シティタワー神戸三宮ってどうですか？パート8

[匿名さん]

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/381307/

【知識サイト】
「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」について - 国土交通省
http://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000061.html
行政サービス比較検索
http://www.seikatsu-guide.com/area/compare_cities/?cid_1=1263&cid_...

マンションコミュニティ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%82%B7%E3%83%86%E3%82%A3%E3%8...


所在地　兵庫県神戸市中央区　旭通４－３４３（地番）　
交通
JR東海道本線「三ノ宮」駅から徒歩4分
神戸新交通・ポートアイランド線「三宮」駅から徒歩3分
阪神本線「三宮」駅から徒歩4分
阪急神戸線「三宮」駅から徒歩6分
神戸地下鉄西神山手線「三宮」駅から徒歩6分
神戸地下鉄海岸線「三宮・花時計前」駅から徒歩8分
総戸数 640戸（非分譲46戸含む）　
完成年月　平成25年1月完成済　
入居（引渡）予定日　諸手続終了次第入居可　
敷地面積　8,367.81m2　
建築面積　5,797.63m2　　
建築延床面積　92,937.68m2　　
構造・規模　鉄筋コンクリート造　 地上54　階建地下1階建　一部鉄骨造　
地目　宅地　
用途地域　商業地域　
建ぺい率・容積率　建ぺい率80％（高度利用地区による制限及び防火地域における耐火建築物による割増あり）
容積率　600％（高度利用地区による容積割増あり）　　
建築確認番号 第SN109-00515号（H22年3月2日付）　第ERI11011192号(H23年4月13日付)　第ERI12005660号（H24年2月20日付） 　第ERI12057565号(H24年12月26日付)　
駐車場台数　325台（管理用2台含む）※非分譲住戸台数含む　
駐車場使用料（月額）　月額24,000円～28,000円（別途敷金48,000円～56,000円・一括払い）　
自転車置場台数 936台　
自転車置場利用料（月額）　月額300円　
バイク置場台数 31台※非分譲住戸台数含む　
バイク置場使用料（月額）　2,000円(別途敷金4,000円・一括払い)　
ミニバイク置場台数　29台※非分譲住戸台数含む　
ミニバイク置場使用料（月額）　1,000円(別途敷金2,000円・一括払い)　
分譲後の権利形態　土地：権利変換計画に基づく土地持分割合による所有権の共有、建物（専有部分）：区分所有権、建物（全体共用部分・住宅共用部分）：専有面積割合による所有権の共有　
管理形態　区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託予定（常駐）

【販売概要】
販売スケジュール　先着順受付中　
モデルルーム情報　モデルルームオープン
販売戸数　11戸　
販売価格　4,600万円～6,460万円　
最多価格帯　6300万円台(4戸)　
間取り　2LDK～3ＬＤＫ　
専有面積　63.32m2～82.16m2　
バルコニー面積　12.92m2～33.35m2　
管理費（月額） 10,300円 ～ 13,400円　
修繕積立金（月額）　5,400円 ～ 7,000円　
管理準備金　10,000円　
修繕積立基金　322,800円 ～ 418,800円　　

売主：住友不動産株式会社　http://www.sumitomo-rd.co.jp/
設計：環境再開発研究所・東急設計コンサルタント・織本構造設計共同企業体
物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/ct_kobe/
施工会社：株式会社大林組　http://www.obayashi.co.jp/
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　http://www.sumitate.co.jp/

[284: 匿名さん]

ローソクの火は、消える直前に瞬間明るくなると言うね。
ここで皮算用をしてる連中は一時的に燥いでる様に見えるが、大丈夫かな？
出口はいつまでも開いてないよ。

[285: 匿名さん]

いつまでも続かないが、マンション相場自体が底上げされているのも事実。ここの第一期は2011年の9・11、それとシティタワー福島の売れ行きもイマイチだったのも影響してか、あの住友不動産が弱気な価格を出してきたお買得物件だった。
おかげで、コストダウンも随所に見られるのは残念だが。
しかし例えば10年後に売っても、そんなに新築価格より値下がりしているとは思えない。

[286: 匿名さん]

285ですが、、新築価格より大きく値下がりしているとは思えないに訂正しておきます。

[287: 匿名さん]

客観的にみてここは買いだと思いますよ。

その最大の理由は主要駅〜５分圏内に尽きます。
エステや司法書士事務所の存在は住人にとって厄介な問題ですが
逆に裏を返せば、それだけここのマンションの場所が良いという事です。
今後、ハーバー内に乱立しつつ在るマンションと比較すれば面白い結果が出ると思いますね。

[288: 匿名さん]

商売に良いのと住居に良いのは別やと思うけどね、それが同居するのが問題だと思うが？
再販時の不動産チラシのうたい文句に「商売にも適す」と謳うのかな？
本来ならテナントビルの（用途地域からも）立地に、その需要の見込みがたたず、
無難な分譲マンションを建てるから”中途半端な利用形態”になるのではないのかな？

[289: 匿名さん]

三宮駅近で、そこそこ高級マンションでも、事務所やエステ商売やってるとこ多いよ。風俗まで内緒でやって、さすがにそこは契約違反でおいだされたそう。商売に良いのと住居に良いのは別だけど、それが同居するのが問題ってことはないと思う。まぁ、高級マンションはそれないから、中途半端っていうのはあってるね。

[290: 匿名さん]

全国で都心回帰が顕著な理由は？

人口が減り続け高齢化社会が加速度的に進む中
タクシーや自家用車が不必要な場所こそが一番だと考えます。
つまり、それがターミナル駅の近くに住むという選択ではないでしょうか!？
確か、ＣＭでもそのように謳っていたと思います。
但し、その家族構成によって諸事情は若干変わりますよ。
学区を気にする子育て世代であっても私学に通わせるなら何ら問題はありません。
但し、公立に通わせたい親御さんは躊躇するでしょうね・・・

DINK夫婦、リタイア組、もう少し経ってから住もうと購入したミドル世代のセカンド組には良い選択だと思いますね。

[291: 匿名さん]

同感やね。
ファミリーが住むには厳しい環境だと思うが、熟年世帯、セカンドハウス等に良いと思う。
私は戸建住人だが、時期を見て購入しょうと思ってる。
今はとてもではないが（金はあるよ）買える価格水準ではないね。
オーナーチェンジ物件なら安く買えるので、それまで待ってますわ。
ここは素人投資家が結構いる様なので、そのうちに投げてくると思う。
その頃は買い手の”要求利回り”も上がってるので安くしないと売れないだろう。

[292: 匿名さん]

私の予想だが10年後の価格予測（向きと平米数が重要）は南西の角部屋で一割減くらいだと思う。
北側ならもっと値下がりも見込めるので気にならなければ選択肢としてはありだよね。

[293: 匿名さん]

南向き以外は売出しからかなり安い価格設定だったので、売り出し価格を基準にすれば、北でもそんなに下がらないのでは？
しかし向きに関係なく超高層階の角部屋は、全く売りに出ませんね。
それだけ満足度が高いことの裏返しでしょうが、90㎡の南西角の上の方（上は地権者物件ばかりですが）だとどのくらいの価格になるのか一度見てみたいですね。

[294: 匿名さん]

ここはリタイア者には不向きだと思う
エントランスでたらパチンコ屋もあるから落ち着くということもない
便利なのはいいけど運動不足になる
これ結構大事よ

[295: 匿名さん]

年寄りには刺激が必要じゃい。運動はタワーの非常階段と云う強力な道具がおま。

[296: 匿名さん]

《老人こそ刺激が必要!!》

郊外と都心部の老人ホームを比較すると
田舎の方が痴呆の進み方が激しいというデーターが出ている
だから、欧米の施設ではどんどん田舎から都心部に移行してるのです。

事実、日本国内でも高額な施設（東京・横浜）ほど都心部に在ります。

[297: シニア夫婦]

確かに
車で15分圏内に持ち家がありますが
一戸建ての自宅よりここに帰る頻度が増しました。
何故かって？
妻の要望だからです（笑）
今は衣服の衣替えと庭の水やりに戻る程度かな
何よりも行き来に坂道がないのが最高ですね♪

[298: 匿名さん]

年取ると室内に段差がない、とか
自分で管理しやすいという点ではマンション向いていると思います。

掃除も戸建ての場合は室内だけじゃなくって
庭や家の周囲も気を配らないといけないですが
マンションは共用部分は管理会社にお願い出来ちゃいますので。
室内だけきれいにしておけばいいって気楽だと思います。

[299: 賢い選択]

住むには最低でも90平米くらいが適当なのに
移り住むには区画が小さ過ぎるのが難点だわ
値崩れした時点で中層階の二つを買って壁をぶち抜き一つにするか

[300: 周辺住民さん [男性 60代]]

ローソクの火は、消える直前に瞬間明るくなると言うね。
ここで皮算用をしてる連中は一時的に燥いでる様に見えるが、大丈夫かな？

人の人生と同じですね！
買って人生を終えるか？買えずに人生を終わるのか？
８月の花火大会が楽しみ！！！

[301: 匿名さん]

ブチ抜けなんかできるわけねーでしょ

最上階が確か100平米以上あったから
15000万円くらいで出るのを気長に待つしかないのでは

[302: 匿名さん]

>>300
家を買う事が人生の目的かのような内容ですな。
買う事自体は否定しないが、時機、価格は重要。
損得抜きの実需買いなら是非もないが、人が買ってる時に買うのは賢明とは思えない。
花火大会を見るのに何千万も出さなくても、数万円で楽しめるだろうに。

[303: 匿名さん]

オリンピックの影響か都心部のタワマンは何れも強気いですね。
今はちょっと手が出ないので値崩れが始まるのを待っています。
おおよそでいいのでここだと一体いつ頃になるでしょうか？
何％くらい安くなった時期が目安でしょうか？
プロの目利きで客観的な答えをお願いします。

[304: 匿名さん]

>298さん
自宅の管理ですが、戸建ての場合は建物内外だけでなく
地域の清掃活動などもあり、貴重な休日がつぶれてしまったりします。
それに対し、マンションは基本的に自宅内を管理するだけなので
年配者にも向いていると感じます。
地域とのコミュニティは少なくなるかもしれませんが。

[305: 入居済み住民さん]

今買ってない人は決断できない人だから、この先買える可能性は少ない。
中古が分譲価格より高い値段で出ても取り合い状態ですから。

[306: 入居済み住民さん]

中層階２つかってぶち抜きってアホですか？
隣同士２つも売るに出る可能性は極めて低い。
そもそもぶち抜きはできません。
こんな世間知らずは、１戸も買えないでしょう。

[307: 不動産業者さん]

今がバブルだとおもってる人は賢くないね。
この程度をバブルとは言わない。

[308: マンション投資家さん]

バブルは弾けてからバブルだったと気がつくのが一般大衆。
愚者はバブルに踊るが、賢者はバブルを笑って見ている。
オーバーシュート分の調整時に「皆さんが買わないのなら」と安く買うのがいいね。
不動産の価格変動にはそれなりのタイムラグがある、大根とは違うよ。
時期までは明言できないが確実に調整局面は来る、その時でも支払いだけは履行出来る様な
資金計画を立てているかがポイント。
私は資金運用先難で困ってるが、それでも今の価格水準では買えませんわ。

手数料でピンハネされるのでリートを避けていたが「流動性」の点で再考してもいいかなと思う
様になってきました、現物は結構大変ですわ。

[309: 匿名さん]

今は、確実に高値でしょう。不動産バブル。２００７年前後高値買いした方とか、今　投資家で売却してる方が多いとか。購入時期ではないでしょうね。

[310: 匿名さん]

なんか投資としての考え方ばかりだけど、
実需として考えると、いつまで待つの？と思う。
何年も待つうちに住宅を必要とする目的が
果たせないまま時が経ち、結果得られる効用が少なくなるよ。

どこもマンション価格上がってて
いずれ下がる時も来るんだろうけど
ここは他地域と比べ中々下がらないでしょう。
比較になる物件が少なすぎる。

[311: のしマンション投資家さん]

私は投資だから（住む家はあるので）実需でも今、購入すると、どうなのかな？って思う。実需の方で住宅を必要とする目的が 果たせないまま時が経ち、結果得られる効用が少なくなる。 というのは理解できるけど、でも買った物件が、思う以上に
将来下がると凹むと思うよ。（楽しんだから、利用したからって思えるならいいんじゃない）

[312: 匿名さん]

既にリーマンショック前を超える高値
実質利回り5%を割るようでは将来的にIRRは1%代でしょう
ローンを組んでいたらなおのこと
火災保険料をみればわかるが空中利用権としては高すぎる

[313: 匿名さん]

予算が合うなら買いってことですね。
年取ってきて死ぬまでは便利なところで余生を過ごしたいと思う方は多いから（高齢者ばかりとは限らないが）
中古価格が下がらないんでしょう。そしてこれからも高齢者がどんどん増えてきて、かつ
三宮駅前立地の価値はこれからも下がる見込みが無いので待ち続けてもしょうがないかな。

予算が合わない場合はさっさと別な場所で探すしかないってことか。

[314: 匿名さん]

別邸として現金で買いました。
理由は便利、この一言に尽きます。
資産価値というのは良く分かりません。
でも、儲かったとしても一割程度でしょう？

[315: 匿名さん]

長い目でみた投資って一割でないですね。賃貸できても不動産価格下がると、損だしね。現金で別邸はいいですね。

[316: 匿名さん]

やはり区役所、図書館移転で進みそうだな

[317: 匿名さん]

もう少しお手頃価格になれば・・・

2015年に阪急の建て替えが始まり
遅れる事、2〜3年後にはJR三宮駅ビルも着工する
P&Gの本社移転も間もなくだし、これからこの周辺は楽しみですね

[318: 匿名さん [女性 20代]]

>>317

P&Gの本社が移転してきて何が楽しみなのー？
ファブリーズでも買うのー？

[319: 匿名さん]

想像力が乏しいね、、、

[320: 匿名さん]

移転でますます賑わうね。

[321: 匿名さん]

>>318

ネッスルも含め関西で外資系が三宮に日本支社を設けているって事!!
大阪も含め関西圏では神戸以外にないと思うよ・・・
勿論、ファブリーズ愛用者です（爆）

[322: 匿名さん [女性 20代]]

ネッスルってマッスルみたいでカッコいいですね！外資系の企業が3社あっても別に神戸、三宮、はたまた旭通の発展にはあまり関係ないと思いますが。そこに勤めていて通勤が徒歩で行ける〜って方には便利かも知れませんけども。爆とか古いですけど、40代か50代の方ですか？
足腰が弱る年頃でシティータワーに住むのはスーパーも近くて便利ですよね！

[323: 匿名さん]

余計かもしれませんが。
ネッスルは昔の呼び方で、今はネスレです。ネスレ日本が正式名称。

[324: 匿名さん]

なんといっても旭通は三宮中心部
これに尽きますね

[325: 不動産業者さん]

そもそも投資家がエンド価格では買いません。
それは投資家気取りのど素人です。

[326: 匿名さん]

中古価格は好調ですね。

[327: 匿名さん]

なかなか中古の好いのが出て来ない・・・
出ていても高過ぎる! !

ところで、途中から建物が細くなっているが
大きな揺れが来ると、その辺りでポキンと折れやすい
と、いう話しを聞いた事があるが、これってホンマ？

[328: 不動産業者さん]

折れるわけないでしょ。

[329: 匿名さん]

南西の角部屋で18階〜22、3階で真ん中より下の階層が欲しいんだけどかなり厳しいと言われました。
むしろ高層階か低層階の方が確率があると言われました。
これって投機目的で所有している人が多いからだそうですが？？？
住んでいなければ税率を上げるとか？何か政府が抜本的な対策しないと
富裕層ばっかりが独占し、ますます格差が広がっちゃいますね。
また、プチバブルの崩壊を期待して一言だけ苦言を述べさせて頂きました。

[330: 入居済みさん]

西南の角は先ず出ませんよ。

[331: 匿名さん]

西日がきついのになんでいいのかがわからん
実需の部屋は売りにでにくいのは事実

[332: 匿名さん]

>>329
全ては金利次第。
投資家がここを大した事のない利回りでも持てるのは、市場金利が低いから。
金利が上がれば、ここの利回りの低さがクローズアップされ物件価格は下がらざるを得ない。
実需で買うなら時期を選び難いが、そうでないなら今買うのは愚の骨頂。
投資で買うなら、金利上昇による価格下落期に”オーナーチェンジ物件”を買えばよい。
なぜなら、買い手はシビア（利回りに厳しい）だし、高値買いの素人は手を出さないので
高い値段がつかない。

まあ、「待てば海路の日和あり」と云う事でしょう。

[333: 匿名さん]

329です。

当初はザ・パークハウスを買おうと思っていたのですが
実際、あちらは観光地だし中心部から逸れるので止めました。
大阪への通勤を考えると、やはりここ以上のところはありません。

南西の角に拘っているのは明るさと眺望のです。
友人が東南の角部屋を持っているのですが、意外と午後からは暗く感じました。
確かに、東南の角部屋から大阪方面はよく見えますが・・・
真下が民家なので、あまり魅力を感じませんでした。
やはり、海と山の両方が見え風の通りも欲しいので、南西の角部屋が空くのを気長に待ってみますね。
332さん、ありがとうございました。