GLOBAL FRONT TOWER 【グローバルフロントタワー】Part 9

[匿名さん]

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/540088/

本物件について、建設会社や管理会社のこと、将来性、資産価値及び相場、地盤状況について教えてください。
（子育て・住環境や自然環境・医療・周辺地域の治安に関する話題も歓迎です）


所在地：東京都港区芝浦一丁目33番3、34番5、6（地番）
交通：山手線 「田町」駅 徒歩10分
京浜東北線 「田町」駅 徒歩10分
山手線 「浜松町」駅 徒歩11分
京浜東北線 「浜松町」駅 徒歩11分
都営浅草線 「三田」駅 徒歩10分
都営三田線 「三田」駅 徒歩10分
ゆりかもめ 「日の出」駅 徒歩8分
間取：1LDK～3LDK
面積：46.86平米～91.08平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：日本土地建物
売主：伊藤忠商事　東京本社
売主：伊藤忠都市開発
売主：清水建設
販売代理：伊藤忠ハウジング
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

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[302: 匿名さん]

暑さ寒さは相当なものでした。
夏の暑さだけでなく、冬の結露にも苦労しましたね。
朝起きるとカーテンが濡れてしまうほど。

感じ方は人それぞれでしょうけれど、厳しい環境になることは覚悟したほうがいいですよ。

[303: 匿名さん]

再開発工事の一部が竣工してきてデベのいう駅からグローバルまでの環境改善が現地で確認できる段階まできるというのは大きいんじゃないかな。この規模の開発なら住宅地としての評価はかなり上がるよね。また、懸念だったスーパーも目の前のビルに成城石井や近くにミニスーパーが理由は不明だがいくつかオープンしてきていたりするのも大きいかも。

また新たな新築マンションの値付けも少しずつでてきてグローバルの割安感が顕著になってきているというのはある。だってこの値段で港区で三井のタワマン買えるのは本当にもうないかもしれないよ。再開発後の芝浦はさらに高くなるよ。東京の不動産市場が下がり局面になっても芝浦は最も下がりづらい場所の一つだと思う。

[304: 匿名さん]

結露は最新のマンションの窓はつきませんよ。結露できるのは少し古いマンション。それは確か。

[305: 匿名さん]

自分のマンションも北向きだけど結露はしないなぁ。
ベランダに洗濯物を干さないから、北向でも不自由は感じないよ。

[306: 匿名さん]

>また、懸念だったスーパーも目の前のビルに成城石井や近くにミニスーパーが理由は不明だがいくつかオープンしてきていたりするのも大きいかも。

そう。検討者にとっては、かなり好材料です。
同業他社が来る前に、ＧＦＴ付近で今のうちに開業しておく。
したたかな戦略ですね。

駅前再開発がいよいよ本格化し、今後は東口側に人気の飲食店なども増えるでしょう。
期待は膨らむばかりです。

[307: 購入検討中さん]

ダイレクトウィンドウだとLow-Eガラスでも４月から１１月までエアコン入れっぱなしですよ。
タワーでダイレクトウィンドウなら北がお勧めです。

[308: 匿名さん]

Low-eは気休めだからあまり期待しないほうがいい

[309: 匿名さん]

>>307

そのロジックですと、北側のダイレクトウィンドウの住戸は冬は寒くて12-3月の間はエアコンフル稼働になるってことだよね。

[310: 匿名さん]

>>293
最新のオフィスビルでも南は暑いよ。北向きが景色も綺麗ですよ。

[311: 親同居さん]

暑さ&寒さ対策は、エアコン入れれば済むこと。

[312: 匿名さん]

12-3月は北じゃなくてもエアコンいれるでしょう。

[313: 匿名さん]

北向き購入者さん、その辺でお引き取りくださいな。
北向きは安いんだからあーだこーだ言わない。

[314: 匿名さん]

営業にも言われましたが、価値観の多様化で南向きが絶対の存在では無くなってますね。
タワマンの北向きは過ごしやすいし、安いから結構他でも人気あるそうです。
特に共働きの家庭などは日中の日当たりあまり考慮しないそうですから。
タワマンなら昔の価値観で高い南より、買いやすく、快適な北向きという選択肢もありだと思います。

[315: 匿名さん]

北向き中層階に住んでますが、入居以来、リビングでエアコンを使ったことがなく、床暖房だけで充分・快適です。気密性が高いので、冬の寒さより夏の直射日光による暑さの方が、しのぎ難いです。

[316: 匿名さん]

>>309
北向きのＬｏｗ－eガラスは、南向きと構造が違い、冬は暖かいですよ。陽射しは反射光しか入らないが。

[317: 匿名さん]

主に経済的な理由から北向きで妥協する人が増えているだけのことを、
南を落とすような発言をするから嗤われるんですよ。

[318: 匿名さん]

一軒家ならともかく、タワマンなのに、未だに南向き信仰に囚われている人こそ、嗤われてるかもよ？

[319: 匿名さん]

南向き信奉者がいるおかげで価格差つけれてデベは儲かる。

[320: 購入検討中さん]

＞309さん

ところが、気密度が今のタワマンは高いからかLow-E効果か冬でも北向きは床暖房だけで済んでしまいます。
もちろん、南向きは暖房は太陽がのぞかない時だけの利用ですみます。

日本は南信仰がありますから価格もそれに反映してきます。

[321: 匿名さん]

以前グローブの東南角部屋に住んでいましたが、一年の内半分以上は暑さに悩まされ、たまらず東向の部屋に住み換えました。
性能の低いガラスでFIX窓というのがまずかったのでしょうが、果たして今はどの程度良くなっているのか。

[322: 匿名さん]

>>316

Low-Eガラスは全ての住戸で同じ構造ですよ。
北向き住戸の為に都合良く作られてる訳無いでしょう。
何言ってんだか。

[323: タワマン住み]

現在、東角(3部屋が北東に窓、LDが北東、南東の2面採光、1部屋が南東に窓)のLowE採用のダイレクトウィンドウ内廊下のタワーに住んでいます。冬の雨の日に暖房を強くすると窓のフレーム(アルミ)が年に数日結露する場合があります。また、窓が多い為、冬は寒いです。確かに南東面は昼は北東面に比べて暖かいですが、夜は変わりません。また、夏は(3面に窓があるので)風が抜けるので涼しくエアコンは余り使いません。一番気を付けた方が良いのは、眩しさです。窓が2.4mの高さまであるので北東の窓は兎に角、南東の窓は8時までは閉めてます。折角のタワマンなのにカーテンは寂しいです。北向きが良いとは言いませんが、南〜西は暑さと眩しさは覚悟が必要です。80Oのタイプの5畳の部屋を引戸にするプランを考えていますが、ベッドルームは快適でもリビングは厳しそうだな、、、と思っています。

[324: 匿名さん]

>>322
もっと最新のガラス勉強した方がいいよ。まぁ日本はガラス後進国と言われてるから仕方ないかね。

[325: 匿名さん]

角部屋の話ばっかだけど，中住戸ならダイレクトウインドでないからやはり南神話は健在なのかしら

[326: 匿名さん]

中住戸は左右の部屋の断熱で元々暖かいんじゃないかしら

[327: 匿名さん]

>>324

GFTでは、全住戸同じ構造でしょ。
日本がガラス後進国かどうか関係ないよね。

[328: 匿名さん]

>>327
同じ構造というと断熱が主な機能のガラスですかね。となると寒さや結露には効果ありますね。

[329: 匿名さん]

北向きはお買い得でしたね。

[330: 匿名さん]

昔なら南向き田の字間取りが、もてはやされたのかもしれませんが、
タワマンが登場して断熱性もあがり、もうそういう時代でもないのでしょうね。

[331: タワマン住み]

323です。
内廊下の中住戸にお住いの方にお伺いしたいのですが、風通しはどうですか？空気が淀んでいる感じはしませんか？問題無いなら中住戸の南向きも考えたいので。。。

[332: 匿名さん]

>>322
普通北向きのLow-Eは反対というか逆になりますから、室内の熱を逃がしにくいわけです。南と逆ですね。　ただここの二重窓はどうだったのかと・・・

[333: 匿名さん]

スリット角の７０Ａや６０Ｊも倍率付きますかね？結構いいかなと思っています。デッドスペースほぼなくないですか？６０ＪとかＷＩＣ２．１畳＋ＳＩＣ＋Ｓｔｏｒａｇｅでトランクあったら収納祭りですよね。ＤＩＮＫＳや子供一人なら十分な部屋かなと

[334: 匿名さん]

内廊下の風通しってどういう意味なのかわかりませんが、２４時間換気なので澱むという事はないと思います。ただよく問題になるのが料理の匂いとたばこ臭ですかね。　どうしても部屋の換気やドアの開け閉めで廊下でにおう事がたまにあります。　ベランダで喫煙は禁止なのですが、部屋で吸えず外ですい、近隣からのクレームになりやすいのはどこでも同じですかね。

[335: 匿名さん]

タバコ税を払っているので、タバコが禁止なら、料理の匂い、香水、ペットも禁止となります。

[336: 匿名さん]

たばこは副流煙による健康被害がありますから。自分が吸うことで他人に健康被害を与えるというのは気分のいいものではないでしょう。

出来る人はノンスモーカーが圧倒的に多い時代。病気によるものでない肥満と同じ扱いです。

[337: 匿名さん]

こことみなさんはどこを比較検討してますか？

[338: 匿名さん]

＞331
タワーは窓を開けて暮らすことは少ないと思いますよ。
窓を開けて暮らしたいのなら、タワー以外から探したほうがいいと思います。

[339: 匿名さん]

スカイツリーは北向きの何階から見えますか？

[340: 契約済みさん [女性 50代]]

タワマンの中階層南東角部屋に住んでいましたが
日当たりが良すぎて、冬はエアコンは使わず、床暖房のみ。温室状態でした。
夏も暑すぎでワンコの温度コントロールが大変でした。

[341: 匿名]

80I, 80Mがお勧めという事ですか？

[342: 匿名さん]

>>私は、クラッシ、TBTと比較検討してます。

[343: 匿名さん]

桜上水ガーデンズと比較検討しています。　　単価が同じくらいなので。

[344: 周辺住民さん]

>>340
ワンちゃん飼ってると大変ですよね。
うちも現在タワマンですが中住戸のバルコニー有りでも夏はエアコン必須ですね。

[345: 匿名さん]

南向きも冬場はメリットになっても夏場はデメリットになりそうですね。
ここだけじゃないですけど。

[346: 匿名さん]

スカイツリーなら10階くらいからかな。

[347: 匿名さん]

空き家問題、相続で投げ売り！
原油安！
好材料出尽くし！
じわじわさげですね^_^

[348: 匿名さん]

>>347
そっか～、下がるといいね

[349: 匿名さん]

>>340
夏に暑すぎるのは南西角部屋の方ですよ。
一日の最高気温は午後の２時や３時頃ですから、
最高気温の時間帯に西日が加わるのが西向きです。
東向きはもう部屋への日当たりが無くなる時刻です。

[350: 買い換え検討中 [男性 30代]]

駅までのデッキが完成したら、不動産賃貸出すときに田町徒歩9分と出来るのでしょうか？

[351: 物件比較中さん]

駅前再開発で居住棟がある方が、周辺価格も上昇すると考えられるのですがいかがでしょうかね

[352: 匿名さん]

>>350
出来ないよ

[353: 匿名さん]

>>352
何で？

[354: 匿名さん]

>>351
それだと中古のライバルが増えますよ。しかも条件のよいライバルが。

[355: 匿名さん]

>>350
デッキは24時間使えないから。

[356: 匿名さん]

>>355
えっ？
夜になるとデッキが閉鎖される訳じゃないですよね？

[357: 匿名さん]

デッキが完成すると駅まで9分と表記出来ます。営業に確認済み。

[358: 匿名さん]

>>357
ありがとうございます。

[359: 匿名さん]

もういい部屋残ってないな、、

[360: 匿名さん]

高層は温存部屋くらいしかないけど、眺望も十分ある中層はまだあるし、低層はしっかり値段落としてくれているからそれはそれで買いやすいと思うけどね。

ないと思えば他行けば。

[361: 匿名さん]

>>360
30階以上が平米単価100万で買えた頃が懐かしい。残り部屋は割高。。

[362: 匿名さん]

３０階未満が全部割高なら最も売れたマンションにならねえよ。そういうネガわざとらしいからやめとけ。

三井、免震、徒歩１０分以内，大規模タワマン、再開発至近、港区でこの値段で買えるのはおおげさじゃなく最後。

芝浦のこれから売られる新築はすでに坪３５０に突入している。中古単価みてもここが割安のは明白だから売れてんだろ。

[363: 匿名さん]

>>362
言葉遣い悪いなー。隣りには住みたくないね。まさかここ購入してないよね？

[364: 匿名さん]

＞３６３

安心しろ、今金ないからここ買う余裕はない。ただマンションＭＲ好きだからいろんなとこ行きまくってるけどな。

[365: 匿名さん]

>>364
あー冷やかしね。

[366: 匿名さん]

ここは周辺の雰囲気と駅距離以外は最強スペックと思われます。
あと湾岸が嫌いでなければね。
まあ、結局この三つが許容できるかどうかですね。

[367: 匿名さん]

1分の間取り良かったよ！

[368: 匿名さん]

>>366
また変なの引き寄せてしまうので、
あんまり書かない方がいいよ。

[369: 匿名さん]

>>368
禁句が混ざってましたね。
失礼しました。
でも一般的にはこんな評価かと。

[370: 匿名さん]

>>362
海沿いで駅徒歩10分なら震災後だったら坪250万以下だよ。
また地震来るまで待てば安くなるのにね。

[371: 匿名さん]

アホだなぁ。
大震災がもし起きたら、生き残った家は、需給がひっ迫して暴騰するんですよ。歴史に学ばないと。
大事なのは、生き残る建物かどうかの見極め。

[372: 匿名さん]

>>370
意味不明だな。3.11で浦安は被害があり、同じ埋め立ての芝浦も直後は取り引きが止まった。しかし、埋め立てじゃない場所と同じようにとくに被害がないということが明らかになってすぐに元値以上で取り引きされ、現在まで上昇をつづけている。

GFTの構造で躯体に問題がでるくらいの地震が来たら、ほとんどの建物はそれ以上の被害でしょう。津波がとかいうトンチンカンさんもいるがリアス式海岸でないとあれほど津波は高くならない。また芝浦の前にどれだけ沢山の埋め立て地と建物、防波堤があるか。ここまで津波はありえない。つまり芝、三田の高台じゃない場所まで津波が来ることになる。

[373: 匿名さん]

運河沿いの堤防が崩れれば、一発で終わり。
都の管理は大丈夫か？

[374: 匿名さん]

>>373
運河から建物まで数十メートルあるんですが、、、しかも崩れるような形になってませんよね。検討者のふりしてあまりにトンチンカンなネガ、寒いです。自分の物件でやってください。

[375: 匿名さん]

説明会に行くとよいよ。清水の。

[376: 匿名さん]

構造セミナーですね。三期でもやってるのかな。

[377: 購入検討中さん]

さすがに江東区や葛飾区のゼロメートル地帯はやめておいた方がいいとは思いますが、少なくとも港区の海岸沿いは、堤防がどうなろうが一切影響ありませんし。

[378: 匿名さん]

どうでもいいけど、ここは海岸沿いって言うのか？（苦笑）

久しぶりに時間ができたんで今日行ってみるつもりです。　

[379: 匿名さん]

東のバルコニーから一番近い海岸線まで353メートルと思った以上にありますね（汗）その先にはお台場，左側の海には勝どき晴海，豊洲，有明．そしてその先に東京湾防波堤島．．．敷地から１００メートルくらいで住所が芝になりますし、あまり海岸とはいいづらいのはたしかですがウオーターフロントみたいな曖昧な言い方はできるんじゃないですか。

[380: 匿名さん]

リバーサイド

[381: 匿名さん]

キャナルサイド

[382: 匿名さん]

グローバルフロント

[383: 匿名さん]

>>376
２月１日にあるようです。

[384: 匿名さん]

ちなみに、南浜橋を渡って向こう側は住所が港区海岸。

[385: 匿名さん]

>>349
現在、湾岸タワマンの真南向きに住んでますが、(ここの南部屋はやや西向きですが)真南向きだと、夏の昼間は日が高いんで中住戸では言うほど暑くないですね。冬は日が低いんで部屋の奥まで日が入って暖かい。海が近いと海の照り返し午前中はかなり眩しいですが。
というわけで、今回も南部屋にしました。

[386: 匿名さん]

>>385
ダイレクトウィンドでなく、バルコニーがあり、軒があれば、大丈夫ですかね。

[387: 購入検討中さん]

キャンセル待ちできる？29階以上希望。

[388: 匿名さん]

>>387
まず出ないと思うし待ち行列長そう

[389: 匿名さん]

汐留駅方面に居住してます。海抜２ｍ地区

心配なので、東京の護岸についてどんな感じか調べてみました
港区最大津波高が２．４６ｍ

（東日本大震災を踏まえ、東京都の被害想定が見直された。今回の被害想定では、新たに
元禄型関東地震が追加されるとともに、従来よりも震源が浅くなったという最新の知見が
反映された。その結果、最大震度７の地域が出るとともに、震度６強の地域が広範囲に広
がり、想定される津波高は満潮時で最大Ｔ.Ｐ.＋2.61m となった。）

http://www.kouwan.metro.tokyo.jp/jigyo/kaigan-keikaku/keikaku.pdf

護岸工事はしっかり行われている様ですし、津波、高潮、ギリギリくらいですね。

[390: 匿名さん]

港区最大津波ってのはフロントにある防波堤に対する想定だよ。台場、さらに豊洲を超えて突破するとか無理。汐留までとかありえない。映画の見すぎ。

[392: 匿名さん]

このマンション、どの方角が資産価値高いの？

[393: 匿名さん]

>>387
29階以上は残ってるよ、高いけど

[394: 匿名さん]

>>393
高すぎ！坪330なら買う！

[395: 匿名さん]

29階以上は20倍くらいになるかもyo

[396: 匿名さん]

>>395
絶対ならない。

[397: 匿名さん]

>>396
なると思うよ。

[398: 匿名さん]

２９階以上は１０倍以上は十分あると思うよ．

今更，腐っても港区のタワマンの高層階がこの坪単価で買えるとか安すぎでしょう。

[399: 匿名さん]

29階以上なら坪400の価値、ありそうな気がしますけど。
東西南北の全方位が。

[400: 匿名さん]

なんでこのスレこんなポジ多いの？

[401: 匿名さん]

>>400
たまたまでしょ。
今はポジの流れだけど、前はネガも結構ありましたよ。