GLOBAL FRONT TOWER 【グローバルフロントタワー】Part 9

[匿名さん]

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/540088/

本物件について、建設会社や管理会社のこと、将来性、資産価値及び相場、地盤状況について教えてください。
（子育て・住環境や自然環境・医療・周辺地域の治安に関する話題も歓迎です）


所在地：東京都港区芝浦一丁目33番3、34番5、6（地番）
交通：山手線 「田町」駅 徒歩10分
京浜東北線 「田町」駅 徒歩10分
山手線 「浜松町」駅 徒歩11分
京浜東北線 「浜松町」駅 徒歩11分
都営浅草線 「三田」駅 徒歩10分
都営三田線 「三田」駅 徒歩10分
ゆりかもめ 「日の出」駅 徒歩8分
間取：1LDK～3LDK
面積：46.86平米～91.08平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：日本土地建物
売主：伊藤忠商事　東京本社
売主：伊藤忠都市開発
売主：清水建設
販売代理：伊藤忠ハウジング
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

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[361: 匿名さん]

>>360
30階以上が平米単価100万で買えた頃が懐かしい。残り部屋は割高。。

[362: 匿名さん]

３０階未満が全部割高なら最も売れたマンションにならねえよ。そういうネガわざとらしいからやめとけ。

三井、免震、徒歩１０分以内，大規模タワマン、再開発至近、港区でこの値段で買えるのはおおげさじゃなく最後。

芝浦のこれから売られる新築はすでに坪３５０に突入している。中古単価みてもここが割安のは明白だから売れてんだろ。

[363: 匿名さん]

>>362
言葉遣い悪いなー。隣りには住みたくないね。まさかここ購入してないよね？

[364: 匿名さん]

＞３６３

安心しろ、今金ないからここ買う余裕はない。ただマンションＭＲ好きだからいろんなとこ行きまくってるけどな。

[365: 匿名さん]

>>364
あー冷やかしね。

[366: 匿名さん]

ここは周辺の雰囲気と駅距離以外は最強スペックと思われます。
あと湾岸が嫌いでなければね。
まあ、結局この三つが許容できるかどうかですね。

[367: 匿名さん]

1分の間取り良かったよ！

[368: 匿名さん]

>>366
また変なの引き寄せてしまうので、
あんまり書かない方がいいよ。

[369: 匿名さん]

>>368
禁句が混ざってましたね。
失礼しました。
でも一般的にはこんな評価かと。

[370: 匿名さん]

>>362
海沿いで駅徒歩10分なら震災後だったら坪250万以下だよ。
また地震来るまで待てば安くなるのにね。

[371: 匿名さん]

アホだなぁ。
大震災がもし起きたら、生き残った家は、需給がひっ迫して暴騰するんですよ。歴史に学ばないと。
大事なのは、生き残る建物かどうかの見極め。

[372: 匿名さん]

>>370
意味不明だな。3.11で浦安は被害があり、同じ埋め立ての芝浦も直後は取り引きが止まった。しかし、埋め立てじゃない場所と同じようにとくに被害がないということが明らかになってすぐに元値以上で取り引きされ、現在まで上昇をつづけている。

GFTの構造で躯体に問題がでるくらいの地震が来たら、ほとんどの建物はそれ以上の被害でしょう。津波がとかいうトンチンカンさんもいるがリアス式海岸でないとあれほど津波は高くならない。また芝浦の前にどれだけ沢山の埋め立て地と建物、防波堤があるか。ここまで津波はありえない。つまり芝、三田の高台じゃない場所まで津波が来ることになる。

[373: 匿名さん]

運河沿いの堤防が崩れれば、一発で終わり。
都の管理は大丈夫か？

[374: 匿名さん]

>>373
運河から建物まで数十メートルあるんですが、、、しかも崩れるような形になってませんよね。検討者のふりしてあまりにトンチンカンなネガ、寒いです。自分の物件でやってください。

[375: 匿名さん]

説明会に行くとよいよ。清水の。

[376: 匿名さん]

構造セミナーですね。三期でもやってるのかな。

[377: 購入検討中さん]

さすがに江東区や葛飾区のゼロメートル地帯はやめておいた方がいいとは思いますが、少なくとも港区の海岸沿いは、堤防がどうなろうが一切影響ありませんし。

[378: 匿名さん]

どうでもいいけど、ここは海岸沿いって言うのか？（苦笑）

久しぶりに時間ができたんで今日行ってみるつもりです。　

[379: 匿名さん]

東のバルコニーから一番近い海岸線まで353メートルと思った以上にありますね（汗）その先にはお台場，左側の海には勝どき晴海，豊洲，有明．そしてその先に東京湾防波堤島．．．敷地から１００メートルくらいで住所が芝になりますし、あまり海岸とはいいづらいのはたしかですがウオーターフロントみたいな曖昧な言い方はできるんじゃないですか。

[380: 匿名さん]

リバーサイド

[381: 匿名さん]

キャナルサイド

[382: 匿名さん]

グローバルフロント

[383: 匿名さん]

>>376
２月１日にあるようです。

[384: 匿名さん]

ちなみに、南浜橋を渡って向こう側は住所が港区海岸。

[385: 匿名さん]

>>349
現在、湾岸タワマンの真南向きに住んでますが、(ここの南部屋はやや西向きですが)真南向きだと、夏の昼間は日が高いんで中住戸では言うほど暑くないですね。冬は日が低いんで部屋の奥まで日が入って暖かい。海が近いと海の照り返し午前中はかなり眩しいですが。
というわけで、今回も南部屋にしました。

[386: 匿名さん]

>>385
ダイレクトウィンドでなく、バルコニーがあり、軒があれば、大丈夫ですかね。

[387: 購入検討中さん]

キャンセル待ちできる？29階以上希望。

[388: 匿名さん]

>>387
まず出ないと思うし待ち行列長そう

[389: 匿名さん]

汐留駅方面に居住してます。海抜２ｍ地区

心配なので、東京の護岸についてどんな感じか調べてみました
港区最大津波高が２．４６ｍ

（東日本大震災を踏まえ、東京都の被害想定が見直された。今回の被害想定では、新たに
元禄型関東地震が追加されるとともに、従来よりも震源が浅くなったという最新の知見が
反映された。その結果、最大震度７の地域が出るとともに、震度６強の地域が広範囲に広
がり、想定される津波高は満潮時で最大Ｔ.Ｐ.＋2.61m となった。）

http://www.kouwan.metro.tokyo.jp/jigyo/kaigan-keikaku/keikaku.pdf

護岸工事はしっかり行われている様ですし、津波、高潮、ギリギリくらいですね。

[390: 匿名さん]

港区最大津波ってのはフロントにある防波堤に対する想定だよ。台場、さらに豊洲を超えて突破するとか無理。汐留までとかありえない。映画の見すぎ。

[392: 匿名さん]

このマンション、どの方角が資産価値高いの？

[393: 匿名さん]

>>387
29階以上は残ってるよ、高いけど

[394: 匿名さん]

>>393
高すぎ！坪330なら買う！

[395: 匿名さん]

29階以上は20倍くらいになるかもyo

[396: 匿名さん]

>>395
絶対ならない。

[397: 匿名さん]

>>396
なると思うよ。

[398: 匿名さん]

２９階以上は１０倍以上は十分あると思うよ．

今更，腐っても港区のタワマンの高層階がこの坪単価で買えるとか安すぎでしょう。

[399: 匿名さん]

29階以上なら坪400の価値、ありそうな気がしますけど。
東西南北の全方位が。

[400: 匿名さん]

なんでこのスレこんなポジ多いの？

[401: 匿名さん]

>>400
たまたまでしょ。
今はポジの流れだけど、前はネガも結構ありましたよ。

[402: 匿名さん]

ポジ割合はたしかに多いかも。

[403: 匿名さん]

ここは、信者が大杉！
私は、戸建に会心し満足です。

[404: 匿名さん]

モノは確かに良いね。
駅の遠さと場末感が問題。
でも再開発でカバーって感じ。

[405: 匿名さん]

再開発は駅前だけだからねー。。

[406: 匿名さん]

>>400
ほら、あっという間にネガだらけになったでしょ！
笑えるよねマンコミュって。

[407: 匿名さん]

徒歩１－２分の場所が再開発地帯なんですけど

ネガステマ隊は５丁目の場末でポジっててください
ここはここで勝手にやってますから

[408: 匿名さん]

>>407
こーゆーよくわからないポジが多いかも。ここは。

[409: 匿名さん]

>>408
いやいや、釣りだから。
気がつかない？(^_^)

[410: 匿名さん]

>>409
しまった。つられた。

[411: 匿名さん]

ここは変
ポチとかケガとかアメマとか
大杉

[412: 匿名さん]

>>410
いろんなネガや、釣りが寄ってきてる時点で、何かしら気になる物件ではあるのでしょうね。

[413: 匿名さん]

>>407
私ポジ派だけど君は…なんかきもい

[414: 匿名さん]

坪400は再開発後の経済次第だと思いますが全部屋350以上はミニマムでも固いと見てます

[415: 匿名さん]

>>414
夢みすぎ。

[416: 匿名さん]

>>415
ネガでもポジでもないが、確かに夢見すぎですな。

[417: 匿名さん]

不動産がわからない人は困ったもんですな

[418: 匿名さん]

>>415
ポジが多いというか夢見過ぎな輩は多いかもね。ここは。

[419: 匿名さん]

平均４００はどうだろね、難しいかな。でも最低でも３５０ラインは大丈夫だと思う。順調にいけば平均３６０くらいとみています。高層の条件のいい部屋は４００で取引されるの可能性十分と言っていいと思います。僕の読みではＧＦＴは安定して資産価値上昇が期待できると思いますよ。ここ３年間、３件の売買で１億くらい含み益出せましたので多少目利きがあると個人的には思っています（控除使えない税金分もあるので手取りはもっと少ないですけどね）。

欲しけりゃＧＦＴは買っとけ、残り少なし。

以上

[420: 匿名さん]

高層階なら400超の価値あるでしょう。
2020年に向かって更に上昇かなと。

[421: 匿名さん]

>>419
そうなる根拠を教えて下さい。

[422: 購入検討中さん]

ここの高層階って、何階以上を指すんですか？

29階以上がおすすめの理由は？
確か、プレミアムフロアは最上階のみのはずで、それ以外は仕様はすべて同じ。

[423: 匿名さん]

>>421

甘え過ぎじゃない?投資は自己責任で。

[424: 匿名さん]

>422
真の検討者ならば、資料をじっくり見れば分かるはず。
29階には素敵な共用施設があるし、それ以上の階ならば優越感を持つ人も中にはいるかもね。
実際、第二期までは29階以上の部屋はほとんど抽選だった。
第三期は激戦区の様相で、冷やかしだろうけど20倍の声も。
でも人気があるのは間違いなしでしょう。
そんな感じ。

高層階の区分は人それぞれでは。
20階以上でもいいし、25階でも30階でも。
あとはエレベーターの高低の割り当てとかかな。
満場一致なんて無いでしょう。

[425: 匿名さん]

共有施設のある階は避けたほうがいいよ。
内廊下を走る子供や、大声でドタドタ歩く不特定多数が利用するからね。

[426: 匿名さん]

29階の平面図みたら分かるけど、動線がほぼ違うから大丈夫じゃないかな。
オートロックを解除してまで、区分所有側の共用廊下にくる子供らは少数派だろうね。

[427: 匿名さん]

西向き検討で、現地確認しましたが、騒音が気になりました！
中層階でも聞こえますかね？

[428: 匿名さん]

２９階以上が莫大な価値を生み出す一つの理由は、全方向３６０度、圧倒的な眺望の抜け感にあるでしょう。

その中でも特に、

北西：○○０６号室、３４０４号室
北東：○○１６号室、３４１１号室
東南東：○○１７号室〜○○２０号室、３４１２号室、３４１３号室
南角：○○２１号室、３４１４号室
西角：○○０１号室
は、言うまでも無く最強、無敵艦隊。

次点として、比較的に出足の遅かった、
南南西：○○２２号室〜○○２８号室、３４１５号室〜３４２０号室
でも、２９階以上ならばパークタワー芝浦の高さを越えるし。
エアタワーまでは距離あるし。

★★★格別なひと時を過ごせる。★★★

温存していた７０Ｍタイプの２９階以上、どこも１０倍超えかも知れませんよ。
今や希少の８０Ｄと８０Ｆは、１５倍くらいでしょうね。
これから来月中旬まで、加速度的にネガが増えるでしょう。
独り言です。

[429: 匿名さん]

私不動産投資仕事してますが400越え現実的な話ですよ。

ここだけじゃないですが全物件普通のプロでもやらないレベルの詳細なシミュレーションをいくつも重ねて、そう判断してます。

とは言え上の方と同じく投資は基本自己責任ですね。

[430: 匿名さん]

>>423
何だー言い逃げかー。だせー。

[431: 匿名さん]

>>429
そのシミュレーションには
首都直下型地震のリスクや
品川と新駅の間を低空で飛行機が飛ぶリスクや
新駅の東口が2020年迄には出来ないリスクなども
含まれていますか？

[432: 匿名さん]

どうだろうね？
今は海外マネーやタワマン節税に支えられてる実需以外の部分が少なからずあるんだろうけど、
このまま何事もなく経済が推移するんだったら五輪までは大丈夫かな？って気はする
まあこれが一般論だよね

ただグローバル社会の現在においては東欧の小国がクシャミしただけで世界中が風邪を引くからねぇ
経済圏の中華や朝鮮半島がおかしなことになったらそれこそ肺炎じゃ済まないｗ

ＭＳは安く買いたいけど日経平均1万を下回るようなドヨ～ンとした日本も御免だし、
悩ましいねぇ・・・

[433: 匿名さん]

みなとパーク芝浦、みなさん行ってみましたか？　あれが区の施設ってありえないくらい豪華でたまげました。　近いのでこのマンションの一部共用施設みたいなものですわ。　愛育もホテルかと思うほどだし・・・港区恐るべし！！　もうちょっと広い部屋買えばよかったかな。　

子供たちが大勢プールに来ていましたが、親もにこにこしていてほんとに良い環境だとおもいました。　はっきり言ってズルイといいたいほどです。　ここ検討している方はこの施設要チェックですね。（当たり前か　笑い）　

[434: 匿名さん]

再開発地域の良さだね。
新しい芝浦公園、待ち望んでいる人、多いです。
400超え、妥当でしょう。

[435: 匿名さん]

ましてや２９階以上の高層とかキャンセルを売ってくれ。。

[436: 匿名さん]

やっぱりポジだらけ。。

[437: 匿名さん]

高層階をキャンセル待ちしながら、第三期の狭き門に挑む方が、かなりいらっしゃると思います。
選手村の50階タワマン構想が影響しているのか、晴海DTから検討者が流れてきているとの噂もあります。

[438: 匿名さん]

>436
来場4000組で、既に700戸が売れたのですから、

ネガ予備軍3300 vs ポジ予備軍700

くらいのザックリイメージでよろしいかto

とにかく、凄い歩留まり率ですな。

売れ杉（涙）

[439: 契約済みさん]

>>424

1期で購入しましたが、29Fは倍率が付いていない住戸が多かったです。営業に理由を確認したところ、29Fは共用施設があるため、敬遠する購入者が多かった為とのことです。

[440: 匿名さん]

>>434

芝浦公園にドックランが出来たら嬉しいです。このマンションは非常に気に入ってますが、マンション前のJR芝浦変電所の殺風景が建物が非常に残念な感じです。変電所移転してくれないかな。

[441: 匿名さん]

でも、２９階は、残り３戸だけどすえ。。
ちなみに３１、３２、３３階は７０Ｍのみで、残り１戸。。

[442: 匿名さん]

でも変電所である限り高い建物は立たないからまあいんじゃないとも思う。下手に高層が立つと困るよね

[443: 匿名さん]

>>424
>>439
どっちが嘘ついてるんだろうねぇ・・・
ほんとマイっちゃうね（笑）

[444: 匿名さん]

>443
そんなこと、外野は気にしなくてもいいでしょう？
あと一ヶ月もすれば、高層階は全て売れてしまうのですから・・・

[445: 匿名さん]

このマンションに外れたら、皆さん次はどこに行きますか？
高そうだけど、浜松町一丁目再開発？

[446: 匿名さん]

今日も東京タワーライトアップ素敵ですね。受験生応援のサクラカラー？
東京タワーがリビングからきれいに見えるのはプライスレスの価値がありますね。
北西側の高層階のキャンセルでないかな。
もっと早くにこの価値に気づいていれば良かった。。。

[447: 匿名さん]

ここが値上がりする妄想も竣工までか？
せいぜい夢見て下さい！

[448: 入居予定さん]

>>443
私も1期で買いましたが、32F、33Fが6倍とか8倍とかの部屋があったぐらいで(東向)、あとは全体に1～3倍、6割方は1倍でしたね。29Fも特に違いはありませんでした。北東角が3倍だったぐらい。
営業努力の結果ですけとね。

[449: 匿名さん]

>>447
今売りに出ている物件の中では明らかに1番値上がりしますよ

[450: 匿名さん]

>>445
赤坂9丁目あたりはいかが？
浜松町と同じ頃にできますよ。
あとは、Brillia The Towerとか。

[451: 匿名さん]

1期は部屋が選び放題だったんで、(希望すれば2期以降販売予定の部屋も選べた)確実に買いたい人は階をずらすなどして競合しないよう営業間で調整して、1倍の部屋が多かったですね。

[452: 匿名さん]

>>448
幾つか倍率が抜けているのはワザとでしょうか？
高層階には、4倍（多数）や、5倍（まあそこそこの数）、そして7倍（少数）もありましたよ、ね？

[453: 匿名さん]

>>449
>今売りに出ている物件の中では

過去に売れた物件や、これから売りに出る物件
を除外すればそうかもしれませんね。
今売ってるのは駅遠のが大半ですから。ここを含めて何とかの背比べ。

[454: 購入検討中さん]

>>452
それ32F、33Fですよね？31F以下では北東角の80M以外は、全て3倍以下でしたよ。

[455: 匿名さん]

実際にＭＲと現地行ってＧＦＴの将来的な資産性や価値を理解できるやつは買う。買っとけばよかったってのは数年後になればわかるよ。

[456: 匿名さん]

もう少し駅に近ければ文句なしなんだけど、その分安くなっているからまあ仕方ない。
不動産にお買い得無し、とはよく言ったもの。

[457: 匿名さん]

駅距離以外に気になっているのが、階高。
ここは34階建てで114m弱だから階高が335cmしかない。

港区のタワーマンション現在販売中のものだと、
たとえば白金の杜は30階建てで107m弱だから階高は355cmある。

さすがに20cmも違うと天井高以外にも上下階からの騒音問題とかいろいろ影響があるんじゃないかと思う。

まあその分安くなっているから仕方ないのかもしれないが。

[458: 匿名さん]

天井を20cm増やすと32階建てになるところを、
天井を低くして34階分詰め込んだことで50戸以上売れる部屋が増えた。
１戸あたり6000万としても30億円以上売上が増加する計算。
天井の高さを気にする購買者はそこまで多くない中、
売上が30億増えると言われれば天井を低くするのは利益を追求する企業としては当然の行動。

[459: 匿名さん]

白金の杜ってカセットエアコンで４７５万/坪でしょ。　比べるなら住友のマンションと比べてみたら。

[460: 匿名さん]

同じ港区とはいえ、白金と比べたら怒られるよ（笑）