新築マンションで、総戸数より分譲戸数の方が少なくて、
その差は「非分譲○戸」とかカッコ書きで書いてあることありますよね？
これって何ですか？社宅にでも使うんですか？
しょうもない質問ですみません。
[スレ作成日時]2005-10-18 13:55:00
注文住宅のオンライン相談
マンションの「非分譲」住戸って何ですか？
| No.2 |
by 匿名さん 2005-10-18 14:08:00
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昨今のご時世でマンションを社宅用に買い上げる企業はあまりないのでは・・・、
デベロッパーの系列会社が、賃貸に使うのでは？ でも分譲戸数の方が少ないのは、珍しいですね。 別枠で販売しているのでは？ 今回この取り扱いでは販売戸数○戸のみと書くのが正しかったのでは？ 有意義なレスでなくてすみません。 |
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| No.3 |
私がMRで聞いた話では、マンションを建てるために立ち退いてもらった方用の
お部屋ということでしたよ。 |
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| No.4 |
非分譲となっている住戸は、元地権者の住戸です。
元地権者は、土地を提供してマンションの一室（もしくは何室か）をもらいます。 土地とその部屋を交換するわけです。 古いマンションを壊して新しく大きなマンションを建てる場合も、元住民の住戸は非分譲になります。 |
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| No.5 |
等価交換式といいますね。
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| No.6 |
その場合、管理組合の議決権は戸数分持つのでしょうか。過半数持っていたらその人のいいなり？
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| No.7 | ||
| No.8 |
一人の元地権者が過半数持つような分譲は立てないっしょ。
それだけの土地を持ってたら、その元地権者が自分で銀行からお金かりて 賃貸マンション建てるよ。 |
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| No.9 |
>>08
可能性は十分あるんですよ。 賃貸経営の方が絶対的に有利という訳ではありませんから、建設資金を分譲利益で 賄おうという考え方だって普通に成り立ちます。 実際には、計画敷地をほとんど１人で持っていたところで、新築したマンションが ある程度の規模であれば「過半数所有」という訳にはいかないでしょうがね。 |
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| No.10 |
いずれにしても、その人がまるで大株主のように総会決議を左右するんでしょうね。こわい、こわい。それ以外の区分所有者はまるで小作人か店子。
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| No.11 |
豊洲のシエルタワーがそうですね。
分譲部分は安いようですが・・・ |
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| No.12 |
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| No.13 |
ま、その「元地権者」の協力がなければそのマンションが存在しえなかった、という事実は
デベにも管理会社にも重くのしかかります。 |
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| No.14 |
>>13
むしろ「区分所有者に」では？？ |
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| No.15 |
■非分譲棟が掲載されているチラシ
http://d.hatena.ne.jp/flats/20040924 ■再開発事業による高層マンションの販売住戸は残りもの？ http://d.hatena.ne.jp/flats/20040605 |
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| No.16 |
>>04 05
等価交換ということは、元地権者の持っていた土地の広さによって、 マンション内でも買える物件が限られているということなんでしょうか？ それとも、小さな土地でもその土地を供出してもらわなければ マンション建設そのものが不可能だったことから考えると 元地権者には絶対的な優先権が与えられ、 「どこでもお好きな部屋をどうぞ〜」という状態なのでしょうか。 |
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| No.17 |
非分譲従戸に賃貸で住んでいます。
約半分が分譲で残り半分を２人の大家が持って賃貸に出しています。 大家は土地を提供し、マンション建築費は建築会社が出して建てたみたい。 賃貸の我々は管理組合によばれないので議決権は大家がたくさんもっていると思われます。 大家のお部屋はスペシャル設計の最上階です。 |
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| No.18 |
>>16
再開発にも色々あるけれど、地権者住戸が分譲フロアに散在しているという事から察するに ここで話題になっているのは組合施行のケースだと思う。 地権者同士で「建替え」を目的とした会社（組合）を作って、その組合が事業主になって 調査・設計・建設工事すべてを行なうというやり方だよ。 当然、ものすごくお金がかかる訳だが、そこは建替えによって生まれた余剰部分（保留床という）を 第三者に売却したり、権利者自身に取得させたりして賄うのだ。あとは補助金。 厳密にいえば等価交換方式とも少し違う。 そうやって作られた新しい建物のうち、「権利者の取り分」となるのは 彼らが従前持っていた土地と建物の評価額相当分に過ぎない。 再開発が行なわれるくらいだから建物はタダ同然。土地だって評価時点ではたかが知れている。 ほとんどの再開発事例において、従前資産の評価額をいかに高く設定できるかが課題なんだよ。 下手すりゃ、そこに住んでた爺さん婆さんの取り分がワンルーム１戸分にもならないなんて事に なりかねないのが現実なのだ。 土地を提供した見返りに好きなところに入れるなんて、今時んな話がある訳ないじゃない・・・・。 権利者も分譲購入者と同様に、広い部屋に住むためには追加資金を入れているのだ。 分譲経費が乗っからないという大きなメリットはあるけど、そもそも仕様が違う事だってある。 >>15で挙げられているブログを読んでみたんだけど・・・ これって本当に「建築のプロ」が書いた文章なのかなぁ。 権利者住戸の建設費を（全てじゃないとしても）、分譲住戸でアタマ割にして 分譲購入者が負担している、不公平だ！ なんて・・・・恥ずかしくて読んでらんない。 住戸の配置（ポジション）に関する記述だっておかしい。 そもそも再開発事業の中の位置付けで、デベは大口の顧客みたいな存在だよ。 実際、保留床取得を前提に参加する際には、デベは取得フロアも含めた条件を出すのが常識。 確かに「権利者先取り状態」になってる物件もあるにはあるが、それはむしろデベの戦略ミスだ。 地権者が不当に優遇されている、と唱えるにはきちんとした根拠が必要だよ。 不正確な、何の根拠もない感情を抱く事こそが、件のブログの筆者がいう 「住人同士のコミュニティ形成に問題をきたす」原因になるんだ。 |
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| No.19 | ||
| No.20 |
17さん
その賃貸って普通に賃貸仲介会社で扱ってて見つけたんですか？ 18さん でも、デベって次から次へとマンション建てて行かないと、資金が回っていかないんでしょう？ そうすると、条件のいいマンション用地は喉から手が出るほど欲しいわけじゃないですか。 さすれば、18さんが上でおっしゃる組合主導の再開発もありだけど、 デベがなだめすかして地権者の土地を買い上げてっていう方が多いんではないですのん？ あくまで素人考えによる。 |
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| No.21 |
>>20
俺が>>18で言いたかったのは、再開発物件において ●地権者も分譲購入者と同等の（またはそれ以上の）負担を負っている ●デベ（参加組合員）は事実上「施主」の立場にあるのだから、 分譲購入者は「自分たちが権利床のワリを一方的に食わされている」などと考える必要はない ・・・という事だよ。 ごめん。ホントに煽るつもりで言う訳ではないんだが、 貴方のレスが、上記どの部分に対するご意見なのかが解らない。 が、ご指摘の内容自体は至極当然、仰る通りだと思う。 デベとは確かに、次々にマンションを建て、売り続ける事によって成り立っている。 泳いでいなければ窒息死してしまうマグロのようなものだ。 だから、できる限り少ない労力で長く泳ぎ続けられるように「優良なエサ」を求める。 しかし効率よく利益を求めるためには、必ずしも「土地を買い取る事」が最善という訳ではないのだ。 （実際、単独で用地取得はしないというデベも存在するし。） 「地権者をなだめすかして土地を買い上げる」という表現が、俺にとっていまひとつピンと来ないのは 再開発では、従前の土地はあくまで地権者たちのものであるという前提があるからだと思う。 新しい建物が出来た後は、その地権者たちが戻ってくる事も大前提だからね。 用地取得を経てデベが単独で建設・分譲を行なうケースしかり 再開発組合から保留床を買い取って分譲にまわすケースしかり デベは案件ごとに採算性を検証した上で、事業化を判断しているに過ぎない。 |
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| No.22 |
デベにもよりますが
原価の等価交換は、分譲経費負担がないから新築分譲価格より圧倒的に安く住戸を取得できます。 デベによっては、分譲価格で交換するところもあるそうです。 私も地上げされた地権者の1人ですが、デベが半年以上売却の交渉に日参してきました。 （都心のある程度の規模のマンション用地は、貴重だそうです） 結局、地上げに応じて非分譲住戸の住人になる予定です。 大まかに言って、予定分譲価格の３０％OFF位ですか？ 約40坪の土地を手放して、220㎡位（基準階）手に入れられました。 もちろん、分譲購入者と権利関係は全く同一で、特に地権者優先と言うこともありません。 取得住戸の位置についても、高層階になればそれだけ、取得面積が減りますよ。 （抽選等に縛られず、先に好きなところを選べるのが、メリットと言えばメリットです。 但し、デベも選べません、嫌なら単純売買で別の物件を探すだけです） 仮住まい費用、登記費用、消費税等は自己負担なのでトータル1500万円以上は持ち出しです。 共有施設の優先権の話もありましたが、コミュニティーを大切にしたいので、辞退しました。 今後は、あくまでも区分所有者のひとりにります。 多少不安なのは、高額物件購入者の中にローンのな地権者世帯が住むことです。 |
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| No.23 |
＞下手すりゃ、そこに住んでた爺さん婆さんの取り分がワンルーム１戸分にもならないなんて事に
なりかねないのが現実なのだ。 この発言、現状を知らない方の発言ですね。 これは郊外の話ですね、都心なら仮に坪単価250万円以上はしますから、この場合だと 15坪の所有者でも売却額は、3800万円、たとえ借地でも2600万円くらいにはなります。 分譲経費、立体買換特例で税金は繰り延べできますので 約3割増しの住戸が取得できますから、分譲価格はそれぞれ4900万円、3400万円となります。 ３LDK〜１LDKは取得できる計算になります。 まあ、おじいちゃん、おばあちゃんは売却して公団にでも入居した方が、お得な感じはしますが・・・。 |
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| No.24 |
>>分譲経費、立体買換特例で税金は繰り延べできますので
>>約3割増しの住戸が取得できますから それは所有地が「最初から更地」である場合の単純計算だよね。 俺が話したケース（組合施行型の再開発）では、それだけで全てを判断する事はできない。 貴方も「建替え」を実際に経験されたのであれば、従前資産がそのまま従後資産に変換 されたのでは無い、という事は実感されていると思う。 従後で220㎡の床を手に入れたと言っても、土地は共有になっているのだから 仰っている通り、決して丸儲けという訳ではないし。 そもそも、従前の土地を40坪も持っていれば立派な方だと思うよ。 それこそ事業によっては「大口権利者」の部類に入る。 仮住居補償が無かった、という事は貴方の場合「再開発事業」ではなかったのだと思うが 再開発の場合は、共同化されるくらいだから土地の所有形態は相当特殊な状態に なっている事が多いし、そもそも土地の上には古い建物が建っていて、その所有形態も かなりすごい事になっているケースが多い。 複雑な権利関係を整理して、建物を除却して、整地して、新しい建物を建てて・・・という作業が 個人レベルでは出来ないからこその「組合施行」なのであって、従前資産から従後資産への 以降についても、そう単純な計算通りにはいかないのだ。 再開発が適用されるような状態にある土地で、ある区画だけが独自に資産処分する事は 非常に難しい。解体・除却にいたっては物理的に不可能な場合もあるし。 俺の「爺さん婆さんが・・・」という話は、決してデタラメではないよ。 少ない経験の中でも、そういう境遇の人は何度も目の当たりにしてきた。 従前資産が少ないがため、過小床基準に達しないばかりに転出を余儀なくされる人や 従後の維持費（都市計画税や管理費など）が払えないがために、従前より狭い部屋に 入るしかない人など。すごく多いんだよ。 貴方のようなケースもあれば、そうでないケースもある、という事です。 転出して公団に入った方がお得、かどうかは他人が意見する事ではなく 本人の価値観に左右される事だ。 もともと再開発は「建替え」なのであって、元居た人がそこに住み続けるためのものだからね。 |
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| No.25 |
六本木ヒルズも20年かけた再開発らしいですが、地主、借地人、借家人と地権者400人以上で、
あのマンションに入居できたのは、一握りらしいですね。 都心の戸建ては一般的に高齢化していて、土地があっても現役ではないので資金調達の手段がないのでしょう。 |
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| No.26 |
２４さん
とっても詳しい方ですね、今回色々経験したので趣旨が理解できます。（再開発ではありません） 隣接する大きな土地を地主が売却したため、規模拡大を図るデベによる近隣の用地買収です。 私は地権者と言っても、もちろん相続税を支払って取得しましたが、親からの相続なので 「祖父の時代大正期からの土地と住むには何の不満もない建物をマンション開発で泣く泣く手放した」 と言うのが実感です。 失礼な言い方をすれば、マンション開発で土地持ちから、区分所有者に成り下がる感じです。 タダで手に入れたなんて、毛頭考えていません。 近隣商業地区なので、400％の容積率をデベに協力して安めに売り渡したのが実態です。 その見返りとして、自己使用の住宅から、貸せば家賃が頂ける、多少の利益を得ることが可能な 分割可能な床面積を取得できただけです。 今回調べてわかりましたが、 山手線内の土地は現在では路線価の２〜3倍で取引されています。 少し郊外の練馬や板橋でも1〜１．５倍と言ったtころでしょうか。 バブル期は、自宅のあたりも信じられないことですが坪単価800万円以上が普通でした。 マンションの分譲価格は今後数年間は上昇することは間違いないですね。 但し土地は高騰する可能性もありますが、供給過剰のマンションは将来的に資産の目減りは必至です。 |
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| No.27 |
現在、30年超のマンションが100万戸あるそうです。
この年代、違法建築も沢山ありますが、容積率に余裕があれば立替が一気に進むでしょうね。 非分譲住戸が多いマンションも、今後は増えるのでしょうね。 でも考えようによっては、分譲マンションのように購買層の年齢が一律の傾向がある物件より 若い人（分譲購入者、地権者の子供）もお年寄りも同じ屋根の下と言う方が、 地域のコミュニティーとしては、健全なのかもしれませんね。 |
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| No.28 |
建て替え○
立替×でした、失礼。 |
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| No.29 |
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