シティタワー神戸三宮ってどうですか？パート8

[匿名さん]

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/381307/

【知識サイト】
「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」について - 国土交通省
http://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000061.html
行政サービス比較検索
http://www.seikatsu-guide.com/area/compare_cities/?cid_1=1263&cid_...

マンションコミュニティ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%82%B7%E3%83%86%E3%82%A3%E3%8...


所在地　兵庫県神戸市中央区　旭通４－３４３（地番）　
交通
JR東海道本線「三ノ宮」駅から徒歩4分
神戸新交通・ポートアイランド線「三宮」駅から徒歩3分
阪神本線「三宮」駅から徒歩4分
阪急神戸線「三宮」駅から徒歩6分
神戸地下鉄西神山手線「三宮」駅から徒歩6分
神戸地下鉄海岸線「三宮・花時計前」駅から徒歩8分
総戸数 640戸（非分譲46戸含む）　
完成年月　平成25年1月完成済　
入居（引渡）予定日　諸手続終了次第入居可　
敷地面積　8,367.81m2　
建築面積　5,797.63m2　　
建築延床面積　92,937.68m2　　
構造・規模　鉄筋コンクリート造　 地上54　階建地下1階建　一部鉄骨造　
地目　宅地　
用途地域　商業地域　
建ぺい率・容積率　建ぺい率80％（高度利用地区による制限及び防火地域における耐火建築物による割増あり）
容積率　600％（高度利用地区による容積割増あり）　　
建築確認番号 第SN109-00515号（H22年3月2日付）　第ERI11011192号(H23年4月13日付)　第ERI12005660号（H24年2月20日付） 　第ERI12057565号(H24年12月26日付)　
駐車場台数　325台（管理用2台含む）※非分譲住戸台数含む　
駐車場使用料（月額）　月額24,000円～28,000円（別途敷金48,000円～56,000円・一括払い）　
自転車置場台数 936台　
自転車置場利用料（月額）　月額300円　
バイク置場台数 31台※非分譲住戸台数含む　
バイク置場使用料（月額）　2,000円(別途敷金4,000円・一括払い)　
ミニバイク置場台数　29台※非分譲住戸台数含む　
ミニバイク置場使用料（月額）　1,000円(別途敷金2,000円・一括払い)　
分譲後の権利形態　土地：権利変換計画に基づく土地持分割合による所有権の共有、建物（専有部分）：区分所有権、建物（全体共用部分・住宅共用部分）：専有面積割合による所有権の共有　
管理形態　区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託予定（常駐）

【販売概要】
販売スケジュール　先着順受付中　
モデルルーム情報　モデルルームオープン
販売戸数　11戸　
販売価格　4,600万円～6,460万円　
最多価格帯　6300万円台(4戸)　
間取り　2LDK～3ＬＤＫ　
専有面積　63.32m2～82.16m2　
バルコニー面積　12.92m2～33.35m2　
管理費（月額） 10,300円 ～ 13,400円　
修繕積立金（月額）　5,400円 ～ 7,000円　
管理準備金　10,000円　
修繕積立基金　322,800円 ～ 418,800円　　

売主：住友不動産株式会社　http://www.sumitomo-rd.co.jp/
設計：環境再開発研究所・東急設計コンサルタント・織本構造設計共同企業体
物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/ct_kobe/
施工会社：株式会社大林組　http://www.obayashi.co.jp/
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　http://www.sumitate.co.jp/

[81: 匿名さん]

まぁここでネガッてても現実の市場は売れてるわけで。

ホームページの物件概要の残が最後でしょう、後は中古で高値でも売れてるのが現実。

そもそも、興味も価値も感じないなら何で一々書き込むかね。

よっぽど暇か、実社会で相手にされて無いんだろうね。

実社会で考えて見てよ、関係ない人が文句ばっかり言う人信用なんてされないよね。投資家や不動産のプロみたいな書き方してるけど、こんな匿名掲示板で信用性なんてないし。

実社会で満たされようね。

[82: 匿名さん]

３．１１後の同時期に湾岸で売り出され、その売れ行きが業界で物凄く注目を集めた、ほぼ同規模【52階600戸】のプラウドタワー東雲キャナルコートはどうなってるかなと調べたら、今の中古物件は
　２９階８４平米　６４９０万→６８８０万（新築売出し価格→中古売出し価格）
　３６階７５平米　５２４０万→５９８０万（　　　〃　　　→　　〃　　　　）
　４０階８７平米　６３００万→６６００万（　　　〃　　　→　　〃　　　　）
　４３階７７平米　５５４０万→６２００万（　　　〃　　　→　　〃　　　　）
でした。ここは発売時、階差の価格差が１０万しかなかったんだよね。参考までに。
　

[83: 入居済み住民さん]

売り出し価格より中古の方が高くて当たり前。
相場が高騰してるからね。

[84: 入居済み住民さん]

１割の値引きはありませんよ。
ガセもほどほどに。

[85: 入居済み住民さん]

あと３戸ほどだから間もなく完売ですよ。

[86: 匿名さん]

11戸ほど残っていた物件が、この１月後半から、バタバタ売れて残３戸？？。。ってあり得ますか？急になぜ売れたのか・・
そこは、なぜだと思いますか？急に売れてるじゃないですか？？？不思議です。値引きなしで、急に売れるものですかね。
普通に考えてですが。

[87: 入居済み住民さん]

販売当初からしたら、めちゃめちゃ強気価格ですが、すぐに売れるということです。
最初に勝った人はお買い得。
ごちゃごちゃ能書きばかりたれて最初に買わなかった人の負けです。

[88: 匿名さん]

今日もアートの引っ越しトラック来てたね。

順調に売れてるね。

[89: 匿名さん]

2月5日更新の公式サイト物件概要ではあと5戸になってました。
そのうち北東角が残り１邸、南東角が残り１邸だとか。
北西角は完売したらしく、南西角はどうなってるのかと間取り図のページを見たら、まだ残っている？
人気があるのは南東か南西だと思うんですが、眺望が良くないとか？価格が高いだけ？

[90: 匿名さん]

南西角部屋低層階の西側ははホテルと密着しているので、プライバシー、眺望、日照が全くありません。
南側は、普通の低層階の感じ。その上で価格に納得できるかの問題。残っているという事は、できないんでしょうね。

[91: 入居済み住民さん]

なんやかんやで後4戸。

ホームページで発表されてますね。

竣工二年とはいえ、通常のタワーの倍、ブリリア元町やプラウド県庁前タワーだと3倍の戸数を売り切りしたのは素直に凄い。

住めば解るが圧倒的に利便性がある。管理組合しっかりしてて、共用部の通り抜け対策、路駐対策、全てにおいて動きが早い。チェーンゲート設置計画の件大賛成ですね。また戸数が多いので管理費も安い。昨年の決算も大幅黒字。これが住戸200ぐらいだと将来かなりの管理費増が予想される。

私は40台DINKSなので大満足ですね。ファミリー層は本当に少ないですし、たまに見かける子供さんは私立の制服きた子供ばかりですしね。

[92: 匿名さん]

子連れが少ないのは良いですね
最近は、エントランスで子供が集まって、ゲームしたりお菓子を食べ散らかしたりするのが問題になるマンションが多いそうです
価格が高いだけあって、マナーの悪い家族連れが少ないんでしょうね

[93: 匿名さん]

今は、住まれた直後なので、良かったと思うかも知れませんが、数年後がどうでしょうね。戸数多い利点もあるが、反対に何かあると、厄介になる。

[94: 入居済み住民さん]

93さん
91ですが、私は入居開始の2年前の4月から住んでいます。もうすぐ丸2年ですが、本当に満足です。

戸数が多くて反対に何かあるとは具体的にどんな事でしょうか？

当初敷地内駐車などポツポツ問題ありましたが、駐車対策にてめっきり駐車もなくなりました。更なるチェーンゲート設置計画まであります。ベランダ喫煙も1度問題になっただけで後は何もありません。懸念していた、機会式駐車場に関しても決算見る限り黒字でしたよ。つまり、将来の大規模修繕などはスケールメリットでカバー出来ていると判断出来ます。

タワマンで良くある、10年先の修繕費が3倍とかは考えられないですけど。

[95: 匿名さん]

いくら、免震構造と言え、最近四国震度５でしたよね。神戸にもまだ大きな地震がある可能性もあります。知合いに神戸の地震の時に、大規模マンション入居者がいましたが、大戸数だと、大きな震災があった時など、いくら管理組合がしっかりしていても、意見がばらばらでなかなかまとまらない話や、いまだに、そのままになっているマンションもある話を聞いています。だから少ない戸数の方が、まだいいかもなと思っていて、思案しています。６００戸もあれば、いろんな方がいるのも
当然ですし。大きな事（地震や事件）の際のことで考えています。知り合いに尼崎事件のマンションにたまたま住んでいる
方がいて、（特例ですが）何があるかわからないので、価値が下がるだけでなく、戸数があまり多いと大変だなと思っています。

[96: 入居済み住民さん]

成る程地震リスクですね。
それは確かにありますね。
貴重なご意見ありがとうございました。

まぁ各家庭の価値観、トレードオフで考えるべき問題ですよね。

人によっては200戸でも多いと言う価値観の人達も必ずいますしね。

[97: 匿名さん]

まあ、居住者の価値観によりますね。私は以前、100戸のマンションに住んでいましたが、駐車場の取得順番で随分ともめました。機械式と平面の順番とか二台目を認めるかどうかとか。

[98: 匿名さん]

ですよね。いい具合に住ん、でいる時は、問題ないですが１００戸でも、もめるでしょ。それが多い（６００以上）となると
更に、いろんな考えの方がいるので、なかなか決まらない事が将来でてくると思うんですよね。だから、もう少し、戸数が少ない物件がいいかと検討しているんです。忘れた頃に震災などやってきますしね。そういう意味で一戸建ては自分だけの管理になりますし、問題起これば、更地にしたりもできますよね。駅近い魅力はあり、迷いますね。残少ないですが、もう少し
駅から距離はあってもせいぜい４０－１００戸ぐらいのマンションにしようかと思ったり。

[99: 匿名さん]

94さん

私の友人がパークタワー梅田に住んでるんですが、入居一年間で管理費の値上げがあったと言ってました。確かあそこは230戸ぐらいです。
このままだと、何処まで上がるか解らないって言ってました。かなり揉めてるとも。

住戸の数って本当に各家庭の価値観ですよね。

[100: 匿名さん]

昨年の管理費が黒字ということは、当初の管理会社の計画がしっかりしていたことの証明ですね。このままうまくいけばよいのですが。お金があまっているとついつい余計なことをしてしまって、ランニングコストが予想以上にかかってしまうことが往々にあります。良好な管理を期待しています。