GLOBAL FRONT TOWER 【グローバルフロントタワー】Part 9

[匿名さん]

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/540088/

本物件について、建設会社や管理会社のこと、将来性、資産価値及び相場、地盤状況について教えてください。
（子育て・住環境や自然環境・医療・周辺地域の治安に関する話題も歓迎です）


所在地：東京都港区芝浦一丁目33番3、34番5、6（地番）
交通：山手線 「田町」駅 徒歩10分
京浜東北線 「田町」駅 徒歩10分
山手線 「浜松町」駅 徒歩11分
京浜東北線 「浜松町」駅 徒歩11分
都営浅草線 「三田」駅 徒歩10分
都営三田線 「三田」駅 徒歩10分
ゆりかもめ 「日の出」駅 徒歩8分
間取：1LDK～3LDK
面積：46.86平米～91.08平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：日本土地建物
売主：伊藤忠商事　東京本社
売主：伊藤忠都市開発
売主：清水建設
販売代理：伊藤忠ハウジング
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

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【芝浦界隈②】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.21】
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[62: 契約済みさん]

新居 楽しみにしてたのに、海外転勤になりそうです。(-.-;)y-~~~
長くて10年。売却か賃貸どちらが得でしょうか？
ちなみに、東京タワービュー、３?階、８?平米、８??０万円です！

[63: 匿名さん]

＞６０
しかしいい加減なこというね。

現在芝浦で販売中の新築マンションは

ＧＦＴ　残り１８０
ＴＢＴ　残りおそらく１０くらい
インプレストタワー　残り７
クレイシア　５０（販売開始）
だけですよ。

販売予定も
クラッシーハウス　１２３
だけなんですけど．．．．

一方
勝どき晴海は
　勝どき東計画　３０００戸予定
　選手村跡　６０００戸予定
　ＤＴ　残り９００くらい
　ティアロ　残り３００くらい
　ＫＴＴ　残り４００くらい
　パークタワー晴海１０８４
　勝どき南計画　不明
　ジオ勝どき　残あり
　勝どきビュータワー　残あり　
西新宿は
　西新宿６０　８００くらい
　西新宿５丁目再開発　３つタワマン（トータル２０００戸くらいか？）
　西新宿３丁目計画　未定もトータル１０００以上は確実

[64: 匿名さん]

>>62
それは価値が高くなりそうな部屋ですね。しかも10年とは長い。この物件は再開終了前に売却するのはもったいないと思いますよ。まずは賃貸が無難でしょう。

[65: 周辺住民さん]

>>59
56ですが、リスクとみるか見ないかは個々の判断だとは思う。

ただ、現時点で計画がなくても、芝浦は値上がりが期待できる希少なエリアだからデベも高利益が期待でき積極的に開発するかと。資材が値上がりしている昨今の状況だとなおさら。

いずれにしても潜在的なリスクではあるけど、考慮する必要はあるかなぁとは思うけどね。

[66: 周辺住民さん]

あと、現時点で確定している計画はリスクとは言わないのでは？価格に反映させるから。三井と言えどね。

不確定要素をどう見るかでしょ？

[67: 匿名さん]

>>66
計画決まってても実際どう周辺に影響するかはその時にならないとわからない。例えば晴海の跡地6000供給は周辺相場を下げるかもしれないし、下げないかもしれない。しかし下げるかもしれない計画なわけだからそれはリスクといわれる。芝浦の計画もない建て替えを想定するリスクを語っていいならなんでもリスクになってしまうよね。せめてもう少しエビデンスのある話じゃないと説得力はないんじゃないかな。59ではありませんが

[68: 周辺住民]

>>67

確かにその通りだ・・・。
顕在化したリスクと潜在的なリスク。短期的なリスクと長期的なリスクの違いだね

いずれにしてもエビデンスの無い説得力にかける話でも考慮する必要はある思うけど。大きな空き地があれば、分譲マンションになる可能性は考えるでしょ。
田町ハイレーンにしても安藤建設本社跡地にしても。

[69: 匿名さん]

湾岸なんか既に10年近く前から供給過多が叫ばれてるけど、
実際どうなったかというとさらに人や金が集まって、街も整備されて、
人気や単価は右肩上がり・・・煽りを喰うのはその他のエリアじゃないの？
（もちろん湾岸人気って言うよりは時代背景のほうが大きいとは思うけどね、どこも安かったし）
供給過多が健全だとは思わないけど、
超特殊なエリアでもない限り希少性なんか無意味なんだし、
そもそも芝浦如きに希少性を求めてどうすんの？
倉庫然とした街並みよりバンバンＭＳ建ったほうが良いと思うけどね・・・

[70: 匿名さん]

>>69
言いたいことはわからなくはないが、所謂湾岸エリアとは交通アクセスのポテンシャルの違いがありすぎ。
港区山手線徒歩は、芝浦と言えども将来に渡っても強いと思うよ。

[71: 購入検討中さん]

>>62
何だよ～、自分が第二期で外れた物件と全部一致してるよ～(+_+)

[72: 匿名さん]

ここを買える人、うらやましいです。　ここをあきらめて、勝島のブランズを検討します。　同じ流れの人、いますかね？
中古は考えてないので。

[73: 匿名さん]

>>56
大規模タワマンと中規模タワマンでは比較にならないと思います

[74: 周辺住民さん]

>>73
多数は比較しないのはその通りだと思う。
だけど、GFTにしてもアイランドにしてキャピタルマークタワーにしても将来売却しようとした時に、同エリアに中古/新築問わず、中小規模マンションが大量にあれば売却価格に影響するでしょ。

大規模と中小規模が完全に別市場であればいいけど、一定数はリンクするからね。規模を問わない人、投資目的の人は必ずいる。

そいう意味でGFTを検討する場合でも、ある程度は周辺の中小規模の状況/リスクを知っておく必要あると思うけどね。

あくまで住宅を資産として捉えているのであればね。
自身の嗜好、好み、拘りに高いプライオリティをおくのであれば、お好きにどうぞとなるけど。

[75: 匿名さん]

勝どき、有明、豊洲、晴海も、芝浦も、同時に売りに出ていれば、競合しあうと思いますが。
勝どき、有明、豊洲、晴海の中古が大量に安く出回っていれば、こちらもむやみに高く売りに出せないでしょう。

[76: 購入検討中さん]

>>75
芝浦とそっちは全く地域違うからその話はあまりに無理がある。あっちは皆お隣さん同士ですぐ行き来できる場所だが芝浦は全く別ですよ。区も路線も生活範囲全く違う。

[77: 匿名さん]

いよいよ明日から第三期MODEL ROOM OPENなんですね。
ポストに宣伝が入っていました。

70C 70.18㎡(21.22坪) 6100〜7200万円台 坪単価287〜343万円
80B 76.67㎡(23.19坪) 7800〜8000万円台 坪単価336〜349万円
80J 81.03㎡(24.51坪) 7300〜8100万円台 坪単価297〜334万円

マンション価格が続々値上げされていくこのご時世で
港区のタワーマンションが坪単価200万円台で買えるのは本当にお買い得だと感じます。
一般サラリーマンが港区の新築物件を購入できる最後のチャンスかもしれませんね。

[78: 匿名さん]

>>77
安いな。値上げなしか

[79: 匿名さん]

三井は同じ物件を途中値上げは基本しないから。やっぱり三井三菱は信用できます。

[80: 匿名さん]

現在の不動産協会の理事長は、地所の会長さんが就いている。　　三井三菱住友の会長さんが、持ち回りで協会の理事長になるケースが多いみたい。　まれに、施工ミスが発覚することはあるだろうが、やはり、財閥の会社が信用度一番だろう。

[81: 匿名さん]

>>79
第一期で未販売だったタイプについては、第二期で実質値上げあったような気がするよ。
某社みたいに、1500万値上げとかはなかったけどね。

[82: 匿名さん]

大崎の様に検討者がお金を出せる人だとわかれば、当然販売価格は上げてきます。
逆にGFTは安めの価格帯でしたよね。
デベは初期来場者の年収や予定価格に対する反応を見て価格を調整しています。

[83: 匿名さん]

>>77
不動産にお買い得なしとはよく言ったもので・・・
最後とか二度と出ないってのはあっち側の常套句だからねぇ

もちろん三井というかＪＶ物件らしく、
そこそこ順調に売れてるみたいだから、
人気や売れ行きについて難癖つけるつもりはないけどね

[84: 匿名さん]

駅から遠いというだけで、これだけ安くなるのは不思議ですね。

[85: 匿名さん]

>>84
これだけって。。安くないし。

[86: 匿名さん]

港区で坪単価200万円台のタワマンは安いですよ。

[87: 匿名さん]

品川区の大崎より安いのもありがたいことです。
三井は本当に良心的な価格設定をしてくれていると思います。

[88: 匿名さん]

>>86
①あくまで湾岸エリアである事を忘れてはいけない。
②過去港南芝浦で分譲されたタワマンの分譲価格を忘れてはいけない。（市況悪化の際、価格競争での勝ち目はない。）
③地震や災害時のリスクを忘れてはいけない。
④駅遠物件である事を忘れてはいけない。

[89: 匿名さん]

地震はここは安心ですよ。
駅から遠いというだけで、これだけ安く買えるのは恵まれています。

[90: 匿名さん]

>>81
それは、値上げとは言わない。

[91: 匿名さん]

港区の新築タワーマンションで、坪単価200万円台で買えるところって他にありますか？

[92: 匿名さん]

>>90
値上げとは書いてないが？
枕詞の意味、ご存知ですか。

第一期当選組はラッキーだったね。

[93: 匿名さん]

>>91
昔は坪100万円台で港区購入できましたけど…
何を誇らしげに……

[94: 匿名さん]

昔の話始めたらどんな都心部だって昔はただみたいな値段だろ．．なにいってんだか

[95: 匿名さん]

GFTは買いってことですな。やっぱり。
瞬間蒸発してしまった東向きの高層階、買いたかったな。

富久ウナギの二匹目狙いで西新宿を待っていましたが、あちらは見送りです。
GFTは南でも西でも、25階以上の高層階は残り僅かですよね。。
三期、高倍率になりそうな予感。

[96: 匿名さん]

こことベイズは間違いない物件だと思う。

[97: 匿名さん]

>>90
憶測でものを言うのは止めましょう。

[98: 匿名さん]

>>93
昔話を誇らしげに語られてもね。

[99: 匿名さん]

ここの北や北よりの西は本当に買いだった。南東神話にとらわれて躊躇したことを
悔やむ。

[100: 匿名さん]

後悔先に立たず

[101: 匿名さん]

>>98
ワンガンを誇らしげに語られてもね。。

[102: 購入検討中さん]

>>99
私も初めから北狙いでしたが、ことごとく抽選で嫌われ今日に至ります。
第三期は南の温存部屋を狙いますが、また外れそう(>_<)

ダメだったら浜松町一丁目に(笑)

[103: 匿名さん]

なんかすごいレスポンス早い張り付きネガがまた付いてますね（汗）

怖い．．．

[104: 匿名さん]

>>103
お前の方が怖い。

[105: 匿名さん]

ネガ締め出す発言の意味がわからない

[106: 匿名さん]

港区芝浦なんかより、同じ山手線沿線タワマンなら西新宿６０にしようかな。都心で街も超便利で綺麗で治安もいい。

[107: 匿名さん]

↑思わず添削したくなる文面だね…

[108: 匿名さん]

今日から3期MRオープンですね。温存部屋狙いたいがまだ北西あたりもいい部屋あるよね。

[109: 匿名さん]

>>106
西新宿はホストとかキャバにしか自慢できるイメージがない…

芝浦は腐っても港区。

[110: 匿名さん]

抽選って、そんなにハードルが高い物件なの?
何度も外れたら、その時点で自分なら諦めてしまうかも。
・・・となると3期分もすぐに完売しちゃうのかな?

[111: 匿名さん]

人気のあるタイプは売り出す度に抽選でしたよ。
さすがに第一期であった20倍を超える抽選には、第三期ではならないでしょうけど。
でも10倍くらいならあり得るでしょう。特に温存していた高層階。

[112: 匿名さん]

もちろん倍率が付かない部屋もあるけど、人気が集中する部屋もあるので毎回抽選対象になる部屋があるということでしょ。モモレジさんの２０１４年一番売れたマンション賞にもなってる物件だから３期といえど温存部屋もあり抽選は仕方ない。

[113: 匿名さん]

２期の終わりの方でも１０倍の部屋があったよ。
１倍の部屋もあったけど、自分が申し込んだ部屋は５倍だった。
１階下の部屋も４倍だった。階が上がっても殆ど値段が変わらないから上層階ほど倍率が高くなってたね。
きっと３期も倍率が付くと思う。

[114: 匿名さん]

階が上がっても、値段があまり上がらないのは、KTTも同じですよね。
GFTは価格設定が疑問とモモレジが書いてるけど、GFTでも低層はしっかり価格差をつけている。
兎に角、GFTは高層階が買い得なのは間違いないですけど。

第三期は激戦ですね。
二月中旬にかけて、きっとネガティブレスが増えるでしょう。

[115: 匿名さん]

これだけ安いと文字通り争奪戦になりますね。

[116: 匿名さん]

一部の部屋は高すぎで？ですがレインボープレミア【500万】、花火プレミア【500万】がかからない部屋は逆に安すぎだと思いますね。

[117: 匿名さん]

眺望についてどう思います？
http://www.31sumai.com/mfr/X1101/view.html

レインボー
部屋からなら最高
ベランダからだと眼下の景色が微妙で好みにもよれどアイランドに負ける
プレミア上乗せなければベスト

東京タワー
部屋からandベランダからも最高
騒音考慮あってかレインボーより東京タワービューのほうが一般的には人気があるがプレミア上乗せなし
騒音考慮して2番手

花火
なぜプレミアがついたかわからない
花火は無くなる可能性がある
夜は真っ暗、だけど静けさのある景色
1年に一度の花火なら高級ホテルのスイートをとったらいいかと

個人的にはそんな印象でした。

[118: 匿名さん]

花火にそこまで払う価値があるとは思えない

[119: 匿名さん]

HPも質素だし再開発前でイメージしづらいし確実に今は掘り出し物物件感がはんぱないけど、1年後には誰も掘り出し物なんて言葉は使わなくなる物件なんだろうねここは。

[120: 匿名さん]

>>119
たしかにHPは地味でうけるよね。けどにここは化ける物件だよ。注目してます。

[121: 匿名さん]

>レインボー
部屋からなら最高
ベランダからだと眼下の景色が微妙で好みにもよれどアイランドに負ける

いいえ。眺望なら圧倒的にＧＦＴが勝ちですよ？
レインボービュー、アイランドからはかなり微妙ですよ？
先日、グローブの中古内覧しましたが、両サイドにタワマンで挟まれ視界狭し、しかもレインボーがいけてない角度で見送りしました。
レインボーは、あの美しいフォルムを斜め横から観なきゃダメよ〜…

[122: 大木]

ここは各部屋の高さはどの位ありますか？

[123: 匿名さん]

眺望なんてすぐ飽きるよ。
言うほどの価値はないね。

[124: 匿名さん]

>>122

階高：3.25m

[125: 匿名さん]

>>123

永住目的で購入するのであれば眺望の有無は購入者の好みだけど、リセールを考慮するのであれば眺望は有った方が良いと思うよ。

[126: 匿名さん]

上乗せする値段しだい

[127: 匿名さん]

>>121
好みなんでしょうね

[128: 周辺住民さん]

>>117
アイランド住民ですが、ビューについては、確かに＞121さんのおっしゃるとおりです。加えて、海岸線までの距離が長い分、中層以下ではなおさら微妙になります。
それでも西向きに比べて圧倒的に高い単価で売れますからね、ここが完成したとき、東向がどう評価されるのか、興味深いです。

[129: 匿名さん]

レインボータワーと東京タワーの眺望が確保された南西角部屋の高層階が最強ということだね。

[130: 匿名さん]

>>129

レインボーツリーの間違いです。

[131: 匿名さん]

>>130

レインボーブリッジだったｗ

[132: 匿名さん]

南西角だと少しレインボーは斜め視線じゃないと見えない気がする気がするけどどうでしょう？東京タワーは綺麗に正面近いと思うけど。レインボーは南東角が最強なんじゃないかな。でもレインボーと東京タワーがこの至近距離でみれるというマンションはまあ珍しいよね。

[133: 匿名さん]

そうですね。
南向き、特に西寄りの部屋はレインボーが見にくい位置ですよ。
南西角はレインボービューというより、アイランドビューが正解。

そうですね。
最強はやはり南東角ですよ。
眺望も単価も。

[134: 匿名さん]

>>133

でも、レインボーブリッジと東京タワーの両方が見られるのは南西角だけですから付加価値は高いのではないでしょうか。

[135: 匿名さん]

>>132
東京タワーが真正面なのは北西角でした。

[136: 匿名さん]

>１３４
北東角からも見えます。
それに北東角なら、これぞ湾岸ならではの広大な東京湾ビューと東京スカイツリービューまで手に入るのですが。

１期の抽選倍率の偏りから分かるように、南西角が付加価値とまではならなそう。

[137: 匿名さん]

でも眺望って入居してからじゃないとシミュレーションだけじゃわからない感覚ってあるから，事前と違う角度が人気になる可能性もあるよね

[138: たあ]

>>124
3.25mもありますか？
角は2.4ときいたことありますが。

[139: 匿名さん]

天井、そんなに低いんだ。。。

[140: 匿名さん]

>>139
角は最大260、1番低いとこで230だよね。ブルームの角と同じ。角以外は260。

[141: 匿名さん]

>事前と違う角度が人気になる可能性もあるよね

それって入居後に誰がどうやって評価するのだろう。業者？
同じ目線で同じ階層で比較するなんて、可能性はゼロでないにしろ、あまり現実味ありませんね。

今まで何千という購入検討者によりシミュレーションで比較され販売された今の状況が、市場評価を正確に反映していると思います。

[142: 匿名さん]

階高は？325？

[143: 匿名さん]

>>141
違う違う、実際に中古に出回りだしてからの評価は必ずしも分譲時価格のままじゃない。その要素の一つとして眺望があるよねと、シミュレーションはあるけれどやっぱり竣工して実際中からみないとわからないものでもあると言っただけだよ。

[144: 匿名さん]

>>124

階高を質問されたので、3.25mと回答しました。
天井高は、140さんの書かれてる通りです。

[145: 匿名さん]

>143
そうですか。
つまり、あなたのつぶやきだけであって、何の議論展開にもならないネタだったわけか。

思わず釣られてしまいましたよ。。

[146: 匿名さん]

>眺望なんてすぐ飽きるよ。
>言うほどの価値はないね。

タワマンスレにいるのが不思議w

[147: 匿名さん]

>>146
眺望はリセールに強みになるから大事な要素ねひとつでもある。いくつかのマンション居住経験からやはり眺望の良かったマンションは記憶に残る。ただそれは必ずしも、ザ眺望というわけでなくて自分がホッとしたり癒されたり、あるいはフッと身体に馴染むようなものだったりする。

[148: 匿名さん]

>>136
北東から東京タワー見えるってもリビングや部屋に普通に生活してたら、見えないよ。ベランダとかに出て、北西方向をのぞかないと。

[149: 匿名さん]

北東角から身体乗り出したら東京タワー見えなくもないだろうけど，命がけにはなる(笑)

[150: 匿名さん]

>>141
それはありえないw
バカでもわかる。

[151: 匿名さん]

>149
シミュレーションって視界90度設定だから室内から見える。
命がけって、どんだけ運動音痴だよw

[152: 匿名さん]

>１５０
自らバカと告白するのもどうかと。。
恥。。。

[153: 匿名さん]

29階以上を見てみると、ペントハウスを含めても、両手で収まる戸数しか残っていないませんね…
申込殺到で10倍以上になりそうな予感…

[154: 匿名さん]

１０倍くらいはしょうがないんじゃない。運が試されるが当たる気しねえ。ジャンボも３００円しか当たらないしね(笑)

[155: 匿名さん]

高層階はキャピタル・ゲインが凄そう、、、

[156: 匿名さん]

だから倍率があるんだけどね

[157: 匿名さん]

>>136

1期で高層階の角部屋を購入出来た方はラッキーでしたね。
1期で人気だったのは、南東→南西→北東→北西の高層階でしょうか?

[158: 匿名さん]

２５階以上の高層階はすべての角部屋瞬殺でしたよ。当たり前ですけど

[159: 匿名さん]

過去のスレッド読むと価格表のいわゆる北西ブロックが一番人気だったみたい。

[160: 匿名さん]

でも角部屋は確かにいいよね。高いけど。

[161: 匿名さん]

高倍率だった高層階角部屋の面積と価格を覚えている方っていらっしゃいますか？