シティタワー神戸三宮ってどうですか？パート8

[匿名さん]

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/381307/

【知識サイト】
「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」について - 国土交通省
http://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000061.html
行政サービス比較検索
http://www.seikatsu-guide.com/area/compare_cities/?cid_1=1263&cid_...

マンションコミュニティ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%82%B7%E3%83%86%E3%82%A3%E3%8...


所在地　兵庫県神戸市中央区　旭通４－３４３（地番）　
交通
JR東海道本線「三ノ宮」駅から徒歩4分
神戸新交通・ポートアイランド線「三宮」駅から徒歩3分
阪神本線「三宮」駅から徒歩4分
阪急神戸線「三宮」駅から徒歩6分
神戸地下鉄西神山手線「三宮」駅から徒歩6分
神戸地下鉄海岸線「三宮・花時計前」駅から徒歩8分
総戸数 640戸（非分譲46戸含む）　
完成年月　平成25年1月完成済　
入居（引渡）予定日　諸手続終了次第入居可　
敷地面積　8,367.81m2　
建築面積　5,797.63m2　　
建築延床面積　92,937.68m2　　
構造・規模　鉄筋コンクリート造　 地上54　階建地下1階建　一部鉄骨造　
地目　宅地　
用途地域　商業地域　
建ぺい率・容積率　建ぺい率80％（高度利用地区による制限及び防火地域における耐火建築物による割増あり）
容積率　600％（高度利用地区による容積割増あり）　　
建築確認番号 第SN109-00515号（H22年3月2日付）　第ERI11011192号(H23年4月13日付)　第ERI12005660号（H24年2月20日付） 　第ERI12057565号(H24年12月26日付)　
駐車場台数　325台（管理用2台含む）※非分譲住戸台数含む　
駐車場使用料（月額）　月額24,000円～28,000円（別途敷金48,000円～56,000円・一括払い）　
自転車置場台数 936台　
自転車置場利用料（月額）　月額300円　
バイク置場台数 31台※非分譲住戸台数含む　
バイク置場使用料（月額）　2,000円(別途敷金4,000円・一括払い)　
ミニバイク置場台数　29台※非分譲住戸台数含む　
ミニバイク置場使用料（月額）　1,000円(別途敷金2,000円・一括払い)　
分譲後の権利形態　土地：権利変換計画に基づく土地持分割合による所有権の共有、建物（専有部分）：区分所有権、建物（全体共用部分・住宅共用部分）：専有面積割合による所有権の共有　
管理形態　区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託予定（常駐）

【販売概要】
販売スケジュール　先着順受付中　
モデルルーム情報　モデルルームオープン
販売戸数　11戸　
販売価格　4,600万円～6,460万円　
最多価格帯　6300万円台(4戸)　
間取り　2LDK～3ＬＤＫ　
専有面積　63.32m2～82.16m2　
バルコニー面積　12.92m2～33.35m2　
管理費（月額） 10,300円 ～ 13,400円　
修繕積立金（月額）　5,400円 ～ 7,000円　
管理準備金　10,000円　
修繕積立基金　322,800円 ～ 418,800円　　

売主：住友不動産株式会社　http://www.sumitomo-rd.co.jp/
設計：環境再開発研究所・東急設計コンサルタント・織本構造設計共同企業体
物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/ct_kobe/
施工会社：株式会社大林組　http://www.obayashi.co.jp/
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　http://www.sumitate.co.jp/

[613: 匿名さん]

612を詭弁というですよ。商業地とはいえ住居専用の建物。
そうと知っていて入居して、平然と事務所を開く経営者は倫理観のかけらも無い。

[614: [ 30代]]

ここはSOHO不可なの？

[615: 匿名さん]

>>612
モノゴトをちゃんと理解してから発言しましょうね。

[616: 匿名さん]

普通にやっていたら、儲かりません。

[617: 匿名さん]

まぁー何やかんや言っても、要はその事業所のレベルが低すぎる!!

非識字か？はたまた規約を理解できない人物か？
何れにせよ、その様な人物が開設している訳だから
その経営者のお頭の悪さと事業所のレベルの低さも推して知るべし（笑）

[618: 入居済み住民さん]

営業所を見分ける方法はあるのですか？

[619: 匿名さん]

不特定多数の出入りがあり表札がないところは全て疑うべきだね。

[620: 匿名さん]

西南の角部屋に9800万？
2000万以上も上乗せして売り出してるのは凄い!!

[621: 検討板ユーザーさん]

>>620 匿名さん

9800万の物件がいくつも出ていましたが、本当にそんな値段で売れているんでしょうか…ウチだけのバブル⁈

[622: 匿名さん]

神戸でも数年前竣工の人気物件は2割位は値上がりしてる筈です。
この価格だと以前8000万で売りに出ていたのを多少は値切って買ったんでしょうね。
売り出し価格は好きな価格付けられますが、査定サイトではせいぜい7000〜7500位のはずです。
他の部屋でも最初の売り出し価格から2000万位値下げしてる部屋もありましたよ。
今は簡易査定サイトがあるのでボッタクリ価格は直ぐ判る便利な世の中に成りました。

[623: 検討板ユーザーさん]

>>622 匿名さん

ボッタクリでも、高層マンションを買いあさっていると言われる人々の一人がポーンと出せば、それが基準になってしまいますよね。こわーい！

[624: 検討板ユーザーさん]

>>623 検討板ユーザーさん
現時点で、35件もの賃貸物件が募集中(つまり空き家)というのこそ、怖いですよ。

[625: 匿名さん]

賃貸物件は71件ですよ。
階層も高すぎたり低すぎたり
向きも眺望の悪い北や東向きが多く
真ん中辺りの西や南向きが少ない上に
何と言っても家賃の料金設定が高すぎる
この低金利の時代に借金してでも買った方がいいんじゃない!？

[626: 匿名さん]

昨日の地震ではEVが一時停止しましたか？

[627: 匿名さん]

ボッタクリのお部屋は皆賃貸と両股。買い手も借り手もつかなかったら悲劇。いや、もともと十分に値切って買っているので、これまでの家賃収入でしばらくはいけそうな人たち。そもそもこのマンションに住んでなくて、投資物件でボロ儲けするつもりか。

[628: 再開発万歳]

エレベーター停止したそうです
1～17の低層用 と 業務用 が動いていた と言ってました
前に一度 強風で 同じ状態になりました
朝刊が届かない と問い合わせると こういう時は 1Ｆメールボックスに入れて帰る とのことでした

[629: 匿名さん]

エレベーターって震度3で止まるんでしょ？
ってことは免震でもあんまり意味ないってことかな

[630: 匿名]

ここって免震以外にもダンパーは付いているのですか？

[631: マンション比較中さん]

問い合わせてもこの物件商談中とか、登録しないと明かせないとか、あやふや。
おまけに手数料は買い手売り手の両手取りで欲深い。大手でも楽な商売してるが、土地ころがし。(と日経朝刊にあった)
2018年には、不動産情報では手持ち物件は早く処理しろと書かれてるが、本当なんだろうか？
シティータワーは結構空き家が多いようですが、東京郊外のこれと似た物件は出回ってなく、やはり問合わせると上記の感じ。かげで売ってるような雰囲気。

これとDグラとアーバン三ノ宮などはどうですか？皆様の教えを請いたい？

[632: マンション比較中さん]

私も見ていますが高すぎますね。Dグラも古くなったけど、検討していますが、間取りが気に入らない
アーバンは駅から遠いし、一軒家も比較中です。
２割は普通に上乗せしていますね。そのうち下げないと売却なるかなと思って、その時を狙おうかと
思っています。

[633: 匿名]

アーバンは三宮から遠すぎるし間取りがストレスになりそう。
Ｄ'グラフォートは古さが顕著だから後10年くらいが限界かな？
ＣＴは戸数が多いので賃貸用は沢山あるが、売り物件が少なすぎるような気がする。
駅近でこれだけのタワマンは今後できないから強気だよね。
そごうを阪急が買収した件や三宮駅周辺の再開発がかなり影響しているのでは？

[634: 匿名さん]

マンションとしてはアーバンが中央区で一番だろ
住環境良好

ディーグラはもうボロい
築年というか仕様がやはり古い

シティタワーは再開発で区役所あたりに巨大ビルができたら南向きと西向きは終わる気がする
何より戸数が多い
オアシスも阪急三宮地下にできたら撤退するだろうし
そういう意味でも今が天井

[635: 匿名さん]

大幅値下げしても大量に売れ残り、分譲での完売を放棄したアーバンが1番とは、どんな感性してるの？

[636: 匿名さん]

アーバンは元の値付けが高かったからね
リーマンショクの影響あったし
シティタワーはアベバブルのおかげ
住友は強気で有名だけどその住友が1期であの値段で出してきたことには意味があるのではないか

[637: 匿名さん]

アベバブルは中古マンション全体の相場を押し上げてますよ。
CTが安かったのはリーマンショック、更に3・11が販売直前 に起きタワマン人気が一時的に急落した時期に売り出したからではないですか。
同時期のグラフロも今では信じられない安価でした。
逆にトアロードザタワーやアーバンタワーはリーマンショック直前のミニバブルの頃に売り出したのでかなり強気の価格でしたね。

[638: 買い替え検討中さん]

ここは利便性が全てと言っても過言じゃない
仮にオアシスが撤退しようが、南側に高層ホテルができようが
三宮駅が他に移転する訳ではないから絶対的な強みだと思いますよ。

何処のタワマンも高層階は先々値下がり顕著!!
でも、中層〜低層階層は値下がり率が割合と少ない
客観的に見てズバリ１０年後が楽しみな物件には違いない。

[639: 匿名さん]

ここって結局駅だけでしょ？
駅には何もないし、大丸が駅中にくるなら別だけどね
三宮で買い物するのはどこかな
フラワーロードより西に行くんじゃない
なら最初から西側に住めばいいのに

[640: 匿名さん]

ここって駅だけでしょう⁈

その通り！
しかし、それが実は一番大切な事なんですよ！
そごうも阪急が買収、新阪急ビル、JR西日本が推し進めるJR三宮ビル、サンパル界隈の再開発、全ては三宮（JR、阪急、阪神、ポートライナー、新バスターミナル・・etc）が集うターミナル駅だからこそ意味があるんです。

だから、駅近だけが大きな意味を成すのです。
築3年が経過し、500戸数以上あり確かに庶民派タワマンには違いないが、この少ない売り物件を考えると、自ずと需要と供給に加え経済理論ってものが分かると思いますが？

[641: マンション検討中さん]

駅から5分圏内はマンションを購入するに当たっては鉄板だよ？

[642: マンション住民さん]

ここが三宮駅から徒歩４分でなければ逆に買わなかったでしょう。
通勤、子供の通学、買い物、病院、外食の大半が徒歩圏内、おまけに遠目ながら室内で花火まで楽しめます♪

[643: 匿名]

環境をとれば駅から離れた一種住専地域の一戸建てか低層マンションだろうし
利便性をとればターミナル駅により近い高層マンションだと思います。
要は何に重きを置くか？と家族構成や各々のライフスタイルに依るところが大きいでしょうね。

[644: 口コミ知りたいさん]

なんだかんだ言うものの、着工中に買うべきだったと後悔。

[645: 口コミ知りたいさん]

そりゃそうだ。阪急三宮ビル建て替え、阪急阪神ホールディングスによるそごうの立て直し。JRの北改札口増設。区役所エリアの再開発(この度、特定都市再生緊急整備地域に指定された)。その他スーバーのリニューアルなど、低く評価しても普通は買いだろ。

[646: デベにお勤めさん]

凄いね!!!
買った人は先見の明があったと思うよ。
特定都市緊急再生整備地域に入るかどうかで随分違うからね。

[647: 匿名さん]

>>646 デベにお勤めさん
先見の明って、、、
神戸の中心部なんだから。苦笑

[648: 匿名]

>>647

ここって元闇市で地権者も多く永年行政が手が付けられなかった場所でしょう？
神戸の中心地と言えば誰に聞いても旭通ではなく元町〜居留地にかけてだよ（爆）

[649: マンション比較中さん]

旧居留地はともかく、元町も旭通も似たようなもんだと思うけど。

[650: 通りがかりさん]

特定都市整備地区は神戸市だけじゃなく国からも補助金が出て再開発がどんどん進むから楽しみな地区には違いない。
ここも含めてこのエリア内に在る、または新たにできる高層マンションは今後も狙い目ですよ！

[651: 匿名さん]

>>650 通りがかりさん
何が狙い目だよ。単に業者が儲かる値付けになるだけだよ。

[652: 匿名]

やっと1・17の負債を返済した今からがいよいよ（株）恋うべしの見せどころ
特区になるならないは三宮駅周辺の再開発が一挙に進むかどうか？それくらいの意味を成しますね。
住みたい街のランキングや人口でも福岡市にも抜かれてしまった神戸
これからは神戸市、JR西日本、H2Oリティリングに国が加わって巻き返しを期待したいものです。

[653: 匿名さん]

大阪や京都においてかれてる神戸。
まずはあの汚い神戸の玄関口であるJR三ノ宮駅を京都駅や大阪駅に負けないくらい立派に立て直してほしいよな。

[654: 購入経験者さん]

関東一都三県に完全に置いてきぼりを喰らっている関西
特に東京との差は開くばかり
山手線全てが梅田、難波、心斎橋、淀屋橋、悪くて京橋
東京から見れば、大阪って何処？と言われる昨今
政府が落ちぶれた関西の起爆剤として押し進める万博も
パリとの勝負じゃ相手にならない
でも、、、良いじゃない。
同規模のマンションが東京だと５割は高く付く
小さくコンパクトでありながら、自然が直ぐ其処にあり
通勤通学にも便利な此処は住まいとしてのランドマーク的存在
再開発特区にも決まったみたいだし、何処に出るにも便利な三宮
居留地や旭通云々なんてちっちゃいちっちゃい
個人的には徒歩圏内に阪急百貨店が出来るの楽しみ
何れにしても、殆ど徒歩で行ける三宮に住めるという意味は
これからの人口減や老後も含めて最高の環境だと思うよ

[655: 匿名さん]

まあこのマンションでなくてもいいのだろうね
ところで関東の地震の時揺れはどうだった？

[656: マンション住民さん]

免震が効いているのか全く大丈夫だよ。
但し、鳥取の時はＥVが緊急停止したけどね。

[657: 匿名さん]

>>656
全く大丈夫とは？
揺れなかったってこと？
乾式壁がミシミシいったりしなかった？

[658: マンション検討中さん]

将来的に中古で購入を考えているのですが、
修繕積立金の値上げのタイミングとかって、
説明を受けたりしましたか？

[659: マンション検討中さん]

中国は個人の海外不動産や保険の購入を禁止。外貨購入時に海外投資に使わないという誓約に署名しなければならず、違反は厳罰と、年末に外貨管理局が発表。
商務部は国有企業の対外投資を審査、本業外のＭ＆Ａや不動産購入を阻止へ。

[660: マンション比較中さん]

賃貸で住もうかと検討中です。

ですので都市開発終了の２０２７年まで住むつもりもなく、ただ駅近というだけで決めようと思っているのですが、
ペット規約は大体どうなっていますか？
（もちろん賃貸契約でペット相談可の物件です）

現在、小型犬１匹です。

あと、EVがよく停止するとの事。
検討しているのは高層階なのですが、そんなに頻繁に停止するのでしょうか？

よろしくお願いいたします。

[661: 匿名さん]

ペットですが、マンション内の共用部では抱っこする、ペット同伴のときは非常用エレベーターを使う、などの規約があったと思います。あと、ペットを飼う人はペットクラブへの入会が必要だったはずです。

エレベーターについては、大きな地震だったり、相当大きな台風が来たときは停止しますが、頻繁に止まる印象はありません。

[662: 管理担当]

管理担当です。

いつもご利用ありがとうございます。

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https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/231631/

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今後とも、宜しくお願いいたします。