8分, 三田（浅草線）10分 , 大門（大江戸線・浅草線）14分

[833: 匿名さん]

TBTは新駅１０分以内とスミフから発表されてますよ。

[834: マンション投資家さん]

スミフの言うことなんか信じねえよｗ
パンフ記載事項は、全部指差し確認が必要なのは常識。
すべて疑ってかかりましょう。、

[835: 匿名さん]

>>833
新駅に近くなるので、TBTも良いと思います。
値上がりも期待できると思います。
ただしGFTより値段がかなり高いです。
同価格帯だったら迷いましたが、自分は予算的に厳しいのでGFTにしました。

[836: 匿名さん]

新駅含めた再開発を期待するならTBTでいいのでは？確かに上がると思いますが、５年後でしょ？

[837: 匿名さん]

私の友達でTBT３LDKとGFTの３LDKで悩んでいた人がいました。TBTは間取りが良く、角住戸も選べるようでしたが、同じ値段だとGFT角住戸は買えないので悩んでいたようです。特にリビングインの間取りが微妙な人にとっては、TBTも検討の余地はあるのかもしれません。

[838: 匿名さん]

>>833
物件概要に13分とありますよ。
http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/30324/detail.cgi

歩道橋のとこで時間がかかるって事かしら？

[839: 匿名さん]

新駅（泉岳寺近辺）からの徒歩時間でしょう。でもオリンピック時に仮駅ができる程度ですから、開発完成まで少なくとも６～７年先ですよね。すでに価格は織り込まれていますから、どうなんでしょうね。　部屋がゆっくり選べるという点は良いと思いますけどね。

[840: 匿名さん]

クラッシィも新駅効果を織り込んでいるのか、GFTより高いんですよね。GFTは1期よりも値上げしてるみたいな話がありましたが、やはり今の相場だと妥当か割安なんですかね。

[841: 匿名さん]

>>840
ここも売り出し当初は割高と言われていましたよ。
しかし、販売から半年たった現在、都内の新築物件がどんどん値上がりしたので、今では割安感がありますね。

[842: 匿名さん]

>>841
アイランドも販売時は割高過ぎと言われまくってました。
今となってはバカみたいに値上がりしてますがw

[843: 匿名さん]

週末にダメ元でモデルルームに行ってみよう。

[844: 匿名さん]

>>833
ホームページではなく、すみふのプレスリリースに新駅が最寄り駅という趣旨の記載があったみたいです。

[845: 匿名さん]

新駅開発はそんなに凄いのでしょうか？

[846: マンション投資家さん]

新駅周辺開発は、敷地面積では、六本木ヒルズや　東京ミッドタウンを越えます。
どんな商業施設ができるかは、これからのお楽しみＷ

[847: 匿名さん]

六本木ヒルズのような施設ができるといいですね。GFTの価値も上がるし。

[848: 匿名さん]

>>845
イメージ図がリリースされているから調べて見ては。かなり凄い駅ですよ。いや駅って言うより新しい街ができるって言う方が正しいかも。大規模オフィス郡、住宅、ホテル、商業施設が林立するあたらしい街です。

[849: 匿名さん]

さらにさらに浜松町と竹芝の再開発まであります。

[850: 匿名さん]

GFTの前に都バスやちぃばすのバス停が出来て、新駅・品川や浜松町・竹芝の再開発エリアにささっと行けるようになるといいですねぇ。

[851: 匿名さん]

週末のモデルルームは混んでいますか？
混んでいるなら平日に行くつもりです。

[852: 匿名さん]

↑モデルルームに聞きなはれ。

[853: 匿名さん]

最近、東京ミッドタウンに平日行ったのだが、ガラガラだったわ。再開発バブルは大丈夫かと心配になる。
再開発に期待はしすぎないほうが良いよ。
期待しないほうが、うまくいった時の喜びがある。

[854: 匿名さん]

やはり田町再開発のような地域密着？のほうかいいね。

[855: 匿名さん]

ペデストリアンデッキは再開発の直接的な恩恵ですからね。早く駅までつながらないかなぁ〜！

[856: 匿名さん]

>>848
どうさいたま新都心っぼさが拭えない
田町再開発は三菱三井のタッグだから洗練されそう

[857: 匿名さん]

いまテレビ東京でゆりかもめのリサイクルをやっているけど、新型車両って良い感じですね。

[858: 匿名さん]

>>847
新駅は、GFTから遠すぎでしょう。
しかもJR東は海側に出口を作る発表はしていないので
更に遠回りになる。

[859: 匿名さん]

連れ高ですよ、連れ高

[860: 匿名さん]

>>858
新駅に遠いのは同意。ただし影響が皆無って事も無いと思います。
それと、海側に出口は出来ると思います。シーズンテラスと繋がると書かれた記事をどこかで見た気がします。

[861: 匿名さん]

>>860
新駅は基本的には、陸側がメイン。だって山手線と京浜東北の線路考えればわかるよね。
もちろん海側にも入口は作られると思いますよ。
ただ、東海道線、横須賀線、新幹線の線路を越えていかなければならない。これはかなり距離がありますね。
新駅効果を期待したいなら、泉岳寺周辺を物色すべき。

[862: マンション投資家さん]

ＪＲ東日本が発表した計画では、、、
山手線・京浜東北線の線路を　海側（芝浦・港南側）に移し、高輪側（15号線沿い）に広大な再開発スペースを生み出すことになっている。
芝浦・港南からは、駅は近傍だが、帰りに買い物するには、線路の向こうに　わざわざ行かなければならない。
まあ、それでも良いけどねｗ
マンションの価値さえ上がれば、なんでもいいやｗｗ

[863: 匿名さん]

>>861
860だけど、確かに新駅の影響は高輪、泉岳寺方面の方が大きいでしょう。
ただし、高輪、泉岳寺方面の物件は高額なので、普通のサラリーマンは購入できないでしょうね。

[864: 匿名さん]

>>863
新築は厳しくとも、築古の中古リノベならいける。

[865: 匿名さん]

>>461
三菱　三井もね。

[866: 匿名さん]

皆さん芝浦小学校までどうやって通学しますか？バスでしょうか？

[867: 匿名さん]

それは抽選にあたってから考えようかな。

[868: 周辺住民さん]

徒歩で十分（10分ではない）です

[869: 匿名さん]

>>866
やっぱり集団登校でしょうね。
このマンションに少なくとも小学生は10人以上いるでしょ。

[870: 匿名さん]

あるいは、芝小なら徒歩8分なんでそちらを狙うか。でも、マンション内の友達がみな芝浦小なら芝浦小がいいのかな？

[871: 匿名さん]

友達もだけど、芝小と比べて芝浦小の方が設備が良いからなやむね。
今後起こると言われている大地震の時とか芝浦小の方が安心ですし。

[872: たあ]

>>867
芝浦小学校は抽選ではなく、はいれます。
抽選は芝小学校。

[873: 匿名さん]

>>872
３期の抽選にあたったら？なのでは。ここ検討板だし。

[874: 匿名さん]

いま何階？

[875: 匿名さん]

30階かな？

[876: 匿名さん]

ここは学校は私立って人が多いと思ったんですが、そうでもないんですかね。港区の公立校は質がいいから公立でもいいって感じですかね。

[877: 匿名さん]

>>876
でしょうね。

[878: 匿名さん]

きょうあした（1/31～2/1）BAYZのゲストサロンにブリジストンの免震体験車が来て、免震体験イベントを開催するというので、見るだけでも参考になるかもと思って行ってきました。
晴海トリトンの斜め向かいのゲストサロンの玄関脇に免震体験車が停まっていましたが、私が行った時間にはお客さんが誰もおらず、誰でも自由に体験させてもらえる様だったので、有り難く体験させてもらいました。
免震体験車はトラックの荷台に小さな部屋が乗っていて、その下に地震の揺れを再現する装置と免震装置が入っているみたいです。
東日本大震災や阪神淡路大震災の揺れを、それぞれ耐震構造の場合と免震構造の場合で体験させてもらいましたが、揺れの違いは歴然です！！
耐震だとテーブルに固定された手すりに捕まってないと椅子からずり落ちそうになりましたが、免震だとゆーっくりした動きに緩和されて、立っていても平気そうでした。
やはり、将来の地震への備えとして免震構造は必須だと大いに納得した次第です。
免震体験イベントは明日も実施されるようですので、ぜひ試される事をおすすめします。

[879: 匿名さん]

地震学者曰く想定外の揺れだと免震タワーマンションは軒並み倒れるみたいよ。
まだ耐震の方がましみたい。免震ゴムの耐久年数もデータがないため心配！

[880: 匿名さん]

想定外と云いますと震度7以上を指すかと思われますが、震度7以上で建物の健全性を証明出来る工法は、現在の技術ではありません。震度７を越えてしまえばどの工法を採用しても安全とは云えないのです。

ただ、木造住宅の免震構造は震度７までは、実大実験により建物の健全性が証明されていますので、他の工法に比べれば安全であるといえます。免震装置が崩壊する程の激しい揺れであれば、他の工法が安全であるとは間違っても云えません。

http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q117799858

[881: 匿名さん]

施工会社の構造説明会でも、想定外はヤバいと言っていたかと思います。

「路上の車が2m飛び上がるくらいの揺れ」だったかな？
ゴジラが上陸して近所を闊歩するレベルでしょうか。
この可能性を心配する人は、地震の多い日本を離れたほうが精神的に安定するでしょうね。

[882: 匿名さん]

なんたって、芝浦はゴジラ上陸の地ですからね！

[883: [女性 90代]]

南東角の上層階当選組です。諸事情により住めなくなる可能性が出てきてまして。来年くらいに入居前に売ったら、やっぱり購入価格より下がっちゃいますよね？賃貸の方がよいですかね？

[884: 匿名さん]

>>883
割高だったゾーン？だとしたら賃貸。
眺望プレミア乗せられてない部屋なら含み益出るから完売後に売却or賃貸。

[885: 匿名さん]

釣りでしょう。

[886: 購入検討中さん]

なかなか見事な針ですねぇ～～ｗ

[887: 匿名さん]

>>880
>震度７を越えてしまえば

にツッコミを入れるだけの知識がある人が皆無だと分かりました。
震度は最大で７まで。

[888: 匿名さん]

>>887

「地震学者曰く想定外の揺れだと免震タワーマンションは軒並み倒れるみたいよ。 」に対するツッコミは入れてくれないの?

[889: 住まいに詳しい人]

＞888（おっ、メデタイ数字だ、おめでとう）

つまり、震度7以上だと　どんな建物にいても　アウトってことでしょｗ
でも、震度6強までの地震なら　ここは無キズ。
確率的には、ここで住むのが安全。　そんなの　10歳の子供でも分かる理屈　笑）

[890: 匿名さん]

KTTとGFTで悩んでる、
または、るっていといますか？

[891: 匿名さん]

>>887
だから想定外ってあるのに日本語がわからないのかな？

[892: 匿名さん]

>>890
比較検討しましたが、入居時期がGFTより1年先になる、四方が他のタワマンに囲まれる(眺望が遮られる&お見合いになる)、利用可能路線が大江戸線のみ、今後の大規模タワマンの建設予定や選手村などの計画が既に決まっていて勝どき&晴海エリアが供給過多になる、という点でGFTにしました。

[893: 匿名さん]

>>891
一生想定外に脅えてることになりますね。

想定外の出費。想定外の病気。想定外の事故。

普通の考えの人なら免震は安心だと考えますよ。

[894: 買い換え検討中]

>893

そりゃそうだ、まったくねぇ

[895: 匿名さん]

>>879
耐震の方がましみたいってのはどういうことですか？

だったらなんで免震にするんでしょう。

[896: 匿名さん]

>>895

単なるネガだから。

[897: 匿名さん]

>>895
港区が公表しているハザードマップでは、東京湾北部地震(M7.3)が発生した想定でM6.0-6.1の揺れが発生すると予想されているので地盤は悪くないと思うよ。

港区揺れやすさマップ
http://www.city.minato.tokyo.jp/bousai/hazard_map/documents/yureyasusa...

港区ハザードマップ
http://www.city.minato.tokyo.jp/bousai/hazard_map/hazard_map.html

[898: 購入検討中さん [男性 30代]]

投資用にＧＦＴを買おうか迷い中。。

どう思いますかね？

[899: 匿名さん]

>>898
投資用にならないと思うけど、キャピタル狙い？インカム狙い？

[900: 匿名さん]

今の時期に投資用はやめといた方がいい。
新築売っても良くて買値と同じ値段くらいだよ。

[901: ご近所さん]

昨日はスポーツセンター無料だったからか劇混みでした。

内容は以前と大して変わりないですが、更衣室等はキレイになって快適になりましたね。

[902: 匿名さん]

>>461
時間の問題ですよ。

[903: 匿名さん]

>>898
投資をするのに人の意見を聞いてどうする？って話だな。自分で判断できないならやめた方がいい。

[904: 匿名さん]

>>900
物件によるのでは？

[905: 匿名さん]

>>904
駅1分の超高倍率タワマンならキャピタルゲイン狙えますね。
それ以外は今はキャピタルゲイン無理。

[906: 匿名さん]

>>905
実際にキャピタルゲインが高くなる物件は駅1分みたいな物件ではない。売り出し価格が高い物件や部屋はゲイン低い。上昇要素のある再開発があるか、また部屋単位ならプレミアついてない北西の低層などが典型的にはでやすい。

[907: 匿名さん]

素人だけど、キャピタル狙えるかどうかは景気の先行きが一番大きいのでは？
今後も株価が上がり続けたら、どの物件もキャピタルが出るでしょ。
ミクロ的には個々の物件による上げ幅の大小はあるとしても。

[908: 匿名さん]

「住まいサーフィン」で1期１次の価格表公開しているのでみてみたが、少し高めかな。沖式査定で、新築価格㎡あたり＋９万割高としている。どの程度参考になるのか？　ちなみにDTの割高度は＋１９万（笑）。

[909: 匿名さん]

「住まいサーフィン」沖式儲かる確率を見ると更に面白い。

おこがましいようですが、話題の富久と目黒の確立と比べてみた。
目黒は完全に別格として、富久よりも儲かる確率が高いらしい。
お～、GFTが検討している(笑)。パチパチ(拍手)！
ただし、これは一情報なんで、投資はあくまで自己責任でヨロシク！

沖式儲かる確率
富久クロス：85%
ブリリアタワーズ目黒：97%
グローバルフロントタワー：88%

[910: 匿名さん]

その儲かる確率って割高度を考慮してませんよ。GFTは沖式時価より10%割高の判定、富久は10%割安の判定。資料引用するときは前提条件を確認しようね。

ただその基準となる沖式時価が再開発による相場上昇を全く考慮してないから、そもそも参考にならない。沖式時価によるとKTTとGFTが同じ相場らしいから(笑)

ここ平均では富久より儲かるとは思えないけど、部屋によってはかなりゲインが出るだろうね。西向き高層と北西は割安すぎたから。

[911: 匿名さん]

>>907
仰る通り
その前提でここは田町再開発の恩恵があって、
駅10分超えっていうデメリットがあるね

海外勢含めて五輪前後を一つの出口と考えてるみたいだけど、
そんな猿でも分かるような投資が成功する訳がない、需給悪化で暴落するって見方と、
いやいやいや、再開発や五輪、インフレ等の国家戦略を舐めてはいけない、
今はウマシカでも儲かる相場だから素直に買っとけ、って意見もあるにはある

先のことなんか誰にも分からないけど、
五輪前後に売却してほぼ確実に儲かるんだったら住不はオール塩漬けにしてると思うｗ

[912: 匿名さん]

富久は確かに安い部屋がありましたが、びっくりするほど安いという事はないでしょう。　売り出し時期が消費税5％ぎりぎり間に合って、しかもオリンピック決定直後でしたから人気だった部分もありますよね。今出ている西新宿60も高層階等はほぼ同じ価格ですよ。そしてなんといっても3Ｌの多くが行燈部屋２つという間取りで、ふつう価格が安くなければ選ばないでしょう。もしここが同じ時期に出ていたら実際に住む方の多くはこちらを買ったと思います。西新宿６０との比較感から富久はそう高い価格での転売は難しいと思いますけどね。

[913: 匿名さん]

>>906
ちゃんと呼んで欲しいのだが、駅1分が言いたいというより、
たとえばそんな人気で高倍率、つまり割安な物件と言いたかったんですよね。

ただどの部屋もキャピタル出るかに関しては、人口も減るし、かといって所得は上がらないので、
より駅近志向が強くなり、駅から歩くような物件はキャピタルゲイン出にくいと考えるのが自然では。

[914: 匿名さん]

>>913
まずはあなたのいうキャピタルゲインが何年のスパンで話をしているのだろうか？私は一つの物件で最大で10年以内で考えています。人口減少は30.40年のスパンならかんがえうるが、東京、特に都心部に限ってはその限りではない。しかも労働人口の減少は都心部においては30.40年後ですら穏やか。10.20年後には駅直結みたいな物件しか需要が少ないと考えるのはあまりに無知。人口減少なら駅歩より、都心部かそうじゃないかが1番影響するだろう。

また駅1.2分の物件には割安な物件は実際にはほとんどない。最近でもキャピタルゲインが高い物件は駅歩は相関がない。つまり5-10分のほうが割安物件が多い。

[915: 買い換え検討中]

>914
良くできました。ハナマルですｗ