はじめまして！大阪市の７０戸ほどの分譲マンションに住んでおります。当マンションは、某管理会社に全部委託をしています。
先日、定期総会に初めて出席しましたが、管理会社との契約について質疑が交わされていました。
その中で、「契約期間が２年となっていますが、２年契約としていることに法的に根拠や、理由があるのですか？」との質問があったのですが、管理会社の担当者は回答を保留し、後日回答するとの説明がありました。現在回答待ちですが、ご存知の方がおられましたら、お教えいただきたく、書き込みさせていただきました。
ちなみに、「以前は、自動更新が行われていたが、法律の変更に伴い、自動更新が違法になった」とのお話を、総会に出席されていた住民の方がしておられました。
以上
[スレ作成日時]2009-10-30 21:08:57
注文住宅のオンライン相談
管理委託契約の自動更新について
| No.1 |
by 匿名さん 2009-10-30 21:56:10
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いずれ詳しい方がレスするかと思いますが、
管理業との契約において、契約期間に関する法律的なしばりは無かったと思います。 （参考） マンションの管理の適正化の推進に関する法律 ↑でネット検索すれば多数ヒットしますよ。 |
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|---|---|---|
| No.2 |
いつでも解約できますから契約期間は、あまり問題ではないですよ。（３ヶ月前に通告）
但し、更新時の重要事項説明は理事長に対して行うので、契約期間は理事長の任期に合わせたほうがいいとおもいますけど。 |
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| No.3 |
契約ですから、双方に対等な権利義務があります。
自動更新はこれに違反するのです。契約期間は１年でも、２年でも双方の話し合いの結果で、一般には、双方が３ヶ月前の事前通知でいつでも解約が可能にしています。この契約は総会普通決議で可能ですので、理事会の総会への提案次第で管理会社の変更でも、更新でもどうにでもなる問題です。 |
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| No.4 |
ありがとうございます。参考になりました。
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| No.5 |
あらかじめ区分所有者に書名で通知‥がなかった場合はどうでしょうか？
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| No.6 |
＞「契約期間が２年となっていますが、２年契約としていることに法的に根拠や、理由があるのですか？」
管理委託契約は、民法656条の準委任の契約の性格がありますので、双方の協議で決められるもので法律の規制はありません。 そして、民法651条の両当事者の解除権が絶えずありますが、一方的な自由解除権を行使した場合、損害損害賠償義務が生じますので、管理委託契約では引継時間などを考慮して、管理会社にも管理組合にも3ヶ月事前通告で解約出来る契約となっています。 従って、契約期間に就いては神経質になる必要はありません。 |
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| No.7 |
ＮＯ．３ の意見に賛成します。
契約は絶対、総会の決議が必要でしょう！ マンションの多くの問題はここから始まるのですからね |
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| No.8 |
ところで管理委託契約を自動更新してる管理会社なんて今あるの？
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| No.9 |
合人社にヤラレチマッタ
自動更新？当然理事長がハンコ押してるよね。 ということは、理事長が無断で契約したことになる。 それでもいいんですか？ |
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| No.11 | ||
| No.12 |
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| No.13 |
↑ 了解しました。
なるべく多くの人が苦情を通報することにしましょう。 |
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| No.14 |
スレ主さん 管理会社の回答はうやむやになると思われるが、もし回答があれば、テープに取ったらいいよ。
証拠が無いと何も進まないからね。 |
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| No.15 |
この契約は通常１年が当たり前で、規約で２年になっていても無効では？
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| No.16 |
契約は双方の合意によるもの。
契約事項の変更の申し入れは双方の自由。 自由にやれない組合の力不足をこんな所で泣きなさんな。 |
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| No.17 |
区分所有者に不利な契約があれば、関係機関に訴えれば解消されると思うけど？
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| No.18 |
＞区分所有者に不利な契約があれば、関係機関に訴えれば解消されると思うけど？
違法以外は関係しません。 |
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| No.19 |
このタイトルはもう化石です。
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| No.20 |
自動更新という言葉が出ることに問題がある。
多くの管理組合では委託契約は総会決議事項です。自動更新はあってはならない事です。 |
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| No.21 |
自動更新を回避するためには、管理会社は重要事項説明書を交付し説明する、理事会は更新に係る管理委託契約案を必ず総会に諮る、この二つが必要不可欠になります。特に後者は意外と実施されていない組合さんが多いのでお気をつけください。
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| No.22 |
＞自動更新を回避するためには
回避ではなく、自動更新契約そのものは無効との判例で、委託管理は委任契約と判断されました。 子供扱いから早く脱却すべきです。 |
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| No.23 |
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| No.24 |
判断の要点
１ 本件管理契約は、被控訴人の利益のために締結された委任契約（厳密には準委任契約）であり、控訴人の利益のために締結されたものではない。また、控訴人と被控訴人間で、本件管理契約に付随して不解除特約が結ばれたものとは認められない。したがって、被控訴人は、民法651条１項により、本件管理契約を解除することができ、控訴人に対し、本件保管金234万7,560円の返還を求めることができる。 |
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| No.25 |
古いマンション標準管理委託契約書では、自動更新の項目がありましたが、平成１５年に改正され、現在のマンション標準管理委託契約書では自動更新の項目は記載はされていません。
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| No.26 |
>>24
http://www.h3.dion.ne.jp/~daiya/1mansyon/ma-hanrei37.html からの抜粋ですね。 どの部分が、 >自動更新契約そのものは無効 となるのでしょうか？ |
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| No.27 |
マンション標準管理委託契約書の改訂概要
更新契約時に重要事項説明が必要となったことを踏まえ、更新の申し入れ時期を３ヶ月前までと明記するとともに、自動更新条項を削除 管理組合財産の保護のため、出納業務に係る財産の分別管理（通帳・印鑑の管理、収納方式等）について詳細に規定 委託した管理業務と委託費の関係が明確になるよう、委託費の内訳を明記 マンション管理業者の免責事項について整理・明確化 マンション管理適正化法の趣旨の徹底、管理組合等が標準管理委託契約書を使い易くするため、コメントで管理委託契約書、各条項の考え方を補足 |
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| No.28 |
＞>自動更新契約そのものは無効
＞となるのでしょうか？ 従来は請負契約と判断されて来たが、この判例から準委任契約と判断されたので自動更新条項は無効です。 |
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| No.29 |
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| No.30 |
管理委託契約が民法第 656 条の準委任契約の性格を有することを踏まえ、同法第 644 条 の善管注意義務を契約書上にも明文化し、民法第651条の規定を踏まえ、契約当事者双方の任意解除権を規定しているのが一般です。
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| No.31 |
>>>30 silver さん
折角、「標準管理委託契約書コメント」から引用までしていただきましたが、残念ながら参考には なりませんでした。 １．従来から「管理委託契約は民法第６５６条の準委任契約の性格を有している」と解釈されている。 ２．委任契約であっても自動更新条項は有効である。 ではありませんか？ |
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| No.32 |
自動更新は全く認められません。
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| No.33 | ||
| No.34 |
管理会社が重要事項説明さえすれば一方的（自動的）に契約更新したことにはなりません。
（管理会社による）自動更新が禁止されたにもかかわらず更新するかしないかを理事会が 総会に諮らないことが一番の問題ですよ。また、それをアドバイスしない管理会社は善管 注意義務違反になります。 |
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| No.35 |
＞それをアドバイスしない管理会社は善管注意義務違反になります。
ウソは書かない事。 アドバイスの義務はありません。管理委託契約は双方の同意で成立します。 商売の相手に自分が損することをアドバイスすることを期待する貴方はお粗末です。 |
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| No.36 |
理事会の支援・総会の支援の中には管理規約を守るよう管理組合に対しアドバイスすることが含まれていると考えるのが当然です。総会の承認がないのに一体誰が委託契約に同意したのでしょうか？これらは国交省・マン管センター・高管協の三者に確認済みのことで私見ではありませんよ。根拠なくウソと断定したり総会に諮ることが「損」と考えるのは懐かしい某社の考え方そのものですね。
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| No.37 | ||
| No.38 |
>管理規約を守るよう管理組合に対しアドバイスすることが含まれていると考えるのが当然です。
おいおい、本末転倒だね貴方は！ 理事長は、管理会社に管理規約に違反する様なことは止める様に忠告するのが本当だよ。 君の組合員は子供みたいなのかい？ |
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| No.39 |
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| No.40 |
この話もよく話題になるけど、管理業者も怪しい理解をしていることが多い。
（自動更新） 標準委託契約書が示されたことで自動更新を契約に盛り込まなくなった管理業者が多いが、 今でも自動更新にしている所もある。 契約自体は管理組合と管理業者のものなので、自動更新の条項が即ち違法性がある訳ではない。 ただ、管理規約に「管理委託契約は総会決議」としている場合は、管理組合の内部自治的事項として 総会の決議をもって契約しなければならない。 当該規約が定められている場合で、管理業者が総会・理事会支援を受任している時は、上記内容を助言すべき。 |
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| No.41 |
続き。
（２年契約） １年以上の契約期間を違法という向きは、管理組合・管理業者ともに多いが、 適正化法で定めているのは、管理組合の事業年度ごとに管理事務の報告をすること。 |
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| No.42 |
>契約自体は管理組合と管理業者のものなので、自動更新の条項が即ち違法性がある訳ではない。
間違い。従来は請負契約の部分があるので、自動更新条項があったが、 管理委託契約は、準委任契約との裁判例が出た為に、関係者双方が事前の意思表示する条項に改められた。 未だに自動更新条項を持つ組合は、認識不足の批判は免れない。 |
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| No.43 |
請負か準委任かが自動更新と関係あるの？
契約更新の際に重要事項説明が義務付けられたことがすなわち自動更新ではなくなったということでは？ |
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| No.44 |
・管理会社は契約期間が満了する前に重要事項説明を行う。
・理事会は管理委託契約を更新する・しないを総会に諮る。 ・そして双方の同意が得られれば管理委託契約は更新される。 あたり前のことをあたり前に行えばお互いに安心安全です。 規約上問題なしであったとしても理事会決議だけで更新する ・しないを決めてしまったり、 契約締結の権限を持っていない理事長が単独で判断すること は大変危険なことです。 |
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| No.45 |
重要事項説明書は管理組合にとっては、契約書でもなく同意するものでもなく、単なる管理会社がお役所に真面目にやってますよとの証拠書類に過ぎない。何が書いてあろうが管理組合、組合員は全く関係ありません。
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| No.46 |
しかし、「委任契約における自動更新条項は無効である」とは、理解に苦しみます。
どのような法理に基づく解釈なのか、興味がありますのでご教示ください。silver さん |
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| No.47 |
４５は日本語をマスターしてから出直した方がいいですよ。
やさしく解釈してあげる。 |
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| No.48 |
（委任の解除）
第651条 委任は、各当事者がいつでもその解除をすることができる。 ２ 当事者の一方が相手方に不利な時期に委任の解除をしたときは、その当事者の一方は、相手方の損害を賠償しなければならない。ただし、やむを得ない事由があったときは、この限りでない。 |
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| No.49 |
「委任」というのは信頼関係だけで成り立つものなので信頼がなくなった時点で終わりなんです。
「請負」は信頼があるとかないとかに関わらず最後まで契約履行しないといけないものなんです。 |
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| No.50 |
管理委託契約は準委任契約である事を知らない元フロントさん。
止めておいて良かったですね。 |
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| No.51 |
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| No.52 |
書いてる途中でボタン押してしまいました。以下続きです。
管理委託契約は「委任」に基づく契約なのでいつでも解除できるのです。但し相手方は商売なので一定期間前までに解除することを言わないといけないんです。決めた期日（契約満了日）までしか「委任」していないからそれが自動的に更新されるということはあり得ないんです。どちらかが更新したいと言わなければ自動的に契約は完了します。どちらかが更新したいと言っても相手方がいいよと言ってくれなければやはり契約は完了します。契約締結の権限を持っていない理事長さんがいいよと言っても駄目なんです。理事長さん、更新するなら必ず総会決議とってくださいね！ |
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| No.53 |
（注文者による契約の解除）
第六百四十一条 請負人が仕事を完成しない間は、注文者は、いつでも損害を賠償して契約の解除をすることができる。 |
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| No.54 |
重要事項説明書って、重要な事項が説明してある書面ってことでしょ！(当たり前か)
ちゃんと読んでね！読んだら(代表者が)読んだよって証しとして捺印してね！ ってなってるわけだから>>45の関係ないは間違いじゃないの？ |
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| No.55 |
＞ちゃんと読んでね！読んだら(代表者が)読んだよって証しとして捺印してね！
捺印する形式は違反文書です。名前の通り重要事項説明書で適正化法に従っているとの証文に過ぎない。 管理会社の説明が終わったら廃棄できる書類です。 こんなものより大切なのは、管理会社と理事長が捺印する総会で議決された管理委託契約書です。 |
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| No.56 |
重要事項説明書を捨てるなんて、豚でもない事では？
ジュウセツ書の内容が変更されたら総会で検討されなければ、アウトですから。 |
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| No.57 |
＞ジュウセツ書の内容が変更されたら総会で検討されなければ、アウトですから。
程度が低いですね。 管理委託契約書の改訂合意が成立して始めて、重要事項説明書は作られるのです。 |
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| No.58 |
>>管理委託契約書の改訂合意が成立して始めて、重要事項説明書は作られるのです
管理委託契約書を変更する場合は、区分所有者全員への説明会の開催が必要です。 説明会は通常総会の前（同じ日の30分前くらい）にやるのが普通だと思います。 その説明を聞いた後、総会で決議するのですから、 総会決議前の重要事項説明書は管理会社と理事会の改訂案に過ぎません。 変更案が不合理であれば、総会で否決されることもあると思いますよ。 従って >>ジュウセツ書の内容が変更されたら総会で検討されなければ、アウトですから。 の意見は正しいです。「総会で検討」というのは同じ日に行う区分所有者全員への説明会も含んでいると思います。 |
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| No.59 |
＞管理委託契約書を変更する場合は、区分所有者全員への説明会の開催が必要です。
＞管理委託契約書を変更する場合は、区分所有者全員への説明会の開催が必要です。 説明会は通常総会の前（同じ日の30分前くらい）にやるのが普通だと思います。 その説明を聞いた後、総会で決議するのですから、 この忙しい時に、二回も組合員を集めるの？ 実務経験無しね、やったことないのね。 5月に法改正発効してますよ。総会で理事長が管理委託契約書の一部改定案の説明をするとともに、それに続いて議案と共に送付した管理会社の重説書の説明をすれば終わりです。 |
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| No.60 |
５９
それは違うよ！ 違います。 もう一度考えて、間違いを直して来てください。 |
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| No.61 |
５９は間違いです。
適正化法72条は何も変わっておりません。 適正化法72条1項の区分所有者全員への説明会を怠った場合、 管理会社は15日間の業務停止処分となります。 説明会を総会と区別するために形式的に同じ日の総会直前に行うのが一般的です。 別の日にやると、集めるのが大変ですからね。 |
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| No.62 |
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| No.63 |
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| No.64 |
＞適正化法72条1項の区分所有者全員への説明会を怠った場合、 管理会社は15日間の業務停止処分となります。
そんなの当たり前だろう。どこに理事長が重要事項説明書を説明するそんな愚かな管理組合があるのよ。 |
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| No.65 | ||
| No.66 |
管理組合の皆様へ
理事長にも理事会にも委託契約更新の権限はありませんよ！ 通常総会では必ず管理委託契約更新の件を諮ってください！ 組合員は理事長・理事会にちゃんとやるよう言ってください！ それが悪徳管理会社から皆様を守る最低限のことだからです！ |
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| No.67 |
当たり前のことを得々と言う恥ずかしさを感じなさい。
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| No.68 |
当たり前のことをしないと自分で自分の首をしめるということに気がついてほしくて言っているのです。
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| No.69 |
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| No.70 |
某社元フロントさん
我がマンションも合人社です。 築２０年になりますが、一度も管理委託契約を総会で諮られたことはありません。 重要事項説明書は毎年配布されていますが、当たり前のように自動更新されています。 管理会社と特定の数名が何かにつけ勝手に決めています。理事会で決まったと工事も総会に諮らず決行された事もしばしばあります。これらをまとめ、国交省に抗議文を送ろうと準備しています。 皆様のスレ、レスは本当に参考になります。これからも宜しくお願いします。 後日、我がﾏﾝｼｮﾝの経過などを報告させていただきます。 |
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| No.71 |
私が某社の管理業務主任者として重要事項説明を行った１００超の管理組合の中で通常総会に管理委託契約更新を諮っている管理組合はわずか３組合だけでした。在籍中、管理組合に対し通常総会に諮るよう提案すべきであると何度も会社に申し入れしましたが一切許可されませんでした。
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| No.72 |
事実を述べたから正しいとは誰も思いません。事実がウソなら全て間違いだから、その論理は成り立ちません。
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| No.73 |
>>管理会社と特定の数名が何かにつけ勝手に決めています。理事会で決まったと工事も総会に諮らず決行された事
>>もしばしばあります。これらをまとめ、国交省に抗議文を送ろうと準備しています。 総会に諮らないのは理事会の問題です。管理会社の問題ではありませんよ。総会議案書を作っているのは理事会です。国交省に言ってもそういわれるだけです。 やるとすれば、管理委託契約の無効確認訴訟です。 弁護士に相談してください。 |
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| No.74 |
弁護士に相談する前に財団法人マンション管理センターに電話する事です。
わずかな電話代で、豊富な経験を元に適切なアドバイスを受けられますからね。 |
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| No.75 |
>>国交省に抗議文を送ろうと準備しています。
理事長宛に、管理委託契約の無効を主張する内容証明郵便を送って下さい。 区分所有者同士で住みにくくなるとか思うのでしたら、黙っているしかありませんが 主張しなければ何も変わらんでしょう。 |
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| No.76 |
国交省に言ったほうが効果はあるよ。
どうせ管理会社が後ろで糸を引いているんだから。まとめて決着付けて貰いなよ。 |
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| No.77 | ||
| No.78 |
自治を原則とする管理組合がマン管センターに泣きつくのは、お門違い。
契約問題は中高層管理業協会へ、法規違反問題は、地方整備局へ。 |
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| No.79 |
高層住宅管理業協会は、理事長からの苦情申し立てしか受け付けないですよ。
管理委託契約書には自動更新って表現がありますか？？ あれば、国土交通省の地方整備局に言ったら効果あります。 なければ、理事長の無権代理の問題なるんでやっぱり裁判所ですね。 |
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| No.80 |
情けないね。自分で解決する意志がなく、全て、他人任せとは。
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| No.81 |
>>情けないね。自分で解決する意志がなく、全て、他人任せとは。
理事長宅に出刃包丁持っていくのが速いと言えば速い。 |
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| No.82 |
テレビの見過ぎね。単純さん。
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| No.83 |
自動更新なんて前時代的なスレッドを出した奴は、原始人かしら。
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| No.84 |
まー確かに、管理会社とグルになってる理事長は結構いるからね。管理会社からしてみたら、年間で数百万利益をもたらしてくれるマンションの理事長であれば、数十万のバックマージンぐらいであれば、とてもリーズナブルだろうからね。ただそれを見過ごして放置してる組合員側みも問題ありだから、お互い様かもね。
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| No.86 |
管理会社の名前を出しても大丈夫ですよ！
マンション内に響き渡るように、声を張り上げて抗議する事で、管理会社は困るんですよ。 証拠を具体的に掴んでください。状況証拠でも後日役に立ちます。 一人でも多くの仲間を作りましょう。５％の仲間がいれば対決して勝つ事が出来ます。 |
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| No.87 |
中高層とか高層管理って、管理会社の寄りあい所？
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| No.88 |
広島の高層住宅管理業協会に電話したら、「私と事務員一人だけで対応できません。東京の電話番号を教えますから、そちらで聞いてくださいませんか？」と言われましたよ。
税金泥棒ですね。 |
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| No.89 |
私有財産だよ、自分で解決しなさいよ。
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| No.90 |
裁判するぞ〜！って言えばいいんですよ。住みづらくなるなんてことはありません。日本人は押したら引きます。わかるでしょ？
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| No.91 |
女性検察官の勇気ある内部告発によって、裁判官もなにやら絡んでいた事が指摘されました。
悪徳裁判官にとっては、恐怖の時代が来つつある様だ。 マンション区分所有者の連携の場が無い事は、遺憾ともし難いですね。 この掲示板を通じて『マンション区分所有者の会』が出来ないモンですかね？ |
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| No.92 |
＞マンション区分所有者の連携の場が無い事は、遺憾ともし難いですね。
気の毒に管理組合内で孤立してるんだ。 |
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| No.93 |
頭悪いね。
ここはマンション管理会社に不満のある人と、いじきたない管理会社の手先しか居ないんだよ。 |
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| No.94 |
＞ここはマンション管理会社に不満のある人と、
で、憂さ晴らし？ 組合で管理会社を変更すれば済むことだが、組合では個人的な理由で信認されないんだ。 ＞いじきたない管理会社の手先しか居ないんだよ。 手先でなーに？ 亡霊に脅えているの？ 頭を使えばすべて見えるのに情けないね。 |
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| No.95 |
手羽先の亡霊？
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| No.96 |
レスが１００近くになりましたので、真面目、正しいと思われる番号を記する事にしました。
判りにくいものもありますので、私の判断で行なわせていただきました。 ３， ４， ５， ６， ７， ９，１１，１２，１３，１４，１５，１７，２０，２１，２４，２５， ２６，２７，２８，２９，３０，３２，３３，３４，４６，４７，３９，４０，４１，４２，４３，４４， ４７，４８，５１，５２，５４，５６，５８，６０，６１，６２，６３，６４，６５，６６，６８，６９， ７０，７１，７４，７６，７７，８４，８６，８７，８８，９１、（ＮＯ，１０が、削除されています。） ９５レス中、５８レスが正しい、好ましいと判断されます。 ３２レスが、荒らし、揶揄、ジョーク等。 ●平成２２年５月１日施行の「マンション管理適正化法施行規則」の一部改正。 本年度から、すべてのマンションは上記の法律が当てはめられます。 自動更新は禁止事項ですから、マンション管理センターの指導を受けてください。 |
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| No.97 |
自動更新をやめるさいに、複数年条項もなくして１年契約としたほうがよいと思います。
また、自動更新の可否について協議がっとのわなかった場合に、とりあえず現行条件で延長する ことにかかわる規定も、３か月と決め打ちの必要はなくなっていますので、 この点も記載があればついでに直しておきましょう。 いざとなれば、その管理会社を切れるのだという契約内容になっていることは 組合にとって必須だと思います。 |
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| No.98 |
私達のマンションでは、重要事項の説明は臨時総会で行なわれましたが、
契約に関してはまったく話はありません。 押し売りでも買ってくれと言いますよね。 「来期の契約をお願いします」と一言いえないものですかね。 なぜ云えないのですか？ ４月で契約期間は終了ですので、それ以降は管理費の引き落としは出来ないはずです。 その時期（６月頃）に、なにか仕掛けてやろうと思いますが、いい方法はありませんか？ |
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| No.99 |
＞いざとなれば、その管理会社を切れるのだという契約内容になっていることは、
＞組合にとって必須だと思います。 ●物事の交渉に当たって、最優先される大事な事ですね。 |
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| No.100 |
ここの皆さんとは、直接つながりを持ちたいと、思う人が多く居られます。
フェースブックやツイッターで、つながりませんか？ |
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| No.101 |
＞フェースブックやツイッターで、つながりませんか？
貴方が立ち上げたら如何ですか、直ぐ集まりますよ。 |
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| No.102 |
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| No.103 |
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| No.104 |
いや、管理会社経由のファイナンスを利用している場合は、契約解除＝引き落とし停止になりますが、銀行直の場合はあくまでも、管理組合とあなたの話で管理会社はからんでないので、管理委託契約は関係ないのでは？
管理組合から委託費を引き落としているんだったら、問題ありです。でも、解約通知の手続きの関係上、即停止は難しいので、通常は引き落とし後返金になりますよ。 あと、契約満了直前の通常総会で、更新否決で解除なら、直ぐに解除は難しいですよ。 次の管理会社が決まっていても引継ぎ期間として２～３ヶ月の猶予はいりますから、通常は暫定契約を締結しますからね。 |
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| No.105 |
＞いや、管理会社経由のファイナンスを利用している場合は、契約解除＝引き落とし停止になりますが、銀行直の場合はあくまでも、管理組合とあなたの話で管理会社はからんでないので、管理委託契約は関係ないのでは？
一般には管理委託契約に基づき管理会社と金融機関が契約を結んでいる。 ＞管理組合から委託費を引き落としているんだったら、問題ありです。でも、解約通知の手続きの関係上、即停止は難しいので、通常は引き落とし後返金になりますよ。 それは手続き上の問題に過ぎない。 ＞あと、契約満了直前の通常総会で、更新否決で解除なら、直ぐに解除は難しいですよ。 次の管理会社が決まっていても引継ぎ期間として２～３ヶ月の猶予はいりますから、通常は暫定契約を締結しますからね。 当然です、ですから一般には総会決議日から2,3ヶ月後に契約開始日とすることで、否決されても別の管理会社との契約等の期間を設けております。 |
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| No.106 |
↑
何を指摘しているのか意味がわからん。 |
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| No.107 |
学校に行きなさい。
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| No.108 |
管理委託業務の契約更新には、総会決議は絶対に不可欠ですよ！
多くのマンションでは、自動更新が平然と行なわれているようです。 これが不正を増長させている原因の一つです。 |
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| No.109 |
↑
俺は２社で計１０年以上フロントやってるが、適正化以後自動更新の物件なんて見たことない。 中小ではそんなんがまかり通ってるのか？ ぜひ地方整備局に連絡してくれ。そうすれば、よくて指示処分、わるけりゃ業務停止になるよ。 |
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| No.110 |
マンション管理センターは専門家だけにいいアドバイスをしてくれますよ。
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| No.111 |
自動更新条項は法律上問題ありません。
ただし適正化法の施行後は、契約期間満了までに 重要事項説明を行わなければならなくなったことから 自動更新条項が意味をなさないため多くの管理会社は削除 しているはずです。 そもそも標準管理委託契約書に準拠していれば当該条項も ありませんが。 |
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| No.112 |
＞管理委託業務の契約更新には、総会決議は絶対に不可欠ですよ！
＞多くのマンションでは、自動更新が平然と行なわれているようです。 これが不正を増長させている原因の一つです。 管理組合の役員が輪番制の場合にはありかもしれませんが、管理委託契約が請負ではなく委任契約との判例で自動更新は不法な契約となってます。 ＞↑ 俺は２社で計１０年以上フロントやってるが、適正化以後自動更新の物件なんて見たことない。 適正化以後ではなく標準管理委託契約書が自動更新条項を削除し、双方が３ヶ月事前通知で更新や解約となったのです。 |
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| No.113 |
重要事項の説明があったとしても、それは商品の説明をしたに過ぎない。
だから、契約はしたと言うのか？。 ●商品の説明がされたから契約したと言うのは、詐欺師の方便だ。 |
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| No.114 |
総合管理がメインでない（売上に占める割合が低い）管理会社の中には自動更新契約のままだったり重説すらしない会社がざらにあるんですよ。
総会は数年に１回しかやらないとか総会やらずに決算書だけ配布して終わりという管理組合だってあるんですよ。 それはさておき、自動更新契約はいけないのだから管理会社は契約更新したいなら必ず重要事項説明をしなければならないし、管理組合（理事会）は管理会社が言おうが言うまいが更新する・しないを必ず総会に諮るべきです。 |
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| No.115 |
重要事項の説明は義務づけられました。
管理組合はその説明をうけてから管理委託契約を結ぶということになります。 |
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| No.116 |
＞それはさておき、自動更新契約はいけないのだから管理会社は契約更新したいなら必ず重要事項説明をしなければならないし、管理組合（理事会）は管理会社が言おうが言うまいが更新する・しないを必ず総会に諮るべきです。
一番悪いのは管理会社に任せっきりの輪番制理事長です。 |
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| No.117 | ||
| No.118 |
＞だいたい>>116は輪番理事長に善管義務はないと言っておきながら、一番悪いとか主張がブレている。
ブレてはいませんよ。強制押し付けの輪番理事長だからその能力などで選任されていないから当然能力はなく、押しつけ輪番理事長だからそこには委任関係はなく従って善管注意義務もない責任のない当番に過ぎないという二重の悪条件があるのです。 |
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| No.119 |
>118
輪番制理事長が、たまたま立候補又は推薦に値する人物であった場合はどうなんでしょうか。 |
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| No.120 |
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| No.121 |
＞輪番制理事長が、たまたま立候補又は推薦に値する人物であった場合はどうなんでしょうか。
運が良かったか或はその結果はどうですか、他の輪番理事長に合わせるかもしれません。 立派な引継書を作っても次期輪番理事長は役立てる能力を持っているとは限りませんので。 |
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| No.122 |
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| No.123 |
＞結局あなたは長いこと組合の理事をやっていたいんでしょう。 あなたは、理事をやりたいんでしょう？違いますか。
何を根拠に？ 鳩が豆鉄砲をくった様です。 |
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| No.124 |
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| No.125 |
理事になると言うよりどうせやるなら理事長はやりたいです。
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| No.126 |
面倒なことに巻き込まれないよう監事を希望
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| No.127 |
管理規約に管理委託契約の期間が明示されているマンションってあるんですか？
スレ主さんの管理規約には無いのですね。 |
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| No.128 |
＞管理規約に管理委託契約の期間が明示されているマンションってあるんですか？ スレ主さんの管理規約には無いのですね。
管理規約と管理委託契約書は全く関係ありません。 ただ、管理規約には管理委託契約の締結は総会決議事項と規定されているのが一般です。 従って、管理規約に管理委託契約の期間が明示されていないのが一般です。 |
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| No.129 |
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| No.130 |
今回は重要事項の説明は総会でありました。
今まではありませんでした。 しかし、管理委託契約を継続して欲しいとの要望はありません。 管理委託契約の締結はされていないと解釈しても良いのでしょうか？ |
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| No.131 |
>>130
> 管理委託契約の締結はされていないと解釈しても良いのでしょうか？ 普通、管理委託契約は総会議案でしょう。 総会議案書を確認の上、記載がなければ ご自身のマンションの管理組合に聞きましょう。 ここで聞いても答えようがありましぇーん。 |
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| No.132 |
>今回は重要事項の説明は総会でありました。 今まではありませんでした。
>しかし、管理委託契約を継続して欲しいとの要望はありません。 管理委託契約の締結はされていないと解釈しても良いのでしょうか？ 貴方の説明が断片的で何を知りたいのか良く分かりませんが、 管理会社のマン管理業務主任者証を掲示義務のあるマン管理業務主任者による重要事項の説明が組合員に必要な場合は、 管理組合から管理委託契約を締結のとき 満期が来て同一条件での更新時を除く管理委託契約の更新のとき、 更に満期に関係なく管理委託契約を変更するとき があります。 これは法律で管理会社に求めらている義務です。 一方、これ以前に管理組合としては、上記の場合と満期がきて同一条件で管理委託契約を更新する場合を含めて全て総会に置ける普通議決による決議が必要になります。 |
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| No.133 |
＞１３０です 説明不足ゴメン～
管理委託契約の継続については、総会で議案として出されていません。 総会で承認はされていません。 管理規約では （議決事項）４８条十四組合管理部分に関する管理委託契約の締結。と明記されています。 |
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| No.134 |
今まで何度も指摘してきたことですが、管理委託契約の締結は新規の場合も同一条件更新の場合も「総会決議事項」なんです。（規約で別に定めている場合を除き）
何度も言っておきますが理事会はこれを必ず総会に上程しなければいけません。 これをやらないのは管理会社の責任ではなく理事会の責任だと自覚してください。 |
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| No.135 |
＞１３０です 説明不足ゴメン～
＞管理委託契約の継続については、総会で議案として出されていません。 ＞総会で承認はされていません。 ＞管理規約では ＞（議決事項）４８条十四組合管理部分に関する管理委託契約の締結。と明記されています。 ですから何を言いたいの？ 貴方の管理組合の無知振りを示したいのですか？ 貴方の書き込みからは役員は輪番制でその為に主導権は管理組合に奪われていて、 管理会社は自分の収入と法律違反を避ける手段だけの説明会を開いた姿が見えます。 |
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| No.136 |
＞１３０です 説明不足ゴメン～
＞管理委託契約の継続については、総会で議案として出されていません。 ＞総会で承認はされていません。 ＞管理規約では ＞（議決事項）４８条十四組合管理部分に関する管理委託契約の締結。と明記されています。 管理会社の魂胆は大体想像が付くよ。 昨年５月から適正化推進法施行規則がされ財産の分別管理の方法が改訂されたが組合役員には話の通じる者がいないので適当に管理会社の都合の良い様に管理委託契約書を改訂してその改訂部分の重要事項説明を実施したという事だろう。後で泣き面を書くのは組合員だね。 |
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| No.137 |
なるほど、良く判りました。皆さん有り難う！
一組合員としては、理事長に話をしてこれの議案で、総会の開催を求めます。 当方の管理規約で決められていますので、理事長は拒否できないわけですね。 この件に関して、何か注意するような事がありますか？ありましたら教えてください。 |
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| No.138 |
＞この件に関して、何か注意するような事がありますか？ありましたら教えてください。
財産の分別管理の方法等の改訂についての重要事項の説明と説明書第四、五面に収納／保管口座の収納、保管、管理の詳細や出納フロー図が書かれている筈です。その内容次第では新たに追加される毎月の決算報告及び期末決算報告が従来のものより簡単な管理費、修繕積立金の区分会計の無いものに改悪される恐れがあります。 |
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| No.139 |
●役員全員が重要事項説明書と現行の管理委託契約書・更新分の管理委託契約書（案）に目を通しチェックする。
●問題点・疑問点・改善すべき点があれば理事長がとりまとめる。 ●理事長は管理会社に連絡し社長名か支店長名の文書で回答するよう求める。 ●回答を得たら理事会を開きフロントから口頭での説明も受け更新する・しないを審議する。 ●更新するとなった場合、総会議案書には重要事項説明書と更新分の管理委託契約書案（仕様書付のもの）を必ず添付する。 ●今後は毎年この流れを必ず実行する。 以上、参考にしてください。 |
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| No.140 |
１３７です １３８、１３９さん 有り難うございます。
シッカリノートに書き取りました。実行します。 輪番制が習慣だけで、ずーと続いていまして、管理会社が裏で理事長を擁立するので、てこずっています。 違反をマンション新聞に書き込んで、違反者が住みずらくするしか方法は無いと思っています。 ２割以上が管理会社の手先になっていますから、これ以上手先を増やさない様頑張り改善します。 今後とも宜しくお願い致します。 |
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| No.141 |
＞輪番制が習慣だけで、ずーと続いていまして、管理会社が裏で理事長を擁立するので、てこずっています。
矢張り輪番制でしたか、予想通り貴方のコメントには管理組合が見えないのでその様に予想しました。 理事長初め理事には下記を読めと主張したら如何ですか。 「マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則」の一部改正について http://www.mlit.go.jp/sogoseisaku/const/sosei_const_tk3_000009.html 「マンション標準管理委託契約書」及び「マンション標準管理委託契約書コメント」の改訂について http://www.mlit.go.jp/sogoseisaku/const/sosei_const_tk3_000011.html |
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| No.142 |
＞ハーイ１４０です 有り難うございます。
管理会社の手先理事長らに読めと言っても読むような連中ではありません。 エサに飢えたイノシシ、ムジナのようなもんで、常軌を逸してますから。 障害児を抱えた夫婦らも数人いまして、やりにくい事も多くありましたが、 私をおちょくるような言動が見えたので、遠遼無く対決できます。 私のような体験を誰にも味合わせたくないものです。 |
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| No.144 |
＞重要事項の説明会は、総会で行ないましたが管理委託契約の継続については、何ら申しません。 どうやら自動更新を望んでいるようです。前年度の契約はもうすぐ切れますから、
相手より自分の管理組合案はどうなっているの？ まさか今時自動延長条項がある管理委託契約ではあるまいね？ 理事長はいるの？ |
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| No.146 |
管理会社を代えれば済むことです。
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| No.148 |
管理委託契約に、自動延長の条項なんか入れてるマンションはありませんよ。
今も昔もね |
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| No.149 |
マンションにとって一番大切なこと・・・
管理委託契約を結ぶ瞬間です。 情報発信の本拠地・このスレを注目しましょう。 駄目な管理会社を撃退するために。 |
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| No.150 |
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| No.151 |
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| No.152 |
>駄目な管理会社を撃退するために。
駄目な管理会社を育てるような輪番制での駄目な役員選出を止めるべきです。 |
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| No.153 |
たしかに
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| No.154 |
ぷっ（笑）おもしろい方たち。
輪番制がいいから、日本のマンションの殆どはそれにしているんじゃないの。 輪番制に弊害があるんなら、さっさと立候補なり推薦制に変えてるよ。 しかし、立候補はする者がいないだろうし、推薦制にしても同じ者が推薦することになるからね。 どっちにしても長期政権になり、理事のたらい回しになるからね。 だから輪番制が絶対的に素晴らしいよ。 人材云々が管理会社主導に結びつく論理はなりたたない。 推薦制を主張している者は理事がやりたいだけのこと。 何でそんなに組合にタッチしたいのかな。みんな忙しいし、組合員の苦情や滞納金の催促とかも やらなければならない嫌な役割なのに。だから輪番制がいいんだけどね。 管理会社と輪番制とは全く関係ないということを前提にしないとね。 |
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| No.155 |
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| No.156 |
＞輪番制がいいから、日本のマンションの殆どはそれにしているんじゃないの。
良いからではなく、都合がよいからです。 やりたくない無能、無責任集団がよくやる手です。卑近な例では自治会でなんら義務権利のない任意団体だから誰でも役員になれる。 一方、管理組合は自治会とは全く違う強制加入団体で膨大な積立金を管理運営をしなければなりません。 それに自治会の無責任役員の方式を取り入れた結果は管理会社や悪徳役員に食い物にされ挙げ句の果てに国がなんとかしろと嘯く、自分の無知、無責任を恥じるのが先だ。 |
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| No.157 |
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| No.158 |
>156
あなたの管理組合は管理会社に食い物にされる恐れがあるから輪番制にはしてないの。 殆どのマンションは管理会社に食い物にはされてないよ。 それに、管理会社に食い物にされるからといいながら、長期政権の悪徳理事にくいものにされること はないの？ 工事をやればバックリベートを取り、役員報酬は値上げのオンパレード、接待費を予備費に費目を代え 飲み食いとかに使い放題。 いつまでも理事にこだわっている者は何らかのうま味を知っているからだよ。 自分が理事をいつまでもやりたいだけのこと。 この弊害のほうがずっと大きいよ。改善することができないので。 |
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| No.159 |
>泥棒よりも、無用心な奴の方が無能でアホだと言うんですね。
泥棒と無能者を比較するこの単純さ。 |
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| No.160 |
管理会社が悪ければ、輪番制であればいつか代えることもできる。
しかし、悪徳理事が長期政権で理事をたらいまわしすれば、変えることはできない。 |
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| No.161 |
>しかし、悪徳理事が長期政権で理事をたらいまわしすれば、変えることはできない。
悪徳理事を選び続けているのが一般組合員だから、一般組合員が一番悪い。自業自得だ。 |
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| No.162 |
議決権行使書を偽造する管理会社は、泥棒。
この管理会社を支援する裏切り悪徳理事も、泥棒。 ＞真面目だが、無能の組合員が、一番悪い。 これなら納得かい？ |
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| No.163 |
>161
だから輪番制がいいといっているんだよ。 悪徳理事をやめさせるのは大変だよ。 立候補すれば「あなたはダメ」とはいえないし。 総会に諮れば殆ど無条件で決議されるしね。 だから立候補制は絶対だめ。 |
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| No.164 |
●悪徳管理会社は議決権行使書を必ず偽造しますから、
輪番制でも、立候補制でも同じ結果になりますよ。 ですから、議決権行使書を、管理会社に関与させないような規約が必要なのです。 マンションにとって、良い規約改正は、汚れた連中に邪魔されますから、 委任状、議決権行使書の、公表をビラで訴えましょう。 |
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| No.165 |
理事候補が決まってから議案書に載せるのですから、議決権行使書云々は関係ありません。
理事候補の名前を変える訳ではないでしょう。 理事会で決まったことが総会で否決されることはまずありません。 |
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| No.166 |
＞理事会で決まったことが総会で否決される事はまずありません。
議決権行使書を偽造すれば、どんな事でも可決されますね。 区分所有者の大きな課題です。 |
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| No.167 |
あなたのとこの総会では、議案が否決されることがあるんですか？
いままで一度でもありましたか？ |
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| No.168 |
議決権行使書を偽造されるので、総会議案が否決される事は無いですよ。
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| No.169 |
＞管理委託契約の自動更新に対して、昨年５月より法令取締りが一層強化されています。
理事会、管理会社が、総会決議をしないで自動更新がされた場合、処分が行なわれます。 （財）マンション管理センターの指示に従ってください。 |
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| No.170 |
>168
総会で理事会案が否決されることはないでしょう。 ということは、議決権行使書を偽造する必要はないのでは。 理事会案を総会に諮るんでしょう。 管理会社が勝ってに理事会案を変更してれば別ですけど、それはありえないでしょう。 |
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| No.171 |
＞議決権行使書の偽造は、勿論、実悪管理会社の仕業です。
●実悪管理会社と実悪理事会が、工事費等の水増しを行なうとき、偽造されます。 偽造は実悪管理会社がやるので、実悪理事会は知りません。 ですから、議決権行使書のコピーを取り、提出者の名前だけでも発表しましょう。 |
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| No.172 |
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| No.173 |
うちでは総会で否決したこと過去二回。ある意味健全。
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| No.174 |
>１７３さん 確かに健全ですね。
●合人社に議決権行使書の、賛成票を水増しされたり、偽造もされるので、 うちのマンションでは総会に出された議案は、合人社の思いどうりにやられています。 何とかしないと、マンションを、ボロボロにされるので対策を考えています。 |
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| No.175 |
↑ これを忘れてはいけません。
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| No.176 |
半年ぶりにマンションコミュニティに投稿します。
ある大手管理会社（2000組合以上管理している）が受託する管理組合の多くは今だに管理委託契約更新の件を総会議案に出していませんよ！ なぜなら理事会の無知につけこみ総会議案書の素案に「管理委託契約更新の件」を入れないよう会社がフロントに指示しているからです。 管理組合の皆さん！この件が掲載されていないのは管理組合として恥ずかしいことなんですよ！総会議案書をよく見てください！そして騙されないようにしてください！ 更新するかしないかはちゃんと理事会で審議しその結果を総会議案に出すことが理事会の責務です。 普通に更新しようとするのか、更新しない（期間短縮して暫定契約だけ締結する）のか総会に必ず諮ってください。 法的には管理会社は重要事項説明やって契約更新していれば「自動更新」にはなりません。管理委託契約の更新が「総会決議事項」だと知っているのに組合に言わないのは「善管注意義務」に反する行為です。 |
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| No.177 |
結局は理事長しだいということですね。
例えば、理事が全員反対しても、理事長が強引に総会案内を出し、管理委託契約を破棄する議案が賛成多数で可決しました。 管理会社ベッタリの汚染された理事達が、理事会議事録にも総会議事録にもサインはしないだろうが、 理事長は、誠実に善管注意義務を果たした結果なので、そのまま銀行口座を解約すれば、いい訳です。たぶん管理会社も理事たちも、公には何も出来ないでしょうね。 裁判に訴えられても,善管注意義務を果たした理事長が負ける事は無いので弁護士会で相談の上、徹底的に戦えばいいでしょうね。 これらを議事録で区分所有者によく説明すれば、健全なマンションライフを満喫出来るようになります。 ご意見を求めます。 |
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| No.178 |
我がマンション、東コミニテーと契約更新するつもりらしいんだが、
横領事件起こしてるんだよね、この会社。 そのへんちゃんと考慮しているんだか、いいかげんな理事長だね。 お客様へのご報告とお詫び 東急コミュニティー 取締役社長 中村 元宣 この度、誠に遺憾ながら、弊社が管理受託させていただいております１３の分譲マンション管理組合様におきまして、弊社社員が、管理組合様の小口現金収入等の金銭を着服、管理組合会計報告書の改ざんをしていたという不祥事件が社内業務監査により発覚いたしました。 お客様ならびに関係者各位の信頼を損なう結果となりましたことを、深くお詫び申し上げます。 弊社は、事件発覚後速やかに、該当する管理組合様を訪問し、ご報告とお詫び、損害の補填をさせていただくとともに、所管監督官庁に報告いたしました。 現在、出納会計業務を受託している全ての管理組合様の金銭処理について調査を実施中でございます。 3 月中には調査を終了し、結果を全管理組合様にご報告してまいります。 また、所管監督官庁に当該結果を報告のうえ、指導を仰いでまいります。 今回の不祥事件の責任を明確にするために、当該対象の社員はもとより、関係役職員につきましても厳正に処分を行います。 弊社は、今回の事態を重く受け止め、より一層の内部管理体制やコンプライアンスの強化を図るとともに再発防止に向けた対策を講じ、お客様の信頼回復に向け、全社一丸となりまして取組んでまいります。 http://www.tokyu-com.co.jp/company/newsrelease/pdf/220315.pdf 国土交通省 http://www.ktr.mlit.go.jp/ktr_content/content/000017014.pdf http://www.ktr.mlit.go.jp/ktr_content/content/000017015.pdf |
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| No.179 |
東コミの同じことばをあちこちに書いて楽しいのか
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| No.180 |
自動更新の定義を以下とする。
「なんら契約当事者の一方から契約更新の申し出（意思表示）も無く契約できるか。」 条件 契約内容に変更なし。理事長は区分所有法上の管理者である。 ①標準管理委託契約で締結していない。 ②自動更新の定めあり。（これは違法ではない。） 但し、管理会社側には契約更新の際、説明義務と書面交付義務があり、当事者の一方である管理会社側からの自動更新はありえない。 問題 Ａ：管理組合側の意思表示←これが自動更新できるか？ 現行契約（更新前契約）で次回の更新について、自動更新の意思表示されていれば、あえてその意思表示を無効とする理由はない。 Ｂ：理事長（会）の権限で契約更新ができるか？ 管理規約で理事長（会）で契約締結の権限を付与していれば、管理委託契約更新は管理行為であるため、違法とまではいえない・ 結論：上記の場合違法か適法か Ａ・Ｂいずれの場合も違法ではない。 もっとも、そんな管理会社は信用せにが。 |
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