GLOBAL FRONT TOWER 【グローバルフロントタワー】Part 9

[匿名さん]

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/540088/

本物件について、建設会社や管理会社のこと、将来性、資産価値及び相場、地盤状況について教えてください。
（子育て・住環境や自然環境・医療・周辺地域の治安に関する話題も歓迎です）


所在地：東京都港区芝浦一丁目33番3、34番5、6（地番）
交通：山手線 「田町」駅 徒歩10分
京浜東北線 「田町」駅 徒歩10分
山手線 「浜松町」駅 徒歩11分
京浜東北線 「浜松町」駅 徒歩11分
都営浅草線 「三田」駅 徒歩10分
都営三田線 「三田」駅 徒歩10分
ゆりかもめ 「日の出」駅 徒歩8分
間取：1LDK～3LDK
面積：46.86平米～91.08平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：日本土地建物
売主：伊藤忠商事　東京本社
売主：伊藤忠都市開発
売主：清水建設
販売代理：伊藤忠ハウジング
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

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[242: 匿名さん]

角はやはり魅力的ですよ、どの方角でもね。

８０Ｉは４畳持ってかれますかね？２．５畳くらいかなと踏んでいて申し込み考えています

Ｎは南角なのにリーズナブルなのですごくいいのですが、リビングがあまりに狭く、そこがネックでＩにしようと思ってました。どう思いますか？

リビングイン部屋の壁を壊して２ＬＤなら全く問題ないですけどね。安いとこなら５０万くらいで壁やってくれますし

[243: 匿名さん]

>239
2LDKにつなげられたんですね。
開放的で間違いなく素敵なリビングになります！（羨）

[244: 匿名さん]

西新宿なんて比較にならないでしょう。
真面目な話。。

角部屋以外では、やはり高層階が高倍率で蒸発しそうですね。
西向きワイドスパン部屋とか、熱くなりそう。

[245: 匿名さん]

>>241
こら！何でそんな事を！
寝た子を起こさない！

[246: 匿名さん]

リフォームは思ってるより簡単なんですよね。
自分の好きな間取りにして楽しんで、売却前にもう一度リフォームしてもいいかな、なんて。

[247: 匿名さん]

>>241
そんなに絶賛するならあなたがお買い上げ？デベは喜ぶよ

[248: 匿名さん]

そうそう西新宿はあそこはあそこできっといいんじゃん！ってことで起こさないようにしましょう。そもそもエリア違いすぎるしそれほど競合してませんよ。

[249: 匿名さん]

>242
多分4畳くらい、いくと思います。
キッチンの3.5畳で線を引いて比べると分かるはずです。
プロではないですし個人的な感覚ですが。

[250: 匿名さん]

無駄なスペースって必要ですよ。
何も置いていない広いスペースがあると、広々とします。
角部屋をリフォームして2LDKにすると本当に魅力的な間取りになりますね。

[251: 匿名さん]

>>243
ありがとうございます。
キッチン周りは無駄なスペースかも知れませんが、アイランド型に憧れて…ミーハーですね。
どなたかテレビ位値問題に詳しい人…助けてください。

[252: 匿名さん]

そういえば北西方向から取られた写真よくみるとこの８０Ｉのアイランドキッチン見えてますね。なんだろうと思ってましたが今気づきました。

当然南東角もいいけど私には高すぎるかな。ＧＦＴは東のプレミアを一番つよく盛ってますよね。リセールにはオーシャンビューが一番いいんですかね、ＧＦＴくらい綺麗にみえるタワービューならオーシャンより高くリセールバリューつく可能性もありますよね。

[253: 匿名さん]

何かこのスレ購入者の自画自賛とかしてない？

[254: 匿名さん]

本当、南東だけ不思議に高い値付けですよね。
あとはReasonableなのになぁ。

[255: 匿名さん]

８０Ｎのリビングは角で一番狭いですけど細長いから配置はしやすいかなとは思います。角でダイレクトウインドだから配置しだいでは狭くは感じないかもしれませんね

[256: 匿名さん]

とりあえず今残ってる部屋は基本売れ残り部屋でしょ。。

[257: 匿名さん]

リセールにはオーシャンビューが一番いいんですよ。
芝浦アイランドや東京ツインパークス、ワールドシティタワーズあたりの取引で明白ですね。
東の湾岸ビュー強し。。

[258: 匿名さん]

でも、その分が過大に上乗せされていたら意味ないですよ。
上乗せ無しの東京タワービューはお買い得です。

[259: 匿名さん]

>No.253
>何かこのスレ購入者の自画自賛とかしてない？

分かりませんが、ネガは抽選落選組の可能性は高いですね。
2期まででかなりの落選者がいますから。

[260: 匿名さん]

ほらまた誰かさん起こしちゃったよ(笑)

西新宿素敵だと思います、いいと思いますので、このスレはどうかそっとしておいてください。

[261: 匿名さん]

南東角と最上階くらいですよ、ＧＦＴが盛った部屋は。
あとは激安価格。

[262: 匿名さん]

なるほどアイランドではオーシャンビューが強いんですね。
ちなみにアイランドからタワーって綺麗に見えるんですか？

ラウンジでオーシャンビュー見れるから部屋はタワーにしようかな、安いしっていう安易な考えで検討していますが色々悩ましいですね

[263: 匿名さん]

>>253
たしかに購入者が喜びのあまり。。。

[264: 匿名さん]

>261
一般には激安とまでは言えないでしょう。
ただ、この御時世で平米単価100万円で港区のタワーマンションが買えるのはありがたいですね。

[265: 匿名さん]

湾岸なのに、内陸方向を見てどうするの？？みたいな力が働くようですよ。
品川、芝浦、汐留、地元の不動産関係者に聞くと良く分かります。

[266: 匿名さん]

この1年でも都心マンション価格が上昇してきてるから本当に安いといえる基準ですね。

クラッシーハウスは平均３５０あたりで販売するみたいですから既に芝浦の新築平均は３５０くらいにはなっているのでしょう

[267: 匿名さん]

>無駄なスペースって必要ですよ。
>何も置いていない広いスペースがあると、広々とします。
>角部屋をリフォームして2LDKにすると本当に魅力的な間取りになりますね。

おっしゃるとおりと思います。
でも、角部屋で80平米、あんなにデッドスペースがあるのは、やはりバランス悪いような気がするのです。
リセール面は気にしないリッチな方なら良いですが。

実用床面積では70平米台の中部屋にも劣るので、悩ましいところ。

[268: 匿名さん]

>265
なるほど(笑)その突っ込みはその通りですね。

でもＧＦＴって陸続きで運河や海渡らず芝から山手線くぐっただけの場所だし、アイランドよりかなり東京タワーに寄った場所だから東側に一応運河があるけどあんま湾岸ぽくないな的場所ですよね。再開発完成したらよりその特色が強くなりそうな感じがする、まっ個人的見解ですけど。

[269: 匿名さん]

僕は一番実用面積割合が大きい効率的な部屋は８０Ｂだと思います。収納もやたら多い。この平米数の部屋でこれだけ収納が多い間取りはなかなか見ません。70平米台の３ＬＤＫでパントリーこれだけ取れるのは凄い。奥さん喜びそうな間取り。

ただ私は角部屋の開放感がすきなのでどこかの角を狙います。どこにするかは言いません(笑)

[270: 匿名さん]

>269
80Mですよね、わかります。

[271: 匿名さん]

80Bは収納豊富だけどキッチンが奥に追いやられている感あり。
片付け下手な奥様にはピッタリ？（笑）

[272: 匿名さん]

>268
成る程。
売主は山手線海側プロジェクト、と強調していますけど、一理ありますね。

[273: 匿名さん]

角部屋高いけどリセールはどうですかね？分譲時以上にさがでる？

[274: 匿名さん]

プレミアムたっぷり乗せられた南東角は厳しいでしょうけど、それ以外の角部屋はむしろ格安。
リセールも十分期待できると思いますよ。

南東角はリセールなど気にしないお金持ちが買うからまったく問題ありません。

[275: 匿名さん]

格安は言い過ぎでしょ。
中住戸との価格差が少ないのは認めるけどね。

[276: 匿名さん]

>275
一流デベが手掛けた港区新築タワーマンションの東京タワーの見える角部屋で、坪330万で買えるところが他にありますか？
サラリーマンが買える最後の物件というのもあながち過言ではないと思います。

[277: 匿名さん]

>>276
はいはい。不動産なんて景気次第。いい時もあれば悪い時もある。今はそう言えても数年先はまた下げ基調になるのです。歴史を学びましょう。

[278: 匿名さん]

>>276
数年前までのこのエリアを知っていればここが坪330で安いなんて言えなくなる。また昔に近い価格に戻る可能性だって否定はできない。

[279: 匿名さん]

そんな昔の話をされても……。

現状、港区のタワー角部屋に住みたい場合、格安のここしか選択肢がないのが（少なくとも我が家にとっての）現実です。
数年たって安くなったって、その間の賃貸料を考えたら意味がありません。
安くなるかどうかすらわからないですし。

[280: 匿名さん]

確かに港区なんだけど、この物件の周辺見て港区もピンキリなんだなって再認識した。

[281: 匿名さん]

>>279
安くは間違いなくなるよ。オリンピックまでがピーク。まあその間賃料がもっいない件は同意。

[282: 匿名さん]

東京タワーの見える港区の80平米の角部屋に住むと毎月30万はかかる。
オリンピックを過ぎるまで、たとえば5年間賃貸に住むとその間の賃料は約2000万。
それならここを買って住む方が明らかにいいでしょう。
今どき平米100万円で買える物件ってなかなかありませんよ？

[283: 匿名さん]

>>282
賃貸選ぶなら買う方がいい。ただしリセールはあまり考えない方がいい。オリンピック終われば下がるから。

[284: 匿名さん]

下がれば住み続ければいいし、上がれば売却してもいい。
ここは条件に対して相対的に安いんだから、買うのが正解でしょ。

[285: 匿名さん]

芝浦押しさん、いろんなスレで大活躍。

[286: 匿名さん]

過去、５分の１まで下がったからな。。。

バブル崩壊しても、今みたいに空き家って問題にはなってなかった。
常に取引されながら増税で下がってただけ。

さすがに、都心の空き家問題じゃ、話にならない。
身内で不動産を投げ合ってる状態。

賃貸で、現金はどっか投資でいいんじゃないの。

[287: 周辺住民さん]

>>281
市場に「間違いなく」なんて無いよ。
オリンピック後、住宅全体が供給過剰による下げ基調になる可能性はかなり高いけどね。

新駅、リニア、特区など様々なポジティブ要素もあるから、勝どき/晴海/有明あたりと比べると優良なエリアだと思うよ。

[288: 匿名さん]

>>287
休止中の東海道貨物を使って田町から羽田空港への新路線もできるよ

[289: 匿名さん]

羽田新線は田町を通過だろうから、何も恩恵ないと思います。

[290: 匿名さん]

まあオリンピック後は下げ基調になる可能が高い事は同意だけど、それはどの地域にも言えること。
自分は実需で買うのと、通勤時間、子供の通学、多数の再開発による価格低下のリスク軽減を考えて最終的にここに決めたよ。
港区の小学校の学力が23区内で相対的に高く、区が子育て環境に力を入れているのも子育て世帯には有難い。

[291: 匿名さん]

>>235
ダイレクトウィンドの最近のタワーマンションに住んだことある人ならわかりますが、南にダイレクトウィンドがあると、５〜１０月頃迄エアコンフル回転ですよ。
タワーマンションの北向きが実は快適ですよ。
だから南西と北西があまり料金かわりません。
またGFTの北西は東京タワービューが秀逸のため、
人気もあるのでしょうか。
南東神話は機密性のない一戸建てや古いタイプのマンションに住んでいた頃のもの。
このマンションも南東にプレミアムがついていますが、
入居すればわかるけど、カーテンとエアコンが活躍しますよ。

[292: 匿名さん]

ここはオリンピック関係ないでしょ。

恩恵も受けないし。

[293: 匿名さん]

でもＬｏｗＥグラスのタワマンだと南向きもそこまで暑くならないと聞きますが実際どうなんでしょう

[294: 匿名さん]

港区は出産・子育て環境は本当にすごい。出産助成は最大60万、特定不妊治療女性も30万、私立幼稚園への助成も最大20万などなど23区でも突出していますよね。さらに愛育病院は至近、スポーツセンターで子供向けのスポーツ教室や大人もカルチャースクール沢山あったり至れり尽くせり

[295: 匿名さん]

夏は暑くて冬は寒くてカーテン閉めっぱなしになるから眺望台無し、それでもエアコンフル回転です。

[296: 匿名さん]

ＬｏｗＥでも本当にそうなんでしょうか？真面目な話で

[297: 匿名さん]

>>296
最近の高層オフィスビルで南に大きな窓があるところも、
いつもブラインドとエアコンが欠かせません。それと同じですよ。

[298: 匿名さん]

じゃあ北西や北東の角や北のスリット角はおすすめってこと？暑さてきには

[299: 匿名さん]

確か北向きの場合ＬＯＷ－Ｅガラスは反対向きに張るんでしたよね。　二重窓の場合はどうなるんでしょう・・・

[300: 匿名さん]

昨晩からのスレの伸びが尋常でない。
一体何があった？
新聞記事とかあった訳でも無いですよね。

[301: 匿名さん]

年が明けてまたマンション探しが本格化してきたんでしょ。他のスレものびてんじゃない。

[302: 匿名さん]

暑さ寒さは相当なものでした。
夏の暑さだけでなく、冬の結露にも苦労しましたね。
朝起きるとカーテンが濡れてしまうほど。

感じ方は人それぞれでしょうけれど、厳しい環境になることは覚悟したほうがいいですよ。

[303: 匿名さん]

再開発工事の一部が竣工してきてデベのいう駅からグローバルまでの環境改善が現地で確認できる段階まできるというのは大きいんじゃないかな。この規模の開発なら住宅地としての評価はかなり上がるよね。また、懸念だったスーパーも目の前のビルに成城石井や近くにミニスーパーが理由は不明だがいくつかオープンしてきていたりするのも大きいかも。

また新たな新築マンションの値付けも少しずつでてきてグローバルの割安感が顕著になってきているというのはある。だってこの値段で港区で三井のタワマン買えるのは本当にもうないかもしれないよ。再開発後の芝浦はさらに高くなるよ。東京の不動産市場が下がり局面になっても芝浦は最も下がりづらい場所の一つだと思う。

[304: 匿名さん]

結露は最新のマンションの窓はつきませんよ。結露できるのは少し古いマンション。それは確か。

[305: 匿名さん]

自分のマンションも北向きだけど結露はしないなぁ。
ベランダに洗濯物を干さないから、北向でも不自由は感じないよ。

[306: 匿名さん]

>また、懸念だったスーパーも目の前のビルに成城石井や近くにミニスーパーが理由は不明だがいくつかオープンしてきていたりするのも大きいかも。

そう。検討者にとっては、かなり好材料です。
同業他社が来る前に、ＧＦＴ付近で今のうちに開業しておく。
したたかな戦略ですね。

駅前再開発がいよいよ本格化し、今後は東口側に人気の飲食店なども増えるでしょう。
期待は膨らむばかりです。

[307: 購入検討中さん]

ダイレクトウィンドウだとLow-Eガラスでも４月から１１月までエアコン入れっぱなしですよ。
タワーでダイレクトウィンドウなら北がお勧めです。

[308: 匿名さん]

Low-eは気休めだからあまり期待しないほうがいい

[309: 匿名さん]

>>307

そのロジックですと、北側のダイレクトウィンドウの住戸は冬は寒くて12-3月の間はエアコンフル稼働になるってことだよね。

[310: 匿名さん]

>>293
最新のオフィスビルでも南は暑いよ。北向きが景色も綺麗ですよ。

[311: 親同居さん]

暑さ&寒さ対策は、エアコン入れれば済むこと。

[312: 匿名さん]

12-3月は北じゃなくてもエアコンいれるでしょう。

[313: 匿名さん]

北向き購入者さん、その辺でお引き取りくださいな。
北向きは安いんだからあーだこーだ言わない。

[314: 匿名さん]

営業にも言われましたが、価値観の多様化で南向きが絶対の存在では無くなってますね。
タワマンの北向きは過ごしやすいし、安いから結構他でも人気あるそうです。
特に共働きの家庭などは日中の日当たりあまり考慮しないそうですから。
タワマンなら昔の価値観で高い南より、買いやすく、快適な北向きという選択肢もありだと思います。

[315: 匿名さん]

北向き中層階に住んでますが、入居以来、リビングでエアコンを使ったことがなく、床暖房だけで充分・快適です。気密性が高いので、冬の寒さより夏の直射日光による暑さの方が、しのぎ難いです。

[316: 匿名さん]

>>309
北向きのＬｏｗ－eガラスは、南向きと構造が違い、冬は暖かいですよ。陽射しは反射光しか入らないが。

[317: 匿名さん]

主に経済的な理由から北向きで妥協する人が増えているだけのことを、
南を落とすような発言をするから嗤われるんですよ。

[318: 匿名さん]

一軒家ならともかく、タワマンなのに、未だに南向き信仰に囚われている人こそ、嗤われてるかもよ？

[319: 匿名さん]

南向き信奉者がいるおかげで価格差つけれてデベは儲かる。

[320: 購入検討中さん]

＞309さん

ところが、気密度が今のタワマンは高いからかLow-E効果か冬でも北向きは床暖房だけで済んでしまいます。
もちろん、南向きは暖房は太陽がのぞかない時だけの利用ですみます。

日本は南信仰がありますから価格もそれに反映してきます。

[321: 匿名さん]

以前グローブの東南角部屋に住んでいましたが、一年の内半分以上は暑さに悩まされ、たまらず東向の部屋に住み換えました。
性能の低いガラスでFIX窓というのがまずかったのでしょうが、果たして今はどの程度良くなっているのか。

[322: 匿名さん]

>>316

Low-Eガラスは全ての住戸で同じ構造ですよ。
北向き住戸の為に都合良く作られてる訳無いでしょう。
何言ってんだか。

[323: タワマン住み]

現在、東角(3部屋が北東に窓、LDが北東、南東の2面採光、1部屋が南東に窓)のLowE採用のダイレクトウィンドウ内廊下のタワーに住んでいます。冬の雨の日に暖房を強くすると窓のフレーム(アルミ)が年に数日結露する場合があります。また、窓が多い為、冬は寒いです。確かに南東面は昼は北東面に比べて暖かいですが、夜は変わりません。また、夏は(3面に窓があるので)風が抜けるので涼しくエアコンは余り使いません。一番気を付けた方が良いのは、眩しさです。窓が2.4mの高さまであるので北東の窓は兎に角、南東の窓は8時までは閉めてます。折角のタワマンなのにカーテンは寂しいです。北向きが良いとは言いませんが、南〜西は暑さと眩しさは覚悟が必要です。80Oのタイプの5畳の部屋を引戸にするプランを考えていますが、ベッドルームは快適でもリビングは厳しそうだな、、、と思っています。

[324: 匿名さん]

>>322
もっと最新のガラス勉強した方がいいよ。まぁ日本はガラス後進国と言われてるから仕方ないかね。

[325: 匿名さん]

角部屋の話ばっかだけど，中住戸ならダイレクトウインドでないからやはり南神話は健在なのかしら

[326: 匿名さん]

中住戸は左右の部屋の断熱で元々暖かいんじゃないかしら

[327: 匿名さん]

>>324

GFTでは、全住戸同じ構造でしょ。
日本がガラス後進国かどうか関係ないよね。

[328: 匿名さん]

>>327
同じ構造というと断熱が主な機能のガラスですかね。となると寒さや結露には効果ありますね。

[329: 匿名さん]

北向きはお買い得でしたね。

[330: 匿名さん]

昔なら南向き田の字間取りが、もてはやされたのかもしれませんが、
タワマンが登場して断熱性もあがり、もうそういう時代でもないのでしょうね。

[331: タワマン住み]

323です。
内廊下の中住戸にお住いの方にお伺いしたいのですが、風通しはどうですか？空気が淀んでいる感じはしませんか？問題無いなら中住戸の南向きも考えたいので。。。

[332: 匿名さん]

>>322
普通北向きのLow-Eは反対というか逆になりますから、室内の熱を逃がしにくいわけです。南と逆ですね。　ただここの二重窓はどうだったのかと・・・

[333: 匿名さん]

スリット角の７０Ａや６０Ｊも倍率付きますかね？結構いいかなと思っています。デッドスペースほぼなくないですか？６０ＪとかＷＩＣ２．１畳＋ＳＩＣ＋Ｓｔｏｒａｇｅでトランクあったら収納祭りですよね。ＤＩＮＫＳや子供一人なら十分な部屋かなと

[334: 匿名さん]

内廊下の風通しってどういう意味なのかわかりませんが、２４時間換気なので澱むという事はないと思います。ただよく問題になるのが料理の匂いとたばこ臭ですかね。　どうしても部屋の換気やドアの開け閉めで廊下でにおう事がたまにあります。　ベランダで喫煙は禁止なのですが、部屋で吸えず外ですい、近隣からのクレームになりやすいのはどこでも同じですかね。

[335: 匿名さん]

タバコ税を払っているので、タバコが禁止なら、料理の匂い、香水、ペットも禁止となります。

[336: 匿名さん]

たばこは副流煙による健康被害がありますから。自分が吸うことで他人に健康被害を与えるというのは気分のいいものではないでしょう。

出来る人はノンスモーカーが圧倒的に多い時代。病気によるものでない肥満と同じ扱いです。

[337: 匿名さん]

こことみなさんはどこを比較検討してますか？

[338: 匿名さん]

＞331
タワーは窓を開けて暮らすことは少ないと思いますよ。
窓を開けて暮らしたいのなら、タワー以外から探したほうがいいと思います。

[339: 匿名さん]

スカイツリーは北向きの何階から見えますか？

[340: 契約済みさん [女性 50代]]

タワマンの中階層南東角部屋に住んでいましたが
日当たりが良すぎて、冬はエアコンは使わず、床暖房のみ。温室状態でした。
夏も暑すぎでワンコの温度コントロールが大変でした。

[341: 匿名]

80I, 80Mがお勧めという事ですか？