管理委託契約の自動更新について

[入居済み住民さん]

はじめまして！大阪市の７０戸ほどの分譲マンションに住んでおります。当マンションは、某管理会社に全部委託をしています。
先日、定期総会に初めて出席しましたが、管理会社との契約について質疑が交わされていました。
その中で、「契約期間が２年となっていますが、２年契約としていることに法的に根拠や、理由があるのですか？」との質問があったのですが、管理会社の担当者は回答を保留し、後日回答するとの説明がありました。現在回答待ちですが、ご存知の方がおられましたら、お教えいただきたく、書き込みさせていただきました。　
　ちなみに、「以前は、自動更新が行われていたが、法律の変更に伴い、自動更新が違法になった」とのお話を、総会に出席されていた住民の方がしておられました。
以上

[22: 匿名さん]

＞自動更新を回避するためには

回避ではなく、自動更新契約そのものは無効との判例で、委託管理は委任契約と判断されました。
子供扱いから早く脱却すべきです。

[23: 匿:名さん]

>>22
>回避ではなく、自動更新契約そのものは無効との判例で、委託管理は委任契約と判断されました。

どのような判例でしょうか？

[24: 匿名さん]

判断の要点
　　１　本件管理契約は、被控訴人の利益のために締結された委任契約（厳密には準委任契約）であり、控訴人の利益のために締結されたものではない。また、控訴人と被控訴人間で、本件管理契約に付随して不解除特約が結ばれたものとは認められない。したがって、被控訴人は、民法651条１項により、本件管理契約を解除することができ、控訴人に対し、本件保管金234万7,560円の返還を求めることができる。

[25: 匿名さん]

古いマンション標準管理委託契約書では、自動更新の項目がありましたが、平成１５年に改正され、現在のマンション標準管理委託契約書では自動更新の項目は記載はされていません。

[26: 匿:名さん]

>>24
http://www.h3.dion.ne.jp/~daiya/1mansyon/ma-hanrei37.html
からの抜粋ですね。

どの部分が、
>自動更新契約そのものは無効
となるのでしょうか？

[27: 匿名さん]

マンション標準管理委託契約書の改訂概要
更新契約時に重要事項説明が必要となったことを踏まえ、更新の申し入れ時期を３ヶ月前までと明記するとともに、自動更新条項を削除
管理組合財産の保護のため、出納業務に係る財産の分別管理（通帳・印鑑の管理、収納方式等）について詳細に規定
委託した管理業務と委託費の関係が明確になるよう、委託費の内訳を明記
マンション管理業者の免責事項について整理・明確化
マンション管理適正化法の趣旨の徹底、管理組合等が標準管理委託契約書を使い易くするため、コメントで管理委託契約書、各条項の考え方を補足

[28: 匿名さん]

＞>自動更新契約そのものは無効
＞となるのでしょうか？
従来は請負契約と判断されて来たが、この判例から準委任契約と判断されたので自動更新条項は無効です。

[29: 匿:名さん]

>>28
>従来は請負契約と判断されて来た
>この判例から準委任契約と判断されたので自動更新条項は無効

はじめて聞く話です。
詳しくご教示ください。

[30: 匿名さん]

管理委託契約が民法第 656 条の準委任契約の性格を有することを踏まえ、同法第 644 条 の善管注意義務を契約書上にも明文化し、民法第651条の規定を踏まえ、契約当事者双方の任意解除権を規定しているのが一般です。

[31: 匿:名さん]

>>>30 silver さん
折角、「標準管理委託契約書コメント」から引用までしていただきましたが、残念ながら参考には
なりませんでした。

１．従来から「管理委託契約は民法第６５６条の準委任契約の性格を有している」と解釈されている。
２．委任契約であっても自動更新条項は有効である。
ではありませんか？

[32: 匿名さん]

自動更新は全く認められません。

[33: 匿名さん]

＞１．従来から「管理委託契約は民法第６５６条の準委任契約の性格を有している」と解釈されている。
誤り。
＞２．委任契約であっても自動更新条項は有効である。
誤り。
無知な組合にたいして優位に立とうとする管理会社の化石の様な遺物で、今時そんな管理委託契約はなく、事前通知期間さえ与えれば双方に契約解除権があるのが当然で、若し未だにあれば請負契約の名残りで無効である。

[34: 某社元フロント]

管理会社が重要事項説明さえすれば一方的（自動的）に契約更新したことにはなりません。
（管理会社による）自動更新が禁止されたにもかかわらず更新するかしないかを理事会が
総会に諮らないことが一番の問題ですよ。また、それをアドバイスしない管理会社は善管
注意義務違反になります。

[35: 匿名さん]

＞それをアドバイスしない管理会社は善管注意義務違反になります。

ウソは書かない事。
アドバイスの義務はありません。管理委託契約は双方の同意で成立します。
商売の相手に自分が損することをアドバイスすることを期待する貴方はお粗末です。

[36: 某社元フロント]

理事会の支援・総会の支援の中には管理規約を守るよう管理組合に対しアドバイスすることが含まれていると考えるのが当然です。総会の承認がないのに一体誰が委託契約に同意したのでしょうか？これらは国交省・マン管センター・高管協の三者に確認済みのことで私見ではありませんよ。根拠なくウソと断定したり総会に諮ることが「損」と考えるのは懐かしい某社の考え方そのものですね。

[37: 匿名さん]

>>35
いや>>36が正しいよ
管理組合が適正に運営するよう支援業務は基幹としてあります。
総会に諮ってもらい堂々と更新してもらえるよう、まっとうな(もしくはうまいこと)アドバイスすべきでしょ？
少なくとも管理組合は管理会社にそう求めてます

[38: 匿名さん]

>管理規約を守るよう管理組合に対しアドバイスすることが含まれていると考えるのが当然です。

おいおい、本末転倒だね貴方は！
理事長は、管理会社に管理規約に違反する様なことは止める様に忠告するのが本当だよ。
君の組合員は子供みたいなのかい？

[39: 匿名さん]

>>38

管理規約って誰のためにあるもの？

[40: 匿名]

この話もよく話題になるけど、管理業者も怪しい理解をしていることが多い。

（自動更新）
標準委託契約書が示されたことで自動更新を契約に盛り込まなくなった管理業者が多いが、
今でも自動更新にしている所もある。

契約自体は管理組合と管理業者のものなので、自動更新の条項が即ち違法性がある訳ではない。
ただ、管理規約に「管理委託契約は総会決議」としている場合は、管理組合の内部自治的事項として
総会の決議をもって契約しなければならない。

当該規約が定められている場合で、管理業者が総会・理事会支援を受任している時は、上記内容を助言すべき。

[41: 匿名]

続き。

（２年契約）
１年以上の契約期間を違法という向きは、管理組合・管理業者ともに多いが、
適正化法で定めているのは、管理組合の事業年度ごとに管理事務の報告をすること。

[42: 匿名さん]

>契約自体は管理組合と管理業者のものなので、自動更新の条項が即ち違法性がある訳ではない。

間違い。従来は請負契約の部分があるので、自動更新条項があったが、
管理委託契約は、準委任契約との裁判例が出た為に、関係者双方が事前の意思表示する条項に改められた。
未だに自動更新条項を持つ組合は、認識不足の批判は免れない。

[43: 匿名]

請負か準委任かが自動更新と関係あるの？
契約更新の際に重要事項説明が義務付けられたことがすなわち自動更新ではなくなったということでは？

[44: 某社元フロント]

・管理会社は契約期間が満了する前に重要事項説明を行う。

・理事会は管理委託契約を更新する・しないを総会に諮る。

・そして双方の同意が得られれば管理委託契約は更新される。

あたり前のことをあたり前に行えばお互いに安心安全です。
規約上問題なしであったとしても理事会決議だけで更新する
・しないを決めてしまったり、
契約締結の権限を持っていない理事長が単独で判断すること
は大変危険なことです。

[45: 匿名さん]

重要事項説明書は管理組合にとっては、契約書でもなく同意するものでもなく、単なる管理会社がお役所に真面目にやってますよとの証拠書類に過ぎない。何が書いてあろうが管理組合、組合員は全く関係ありません。

[46: 匿:名さん]

しかし、「委任契約における自動更新条項は無効である」とは、理解に苦しみます。
どのような法理に基づく解釈なのか、興味がありますのでご教示ください。silver さん

[47: ☆爺さん]

４５は日本語をマスターしてから出直した方がいいですよ。
やさしく解釈してあげる。

[48: 匿名さん]

（委任の解除）
第651条　委任は、各当事者がいつでもその解除をすることができる。
２　当事者の一方が相手方に不利な時期に委任の解除をしたときは、その当事者の一方は、相手方の損害を賠償しなければならない。ただし、やむを得ない事由があったときは、この限りでない。

[49: 某社元フロント]

「委任」というのは信頼関係だけで成り立つものなので信頼がなくなった時点で終わりなんです。
「請負」は信頼があるとかないとかに関わらず最後まで契約履行しないといけないものなんです。

[50: 匿名さん]

管理委託契約は準委任契約である事を知らない元フロントさん。
止めておいて良かったですね。

[51: 匿:名さん]

>>>48　silver さん
大丈夫ですか？

その条文は、委任契約の「期間途中における自由解除権」を規定したものです。
自動更新とは関係ありません。

[52: 某社元フロント]

書いてる途中でボタン押してしまいました。以下続きです。
管理委託契約は「委任」に基づく契約なのでいつでも解除できるのです。但し相手方は商売なので一定期間前までに解除することを言わないといけないんです。決めた期日（契約満了日）までしか「委任」していないからそれが自動的に更新されるということはあり得ないんです。どちらかが更新したいと言わなければ自動的に契約は完了します。どちらかが更新したいと言っても相手方がいいよと言ってくれなければやはり契約は完了します。契約締結の権限を持っていない理事長さんがいいよと言っても駄目なんです。理事長さん、更新するなら必ず総会決議とってくださいね！

[53: 匿名さん]

（注文者による契約の解除）
第六百四十一条 　請負人が仕事を完成しない間は、注文者は、いつでも損害を賠償して契約の解除をすることができる。

[54: 匿名さん]

重要事項説明書って、重要な事項が説明してある書面ってことでしょ！(当たり前か)

ちゃんと読んでね！読んだら(代表者が)読んだよって証しとして捺印してね！
ってなってるわけだから>>45の関係ないは間違いじゃないの？

[55: 匿名さん]

＞ちゃんと読んでね！読んだら(代表者が)読んだよって証しとして捺印してね！

捺印する形式は違反文書です。名前の通り重要事項説明書で適正化法に従っているとの証文に過ぎない。
管理会社の説明が終わったら廃棄できる書類です。
こんなものより大切なのは、管理会社と理事長が捺印する総会で議決された管理委託契約書です。

[56: 匿名さん]

重要事項説明書を捨てるなんて、豚でもない事では？
ジュウセツ書の内容が変更されたら総会で検討されなければ、アウトですから。

[57: 匿名さん]

＞ジュウセツ書の内容が変更されたら総会で検討されなければ、アウトですから。

程度が低いですね。
管理委託契約書の改訂合意が成立して始めて、重要事項説明書は作られるのです。

[58: 匿名さん]

>>管理委託契約書の改訂合意が成立して始めて、重要事項説明書は作られるのです
管理委託契約書を変更する場合は、区分所有者全員への説明会の開催が必要です。
説明会は通常総会の前（同じ日の30分前くらい）にやるのが普通だと思います。
その説明を聞いた後、総会で決議するのですから、
総会決議前の重要事項説明書は管理会社と理事会の改訂案に過ぎません。
変更案が不合理であれば、総会で否決されることもあると思いますよ。
従って
>>ジュウセツ書の内容が変更されたら総会で検討されなければ、アウトですから。
の意見は正しいです。「総会で検討」というのは同じ日に行う区分所有者全員への説明会も含んでいると思います。

[59: 匿名さん]

＞管理委託契約書を変更する場合は、区分所有者全員への説明会の開催が必要です。

＞管理委託契約書を変更する場合は、区分所有者全員への説明会の開催が必要です。 説明会は通常総会の前（同じ日の30分前くらい）にやるのが普通だと思います。 その説明を聞いた後、総会で決議するのですから、

この忙しい時に、二回も組合員を集めるの？
実務経験無しね、やったことないのね。
5月に法改正発効してますよ。総会で理事長が管理委託契約書の一部改定案の説明をするとともに、それに続いて議案と共に送付した管理会社の重説書の説明をすれば終わりです。

[60: ☆爺さん]

５９
それは違うよ！　　違います。　もう一度考えて、間違いを直して来てください。

[61: 匿名さん]

５９は間違いです。
適正化法72条は何も変わっておりません。
適正化法72条1項の区分所有者全員への説明会を怠った場合、
管理会社は15日間の業務停止処分となります。
説明会を総会と区別するために形式的に同じ日の総会直前に行うのが一般的です。
別の日にやると、集めるのが大変ですからね。

[62: 匿名さん]

たまには爺さんも正しいこと言うね

>>59は実務経験ないんだな
重要説明は資格を持った者がやらないと違反なんだよねー

[63: 匿名さん]

＞５９　だけじゃないよ。　ダメ管理会社のロボット社員がウヨウヨいるよ。
区分所有者を迷わせようとしとるんだよ。悲しいね
いい仕事もあるんだがね・・・

[64: 匿名さん]

＞適正化法72条1項の区分所有者全員への説明会を怠った場合、 管理会社は15日間の業務停止処分となります。

そんなの当たり前だろう。どこに理事長が重要事項説明書を説明するそんな愚かな管理組合があるのよ。

[65: 匿名さん]

>>64

>>59がそうらしいですよ

[66: 某社元フロント]

管理組合の皆様へ

理事長にも理事会にも委託契約更新の権限はありませんよ！
通常総会では必ず管理委託契約更新の件を諮ってください！
組合員は理事長・理事会にちゃんとやるよう言ってください！
それが悪徳管理会社から皆様を守る最低限のことだからです！

[67: 匿名さん]

当たり前のことを得々と言う恥ずかしさを感じなさい。

[68: 某社元フロント]

当たり前のことをしないと自分で自分の首をしめるということに気がついてほしくて言っているのです。

[69: 匿名さん]

>>66さん

うちはそうでした。
契約日が総会の数ヶ月前になっていたので、短期契約をして総会の３ヶ月後になるようにしました。

[70: 匿名さん]

某社元フロントさん
我がマンションも合人社です。　
築２０年になりますが、一度も管理委託契約を総会で諮られたことはありません。
重要事項説明書は毎年配布されていますが、当たり前のように自動更新されています。
管理会社と特定の数名が何かにつけ勝手に決めています。理事会で決まったと工事も総会に諮らず決行された事もしばしばあります。これらをまとめ、国交省に抗議文を送ろうと準備しています。
皆様のスレ、レスは本当に参考になります。これからも宜しくお願いします。
後日、我がﾏﾝｼｮﾝの経過などを報告させていただきます。

[71: 某社元フロント]

私が某社の管理業務主任者として重要事項説明を行った１００超の管理組合の中で通常総会に管理委託契約更新を諮っている管理組合はわずか３組合だけでした。在籍中、管理組合に対し通常総会に諮るよう提案すべきであると何度も会社に申し入れしましたが一切許可されませんでした。