管理委託契約の自動更新について

[入居済み住民さん]

はじめまして！大阪市の７０戸ほどの分譲マンションに住んでおります。当マンションは、某管理会社に全部委託をしています。
先日、定期総会に初めて出席しましたが、管理会社との契約について質疑が交わされていました。
その中で、「契約期間が２年となっていますが、２年契約としていることに法的に根拠や、理由があるのですか？」との質問があったのですが、管理会社の担当者は回答を保留し、後日回答するとの説明がありました。現在回答待ちですが、ご存知の方がおられましたら、お教えいただきたく、書き込みさせていただきました。　
　ちなみに、「以前は、自動更新が行われていたが、法律の変更に伴い、自動更新が違法になった」とのお話を、総会に出席されていた住民の方がしておられました。
以上

[161: 匿名さん]

>しかし、悪徳理事が長期政権で理事をたらいまわしすれば、変えることはできない。

悪徳理事を選び続けているのが一般組合員だから、一般組合員が一番悪い。自業自得だ。

[162: 匿名さん]

議決権行使書を偽造する管理会社は、泥棒。
この管理会社を支援する裏切り悪徳理事も、泥棒。

＞真面目だが、無能の組合員が、一番悪い。

これなら納得かい？

[163: 匿名さん]

>161
だから輪番制がいいといっているんだよ。
悪徳理事をやめさせるのは大変だよ。
立候補すれば「あなたはダメ」とはいえないし。
総会に諮れば殆ど無条件で決議されるしね。
だから立候補制は絶対だめ。

[164: 匿名さん]

●悪徳管理会社は議決権行使書を必ず偽造しますから、
輪番制でも、立候補制でも同じ結果になりますよ。
ですから、議決権行使書を、管理会社に関与させないような規約が必要なのです。
マンションにとって、良い規約改正は、汚れた連中に邪魔されますから、
委任状、議決権行使書の、公表をビラで訴えましょう。

[165: 匿名さん]

理事候補が決まってから議案書に載せるのですから、議決権行使書云々は関係ありません。
理事候補の名前を変える訳ではないでしょう。
理事会で決まったことが総会で否決されることはまずありません。

[166: 匿名さん]

＞理事会で決まったことが総会で否決される事はまずありません。
議決権行使書を偽造すれば、どんな事でも可決されますね。
　　　区分所有者の大きな課題です。

[167: 匿名さん]

あなたのとこの総会では、議案が否決されることがあるんですか？
いままで一度でもありましたか？

[168: 匿名さん]

議決権行使書を偽造されるので、総会議案が否決される事は無いですよ。

[169: 匿名さん]

＞管理委託契約の自動更新に対して、昨年５月より法令取締りが一層強化されています。
理事会、管理会社が、総会決議をしないで自動更新がされた場合、処分が行なわれます。
（財）マンション管理センターの指示に従ってください。

[170: 匿名さん]

>168
総会で理事会案が否決されることはないでしょう。
ということは、議決権行使書を偽造する必要はないのでは。
理事会案を総会に諮るんでしょう。
管理会社が勝ってに理事会案を変更してれば別ですけど、それはありえないでしょう。

[171: 匿名さん]

＞議決権行使書の偽造は、勿論、実悪管理会社の仕業です。
●実悪管理会社と実悪理事会が、工事費等の水増しを行なうとき、偽造されます。
　　偽造は実悪管理会社がやるので、実悪理事会は知りません。

ですから、議決権行使書のコピーを取り、提出者の名前だけでも発表しましょう。

[172: ハチャメチャ爺さん]

＞１７０
　１６８は議決権行使書を偽造される事によって、否決される事は無い。と言っている。
●議決権行使書の偽造があるんですよ。
　ワシのマンションで実際に起きた事件だよ。

[173: 匿名]

うちでは総会で否決したこと過去二回。ある意味健全。

[174: ハチャメチャ爺さん]

>１７３さん　　確かに健全ですね。
●合人社に議決権行使書の、賛成票を水増しされたり、偽造もされるので、
うちのマンションでは総会に出された議案は、合人社の思いどうりにやられています。
何とかしないと、マンションを、ボロボロにされるので対策を考えています。

[175: 匿名さん]

↑　これを忘れてはいけません。

[176: 某社元フロント]

半年ぶりにマンションコミュニティに投稿します。
ある大手管理会社（2000組合以上管理している）が受託する管理組合の多くは今だに管理委託契約更新の件を総会議案に出していませんよ！
なぜなら理事会の無知につけこみ総会議案書の素案に「管理委託契約更新の件」を入れないよう会社がフロントに指示しているからです。
管理組合の皆さん！この件が掲載されていないのは管理組合として恥ずかしいことなんですよ！総会議案書をよく見てください！そして騙されないようにしてください！
更新するかしないかはちゃんと理事会で審議しその結果を総会議案に出すことが理事会の責務です。
普通に更新しようとするのか、更新しない（期間短縮して暫定契約だけ締結する）のか総会に必ず諮ってください。
法的には管理会社は重要事項説明やって契約更新していれば「自動更新」にはなりません。管理委託契約の更新が「総会決議事項」だと知っているのに組合に言わないのは「善管注意義務」に反する行為です。

[177: 匿名さん]

結局は理事長しだいということですね。
例えば、理事が全員反対しても、理事長が強引に総会案内を出し、管理委託契約を破棄する議案が賛成多数で可決しました。
管理会社ベッタリの汚染された理事達が、理事会議事録にも総会議事録にもサインはしないだろうが、
理事長は、誠実に善管注意義務を果たした結果なので、そのまま銀行口座を解約すれば、いい訳です。たぶん管理会社も理事たちも、公には何も出来ないでしょうね。
裁判に訴えられても,善管注意義務を果たした理事長が負ける事は無いので弁護士会で相談の上、徹底的に戦えばいいでしょうね。
これらを議事録で区分所有者によく説明すれば、健全なマンションライフを満喫出来るようになります。
ご意見を求めます。

[178: 入居済み住民さん]

我がマンション、東コミニテーと契約更新するつもりらしいんだが、
横領事件起こしてるんだよね、この会社。　そのへんちゃんと考慮しているんだか、いいかげんな理事長だね。

お客様へのご報告とお詫び 東急コミュニティー 取締役社長 中村 元宣

この度、誠に遺憾ながら、弊社が管理受託させていただいております１３の分譲マンション管理組合様におきまして、弊社社員が、管理組合様の小口現金収入等の金銭を着服、管理組合会計報告書の改ざんをしていたという不祥事件が社内業務監査により発覚いたしました。
お客様ならびに関係者各位の信頼を損なう結果となりましたことを、深くお詫び申し上げます。
弊社は、事件発覚後速やかに、該当する管理組合様を訪問し、ご報告とお詫び、損害の補填をさせていただくとともに、所管監督官庁に報告いたしました。
現在、出納会計業務を受託している全ての管理組合様の金銭処理について調査を実施中でございます。
3 月中には調査を終了し、結果を全管理組合様にご報告してまいります。
また、所管監督官庁に当該結果を報告のうえ、指導を仰いでまいります。
今回の不祥事件の責任を明確にするために、当該対象の社員はもとより、関係役職員につきましても厳正に処分を行います。
弊社は、今回の事態を重く受け止め、より一層の内部管理体制やコンプライアンスの強化を図るとともに再発防止に向けた対策を講じ、お客様の信頼回復に向け、全社一丸となりまして取組んでまいります。
http://www.tokyu-com.co.jp/company/newsrelease/pdf/220315.pdf
国土交通省
http://www.ktr.mlit.go.jp/ktr_content/content/000017014.pdf
http://www.ktr.mlit.go.jp/ktr_content/content/000017015.pdf

[179: 匿名]

東コミの同じことばをあちこちに書いて楽しいのか

[180: 理論に感情は不要]

自動更新の定義を以下とする。
　「なんら契約当事者の一方から契約更新の申し出（意思表示）も無く契約できるか。」

条件　契約内容に変更なし。理事長は区分所有法上の管理者である。

①標準管理委託契約で締結していない。
②自動更新の定めあり。（これは違法ではない。）
　但し、管理会社側には契約更新の際、説明義務と書面交付義務があり、当事者の一方である管理会社側からの自動更新はありえない。

　問題
Ａ：管理組合側の意思表示←これが自動更新できるか？
現行契約（更新前契約）で次回の更新について、自動更新の意思表示されていれば、あえてその意思表示を無効とする理由はない。

Ｂ：理事長（会）の権限で契約更新ができるか？
管理規約で理事長（会）で契約締結の権限を付与していれば、管理委託契約更新は管理行為であるため、違法とまではいえない・　
　
結論：上記の場合違法か適法か
Ａ・Ｂいずれの場合も違法ではない。

もっとも、そんな管理会社は信用せにが。