管理委託契約の自動更新について

[入居済み住民さん]

はじめまして！大阪市の７０戸ほどの分譲マンションに住んでおります。当マンションは、某管理会社に全部委託をしています。
先日、定期総会に初めて出席しましたが、管理会社との契約について質疑が交わされていました。
その中で、「契約期間が２年となっていますが、２年契約としていることに法的に根拠や、理由があるのですか？」との質問があったのですが、管理会社の担当者は回答を保留し、後日回答するとの説明がありました。現在回答待ちですが、ご存知の方がおられましたら、お教えいただきたく、書き込みさせていただきました。　
　ちなみに、「以前は、自動更新が行われていたが、法律の変更に伴い、自動更新が違法になった」とのお話を、総会に出席されていた住民の方がしておられました。
以上

[82: 匿名さん]

テレビの見過ぎね。単純さん。

[83: 匿名さん]

自動更新なんて前時代的なスレッドを出した奴は、原始人かしら。

[84: 匿名さん]

まー確かに、管理会社とグルになってる理事長は結構いるからね。管理会社からしてみたら、年間で数百万利益をもたらしてくれるマンションの理事長であれば、数十万のバックマージンぐらいであれば、とてもリーズナブルだろうからね。ただそれを見過ごして放置してる組合員側みも問題ありだから、お互い様かもね。

[86: 匿名さん]

管理会社の名前を出しても大丈夫ですよ！
マンション内に響き渡るように、声を張り上げて抗議する事で、管理会社は困るんですよ。
証拠を具体的に掴んでください。状況証拠でも後日役に立ちます。
一人でも多くの仲間を作りましょう。５％の仲間がいれば対決して勝つ事が出来ます。

[87: 匿名]

中高層とか高層管理って、管理会社の寄りあい所？

[88: 匿名さん]

広島の高層住宅管理業協会に電話したら、「私と事務員一人だけで対応できません。東京の電話番号を教えますから、そちらで聞いてくださいませんか？」と言われましたよ。
税金泥棒ですね。

[89: 匿名さん]

私有財産だよ、自分で解決しなさいよ。

[90: 匿名]

裁判するぞ〜！って言えばいいんですよ。住みづらくなるなんてことはありません。日本人は押したら引きます。わかるでしょ？

[91: 匿名さん]

女性検察官の勇気ある内部告発によって、裁判官もなにやら絡んでいた事が指摘されました。
悪徳裁判官にとっては、恐怖の時代が来つつある様だ。

マンション区分所有者の連携の場が無い事は、遺憾ともし難いですね。
この掲示板を通じて『マンション区分所有者の会』が出来ないモンですかね？

[92: 匿名さん]

＞マンション区分所有者の連携の場が無い事は、遺憾ともし難いですね。

気の毒に管理組合内で孤立してるんだ。

[93: 匿名さん]

頭悪いね。
ここはマンション管理会社に不満のある人と、いじきたない管理会社の手先しか居ないんだよ。

[94: 匿名さん]

＞ここはマンション管理会社に不満のある人と、
で、憂さ晴らし？　組合で管理会社を変更すれば済むことだが、組合では個人的な理由で信認されないんだ。

＞いじきたない管理会社の手先しか居ないんだよ。
手先でなーに？　亡霊に脅えているの？
頭を使えばすべて見えるのに情けないね。

[95: 匿名さん]

手羽先の亡霊？

[96: 匿名さん]

レスが１００近くになりましたので、真面目、正しいと思われる番号を記する事にしました。
判りにくいものもありますので、私の判断で行なわせていただきました。

　３，　４，　５，　６，　７，　９，１１，１２，１３，１４，１５，１７，２０，２１，２４，２５，

２６，２７，２８，２９，３０，３２，３３，３４，４６，４７，３９，４０，４１，４２，４３，４４，

４７，４８，５１，５２，５４，５６，５８，６０，６１，６２，６３，６４，６５，６６，６８，６９，

７０，７１，７４，７６，７７，８４，８６，８７，８８，９１、（ＮＯ，１０が、削除されています。）

９５レス中、５８レスが正しい、好ましいと判断されます。　３２レスが、荒らし、揶揄、ジョーク等。

●平成２２年５月１日施行の「マンション管理適正化法施行規則」の一部改正。
　本年度から、すべてのマンションは上記の法律が当てはめられます。
自動更新は禁止事項ですから、マンション管理センターの指導を受けてください。

[97: 匿名さん]

自動更新をやめるさいに、複数年条項もなくして１年契約としたほうがよいと思います。
また、自動更新の可否について協議がっとのわなかった場合に、とりあえず現行条件で延長する
ことにかかわる規定も、３か月と決め打ちの必要はなくなっていますので、
この点も記載があればついでに直しておきましょう。

いざとなれば、その管理会社を切れるのだという契約内容になっていることは
組合にとって必須だと思います。

[98: 匿名さん]

私達のマンションでは、重要事項の説明は臨時総会で行なわれましたが、
契約に関してはまったく話はありません。

押し売りでも買ってくれと言いますよね。　
「来期の契約をお願いします」と一言いえないものですかね。　なぜ云えないのですか？

４月で契約期間は終了ですので、それ以降は管理費の引き落としは出来ないはずです。
その時期（６月頃）に、なにか仕掛けてやろうと思いますが、いい方法はありませんか？

[99: 匿名さん]

＞いざとなれば、その管理会社を切れるのだという契約内容になっていることは、
＞組合にとって必須だと思います。
●物事の交渉に当たって、最優先される大事な事ですね。

[100: 匿名さん]

ここの皆さんとは、直接つながりを持ちたいと、思う人が多く居られます。

フェースブックやツイッターで、つながりませんか？

[101: 匿名さん]

＞フェースブックやツイッターで、つながりませんか？

貴方が立ち上げたら如何ですか、直ぐ集まりますよ。

[102: 匿名さん]

>>98
根本的に間違っているよ。
管理費の引き落としは、あなたが管理組合に対して支払っているものです。

[103: 匿名さん]

＞４月で契約期間は終了ですので、それ以降は管理費の引き落としは出来ないはずです。

それ迄に総会で契約更新を決議しますよ。総会がいつかも知らない人には無理な話です。

[104: 匿名さん]

いや、管理会社経由のファイナンスを利用している場合は、契約解除＝引き落とし停止になりますが、銀行直の場合はあくまでも、管理組合とあなたの話で管理会社はからんでないので、管理委託契約は関係ないのでは？
管理組合から委託費を引き落としているんだったら、問題ありです。でも、解約通知の手続きの関係上、即停止は難しいので、通常は引き落とし後返金になりますよ。

あと、契約満了直前の通常総会で、更新否決で解除なら、直ぐに解除は難しいですよ。
次の管理会社が決まっていても引継ぎ期間として２～３ヶ月の猶予はいりますから、通常は暫定契約を締結しますからね。

[105: 匿名さん]

＞いや、管理会社経由のファイナンスを利用している場合は、契約解除＝引き落とし停止になりますが、銀行直の場合はあくまでも、管理組合とあなたの話で管理会社はからんでないので、管理委託契約は関係ないのでは？
一般には管理委託契約に基づき管理会社と金融機関が契約を結んでいる。
＞管理組合から委託費を引き落としているんだったら、問題ありです。でも、解約通知の手続きの関係上、即停止は難しいので、通常は引き落とし後返金になりますよ。
それは手続き上の問題に過ぎない。
＞あと、契約満了直前の通常総会で、更新否決で解除なら、直ぐに解除は難しいですよ。 次の管理会社が決まっていても引継ぎ期間として２～３ヶ月の猶予はいりますから、通常は暫定契約を締結しますからね。
当然です、ですから一般には総会決議日から2,3ヶ月後に契約開始日とすることで、否決されても別の管理会社との契約等の期間を設けております。

[106: 匿名さん]

↑
何を指摘しているのか意味がわからん。

[107: 匿名さん]

学校に行きなさい。

[108: 匿名さん]

管理委託業務の契約更新には、総会決議は絶対に不可欠ですよ！

多くのマンションでは、自動更新が平然と行なわれているようです。

これが不正を増長させている原因の一つです。

[109: フロント]

↑
俺は２社で計１０年以上フロントやってるが、適正化以後自動更新の物件なんて見たことない。
中小ではそんなんがまかり通ってるのか？
ぜひ地方整備局に連絡してくれ。そうすれば、よくて指示処分、わるけりゃ業務停止になるよ。

[110: 匿名さん]

マンション管理センターは専門家だけにいいアドバイスをしてくれますよ。

[111: 入居済み住民さん]

自動更新条項は法律上問題ありません。
ただし適正化法の施行後は、契約期間満了までに
重要事項説明を行わなければならなくなったことから
自動更新条項が意味をなさないため多くの管理会社は削除
しているはずです。
そもそも標準管理委託契約書に準拠していれば当該条項も
ありませんが。

[112: 匿名さん]

＞管理委託業務の契約更新には、総会決議は絶対に不可欠ですよ！
＞多くのマンションでは、自動更新が平然と行なわれているようです。 これが不正を増長させている原因の一つです。
管理組合の役員が輪番制の場合にはありかもしれませんが、管理委託契約が請負ではなく委任契約との判例で自動更新は不法な契約となってます。
＞↑ 俺は２社で計１０年以上フロントやってるが、適正化以後自動更新の物件なんて見たことない。
適正化以後ではなく標準管理委託契約書が自動更新条項を削除し、双方が３ヶ月事前通知で更新や解約となったのです。

[113: 匿名さん]

重要事項の説明があったとしても、それは商品の説明をしたに過ぎない。

だから、契約はしたと言うのか？。　

●商品の説明がされたから契約したと言うのは、詐欺師の方便だ。

[114: 某社元フロント]

総合管理がメインでない（売上に占める割合が低い）管理会社の中には自動更新契約のままだったり重説すらしない会社がざらにあるんですよ。
総会は数年に１回しかやらないとか総会やらずに決算書だけ配布して終わりという管理組合だってあるんですよ。
それはさておき、自動更新契約はいけないのだから管理会社は契約更新したいなら必ず重要事項説明をしなければならないし、管理組合（理事会）は管理会社が言おうが言うまいが更新する・しないを必ず総会に諮るべきです。

[115: 匿名さん]

重要事項の説明は義務づけられました。
管理組合はその説明をうけてから管理委託契約を結ぶということになります。

[116: 匿名さん]

＞それはさておき、自動更新契約はいけないのだから管理会社は契約更新したいなら必ず重要事項説明をしなければならないし、管理組合（理事会）は管理会社が言おうが言うまいが更新する・しないを必ず総会に諮るべきです。

一番悪いのは管理会社に任せっきりの輪番制理事長です。

[117: 匿名さん]

>>116は某スレで叩かれまくったモグラさんですか？
だいたい>>116は輪番理事長に善管義務はないと言っておきながら、一番悪いとか主張がブレている。

[118: 匿名さん]

＞だいたい>>116は輪番理事長に善管義務はないと言っておきながら、一番悪いとか主張がブレている。

ブレてはいませんよ。強制押し付けの輪番理事長だからその能力などで選任されていないから当然能力はなく、押しつけ輪番理事長だからそこには委任関係はなく従って善管注意義務もない責任のない当番に過ぎないという二重の悪条件があるのです。

[119: 匿名さん]

>118
輪番制理事長が、たまたま立候補又は推薦に値する人物であった場合はどうなんでしょうか。

[120: 匿名さん]

>>118
善管義務も責任もないのに一番悪いってどういうこと？
一番悪いのはあなたの頭ですね

[121: 匿名さん]

＞輪番制理事長が、たまたま立候補又は推薦に値する人物であった場合はどうなんでしょうか。

運が良かったか或はその結果はどうですか、他の輪番理事長に合わせるかもしれません。
立派な引継書を作っても次期輪番理事長は役立てる能力を持っているとは限りませんので。

[122: 匿名さん]

>>121
結局あなたは長いこと組合の理事をやっていたいんでしょう。
あなたは、理事をやりたいんでしょう？違いますか。

[123: 匿名さん]

＞結局あなたは長いこと組合の理事をやっていたいんでしょう。 あなたは、理事をやりたいんでしょう？違いますか。

何を根拠に？　鳩が豆鉄砲をくった様です。

[124: 匿名さん]

>123
あなたは立候補もしないし、推薦されても受任はしないのですか？
理事をする意思はありますか？

[125: 匿名さん]

理事になると言うよりどうせやるなら理事長はやりたいです。

[126: 匿名]

面倒なことに巻き込まれないよう監事を希望

[127: 匿名さん]

管理規約に管理委託契約の期間が明示されているマンションってあるんですか？
スレ主さんの管理規約には無いのですね。

[128: 匿名さん]

＞管理規約に管理委託契約の期間が明示されているマンションってあるんですか？ スレ主さんの管理規約には無いのですね。

管理規約と管理委託契約書は全く関係ありません。
ただ、管理規約には管理委託契約の締結は総会決議事項と規定されているのが一般です。
従って、管理規約に管理委託契約の期間が明示されていないのが一般です。

[129: 匿名さん]

＞１２８さん

１２７です。早速の回答、ありがとうございます。
明確なお答えですっきりしました。
規約に書かれる様な事項ではないはず、と思っていました。
今後とも宜しく！

[130: 匿名さん]

今回は重要事項の説明は総会でありました。
今まではありませんでした。

しかし、管理委託契約を継続して欲しいとの要望はありません。
管理委託契約の締結はされていないと解釈しても良いのでしょうか？

[131: 匿名]

>>130
> 管理委託契約の締結はされていないと解釈しても良いのでしょうか？
普通、管理委託契約は総会議案でしょう。
総会議案書を確認の上、記載がなければ
ご自身のマンションの管理組合に聞きましょう。
ここで聞いても答えようがありましぇーん。