シティタワー神戸三宮ってどうですか？パート8

[匿名さん]

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/381307/

【知識サイト】
「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」について - 国土交通省
http://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000061.html
行政サービス比較検索
http://www.seikatsu-guide.com/area/compare_cities/?cid_1=1263&cid_...

マンションコミュニティ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%82%B7%E3%83%86%E3%82%A3%E3%8...


所在地　兵庫県神戸市中央区　旭通４－３４３（地番）　
交通
JR東海道本線「三ノ宮」駅から徒歩4分
神戸新交通・ポートアイランド線「三宮」駅から徒歩3分
阪神本線「三宮」駅から徒歩4分
阪急神戸線「三宮」駅から徒歩6分
神戸地下鉄西神山手線「三宮」駅から徒歩6分
神戸地下鉄海岸線「三宮・花時計前」駅から徒歩8分
総戸数 640戸（非分譲46戸含む）　
完成年月　平成25年1月完成済　
入居（引渡）予定日　諸手続終了次第入居可　
敷地面積　8,367.81m2　
建築面積　5,797.63m2　　
建築延床面積　92,937.68m2　　
構造・規模　鉄筋コンクリート造　 地上54　階建地下1階建　一部鉄骨造　
地目　宅地　
用途地域　商業地域　
建ぺい率・容積率　建ぺい率80％（高度利用地区による制限及び防火地域における耐火建築物による割増あり）
容積率　600％（高度利用地区による容積割増あり）　　
建築確認番号 第SN109-00515号（H22年3月2日付）　第ERI11011192号(H23年4月13日付)　第ERI12005660号（H24年2月20日付） 　第ERI12057565号(H24年12月26日付)　
駐車場台数　325台（管理用2台含む）※非分譲住戸台数含む　
駐車場使用料（月額）　月額24,000円～28,000円（別途敷金48,000円～56,000円・一括払い）　
自転車置場台数 936台　
自転車置場利用料（月額）　月額300円　
バイク置場台数 31台※非分譲住戸台数含む　
バイク置場使用料（月額）　2,000円(別途敷金4,000円・一括払い)　
ミニバイク置場台数　29台※非分譲住戸台数含む　
ミニバイク置場使用料（月額）　1,000円(別途敷金2,000円・一括払い)　
分譲後の権利形態　土地：権利変換計画に基づく土地持分割合による所有権の共有、建物（専有部分）：区分所有権、建物（全体共用部分・住宅共用部分）：専有面積割合による所有権の共有　
管理形態　区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託予定（常駐）

【販売概要】
販売スケジュール　先着順受付中　
モデルルーム情報　モデルルームオープン
販売戸数　11戸　
販売価格　4,600万円～6,460万円　
最多価格帯　6300万円台(4戸)　
間取り　2LDK～3ＬＤＫ　
専有面積　63.32m2～82.16m2　
バルコニー面積　12.92m2～33.35m2　
管理費（月額） 10,300円 ～ 13,400円　
修繕積立金（月額）　5,400円 ～ 7,000円　
管理準備金　10,000円　
修繕積立基金　322,800円 ～ 418,800円　　

売主：住友不動産株式会社　http://www.sumitomo-rd.co.jp/
設計：環境再開発研究所・東急設計コンサルタント・織本構造設計共同企業体
物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/ct_kobe/
施工会社：株式会社大林組　http://www.obayashi.co.jp/
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　http://www.sumitate.co.jp/

[446: 匿名さん]

ここは「高層階の富裕層」と「低層階の庶民」に「マナーを守らない中国人」が三つどもえ？

今は大丈夫であったとしても、将来的に更に進むであろう格差から管理費の未納や修繕積立金の上昇で揉めそう

[447: 匿名さん]

>>414さん
分かってないねぇ〜
地上から100ｍをHVで毎日昇り降りするのが妊婦さんや小さい子供にとって悪い影響が出るという事。
実際イギリスでは20F以上のマンションは規制されているよ。
もっと勉強してね（笑）

[448: 購入検討中さん]

いちいち蒸し返さなくていいよ。
外国の考えと日本は違うから。

[449: 匿名さん]

JRの新ビルはいつ頃竣工ですか？
そうなれば更に価格は上昇するのかな？
中々出て来ないが"買い"はいつ頃だと思いますか？

[450: 匿名さん]

A)おおよそですが2017年ぐらいだと思います。

A)2020年までは上がるでしょうが、その後は徐々に降下傾向でしょう。

A)階数と向きで気に入ったものが出た時点が買いでしょう。

[451: 匿名さん]

＞450
　竣工が2017年は中国じゃああるまいし、いくらなんでも無理ですよ。2017年だと、具体的な計画発表段階。

[452: 匿名さん]

竣工を着工と勘違いしているとか？

[453: 匿名さん]

質問者の意向を理解せず「気に入ったものが出た時点が買い」と言い放つ様な
頓珍漢なカキコミをする人物を相手にしても仕方ないよ。

[454: 匿名さん]

同じのは二つとして無いから、気に入ったモノが出れば即買いでしょう。
で、新JRビルの着工は2017頃、おおよそ完成は2020年以降になると思われます。
これから駅前の再開発（東口設置を含む）が影響してくるでしょう。
要は転売も含め資産運用の買いか、はたまた住居（常居）としての買いなのか
そのあたりが何とも分からないので言えませんが、取り敢えずはお止めになるのが賢明です。

[455: 匿名さん]

今は買い時じゃないね。

[456: 匿名さん]

一千万ほど上乗せしてた西南の角部屋が八千数百万で速攻売れちゃったね

[457: [ 30代]]

普通は織込み済みですよ
今から欲をかくのはやめたほうがいい
無論現金買いできるなら気に入ったものを買えばいいよ

[458: 匿名さん]

＞456　でも上乗せ分は15％くらいですね。西や東の中部屋は30％乗ってますよ。

[459: 匿名さん]

30％上乗せ・・・・買えない（買わない）ですね。

[460: 購入検討中さん]

そもそもこの立地は買える人が限られます。
住友らしくなく低価格で売ったもんだからこなことになる。やっぱ再開発物件だから色々しがらみがあったのかな？
他の地域で住友の単純な単独開発ならまだまだ値上げして1/3は残ってますよ。新築で買えた人はラッキー。

[461: 匿名さん]

あちこちの階、中古で出てるよ売りに。

[462: 購入検討中さん]

少し出てきましたね。
やっぱり全部値上がってますね。
中古の業者に聞きましたが、セカンドハウスで買う人が多いみたいです。予算に糸目はつけないとのこと。

[463: 匿名さん]

だから売れるんだね。駅近い、タワマン、便利　今はそこだね。

[464: マンション住民さん]

本当ですね。
今迄は自宅の玄関から三宮まで約50分
ここはHVの待ち時間を含め約15分前後
かなり無理をしましたが買って良かったです。

[465: 匿名さん]

中層階の南西角部屋が欲しいぃぃぃー

[466: 周辺住民さん [男性 60代]]

３０階南西向き　専有面積７４.２５　→　６，３８０万円
角部屋ではないのかな？
使うエレベータは、たぶん、中層階用かな？

[467: 匿名さん]

値付けがバブルってる。これで売れちゃったら恐ろしいね。

[468: 匿名さん]

あとで泣くね

[469: 匿名さん]

ある時期、私は「こんな価格が長続きする筈がない」と不動産屋に言い続けた時期があった。
それに対する不動産屋の反応は「アンタでなくても買いたい人は山程居るよ」が大半だった。
しかしその後、価格急落が起こり、多くの不動産屋は”飛んだ”。
私は、それから買い始めたので結構良い買い物が出来た。
歴史はくり返す、ここの煽り気味のカキコミを見ているとチト心配になるね。
資金計画も含め、慎重な判断をしてもらいたいと願いますな。
ここも安くなったら買いたいと思ってるので、ここを参考に覗かせてもらってます。
私の勘では４－５年位先にここを内覧する様な気がします。
まあ、競売なら内覧不可ですが。

[470: 匿名さん]

慌てる事ないですね。この高値の時期に必要な友人は、新築で物件を買っています。住むためですが、でも高い。
社宅もあるのに・・・・私もここが気になっていますが、焦らず４６９さんの感じで待ちます。

[471: 匿名さん]

>>469
少々の相場変動を気にしない方が買ってるんじゃない？
必要と思ったら買って、必要でなくなったら売る。それだけでしょう。今日食べたい野菜が高くても、4,5日後に安くなってるかな？とか考えて買わないでしょう。

価格が気になるんだったら5年後運良く買えても組合で肩身狭いと思うよ。やめとき。

[472: 匿名さん]

賃貸募集中の空き部屋がかなりありますね。
赤字のオーナーも相当数いるものと思われます。
これからも絶え間なく売り部屋は出て来ますよ。
今は高値での買い手がいますが、いつまでも続くと思うのは幻想に過ぎません。
今焦って高値で中古を買う必要はあるでしょうか？
数年は様子見しても損は無いと思います。

[473: 匿名さん]

それと、471さん肩身が狭いって、どう転んでも後数年で中古価格が、分譲価格より安くなる可能性は低いですよ。
今の価格が高すぎるだけですよ。数年後でも分譲価格より高いか、安くても同じ位でしょうから、購入して肩身が狭い事は無いでしょう。

[474: マンコミュファンさん]

安く買うと肩身が狭いと思う様な思考の持ち主が割高価格のマンションを高値掴みするんやろな。

[475: 匿名さん]

そういうことではなく価値観が合わないってことじゃないかな？
住宅は投機の側面ばかりではないから必要なら買ったほうがいいよ。値の動きばっか気にしててもしょうがないでしょ。

[477: 入居予定さん]

そうそう N0,475さんの言う通り!!
気に入ったのが出て、自分の予算と合致すれば買えばいいと思う。
但し、自分の住処とする事にしっかり向き合って買って欲しいね。

[478: 購入検討中さん]

>466さん

ありがとうございます。残念ながら角部屋ではありませんでした。

[479: 買い換え検討中]

既にお住まいされている方にお尋ねします。

駅近以外にここの魅力は何ですか？

[480: 周辺住民さん [男性 60代]]

買い物に便利です！
①ダイエー三宮店（普段の買い物）
②そごう神戸店（地下の食料品＋お中元／お歳暮の手配＋おせち料理の手配）
③神戸大丸（地下の食料品＋お中元／お歳暮の手配＋おせち料理の手配）

さらに、JTB等の旅行会社も付近にある。
近距離／遠距離の高速バスの始発。

スタバもあるよ。

[481: 入居済み住民さん]

>>479

買い物や食事処には事欠きません。
ちょっとしたものなら真下がオアシスやスギ薬局なので間に合います。
ビジルスホテルも敷地内に併設しているので、友人や親戚が来ても困りません。
ダイエーもリニューアルして輸入品も含めた品揃えが豊富になりました。
中央区役所やBMWディーラーは徒歩数分圏内。
直ぐ近くの二宮入り口からトンネルを抜けると有馬や三田アウトレットにもあっという間です。
私の大好きな神戸珈琲物語やフロインドリーブは徒歩圏内。
新神戸にも一駅の２分、神戸空港行きトラム乗り口も近くです。
JR、阪急、阪神に乗れば乗り継ぎも無く一本で梅田へ一直線。
傘をささずともそごうのデパ地下やロフト、そして国際ホール内のビゴの店へも
元やみ市だと蔑まれても、駅からの通路は夜中まで明るく安全です。
それに、マンション内ですれ違う人達の大半がお互いに挨拶し合います。
どうでしょう？　ほんの一部ですが、ここの魅力を分かって頂けたと思います。

ただ、全ての人が100％満足するところなんてありませんが
仮に私が付けるとすれば、点数は100点満点中90点です。

[482: 入居済み住民さん]

そうそう、マイナスポイントは周りの遊技場くらいです。

[483: 買い換え検討中]

479です。
皆さん、ありがとうございました。
三つほど売り物件が出てますね、しかし手が出ません。
でも、ここの良さがよく伝わりました。　

[484: 匿名さん]

エエのは分かるけど・・・高すぎるわぁー

[485: 匿名さん]

２８Ｆ南西角、売りに出てるけど８４８０万。これが噂の３割載せ物件なの？
年関８１．６８㎡だから坪単価３４２万。
この前の南西４０階台の９０平米が坪３２０万位だったから値付けおかしいよ。

[486: 匿名さん]

失礼。興奮のあまりタイプミス。×年関　○面積

[487: 匿名さん]

>>485
おかしいというより、貴殿の経済力と合わないんでしょ。

この値付けで流通してるんだから、相場には外れてないですよ。ここだけが上がり続けてるのよ。この立地で住友のタワーだから。

[488: 匿名さん]

＞487　値付けは自由だが客がつかないことにはね。
　　　３０階西中部屋は6480万→５９８０万に価格変更。ここは4割程上げて売り出したのかな？で３割に価格変更か。
　　　３１階の南中部屋は６５８０万のまま売出し継続中だね。ここが3割くらいか。
　　　売出しは３割増しが基準みたいだな。いつまで続くかな。

[489: 匿名さん]

言うのは勝手、それを買うアホがいつまで、どれ程いるかが問題やな。

[490: 匿名さん]

>>488
どっちにしろ新築価格よりずっと高値でフィニッシュしとります。

[491: 匿名さん]

高値で買うのがアホとは限らない。今が高値かどうかも分からない、もっと上がるかもしれない。その逆もある。
その価格を適正と思うかどうかは人それぞれですよ。投資マンションじゃないんだから、相場が下がるのを待ってる間に効用が下がれば元も子もない。
今、必要性があるから検討してる。買うのはいつでもいいなんて人はほとんどいないと思う。

その上でやっぱ高いと思うんなら諦めるほうがいいでしょう。値動きばっか気にしてる人が実需でも投資でもいつも損する人のパターン。

[492: 匿名さん]

ここは民泊のトラブルは発生してないの？民泊可能なら収益物件として検討出来るけどな。

[493: 匿名さん]

今は高値でしょう。
2020年頃まで、この高値は続くかもしれない。

ただお金を持っている人って、高値掴みしてしまうんだよなあ。

バブルの頃もいた。
一流企業に勤めて、高収入で。
そういう人達って、親からの援助も太かったりするんだよなあ。
で、買ってしまう。買えてしまう。
「あの時、住宅が必要だったのだし後悔はしていない」とは現在、本心では思ってないだろうね。

もっともあの頃は、今買わなかったら一生買えないかもしれないと多くの人が思ってた。

2020年以降、良い立地で良い設備で、ここの中古価格より低価格の新築マンションが出てくると思うけどなあ。

2018年までは売り時。
2020年以降が買い時、と思うのだけどな。

[494: 匿名さん]

そんなことは神のみぞ知ることだから。後になってやっと色々言える。

考えてもしょうがない。住宅は所詮実需商品。
必要な時に買うのが正統な手段。

[495: 匿名さん]

仮に今、ここの8000万を買っても数年後に1000万以上値下がりの可能性あるもんな。新築買っても同じかもしれないが、どうせ損するなら、新築がいいな。
どっちにしても今は中古マンションの売り時で、買い時で無いのは解る。
でも金利が安いので迷う。