シティタワー神戸三宮ってどうですか？パート8

[匿名さん]

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/381307/

【知識サイト】
「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」について - 国土交通省
http://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000061.html
行政サービス比較検索
http://www.seikatsu-guide.com/area/compare_cities/?cid_1=1263&cid_...

マンションコミュニティ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%82%B7%E3%83%86%E3%82%A3%E3%8...


所在地　兵庫県神戸市中央区　旭通４－３４３（地番）　
交通
JR東海道本線「三ノ宮」駅から徒歩4分
神戸新交通・ポートアイランド線「三宮」駅から徒歩3分
阪神本線「三宮」駅から徒歩4分
阪急神戸線「三宮」駅から徒歩6分
神戸地下鉄西神山手線「三宮」駅から徒歩6分
神戸地下鉄海岸線「三宮・花時計前」駅から徒歩8分
総戸数 640戸（非分譲46戸含む）　
完成年月　平成25年1月完成済　
入居（引渡）予定日　諸手続終了次第入居可　
敷地面積　8,367.81m2　
建築面積　5,797.63m2　　
建築延床面積　92,937.68m2　　
構造・規模　鉄筋コンクリート造　 地上54　階建地下1階建　一部鉄骨造　
地目　宅地　
用途地域　商業地域　
建ぺい率・容積率　建ぺい率80％（高度利用地区による制限及び防火地域における耐火建築物による割増あり）
容積率　600％（高度利用地区による容積割増あり）　　
建築確認番号 第SN109-00515号（H22年3月2日付）　第ERI11011192号(H23年4月13日付)　第ERI12005660号（H24年2月20日付） 　第ERI12057565号(H24年12月26日付)　
駐車場台数　325台（管理用2台含む）※非分譲住戸台数含む　
駐車場使用料（月額）　月額24,000円～28,000円（別途敷金48,000円～56,000円・一括払い）　
自転車置場台数 936台　
自転車置場利用料（月額）　月額300円　
バイク置場台数 31台※非分譲住戸台数含む　
バイク置場使用料（月額）　2,000円(別途敷金4,000円・一括払い)　
ミニバイク置場台数　29台※非分譲住戸台数含む　
ミニバイク置場使用料（月額）　1,000円(別途敷金2,000円・一括払い)　
分譲後の権利形態　土地：権利変換計画に基づく土地持分割合による所有権の共有、建物（専有部分）：区分所有権、建物（全体共用部分・住宅共用部分）：専有面積割合による所有権の共有　
管理形態　区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託予定（常駐）

【販売概要】
販売スケジュール　先着順受付中　
モデルルーム情報　モデルルームオープン
販売戸数　11戸　
販売価格　4,600万円～6,460万円　
最多価格帯　6300万円台(4戸)　
間取り　2LDK～3ＬＤＫ　
専有面積　63.32m2～82.16m2　
バルコニー面積　12.92m2～33.35m2　
管理費（月額） 10,300円 ～ 13,400円　
修繕積立金（月額）　5,400円 ～ 7,000円　
管理準備金　10,000円　
修繕積立基金　322,800円 ～ 418,800円　　

売主：住友不動産株式会社　http://www.sumitomo-rd.co.jp/
設計：環境再開発研究所・東急設計コンサルタント・織本構造設計共同企業体
物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/ct_kobe/
施工会社：株式会社大林組　http://www.obayashi.co.jp/
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　http://www.sumitate.co.jp/

[304: 匿名さん]

>298さん
自宅の管理ですが、戸建ての場合は建物内外だけでなく
地域の清掃活動などもあり、貴重な休日がつぶれてしまったりします。
それに対し、マンションは基本的に自宅内を管理するだけなので
年配者にも向いていると感じます。
地域とのコミュニティは少なくなるかもしれませんが。

[305: 入居済み住民さん]

今買ってない人は決断できない人だから、この先買える可能性は少ない。
中古が分譲価格より高い値段で出ても取り合い状態ですから。

[306: 入居済み住民さん]

中層階２つかってぶち抜きってアホですか？
隣同士２つも売るに出る可能性は極めて低い。
そもそもぶち抜きはできません。
こんな世間知らずは、１戸も買えないでしょう。

[307: 不動産業者さん]

今がバブルだとおもってる人は賢くないね。
この程度をバブルとは言わない。

[308: マンション投資家さん]

バブルは弾けてからバブルだったと気がつくのが一般大衆。
愚者はバブルに踊るが、賢者はバブルを笑って見ている。
オーバーシュート分の調整時に「皆さんが買わないのなら」と安く買うのがいいね。
不動産の価格変動にはそれなりのタイムラグがある、大根とは違うよ。
時期までは明言できないが確実に調整局面は来る、その時でも支払いだけは履行出来る様な
資金計画を立てているかがポイント。
私は資金運用先難で困ってるが、それでも今の価格水準では買えませんわ。

手数料でピンハネされるのでリートを避けていたが「流動性」の点で再考してもいいかなと思う
様になってきました、現物は結構大変ですわ。

[309: 匿名さん]

今は、確実に高値でしょう。不動産バブル。２００７年前後高値買いした方とか、今　投資家で売却してる方が多いとか。購入時期ではないでしょうね。

[310: 匿名さん]

なんか投資としての考え方ばかりだけど、
実需として考えると、いつまで待つの？と思う。
何年も待つうちに住宅を必要とする目的が
果たせないまま時が経ち、結果得られる効用が少なくなるよ。

どこもマンション価格上がってて
いずれ下がる時も来るんだろうけど
ここは他地域と比べ中々下がらないでしょう。
比較になる物件が少なすぎる。

[311: のしマンション投資家さん]

私は投資だから（住む家はあるので）実需でも今、購入すると、どうなのかな？って思う。実需の方で住宅を必要とする目的が 果たせないまま時が経ち、結果得られる効用が少なくなる。 というのは理解できるけど、でも買った物件が、思う以上に
将来下がると凹むと思うよ。（楽しんだから、利用したからって思えるならいいんじゃない）

[312: 匿名さん]

既にリーマンショック前を超える高値
実質利回り5%を割るようでは将来的にIRRは1%代でしょう
ローンを組んでいたらなおのこと
火災保険料をみればわかるが空中利用権としては高すぎる

[313: 匿名さん]

予算が合うなら買いってことですね。
年取ってきて死ぬまでは便利なところで余生を過ごしたいと思う方は多いから（高齢者ばかりとは限らないが）
中古価格が下がらないんでしょう。そしてこれからも高齢者がどんどん増えてきて、かつ
三宮駅前立地の価値はこれからも下がる見込みが無いので待ち続けてもしょうがないかな。

予算が合わない場合はさっさと別な場所で探すしかないってことか。

[314: 匿名さん]

別邸として現金で買いました。
理由は便利、この一言に尽きます。
資産価値というのは良く分かりません。
でも、儲かったとしても一割程度でしょう？

[315: 匿名さん]

長い目でみた投資って一割でないですね。賃貸できても不動産価格下がると、損だしね。現金で別邸はいいですね。

[316: 匿名さん]

やはり区役所、図書館移転で進みそうだな

[317: 匿名さん]

もう少しお手頃価格になれば・・・

2015年に阪急の建て替えが始まり
遅れる事、2〜3年後にはJR三宮駅ビルも着工する
P&Gの本社移転も間もなくだし、これからこの周辺は楽しみですね

[318: 匿名さん [女性 20代]]

>>317

P&Gの本社が移転してきて何が楽しみなのー？
ファブリーズでも買うのー？

[319: 匿名さん]

想像力が乏しいね、、、

[320: 匿名さん]

移転でますます賑わうね。

[321: 匿名さん]

>>318

ネッスルも含め関西で外資系が三宮に日本支社を設けているって事!!
大阪も含め関西圏では神戸以外にないと思うよ・・・
勿論、ファブリーズ愛用者です（爆）

[322: 匿名さん [女性 20代]]

ネッスルってマッスルみたいでカッコいいですね！外資系の企業が3社あっても別に神戸、三宮、はたまた旭通の発展にはあまり関係ないと思いますが。そこに勤めていて通勤が徒歩で行ける〜って方には便利かも知れませんけども。爆とか古いですけど、40代か50代の方ですか？
足腰が弱る年頃でシティータワーに住むのはスーパーも近くて便利ですよね！

[323: 匿名さん]

余計かもしれませんが。
ネッスルは昔の呼び方で、今はネスレです。ネスレ日本が正式名称。

[324: 匿名さん]

なんといっても旭通は三宮中心部
これに尽きますね

[325: 不動産業者さん]

そもそも投資家がエンド価格では買いません。
それは投資家気取りのど素人です。

[326: 匿名さん]

中古価格は好調ですね。

[327: 匿名さん]

なかなか中古の好いのが出て来ない・・・
出ていても高過ぎる! !

ところで、途中から建物が細くなっているが
大きな揺れが来ると、その辺りでポキンと折れやすい
と、いう話しを聞いた事があるが、これってホンマ？

[328: 不動産業者さん]

折れるわけないでしょ。

[329: 匿名さん]

南西の角部屋で18階〜22、3階で真ん中より下の階層が欲しいんだけどかなり厳しいと言われました。
むしろ高層階か低層階の方が確率があると言われました。
これって投機目的で所有している人が多いからだそうですが？？？
住んでいなければ税率を上げるとか？何か政府が抜本的な対策しないと
富裕層ばっかりが独占し、ますます格差が広がっちゃいますね。
また、プチバブルの崩壊を期待して一言だけ苦言を述べさせて頂きました。

[330: 入居済みさん]

西南の角は先ず出ませんよ。

[331: 匿名さん]

西日がきついのになんでいいのかがわからん
実需の部屋は売りにでにくいのは事実

[332: 匿名さん]

>>329
全ては金利次第。
投資家がここを大した事のない利回りでも持てるのは、市場金利が低いから。
金利が上がれば、ここの利回りの低さがクローズアップされ物件価格は下がらざるを得ない。
実需で買うなら時期を選び難いが、そうでないなら今買うのは愚の骨頂。
投資で買うなら、金利上昇による価格下落期に”オーナーチェンジ物件”を買えばよい。
なぜなら、買い手はシビア（利回りに厳しい）だし、高値買いの素人は手を出さないので
高い値段がつかない。

まあ、「待てば海路の日和あり」と云う事でしょう。

[333: 匿名さん]

329です。

当初はザ・パークハウスを買おうと思っていたのですが
実際、あちらは観光地だし中心部から逸れるので止めました。
大阪への通勤を考えると、やはりここ以上のところはありません。

南西の角に拘っているのは明るさと眺望のです。
友人が東南の角部屋を持っているのですが、意外と午後からは暗く感じました。
確かに、東南の角部屋から大阪方面はよく見えますが・・・
真下が民家なので、あまり魅力を感じませんでした。
やはり、海と山の両方が見え風の通りも欲しいので、南西の角部屋が空くのを気長に待ってみますね。
332さん、ありがとうございました。

[334: 入居済み住民さん]

３？階の高層に居ますが
前のマンションに居る頃と比べ
出不精になっている事に気付きました。
これって階層の問題でしょうか？
下の階層にいらっしゃる皆さんは如何です？
ちなみに私たちは60代のシニア夫婦です。

[335: 匿名さん]

そうですね。タワマン高層は子供たちも出不精になりやすいそうです。

[336: 匿名さん [男性 50代]]

日経から出ている月刊誌にプロから見たマンション購入のポイントが幾つか述べられており
その中に子供が小さいお宅とシニア世代は高層階に住まないほうが良いと記述されていました。
バックナンバーで調べれば取り寄せられると思います。。。ご参考迄に

[337: 契約済みさん [女性 50代]]

中層階に住んでるものですが、auの携帯の電波状況悪い時多いんですが、みなさんどうですか？

[338: 匿名さん]

前のパチンコ屋さんがなくなってタワーマンションができるって噂を聞きましたが、どなたかご存知の方いますか？

[339: 匿名さん]

えーそうなの
初耳だけどどっから聞いたの？

[340: 弐番館]

あのスロ屋さんは中々の人気店です。もし経営不振による閉店の可能性があるなら親会社が所有する女子サッカーのアイナック神戸を手放すのが先だと思いますが、あくまで推測ですが。

[341: 匿名さん]

弐番館のあの狭いスペースに高層マンション？

笑かしてくれるなぁー

あれじゃエントランスは設けられないし

駐車場のスペースもなし・・・

一体、どんな高層マンションが弐番館跡地に建つのやら？

ところで、その話しが真実だとして
　　　　　いつから？
　　　　　どこのデベが手掛けるの？
　　　　　あの容積から見て建築基や収益性はクリアーできるの？

まさか、その高層マンションの下はスロットル？それともパチンコ屋？」って事はないだろうねぇー

老婆心ですが、市の条例をよくよく精査してから書き込むようにしてみられては如何でしょうか？

[342: 匿名さん]

30階建てくらいなら十分建つ敷地面積あるよ

[343: 匿名さん]

じゃー弐番館跡地に建ったマンション　買っちゃおうかなぁー

[344: 匿名さん]

私も検討したいです。デベがどこになるか気になります。

[345: 匿名さん]

ネタ元がいつまでたっても明かされないので
おそらくただのガセでしょう。

[346: 匿名さん]

笑いネタを提供してくれたのはいいが、お粗末すぎだよね。
もう一ひねり、欲しいところ。
しかし愉快犯だから相手にしない方がいいか。

[347: 匿名さん]

>>334さん

お気持ちと〜ても良く分かります。
私も眺望に強く惹かれ買った高層階組ですが、今となっては真ん中より下にしとけば良かったと悔やんでいます。
住んでみて始めて分かることって確かにありますよね。。。

[348: 匿名さん]

高層階でも低層階でもエレベータに乗る手間は同じと思うんですが
何故高層階だと出不精になるんですか？

[349: 匿名さん]

そうなんですよ。中層階だとミントが邪魔でハーバーランド方面の眺望が全滅。
JRも１６０メートルの駅ビルを建てるので、益々目障りに成りそうなんです。
第1期で高層階にしとけばよかった。

[350: 入居済み住民さん]

私は中間より少し下に住んでいる者です。
位置的にいえば海がちょうど目線です。
高すぎると非現実すぎて、街の吐息いうか生活感も含め
人が住んでいるというイメージが感じられなかったのではなかろうかと思います（個人的な意見）
NYといえばいい過ぎですが、ミントや市役所やＤグラすらも摩天楼っぽく目に映ります。

高層階だと出不精になるという話しの真実の程は分かりませんが、
もしそうだとすれば、メンタル的な部分ではないでしょうか。
ただ、自分の目線と他の人達と普段の生活の中で目線が合うのは嫌ですが、
全が遥か眼下というのも、生活のうえでストレスとなりうる可能性はあるでしょうね。

[351: 匿名さん]

160mの駅ビルがたつんですか？
何階だてぐらいでしょうか？45階ぐらいかな？
今の眺望が気に入ってるのに、ショックです。

[352: 匿名さん [男性 50代]]

出不精もそうですが、体調不良が気になっています。
前の住まいは17階でどうも問題なかったのですが、38階に引っ越してからというもの疲れがとれずイライラしっぱなしです。
妻も最近同じ事を言い始め心療内科で睡眠導入剤を貰い飲み始めているところです。
上にお住まいのお方で私たちと似たような悩みを抱えてらっしゃる人はいらっしゃいませんか？

[353: 匿名さん]

健康被害がないのは20階くらいかな？30階以上だと永年住み続けることで色んな弊害が生じてくるやろね。