シティタワー神戸三宮ってどうですか？パート8

[匿名さん]

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/381307/

【知識サイト】
「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」について - 国土交通省
http://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000061.html
行政サービス比較検索
http://www.seikatsu-guide.com/area/compare_cities/?cid_1=1263&cid_...

マンションコミュニティ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%82%B7%E3%83%86%E3%82%A3%E3%8...


所在地　兵庫県神戸市中央区　旭通４－３４３（地番）　
交通
JR東海道本線「三ノ宮」駅から徒歩4分
神戸新交通・ポートアイランド線「三宮」駅から徒歩3分
阪神本線「三宮」駅から徒歩4分
阪急神戸線「三宮」駅から徒歩6分
神戸地下鉄西神山手線「三宮」駅から徒歩6分
神戸地下鉄海岸線「三宮・花時計前」駅から徒歩8分
総戸数 640戸（非分譲46戸含む）　
完成年月　平成25年1月完成済　
入居（引渡）予定日　諸手続終了次第入居可　
敷地面積　8,367.81m2　
建築面積　5,797.63m2　　
建築延床面積　92,937.68m2　　
構造・規模　鉄筋コンクリート造　 地上54　階建地下1階建　一部鉄骨造　
地目　宅地　
用途地域　商業地域　
建ぺい率・容積率　建ぺい率80％（高度利用地区による制限及び防火地域における耐火建築物による割増あり）
容積率　600％（高度利用地区による容積割増あり）　　
建築確認番号 第SN109-00515号（H22年3月2日付）　第ERI11011192号(H23年4月13日付)　第ERI12005660号（H24年2月20日付） 　第ERI12057565号(H24年12月26日付)　
駐車場台数　325台（管理用2台含む）※非分譲住戸台数含む　
駐車場使用料（月額）　月額24,000円～28,000円（別途敷金48,000円～56,000円・一括払い）　
自転車置場台数 936台　
自転車置場利用料（月額）　月額300円　
バイク置場台数 31台※非分譲住戸台数含む　
バイク置場使用料（月額）　2,000円(別途敷金4,000円・一括払い)　
ミニバイク置場台数　29台※非分譲住戸台数含む　
ミニバイク置場使用料（月額）　1,000円(別途敷金2,000円・一括払い)　
分譲後の権利形態　土地：権利変換計画に基づく土地持分割合による所有権の共有、建物（専有部分）：区分所有権、建物（全体共用部分・住宅共用部分）：専有面積割合による所有権の共有　
管理形態　区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託予定（常駐）

【販売概要】
販売スケジュール　先着順受付中　
モデルルーム情報　モデルルームオープン
販売戸数　11戸　
販売価格　4,600万円～6,460万円　
最多価格帯　6300万円台(4戸)　
間取り　2LDK～3ＬＤＫ　
専有面積　63.32m2～82.16m2　
バルコニー面積　12.92m2～33.35m2　
管理費（月額） 10,300円 ～ 13,400円　
修繕積立金（月額）　5,400円 ～ 7,000円　
管理準備金　10,000円　
修繕積立基金　322,800円 ～ 418,800円　　

売主：住友不動産株式会社　http://www.sumitomo-rd.co.jp/
設計：環境再開発研究所・東急設計コンサルタント・織本構造設計共同企業体
物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/ct_kobe/
施工会社：株式会社大林組　http://www.obayashi.co.jp/
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　http://www.sumitate.co.jp/

[587: 匿名さん]

利便性ならシティタワーかD'グラじゃあないか？
トア山手は坂道が難点。
それと神戸だとトア山手とワコーレ灘タワーは耐震構造だから、柱が地震時の覚悟必要だよ。大地震だと超揺れて高層階は家具が吹っ飛ぶ。地震を気にする人にはお勧めは出来ない。
D'グラも旧式の制振構造だから、性能は？かな。
その他の神戸のタワマンは免震かDFSだから、耐震性能は高いと思うよ。

[588: 匿名さん]

ちょうど民主党政権の時と合致し経済が低迷していたので価格が比較的安価だった。
それに神戸からの補助があったのも大きい。
姉歯の設計偽装問題があった後だから、それも好材料の一つ。
三の宮からの道のりがフラット
商業施設が整っている。
公共の乗り物（電車、バス、モノレール）へのアクセス抜群
地盤（付近から貝塚出土）がよい。
今後この規模のタワマンは中央区に建たない
そして三の宮再開発の東側の端っこであるという事

結論として、自分が住みたいかどうか別にして資産価値としては悪くないのじゃないかな。

[589: 匿名さん]

耐震はやっぱ駄目なんだ？
日経新聞に載っていたが東北の震災でかなりの数のくい打ちが折れてるらしい。
現在は傾いてはいないそうだが大きなのが来れば分からないそうだ。
原因は液状化だと書かれていた。ここはくい打ちではなさそうだが如何なんだろう？

[590: 入居済み住民さん]

ここは免震ですよ、それにくい打ち工法ではないからご安心あれ。

[591: 周辺住民さん [男性 50代]]

タワマンでの杭打ちが必要な場所は
①海の近く　又は　海岸埋立地
②川の近く　又は　河川埋立地
③湖を埋めた跡地
等です。

堅い岩盤の上に建てるタワマンは、杭打ちの必要なし（杭が入らない）。
御影タワーも杭は打ってない。

[592: [ 30代]]

御影タワーって住宅性能評価なかったよね
トア山手もなかった？

[593: デベにお勤めさん]

ここは直基礎＋免震なので安心だと思いますよ。
横浜都筑区のケースじゃないけど、杭打ちは支持層まで過剰に耐えられる数の杭をしっかり打ち込んでなんぼ。
液状化が心配な場所では杭が折れてしまえば元も子もなく、直基礎に免震がベストなのはこの世界の常識です。

[594: 周辺住民さん [男性 50代]]

グッジョブ！
グッジョブ！

[595: 匿名さん]

友人がここを持っており先日お邪魔しました。
飲み助の私にとって正にパラダイス !!
大好きなパン屋さんも徒歩圏内に全て在り
将来的には絶対に住みたいと思いました。
ありがとうございました。◯田さん待っててねぇ〜〜〜♫

[596: 周辺住民さん [ 60代]]

今日の広告チラシ。

・占有面積７４．２５ｍ×ｍ
・２ＬＤＫ+納戸
・３０階部分南西向き
・日当たり良好
・眺望良好
・地下駐車場
＜お値段＞５，６８０万円！

今のうちに．．．．。

[597: 匿名さん]

換金が正解。

[598: 匿名さん]

震災時に懲り、今は地下手に住んでいます。
将来的な願望ですが、ここっ!! 凄く便利で感動しました。

当時は最後の最後迄、水のライフラインが駄目だったので辛かったです。
それと、昇り降りが大変だったので次は２０Ｆより下の階層を狙っているところです。
５年先くらいには何とか、、、と、家内と話し合っています。
その頃には選択肢も増えるのでは？と淡い期待を抱いていますが果たして如何でしょう（笑）
要は男女の関係と同じ出会いだと思っているので、シティーのアンテナだけは張り巡らせておきます。

596さん、ありがとうございました。

[599: 匿名さん]

昨日、千代田区の高層マンションで火災が発生。
日本の消防車は12〜13階までしか対応しておらず
結局は部屋へ突入して消防員が中から消化する始末
スプリンクラーも作動したが、火の回る早さには追いつけず。

(教訓)　高層マンションの高層階火災ははヤバい、命が欲しけりゃせいぜい10階迄に!!
　　　　　　

[600: 周辺住民さん [ 50代]]

スプリンクラーも作動したが、火の回る早さには追いつけず。

出火原因は何？
室内に何かを撒いたのか？

[601: 再開発万歳]

Airbnb 利用出来ないように マンション規約の変更 理事会で検討する様です

[602: 入居済み住民さん]

大阪市の如く神戸市も条例でAirbnbを認可した場合でも拒否できるのだろうか？

[603: 匿名さん]

Airbnbを阻止する方法

　1) 管理組合で規約を設け順守しない人への罰則

　2) 表札の義務化（プライベートの問題もあるが、抑止力効果あり)

　3) 貸している部屋番号の開示（EV内での張り紙等）

　4) 民事裁判

[604: 匿名さん]

今ごろ民泊なんてちょっと管理組合も管理会社も脇が甘いんじゃない？

１、に関して罰則は無理だが警告は何処もやってるよ。
２、広尾ガーデンヒルズを例に挙げれば結構な割合で表札が着いてるよ。
３、プライベート問題で逆提訴される恐れがあるよ。
４、実際に行われてるよ。

[605: 匿名さん]

俺はここの購入者とネガレスの不毛なやり取りを見て。
「バカな事を言っていないで民泊の心配でもしろ」と
以前に忠告したが、軽くスルーされたよ。
まあ、関西ローカルニュースで各局が、神戸はインパウンドで
スルーされていると話題だから当然なのかね？

[606: 匿名さん]

そうそう、ここの住人って全く危機感がないんだよねー

[607: 匿名さん]

>>685
>>606
逆じゃないですか？
入居後早々に行政書士事務所やエステや石油屋や陶器屋等の事務所や店舗として使われ出してので、理事会が営業行為の禁止に動いたので民泊対策にもなってるんじゃないですかね？
効果の程は存じ上げませんが…

[608: 入居済み住民さん]

>>605 606

管理組合さんのご尽力により民泊問題は既にクリアーとなってます。

[609: 匿名さん]

民泊に貸し出すなんて、相当金に困っているんだね。

[610: 周辺住民さん [男性 60代]]

三宮駅近で便利なとこで、俗にマンションメーカーと言われ何処でもある。
いまさらどうのこうの言われても所有権利用権の侵害、規約にあっても追い出す権利拘束有るのか？買取要求されたら資金はどうする。
長い訴訟になりますよ。事務所くらい目をつぶらないとこれからもやっていけませんよ！
大阪のタワマンは覚悟してますよ。風俗騒音鳥獣などの迷惑行為不法違法行為以外なら仕方ない。

[611: 匿名さん]

＞607　2**4の司法事務所や3**4の石油屋は相変わらず営業中ですよ。
　　3**1と4**1は求人サイトの連絡先だし。
それと昨年5月、バイナリーオプション用ソフトの販売目的でミーティングルーム使用。こんなあやしい目的でもＯＫ？
https://www.facebook.com/kiwamitrade/posts/476570095854041

[612: 匿名さん]

工業地域に後から住宅建てて、既存の工場が煩いと文句を垂れるのと同様に
商業地域に商業ビルを建てないでマンション建てて、商売人に文句言うのも勝手な話だな。
用途地域を変更してもらってから文句を言えば？
変更すれば容積率はガクンと落ちて貧乏人は買えなくなると思うが、
商業地の真ん中に住んでる自覚がなさすぎるよ。

[613: 匿名さん]

612を詭弁というですよ。商業地とはいえ住居専用の建物。
そうと知っていて入居して、平然と事務所を開く経営者は倫理観のかけらも無い。

[614: [ 30代]]

ここはSOHO不可なの？

[615: 匿名さん]

>>612
モノゴトをちゃんと理解してから発言しましょうね。

[616: 匿名さん]

普通にやっていたら、儲かりません。

[617: 匿名さん]

まぁー何やかんや言っても、要はその事業所のレベルが低すぎる!!

非識字か？はたまた規約を理解できない人物か？
何れにせよ、その様な人物が開設している訳だから
その経営者のお頭の悪さと事業所のレベルの低さも推して知るべし（笑）

[618: 入居済み住民さん]

営業所を見分ける方法はあるのですか？

[619: 匿名さん]

不特定多数の出入りがあり表札がないところは全て疑うべきだね。

[620: 匿名さん]

西南の角部屋に9800万？
2000万以上も上乗せして売り出してるのは凄い!!

[621: 検討板ユーザーさん]

>>620 匿名さん

9800万の物件がいくつも出ていましたが、本当にそんな値段で売れているんでしょうか…ウチだけのバブル⁈

[622: 匿名さん]

神戸でも数年前竣工の人気物件は2割位は値上がりしてる筈です。
この価格だと以前8000万で売りに出ていたのを多少は値切って買ったんでしょうね。
売り出し価格は好きな価格付けられますが、査定サイトではせいぜい7000〜7500位のはずです。
他の部屋でも最初の売り出し価格から2000万位値下げしてる部屋もありましたよ。
今は簡易査定サイトがあるのでボッタクリ価格は直ぐ判る便利な世の中に成りました。

[623: 検討板ユーザーさん]

>>622 匿名さん

ボッタクリでも、高層マンションを買いあさっていると言われる人々の一人がポーンと出せば、それが基準になってしまいますよね。こわーい！

[624: 検討板ユーザーさん]

>>623 検討板ユーザーさん
現時点で、35件もの賃貸物件が募集中(つまり空き家)というのこそ、怖いですよ。

[625: 匿名さん]

賃貸物件は71件ですよ。
階層も高すぎたり低すぎたり
向きも眺望の悪い北や東向きが多く
真ん中辺りの西や南向きが少ない上に
何と言っても家賃の料金設定が高すぎる
この低金利の時代に借金してでも買った方がいいんじゃない!？

[626: 匿名さん]

昨日の地震ではEVが一時停止しましたか？

[627: 匿名さん]

ボッタクリのお部屋は皆賃貸と両股。買い手も借り手もつかなかったら悲劇。いや、もともと十分に値切って買っているので、これまでの家賃収入でしばらくはいけそうな人たち。そもそもこのマンションに住んでなくて、投資物件でボロ儲けするつもりか。

[628: 再開発万歳]

エレベーター停止したそうです
1～17の低層用 と 業務用 が動いていた と言ってました
前に一度 強風で 同じ状態になりました
朝刊が届かない と問い合わせると こういう時は 1Ｆメールボックスに入れて帰る とのことでした

[629: 匿名さん]

エレベーターって震度3で止まるんでしょ？
ってことは免震でもあんまり意味ないってことかな

[630: 匿名]

ここって免震以外にもダンパーは付いているのですか？

[631: マンション比較中さん]

問い合わせてもこの物件商談中とか、登録しないと明かせないとか、あやふや。
おまけに手数料は買い手売り手の両手取りで欲深い。大手でも楽な商売してるが、土地ころがし。(と日経朝刊にあった)
2018年には、不動産情報では手持ち物件は早く処理しろと書かれてるが、本当なんだろうか？
シティータワーは結構空き家が多いようですが、東京郊外のこれと似た物件は出回ってなく、やはり問合わせると上記の感じ。かげで売ってるような雰囲気。

これとDグラとアーバン三ノ宮などはどうですか？皆様の教えを請いたい？

[632: マンション比較中さん]

私も見ていますが高すぎますね。Dグラも古くなったけど、検討していますが、間取りが気に入らない
アーバンは駅から遠いし、一軒家も比較中です。
２割は普通に上乗せしていますね。そのうち下げないと売却なるかなと思って、その時を狙おうかと
思っています。

[633: 匿名]

アーバンは三宮から遠すぎるし間取りがストレスになりそう。
Ｄ'グラフォートは古さが顕著だから後10年くらいが限界かな？
ＣＴは戸数が多いので賃貸用は沢山あるが、売り物件が少なすぎるような気がする。
駅近でこれだけのタワマンは今後できないから強気だよね。
そごうを阪急が買収した件や三宮駅周辺の再開発がかなり影響しているのでは？

[634: 匿名さん]

マンションとしてはアーバンが中央区で一番だろ
住環境良好

ディーグラはもうボロい
築年というか仕様がやはり古い

シティタワーは再開発で区役所あたりに巨大ビルができたら南向きと西向きは終わる気がする
何より戸数が多い
オアシスも阪急三宮地下にできたら撤退するだろうし
そういう意味でも今が天井

[635: 匿名さん]

大幅値下げしても大量に売れ残り、分譲での完売を放棄したアーバンが1番とは、どんな感性してるの？

[636: 匿名さん]

アーバンは元の値付けが高かったからね
リーマンショクの影響あったし
シティタワーはアベバブルのおかげ
住友は強気で有名だけどその住友が1期であの値段で出してきたことには意味があるのではないか