シティタワー神戸三宮ってどうですか？パート8

[匿名さん]

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/381307/

【知識サイト】
「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」について - 国土交通省
http://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000061.html
行政サービス比較検索
http://www.seikatsu-guide.com/area/compare_cities/?cid_1=1263&cid_...

マンションコミュニティ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%82%B7%E3%83%86%E3%82%A3%E3%8...


所在地　兵庫県神戸市中央区　旭通４－３４３（地番）　
交通
JR東海道本線「三ノ宮」駅から徒歩4分
神戸新交通・ポートアイランド線「三宮」駅から徒歩3分
阪神本線「三宮」駅から徒歩4分
阪急神戸線「三宮」駅から徒歩6分
神戸地下鉄西神山手線「三宮」駅から徒歩6分
神戸地下鉄海岸線「三宮・花時計前」駅から徒歩8分
総戸数 640戸（非分譲46戸含む）　
完成年月　平成25年1月完成済　
入居（引渡）予定日　諸手続終了次第入居可　
敷地面積　8,367.81m2　
建築面積　5,797.63m2　　
建築延床面積　92,937.68m2　　
構造・規模　鉄筋コンクリート造　 地上54　階建地下1階建　一部鉄骨造　
地目　宅地　
用途地域　商業地域　
建ぺい率・容積率　建ぺい率80％（高度利用地区による制限及び防火地域における耐火建築物による割増あり）
容積率　600％（高度利用地区による容積割増あり）　　
建築確認番号 第SN109-00515号（H22年3月2日付）　第ERI11011192号(H23年4月13日付)　第ERI12005660号（H24年2月20日付） 　第ERI12057565号(H24年12月26日付)　
駐車場台数　325台（管理用2台含む）※非分譲住戸台数含む　
駐車場使用料（月額）　月額24,000円～28,000円（別途敷金48,000円～56,000円・一括払い）　
自転車置場台数 936台　
自転車置場利用料（月額）　月額300円　
バイク置場台数 31台※非分譲住戸台数含む　
バイク置場使用料（月額）　2,000円(別途敷金4,000円・一括払い)　
ミニバイク置場台数　29台※非分譲住戸台数含む　
ミニバイク置場使用料（月額）　1,000円(別途敷金2,000円・一括払い)　
分譲後の権利形態　土地：権利変換計画に基づく土地持分割合による所有権の共有、建物（専有部分）：区分所有権、建物（全体共用部分・住宅共用部分）：専有面積割合による所有権の共有　
管理形態　区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託予定（常駐）

【販売概要】
販売スケジュール　先着順受付中　
モデルルーム情報　モデルルームオープン
販売戸数　11戸　
販売価格　4,600万円～6,460万円　
最多価格帯　6300万円台(4戸)　
間取り　2LDK～3ＬＤＫ　
専有面積　63.32m2～82.16m2　
バルコニー面積　12.92m2～33.35m2　
管理費（月額） 10,300円 ～ 13,400円　
修繕積立金（月額）　5,400円 ～ 7,000円　
管理準備金　10,000円　
修繕積立基金　322,800円 ～ 418,800円　　

売主：住友不動産株式会社　http://www.sumitomo-rd.co.jp/
設計：環境再開発研究所・東急設計コンサルタント・織本構造設計共同企業体
物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/ct_kobe/
施工会社：株式会社大林組　http://www.obayashi.co.jp/
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　http://www.sumitate.co.jp/

[61: 匿名さん]

あと1年以上かかるでしょうね

[62: 匿名さん]

中古の売物件が多いので、所有権の入れ替わりが思った以上に早そうだ。
取引価格は解らないが、今年すでに４件成約。
新築売出価格と比べると、売り手から見れば、まずまずの価格じゃあないかと。
乖離率5％くらいで成約かな？
11F　北東74.06平米５３８０万（中古での売出価格）
25F　東　70.11平米４９８０万（　　　〃　　　　）
27F　南　75.17平米５４８０万（　　　〃　　　　）
41F　北　61.24平米４５８０万（　　　〃　　　　）　

[63: 匿名さん]

慌て物の為に言って置くが、売り出し価格はあくまでも売り主の「希望価格」
中古物件を、売主の言い値で買う人は稀。
損をしたくない売主は相場を無視して、物件購入に掛かった全ての金額を乗せたがるし
儲けてやろうと思ってる奴は更に金額を乗せてくる。
しかし、新築物件（新古物件）がある状態で、中古物件を良い値段で売るのは難しいのではないの？
ここは投資目的？の購入が結構あるみたいだけど、それは将来の売り予備軍である事を肝に銘ずるべき。
戸数が多いだけに売りが重なる様な気がするね、皆さんの懐具合は同じ様なもんだろうからね。

[64: 匿名さん]

売り出してた期間そんなに長くないから、どんだけ値引きしてもMAX1割じゃあないかな。
41Fは5380万→4980万→4580万と価格下げたけどね。
12月は2件成約してたね。
35階75平米5980万円。＊成約価格ではありません。
52階74平米6380万円。＊成約価格ではありません。

[65: 匿名さん]

まぁ今の余りモノの低層はいらないけど、中層階以上なら欲しがる人多いと思うよ。

住友不動産販売に相談行ったら、良い値段でかなり成約してたもん。

[66: 匿名さん]

決算前に、慌てて売却してるのかもね。

[67: 匿名さん]

三宮再開発頃、売却予定の投資家が多いのかも知れない。

[68: 匿名さん]

こんな場所、売却益など、たいしてでないよ。

[69: 匿名さん]

売り物件は今、公開してるの1件だけ？強気の価格にビックリ。
無いとは思うけれど、JR三宮に東口できたら資産価値がグッと上がりそうだね。
具体的な計画はいつ頃発表されるんだろう。

[70: 匿名さん]

HPは５戸となってます

[71: 匿名さん]

69です。説明不足ですみません。中古の売り物件の事です。
30階の南東角の82㎡が驚きの7950万円。これしか見つかりませんでした。

[72: 匿名さん]

3件はあるよ
再開発なんてショボショボ
セルザファクト

[73: 63]

＞＞71
中古物件のチラシ等を見て、それが相場と思い込む素人もいる。
７９５０万は、他の新古物件の割高感を隠す為の「逆おとり物件」かいな？と思ってしまうわ。
安くない物でも隣にバカ高値の物があれば安いと勘違いするもんやからね。
バブルの最中は滑稽な事が横行し、弾けるとそれは笑い話になる。

[74: 匿名さん]

ほんとや、残り５戸になってる。
こんな価格で売れるのかと思ったけど、売れちゃうんや。
中古と併売状態なのでややこしいな。

[75: 匿名さん]

中古いれたら10戸以上あるよ

[76: 匿名さん]

中古、7950万以外のやつってどこ見たらありますか？

[77: 匿名さん]

無いと思います。昨年末に住友不動産販売で7,8件売りが有りましたが、今は0件です。
でもこれからも断続的に出てきますよ。値引きは有るでしょうけど、今の価格では投資でペイ出来ませんね。
賃貸物件もかなりの数が募集中ですし、実需中心なんでしょう。

[78: 匿名さん]

中古だと上の方の階が中心だったりするのでしょうか。
今、デベ側で普通に販売になっているのは、低層が中心なのかな？という風に感じますけれども。
低層でも投資向けの１LDKとかではなくて、広さがきちんとある３LDKばかりなんだなぁという印象。
価格的にはどうでしょう？？

[79: 匿名さん]

強気な価格設定だけど、中古7950万も売れたみたいね。
ここは上層から下層までの面積当たりの単価の価格差が小さいから、タワマンの感覚でいえば、下は割高感があるかな。
でも2年前より金利も低いし、ローン減税も200万が400万に増えているから、ローン組むなら、支払総額は2年前より減ると思わないと仕方ないか。

[80: 匿名さん]

高いのに、よく売れるね。価値が見出せないんだけど・・・・決算時期とか不動産に関係ないと思うよ。

[81: 匿名さん]

まぁここでネガッてても現実の市場は売れてるわけで。

ホームページの物件概要の残が最後でしょう、後は中古で高値でも売れてるのが現実。

そもそも、興味も価値も感じないなら何で一々書き込むかね。

よっぽど暇か、実社会で相手にされて無いんだろうね。

実社会で考えて見てよ、関係ない人が文句ばっかり言う人信用なんてされないよね。投資家や不動産のプロみたいな書き方してるけど、こんな匿名掲示板で信用性なんてないし。

実社会で満たされようね。

[82: 匿名さん]

３．１１後の同時期に湾岸で売り出され、その売れ行きが業界で物凄く注目を集めた、ほぼ同規模【52階600戸】のプラウドタワー東雲キャナルコートはどうなってるかなと調べたら、今の中古物件は
　２９階８４平米　６４９０万→６８８０万（新築売出し価格→中古売出し価格）
　３６階７５平米　５２４０万→５９８０万（　　　〃　　　→　　〃　　　　）
　４０階８７平米　６３００万→６６００万（　　　〃　　　→　　〃　　　　）
　４３階７７平米　５５４０万→６２００万（　　　〃　　　→　　〃　　　　）
でした。ここは発売時、階差の価格差が１０万しかなかったんだよね。参考までに。
　

[83: 入居済み住民さん]

売り出し価格より中古の方が高くて当たり前。
相場が高騰してるからね。

[84: 入居済み住民さん]

１割の値引きはありませんよ。
ガセもほどほどに。

[85: 入居済み住民さん]

あと３戸ほどだから間もなく完売ですよ。

[86: 匿名さん]

11戸ほど残っていた物件が、この１月後半から、バタバタ売れて残３戸？？。。ってあり得ますか？急になぜ売れたのか・・
そこは、なぜだと思いますか？急に売れてるじゃないですか？？？不思議です。値引きなしで、急に売れるものですかね。
普通に考えてですが。

[87: 入居済み住民さん]

販売当初からしたら、めちゃめちゃ強気価格ですが、すぐに売れるということです。
最初に勝った人はお買い得。
ごちゃごちゃ能書きばかりたれて最初に買わなかった人の負けです。

[88: 匿名さん]

今日もアートの引っ越しトラック来てたね。

順調に売れてるね。

[89: 匿名さん]

2月5日更新の公式サイト物件概要ではあと5戸になってました。
そのうち北東角が残り１邸、南東角が残り１邸だとか。
北西角は完売したらしく、南西角はどうなってるのかと間取り図のページを見たら、まだ残っている？
人気があるのは南東か南西だと思うんですが、眺望が良くないとか？価格が高いだけ？

[90: 匿名さん]

南西角部屋低層階の西側ははホテルと密着しているので、プライバシー、眺望、日照が全くありません。
南側は、普通の低層階の感じ。その上で価格に納得できるかの問題。残っているという事は、できないんでしょうね。

[91: 入居済み住民さん]

なんやかんやで後4戸。

ホームページで発表されてますね。

竣工二年とはいえ、通常のタワーの倍、ブリリア元町やプラウド県庁前タワーだと3倍の戸数を売り切りしたのは素直に凄い。

住めば解るが圧倒的に利便性がある。管理組合しっかりしてて、共用部の通り抜け対策、路駐対策、全てにおいて動きが早い。チェーンゲート設置計画の件大賛成ですね。また戸数が多いので管理費も安い。昨年の決算も大幅黒字。これが住戸200ぐらいだと将来かなりの管理費増が予想される。

私は40台DINKSなので大満足ですね。ファミリー層は本当に少ないですし、たまに見かける子供さんは私立の制服きた子供ばかりですしね。

[92: 匿名さん]

子連れが少ないのは良いですね
最近は、エントランスで子供が集まって、ゲームしたりお菓子を食べ散らかしたりするのが問題になるマンションが多いそうです
価格が高いだけあって、マナーの悪い家族連れが少ないんでしょうね

[93: 匿名さん]

今は、住まれた直後なので、良かったと思うかも知れませんが、数年後がどうでしょうね。戸数多い利点もあるが、反対に何かあると、厄介になる。

[94: 入居済み住民さん]

93さん
91ですが、私は入居開始の2年前の4月から住んでいます。もうすぐ丸2年ですが、本当に満足です。

戸数が多くて反対に何かあるとは具体的にどんな事でしょうか？

当初敷地内駐車などポツポツ問題ありましたが、駐車対策にてめっきり駐車もなくなりました。更なるチェーンゲート設置計画まであります。ベランダ喫煙も1度問題になっただけで後は何もありません。懸念していた、機会式駐車場に関しても決算見る限り黒字でしたよ。つまり、将来の大規模修繕などはスケールメリットでカバー出来ていると判断出来ます。

タワマンで良くある、10年先の修繕費が3倍とかは考えられないですけど。

[95: 匿名さん]

いくら、免震構造と言え、最近四国震度５でしたよね。神戸にもまだ大きな地震がある可能性もあります。知合いに神戸の地震の時に、大規模マンション入居者がいましたが、大戸数だと、大きな震災があった時など、いくら管理組合がしっかりしていても、意見がばらばらでなかなかまとまらない話や、いまだに、そのままになっているマンションもある話を聞いています。だから少ない戸数の方が、まだいいかもなと思っていて、思案しています。６００戸もあれば、いろんな方がいるのも
当然ですし。大きな事（地震や事件）の際のことで考えています。知り合いに尼崎事件のマンションにたまたま住んでいる
方がいて、（特例ですが）何があるかわからないので、価値が下がるだけでなく、戸数があまり多いと大変だなと思っています。

[96: 入居済み住民さん]

成る程地震リスクですね。
それは確かにありますね。
貴重なご意見ありがとうございました。

まぁ各家庭の価値観、トレードオフで考えるべき問題ですよね。

人によっては200戸でも多いと言う価値観の人達も必ずいますしね。

[97: 匿名さん]

まあ、居住者の価値観によりますね。私は以前、100戸のマンションに住んでいましたが、駐車場の取得順番で随分ともめました。機械式と平面の順番とか二台目を認めるかどうかとか。

[98: 匿名さん]

ですよね。いい具合に住ん、でいる時は、問題ないですが１００戸でも、もめるでしょ。それが多い（６００以上）となると
更に、いろんな考えの方がいるので、なかなか決まらない事が将来でてくると思うんですよね。だから、もう少し、戸数が少ない物件がいいかと検討しているんです。忘れた頃に震災などやってきますしね。そういう意味で一戸建ては自分だけの管理になりますし、問題起これば、更地にしたりもできますよね。駅近い魅力はあり、迷いますね。残少ないですが、もう少し
駅から距離はあってもせいぜい４０－１００戸ぐらいのマンションにしようかと思ったり。

[99: 匿名さん]

94さん

私の友人がパークタワー梅田に住んでるんですが、入居一年間で管理費の値上げがあったと言ってました。確かあそこは230戸ぐらいです。
このままだと、何処まで上がるか解らないって言ってました。かなり揉めてるとも。

住戸の数って本当に各家庭の価値観ですよね。

[100: 匿名さん]

昨年の管理費が黒字ということは、当初の管理会社の計画がしっかりしていたことの証明ですね。このままうまくいけばよいのですが。お金があまっているとついつい余計なことをしてしまって、ランニングコストが予想以上にかかってしまうことが往々にあります。良好な管理を期待しています。

[101: 匿名さん]

最初の計画で、予算を組んでいても、この時代なので、いろいろ高騰し、すべて計算があわなかったりで管理費値上げを
したりありますね。戸数多いと、そういう場合、もめるでしょ。マンション購入時の長期計画がしっかりされているかも
見るポイントですね。修繕費・管理費が安くていいなんて購入時思っても計画性がなく、あとで思わぬ出費になったり。ライオンズマンションは初めから、管理費が高いそうですが、その分、計画もしっかりされていると友人から聞きました。
ちょっとここ、戸数多いな。

[102: 検討中の奥さま]

順調に売れてるようですね。
急にたくさん売れたというのは大口の買いが入ったのでしょうかね。
金曜日朝の地震はどうでしたか？揺れは感じましたでしょうか？

[103: 匿名さん]

たくさん急に売れたのは単に、内緒の値引きでしょう。急に、こんなに売れるわけない。

[104: 匿名さん]

別に急に売れている訳ではないですよ。


営業さんに聞くと竣工後も一定のペースで売れてたとの事だし、私は住人ですが週末には引越しトラックが良く来てましたしね。

もう最終なんだから暇なネガとか良いしゃないですか。

買えない僻みは辞めなよ。

[105: 匿名さん]

もう既に入居されていらっしゃる方も多いと思いますが
住み心地はどんな感じかお聞きしたいです。

駐車場のことを書かれていらっしゃいますが
まだ駐車場は残っているんでしょうか。

[106: 匿名さん]

>>104
買えないんじゃない！買わないだけっ！！
あなた方以外にもこれくらいのマンションは買える人は沢山いる。
ネガスレは検討してる人からは良い情報になることもある！

[107: 匿名さん]

そうそう、私もそう思います。ネガスレもいい意見ですよね。私も充分買えますが、検討中の者です。

[108: 匿名さん]

ネガティブな意見も検討者に参考になるのは間違いないけど、戸数が多いデメリットなどはpart1の頃から出てるネタですよね。今さら参考になるような良い情報・意見でもないでしょう。

[109: 匿名さん]

↑
そういう事。最終4戸まできてネガレスしても意味ないでしょ。

何と言い訳しようが、これだけの数が捌けた事実は間違いない。検討に有意義とか只の詭弁だね。

[110: 匿名さん]

最近、検討中。PART１なんて読んでもないです。そういう１０８さんはPART１からレス投稿？ずいぶん長いですね。購入済なら、なおさら嫌味。残４時点でも、購入検討には違いない。