管理委託契約の自動更新について

[入居済み住民さん]

はじめまして！大阪市の７０戸ほどの分譲マンションに住んでおります。当マンションは、某管理会社に全部委託をしています。
先日、定期総会に初めて出席しましたが、管理会社との契約について質疑が交わされていました。
その中で、「契約期間が２年となっていますが、２年契約としていることに法的に根拠や、理由があるのですか？」との質問があったのですが、管理会社の担当者は回答を保留し、後日回答するとの説明がありました。現在回答待ちですが、ご存知の方がおられましたら、お教えいただきたく、書き込みさせていただきました。　
　ちなみに、「以前は、自動更新が行われていたが、法律の変更に伴い、自動更新が違法になった」とのお話を、総会に出席されていた住民の方がしておられました。
以上

[131: 匿名]

>>130
> 管理委託契約の締結はされていないと解釈しても良いのでしょうか？
普通、管理委託契約は総会議案でしょう。
総会議案書を確認の上、記載がなければ
ご自身のマンションの管理組合に聞きましょう。
ここで聞いても答えようがありましぇーん。

[132: 匿名さん]

>今回は重要事項の説明は総会でありました。 今まではありませんでした。
>しかし、管理委託契約を継続して欲しいとの要望はありません。 管理委託契約の締結はされていないと解釈しても良いのでしょうか？

貴方の説明が断片的で何を知りたいのか良く分かりませんが、
管理会社のマン管理業務主任者証を掲示義務のあるマン管理業務主任者による重要事項の説明が組合員に必要な場合は、
管理組合から管理委託契約を締結のとき
満期が来て同一条件での更新時を除く管理委託契約の更新のとき、
更に満期に関係なく管理委託契約を変更するとき
があります。
これは法律で管理会社に求めらている義務です。
一方、これ以前に管理組合としては、上記の場合と満期がきて同一条件で管理委託契約を更新する場合を含めて全て総会に置ける普通議決による決議が必要になります。

[133: 匿名さん]

＞１３０です　説明不足ゴメン～
管理委託契約の継続については、総会で議案として出されていません。

総会で承認はされていません。

管理規約では
（議決事項）４８条十四組合管理部分に関する管理委託契約の締結。と明記されています。

[134: 某社元フロント]

今まで何度も指摘してきたことですが、管理委託契約の締結は新規の場合も同一条件更新の場合も「総会決議事項」なんです。（規約で別に定めている場合を除き）
何度も言っておきますが理事会はこれを必ず総会に上程しなければいけません。
これをやらないのは管理会社の責任ではなく理事会の責任だと自覚してください。

[135: 匿名さん]

＞１３０です　説明不足ゴメン～
＞管理委託契約の継続については、総会で議案として出されていません。
＞総会で承認はされていません。
＞管理規約では
＞（議決事項）４８条十四組合管理部分に関する管理委託契約の締結。と明記されています。

ですから何を言いたいの？
貴方の管理組合の無知振りを示したいのですか？
貴方の書き込みからは役員は輪番制でその為に主導権は管理組合に奪われていて、
管理会社は自分の収入と法律違反を避ける手段だけの説明会を開いた姿が見えます。

[136: 匿名さん]

＞１３０です　説明不足ゴメン～
＞管理委託契約の継続については、総会で議案として出されていません。
＞総会で承認はされていません。
＞管理規約では
＞（議決事項）４８条十四組合管理部分に関する管理委託契約の締結。と明記されています。

管理会社の魂胆は大体想像が付くよ。
昨年５月から適正化推進法施行規則がされ財産の分別管理の方法が改訂されたが組合役員には話の通じる者がいないので適当に管理会社の都合の良い様に管理委託契約書を改訂してその改訂部分の重要事項説明を実施したという事だろう。後で泣き面を書くのは組合員だね。

[137: 匿名さん]

なるほど、良く判りました。皆さん有り難う！
一組合員としては、理事長に話をしてこれの議案で、総会の開催を求めます。
当方の管理規約で決められていますので、理事長は拒否できないわけですね。

この件に関して、何か注意するような事がありますか？ありましたら教えてください。

[138: 匿名さん]

＞この件に関して、何か注意するような事がありますか？ありましたら教えてください。

財産の分別管理の方法等の改訂についての重要事項の説明と説明書第四、五面に収納／保管口座の収納、保管、管理の詳細や出納フロー図が書かれている筈です。その内容次第では新たに追加される毎月の決算報告及び期末決算報告が従来のものより簡単な管理費、修繕積立金の区分会計の無いものに改悪される恐れがあります。

[139: 某社元フロント]

●役員全員が重要事項説明書と現行の管理委託契約書・更新分の管理委託契約書（案）に目を通しチェックする。
●問題点・疑問点・改善すべき点があれば理事長がとりまとめる。
●理事長は管理会社に連絡し社長名か支店長名の文書で回答するよう求める。
●回答を得たら理事会を開きフロントから口頭での説明も受け更新する・しないを審議する。
●更新するとなった場合、総会議案書には重要事項説明書と更新分の管理委託契約書案（仕様書付のもの）を必ず添付する。
●今後は毎年この流れを必ず実行する。
以上、参考にしてください。

[140: 匿名さん]

１３７です　　１３８、１３９さん　有り難うございます。
シッカリノートに書き取りました。実行します。

輪番制が習慣だけで、ずーと続いていまして、管理会社が裏で理事長を擁立するので、てこずっています。
違反をマンション新聞に書き込んで、違反者が住みずらくするしか方法は無いと思っています。
２割以上が管理会社の手先になっていますから、これ以上手先を増やさない様頑張り改善します。
今後とも宜しくお願い致します。

[141: 匿名さん]

＞輪番制が習慣だけで、ずーと続いていまして、管理会社が裏で理事長を擁立するので、てこずっています。
矢張り輪番制でしたか、予想通り貴方のコメントには管理組合が見えないのでその様に予想しました。
理事長初め理事には下記を読めと主張したら如何ですか。
「マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則」の一部改正について
http://www.mlit.go.jp/sogoseisaku/const/sosei_const_tk3_000009.html
「マンション標準管理委託契約書」及び「マンション標準管理委託契約書コメント」の改訂について
http://www.mlit.go.jp/sogoseisaku/const/sosei_const_tk3_000011.html

[142: 匿名さん]

＞ハーイ１４０です　　有り難うございます。
管理会社の手先理事長らに読めと言っても読むような連中ではありません。
エサに飢えたイノシシ、ムジナのようなもんで、常軌を逸してますから。
障害児を抱えた夫婦らも数人いまして、やりにくい事も多くありましたが、
私をおちょくるような言動が見えたので、遠遼無く対決できます。
私のような体験を誰にも味合わせたくないものです。

[144: 匿名さん]

＞重要事項の説明会は、総会で行ないましたが管理委託契約の継続については、何ら申しません。 どうやら自動更新を望んでいるようです。前年度の契約はもうすぐ切れますから、

相手より自分の管理組合案はどうなっているの？
まさか今時自動延長条項がある管理委託契約ではあるまいね？
理事長はいるの？

[146: 匿名さん]

管理会社を代えれば済むことです。

[148: 匿名さん]

管理委託契約に、自動延長の条項なんか入れてるマンションはありませんよ。
今も昔もね

[149: 匿名さん]

マンションにとって一番大切なこと・・・

管理委託契約を結ぶ瞬間です。

情報発信の本拠地・このスレを注目しましょう。

駄目な管理会社を撃退するために。

[150: 匿名さん]

>>148
いや、昔は普通に自動更新条項が入ってましたよ。
今はない。
byフロント

[151: 匿名さん]

＞１５０
もう３０年前の話

今、自動更新契約　とぼけてやったらどーなる？

[152: 匿名さん]

>駄目な管理会社を撃退するために。

駄目な管理会社を育てるような輪番制での駄目な役員選出を止めるべきです。

[153: 匿名さん]

たしかに

[154: 匿名さん]

ぷっ（笑）おもしろい方たち。
輪番制がいいから、日本のマンションの殆どはそれにしているんじゃないの。
輪番制に弊害があるんなら、さっさと立候補なり推薦制に変えてるよ。
しかし、立候補はする者がいないだろうし、推薦制にしても同じ者が推薦することになるからね。
どっちにしても長期政権になり、理事のたらい回しになるからね。
だから輪番制が絶対的に素晴らしいよ。
人材云々が管理会社主導に結びつく論理はなりたたない。
推薦制を主張している者は理事がやりたいだけのこと。
何でそんなに組合にタッチしたいのかな。みんな忙しいし、組合員の苦情や滞納金の催促とかも
やらなければならない嫌な役割なのに。だから輪番制がいいんだけどね。
管理会社と輪番制とは全く関係ないということを前提にしないとね。

[155: 匿名さん]

＞１５４
＞何でそんなに組合にタッチしたいのかな。

人間誰でも、自分より程度の低い者に詐欺られると頭に来るもんさ。

[156: 匿名さん]

＞輪番制がいいから、日本のマンションの殆どはそれにしているんじゃないの。

良いからではなく、都合がよいからです。
やりたくない無能、無責任集団がよくやる手です。卑近な例では自治会でなんら義務権利のない任意団体だから誰でも役員になれる。
一方、管理組合は自治会とは全く違う強制加入団体で膨大な積立金を管理運営をしなければなりません。
それに自治会の無責任役員の方式を取り入れた結果は管理会社や悪徳役員に食い物にされ挙げ句の果てに国がなんとかしろと嘯く、自分の無知、無責任を恥じるのが先だ。

[157: 匿名さん]

へぇ～
＞１５６さんの理屈では、
泥棒よりも、無用心な奴の方が無能でアホだと言うんですね。
Ｇ社と同じ考えですね。　　

００にも３分の理あり・・・昔はこんな事、堂々と言う人はいなかったけどね。

[158: 匿名さん]

>156
あなたの管理組合は管理会社に食い物にされる恐れがあるから輪番制にはしてないの。
殆どのマンションは管理会社に食い物にはされてないよ。
それに、管理会社に食い物にされるからといいながら、長期政権の悪徳理事にくいものにされること
はないの？
工事をやればバックリベートを取り、役員報酬は値上げのオンパレード、接待費を予備費に費目を代え
飲み食いとかに使い放題。
いつまでも理事にこだわっている者は何らかのうま味を知っているからだよ。
自分が理事をいつまでもやりたいだけのこと。
この弊害のほうがずっと大きいよ。改善することができないので。

[159: 匿名さん]

>泥棒よりも、無用心な奴の方が無能でアホだと言うんですね。

泥棒と無能者を比較するこの単純さ。

[160: 匿名さん]

管理会社が悪ければ、輪番制であればいつか代えることもできる。
しかし、悪徳理事が長期政権で理事をたらいまわしすれば、変えることはできない。

[161: 匿名さん]

>しかし、悪徳理事が長期政権で理事をたらいまわしすれば、変えることはできない。

悪徳理事を選び続けているのが一般組合員だから、一般組合員が一番悪い。自業自得だ。

[162: 匿名さん]

議決権行使書を偽造する管理会社は、泥棒。
この管理会社を支援する裏切り悪徳理事も、泥棒。

＞真面目だが、無能の組合員が、一番悪い。

これなら納得かい？

[163: 匿名さん]

>161
だから輪番制がいいといっているんだよ。
悪徳理事をやめさせるのは大変だよ。
立候補すれば「あなたはダメ」とはいえないし。
総会に諮れば殆ど無条件で決議されるしね。
だから立候補制は絶対だめ。

[164: 匿名さん]

●悪徳管理会社は議決権行使書を必ず偽造しますから、
輪番制でも、立候補制でも同じ結果になりますよ。
ですから、議決権行使書を、管理会社に関与させないような規約が必要なのです。
マンションにとって、良い規約改正は、汚れた連中に邪魔されますから、
委任状、議決権行使書の、公表をビラで訴えましょう。

[165: 匿名さん]

理事候補が決まってから議案書に載せるのですから、議決権行使書云々は関係ありません。
理事候補の名前を変える訳ではないでしょう。
理事会で決まったことが総会で否決されることはまずありません。

[166: 匿名さん]

＞理事会で決まったことが総会で否決される事はまずありません。
議決権行使書を偽造すれば、どんな事でも可決されますね。
　　　区分所有者の大きな課題です。

[167: 匿名さん]

あなたのとこの総会では、議案が否決されることがあるんですか？
いままで一度でもありましたか？

[168: 匿名さん]

議決権行使書を偽造されるので、総会議案が否決される事は無いですよ。

[169: 匿名さん]

＞管理委託契約の自動更新に対して、昨年５月より法令取締りが一層強化されています。
理事会、管理会社が、総会決議をしないで自動更新がされた場合、処分が行なわれます。
（財）マンション管理センターの指示に従ってください。

[170: 匿名さん]

>168
総会で理事会案が否決されることはないでしょう。
ということは、議決権行使書を偽造する必要はないのでは。
理事会案を総会に諮るんでしょう。
管理会社が勝ってに理事会案を変更してれば別ですけど、それはありえないでしょう。

[171: 匿名さん]

＞議決権行使書の偽造は、勿論、実悪管理会社の仕業です。
●実悪管理会社と実悪理事会が、工事費等の水増しを行なうとき、偽造されます。
　　偽造は実悪管理会社がやるので、実悪理事会は知りません。

ですから、議決権行使書のコピーを取り、提出者の名前だけでも発表しましょう。

[172: ハチャメチャ爺さん]

＞１７０
　１６８は議決権行使書を偽造される事によって、否決される事は無い。と言っている。
●議決権行使書の偽造があるんですよ。
　ワシのマンションで実際に起きた事件だよ。

[173: 匿名]

うちでは総会で否決したこと過去二回。ある意味健全。

[174: ハチャメチャ爺さん]

>１７３さん　　確かに健全ですね。
●合人社に議決権行使書の、賛成票を水増しされたり、偽造もされるので、
うちのマンションでは総会に出された議案は、合人社の思いどうりにやられています。
何とかしないと、マンションを、ボロボロにされるので対策を考えています。

[175: 匿名さん]

↑　これを忘れてはいけません。

[176: 某社元フロント]

半年ぶりにマンションコミュニティに投稿します。
ある大手管理会社（2000組合以上管理している）が受託する管理組合の多くは今だに管理委託契約更新の件を総会議案に出していませんよ！
なぜなら理事会の無知につけこみ総会議案書の素案に「管理委託契約更新の件」を入れないよう会社がフロントに指示しているからです。
管理組合の皆さん！この件が掲載されていないのは管理組合として恥ずかしいことなんですよ！総会議案書をよく見てください！そして騙されないようにしてください！
更新するかしないかはちゃんと理事会で審議しその結果を総会議案に出すことが理事会の責務です。
普通に更新しようとするのか、更新しない（期間短縮して暫定契約だけ締結する）のか総会に必ず諮ってください。
法的には管理会社は重要事項説明やって契約更新していれば「自動更新」にはなりません。管理委託契約の更新が「総会決議事項」だと知っているのに組合に言わないのは「善管注意義務」に反する行為です。

[177: 匿名さん]

結局は理事長しだいということですね。
例えば、理事が全員反対しても、理事長が強引に総会案内を出し、管理委託契約を破棄する議案が賛成多数で可決しました。
管理会社ベッタリの汚染された理事達が、理事会議事録にも総会議事録にもサインはしないだろうが、
理事長は、誠実に善管注意義務を果たした結果なので、そのまま銀行口座を解約すれば、いい訳です。たぶん管理会社も理事たちも、公には何も出来ないでしょうね。
裁判に訴えられても,善管注意義務を果たした理事長が負ける事は無いので弁護士会で相談の上、徹底的に戦えばいいでしょうね。
これらを議事録で区分所有者によく説明すれば、健全なマンションライフを満喫出来るようになります。
ご意見を求めます。

[178: 入居済み住民さん]

我がマンション、東コミニテーと契約更新するつもりらしいんだが、
横領事件起こしてるんだよね、この会社。　そのへんちゃんと考慮しているんだか、いいかげんな理事長だね。

お客様へのご報告とお詫び 東急コミュニティー 取締役社長 中村 元宣

この度、誠に遺憾ながら、弊社が管理受託させていただいております１３の分譲マンション管理組合様におきまして、弊社社員が、管理組合様の小口現金収入等の金銭を着服、管理組合会計報告書の改ざんをしていたという不祥事件が社内業務監査により発覚いたしました。
お客様ならびに関係者各位の信頼を損なう結果となりましたことを、深くお詫び申し上げます。
弊社は、事件発覚後速やかに、該当する管理組合様を訪問し、ご報告とお詫び、損害の補填をさせていただくとともに、所管監督官庁に報告いたしました。
現在、出納会計業務を受託している全ての管理組合様の金銭処理について調査を実施中でございます。
3 月中には調査を終了し、結果を全管理組合様にご報告してまいります。
また、所管監督官庁に当該結果を報告のうえ、指導を仰いでまいります。
今回の不祥事件の責任を明確にするために、当該対象の社員はもとより、関係役職員につきましても厳正に処分を行います。
弊社は、今回の事態を重く受け止め、より一層の内部管理体制やコンプライアンスの強化を図るとともに再発防止に向けた対策を講じ、お客様の信頼回復に向け、全社一丸となりまして取組んでまいります。
http://www.tokyu-com.co.jp/company/newsrelease/pdf/220315.pdf
国土交通省
http://www.ktr.mlit.go.jp/ktr_content/content/000017014.pdf
http://www.ktr.mlit.go.jp/ktr_content/content/000017015.pdf

[179: 匿名]

東コミの同じことばをあちこちに書いて楽しいのか

[180: 理論に感情は不要]

自動更新の定義を以下とする。
　「なんら契約当事者の一方から契約更新の申し出（意思表示）も無く契約できるか。」

条件　契約内容に変更なし。理事長は区分所有法上の管理者である。

①標準管理委託契約で締結していない。
②自動更新の定めあり。（これは違法ではない。）
　但し、管理会社側には契約更新の際、説明義務と書面交付義務があり、当事者の一方である管理会社側からの自動更新はありえない。

　問題
Ａ：管理組合側の意思表示←これが自動更新できるか？
現行契約（更新前契約）で次回の更新について、自動更新の意思表示されていれば、あえてその意思表示を無効とする理由はない。

Ｂ：理事長（会）の権限で契約更新ができるか？
管理規約で理事長（会）で契約締結の権限を付与していれば、管理委託契約更新は管理行為であるため、違法とまではいえない・　
　
結論：上記の場合違法か適法か
Ａ・Ｂいずれの場合も違法ではない。

もっとも、そんな管理会社は信用せにが。