管理委託契約の自動更新について

[入居済み住民さん]

はじめまして！大阪市の７０戸ほどの分譲マンションに住んでおります。当マンションは、某管理会社に全部委託をしています。
先日、定期総会に初めて出席しましたが、管理会社との契約について質疑が交わされていました。
その中で、「契約期間が２年となっていますが、２年契約としていることに法的に根拠や、理由があるのですか？」との質問があったのですが、管理会社の担当者は回答を保留し、後日回答するとの説明がありました。現在回答待ちですが、ご存知の方がおられましたら、お教えいただきたく、書き込みさせていただきました。　
　ちなみに、「以前は、自動更新が行われていたが、法律の変更に伴い、自動更新が違法になった」とのお話を、総会に出席されていた住民の方がしておられました。
以上

[1: 匿名さん]

いずれ詳しい方がレスするかと思いますが、
管理業との契約において、契約期間に関する法律的なしばりは無かったと思います。

（参考）
　マンションの管理の適正化の推進に関する法律
　↑でネット検索すれば多数ヒットしますよ。

[2: 匿名さん]

いつでも解約できますから契約期間は、あまり問題ではないですよ。（３ヶ月前に通告）
但し、更新時の重要事項説明は理事長に対して行うので、契約期間は理事長の任期に合わせたほうがいいとおもいますけど。

[3: 匿名さん]

契約ですから、双方に対等な権利義務があります。
自動更新はこれに違反するのです。契約期間は１年でも、２年でも双方の話し合いの結果で、一般には、双方が３ヶ月前の事前通知でいつでも解約が可能にしています。この契約は総会普通決議で可能ですので、理事会の総会への提案次第で管理会社の変更でも、更新でもどうにでもなる問題です。

[4: 入居済み住民さん]

ありがとうございます。参考になりました。

[5: 匿名さん]

あらかじめ区分所有者に書名で通知‥がなかった場合はどうでしょうか？

[6: 匿名さん]

＞「契約期間が２年となっていますが、２年契約としていることに法的に根拠や、理由があるのですか？」

管理委託契約は、民法656条の準委任の契約の性格がありますので、双方の協議で決められるもので法律の規制はありません。
そして、民法651条の両当事者の解除権が絶えずありますが、一方的な自由解除権を行使した場合、損害損害賠償義務が生じますので、管理委託契約では引継時間などを考慮して、管理会社にも管理組合にも3ヶ月事前通告で解約出来る契約となっています。
従って、契約期間に就いては神経質になる必要はありません。

[7: 匿名さん]

ＮＯ．３　の意見に賛成します。
契約は絶対、総会の決議が必要でしょう！
マンションの多くの問題はここから始まるのですからね　　

[8: 匿名]

ところで管理委託契約を自動更新してる管理会社なんて今あるの？

[9: 匿名さん]

合人社にヤラレチマッタ
自動更新？当然理事長がハンコ押してるよね。
ということは、理事長が無断で契約したことになる。
それでもいいんですか？

[11: 匿名さん]

＞＞１０さん　ありがとう
＞９です　国土交通省に至急通報します。　　

[12: 匿名さん]

>>9さん

通報した結果を報告してもらえると嬉しいです！

[13: 匿名さん]

↑　了解しました。　
　　　なるべく多くの人が苦情を通報することにしましょう。

[14: 匿名さん]

スレ主さん　　管理会社の回答はうやむやになると思われるが、もし回答があれば、テープに取ったらいいよ。

証拠が無いと何も進まないからね。

[15: 匿名さん]

この契約は通常１年が当たり前で、規約で２年になっていても無効では？

[16: 匿名さん]

契約は双方の合意によるもの。
契約事項の変更の申し入れは双方の自由。
自由にやれない組合の力不足をこんな所で泣きなさんな。

[17: 匿名さん]

区分所有者に不利な契約があれば、関係機関に訴えれば解消されると思うけど？

[18: 匿名さん]

＞区分所有者に不利な契約があれば、関係機関に訴えれば解消されると思うけど？

違法以外は関係しません。

[19: 匿名さん]

このタイトルはもう化石です。

[20: 匿名さん]

自動更新という言葉が出ることに問題がある。
多くの管理組合では委託契約は総会決議事項です。自動更新はあってはならない事です。

[21: 元：合人社フロント]

自動更新を回避するためには、管理会社は重要事項説明書を交付し説明する、理事会は更新に係る管理委託契約案を必ず総会に諮る、この二つが必要不可欠になります。特に後者は意外と実施されていない組合さんが多いのでお気をつけください。

[22: 匿名さん]

＞自動更新を回避するためには

回避ではなく、自動更新契約そのものは無効との判例で、委託管理は委任契約と判断されました。
子供扱いから早く脱却すべきです。

[23: 匿:名さん]

>>22
>回避ではなく、自動更新契約そのものは無効との判例で、委託管理は委任契約と判断されました。

どのような判例でしょうか？

[24: 匿名さん]

判断の要点
　　１　本件管理契約は、被控訴人の利益のために締結された委任契約（厳密には準委任契約）であり、控訴人の利益のために締結されたものではない。また、控訴人と被控訴人間で、本件管理契約に付随して不解除特約が結ばれたものとは認められない。したがって、被控訴人は、民法651条１項により、本件管理契約を解除することができ、控訴人に対し、本件保管金234万7,560円の返還を求めることができる。

[25: 匿名さん]

古いマンション標準管理委託契約書では、自動更新の項目がありましたが、平成１５年に改正され、現在のマンション標準管理委託契約書では自動更新の項目は記載はされていません。

[26: 匿:名さん]

>>24
http://www.h3.dion.ne.jp/~daiya/1mansyon/ma-hanrei37.html
からの抜粋ですね。

どの部分が、
>自動更新契約そのものは無効
となるのでしょうか？

[27: 匿名さん]

マンション標準管理委託契約書の改訂概要
更新契約時に重要事項説明が必要となったことを踏まえ、更新の申し入れ時期を３ヶ月前までと明記するとともに、自動更新条項を削除
管理組合財産の保護のため、出納業務に係る財産の分別管理（通帳・印鑑の管理、収納方式等）について詳細に規定
委託した管理業務と委託費の関係が明確になるよう、委託費の内訳を明記
マンション管理業者の免責事項について整理・明確化
マンション管理適正化法の趣旨の徹底、管理組合等が標準管理委託契約書を使い易くするため、コメントで管理委託契約書、各条項の考え方を補足

[28: 匿名さん]

＞>自動更新契約そのものは無効
＞となるのでしょうか？
従来は請負契約と判断されて来たが、この判例から準委任契約と判断されたので自動更新条項は無効です。

[29: 匿:名さん]

>>28
>従来は請負契約と判断されて来た
>この判例から準委任契約と判断されたので自動更新条項は無効

はじめて聞く話です。
詳しくご教示ください。

[30: 匿名さん]

管理委託契約が民法第 656 条の準委任契約の性格を有することを踏まえ、同法第 644 条 の善管注意義務を契約書上にも明文化し、民法第651条の規定を踏まえ、契約当事者双方の任意解除権を規定しているのが一般です。

[31: 匿:名さん]

>>>30 silver さん
折角、「標準管理委託契約書コメント」から引用までしていただきましたが、残念ながら参考には
なりませんでした。

１．従来から「管理委託契約は民法第６５６条の準委任契約の性格を有している」と解釈されている。
２．委任契約であっても自動更新条項は有効である。
ではありませんか？

[32: 匿名さん]

自動更新は全く認められません。

[33: 匿名さん]

＞１．従来から「管理委託契約は民法第６５６条の準委任契約の性格を有している」と解釈されている。
誤り。
＞２．委任契約であっても自動更新条項は有効である。
誤り。
無知な組合にたいして優位に立とうとする管理会社の化石の様な遺物で、今時そんな管理委託契約はなく、事前通知期間さえ与えれば双方に契約解除権があるのが当然で、若し未だにあれば請負契約の名残りで無効である。

[34: 某社元フロント]

管理会社が重要事項説明さえすれば一方的（自動的）に契約更新したことにはなりません。
（管理会社による）自動更新が禁止されたにもかかわらず更新するかしないかを理事会が
総会に諮らないことが一番の問題ですよ。また、それをアドバイスしない管理会社は善管
注意義務違反になります。

[35: 匿名さん]

＞それをアドバイスしない管理会社は善管注意義務違反になります。

ウソは書かない事。
アドバイスの義務はありません。管理委託契約は双方の同意で成立します。
商売の相手に自分が損することをアドバイスすることを期待する貴方はお粗末です。

[36: 某社元フロント]

理事会の支援・総会の支援の中には管理規約を守るよう管理組合に対しアドバイスすることが含まれていると考えるのが当然です。総会の承認がないのに一体誰が委託契約に同意したのでしょうか？これらは国交省・マン管センター・高管協の三者に確認済みのことで私見ではありませんよ。根拠なくウソと断定したり総会に諮ることが「損」と考えるのは懐かしい某社の考え方そのものですね。

[37: 匿名さん]

>>35
いや>>36が正しいよ
管理組合が適正に運営するよう支援業務は基幹としてあります。
総会に諮ってもらい堂々と更新してもらえるよう、まっとうな(もしくはうまいこと)アドバイスすべきでしょ？
少なくとも管理組合は管理会社にそう求めてます

[38: 匿名さん]

>管理規約を守るよう管理組合に対しアドバイスすることが含まれていると考えるのが当然です。

おいおい、本末転倒だね貴方は！
理事長は、管理会社に管理規約に違反する様なことは止める様に忠告するのが本当だよ。
君の組合員は子供みたいなのかい？

[39: 匿名さん]

>>38

管理規約って誰のためにあるもの？

[40: 匿名]

この話もよく話題になるけど、管理業者も怪しい理解をしていることが多い。

（自動更新）
標準委託契約書が示されたことで自動更新を契約に盛り込まなくなった管理業者が多いが、
今でも自動更新にしている所もある。

契約自体は管理組合と管理業者のものなので、自動更新の条項が即ち違法性がある訳ではない。
ただ、管理規約に「管理委託契約は総会決議」としている場合は、管理組合の内部自治的事項として
総会の決議をもって契約しなければならない。

当該規約が定められている場合で、管理業者が総会・理事会支援を受任している時は、上記内容を助言すべき。

[41: 匿名]

続き。

（２年契約）
１年以上の契約期間を違法という向きは、管理組合・管理業者ともに多いが、
適正化法で定めているのは、管理組合の事業年度ごとに管理事務の報告をすること。

[42: 匿名さん]

>契約自体は管理組合と管理業者のものなので、自動更新の条項が即ち違法性がある訳ではない。

間違い。従来は請負契約の部分があるので、自動更新条項があったが、
管理委託契約は、準委任契約との裁判例が出た為に、関係者双方が事前の意思表示する条項に改められた。
未だに自動更新条項を持つ組合は、認識不足の批判は免れない。

[43: 匿名]

請負か準委任かが自動更新と関係あるの？
契約更新の際に重要事項説明が義務付けられたことがすなわち自動更新ではなくなったということでは？

[44: 某社元フロント]

・管理会社は契約期間が満了する前に重要事項説明を行う。

・理事会は管理委託契約を更新する・しないを総会に諮る。

・そして双方の同意が得られれば管理委託契約は更新される。

あたり前のことをあたり前に行えばお互いに安心安全です。
規約上問題なしであったとしても理事会決議だけで更新する
・しないを決めてしまったり、
契約締結の権限を持っていない理事長が単独で判断すること
は大変危険なことです。

[45: 匿名さん]

重要事項説明書は管理組合にとっては、契約書でもなく同意するものでもなく、単なる管理会社がお役所に真面目にやってますよとの証拠書類に過ぎない。何が書いてあろうが管理組合、組合員は全く関係ありません。

[46: 匿:名さん]

しかし、「委任契約における自動更新条項は無効である」とは、理解に苦しみます。
どのような法理に基づく解釈なのか、興味がありますのでご教示ください。silver さん

[47: ☆爺さん]

４５は日本語をマスターしてから出直した方がいいですよ。
やさしく解釈してあげる。

[48: 匿名さん]

（委任の解除）
第651条　委任は、各当事者がいつでもその解除をすることができる。
２　当事者の一方が相手方に不利な時期に委任の解除をしたときは、その当事者の一方は、相手方の損害を賠償しなければならない。ただし、やむを得ない事由があったときは、この限りでない。

[49: 某社元フロント]

「委任」というのは信頼関係だけで成り立つものなので信頼がなくなった時点で終わりなんです。
「請負」は信頼があるとかないとかに関わらず最後まで契約履行しないといけないものなんです。

[50: 匿名さん]

管理委託契約は準委任契約である事を知らない元フロントさん。
止めておいて良かったですね。