シティタワー神戸三宮ってどうですか？パート8

[匿名さん]

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/381307/

【知識サイト】
「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」について - 国土交通省
http://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000061.html
行政サービス比較検索
http://www.seikatsu-guide.com/area/compare_cities/?cid_1=1263&cid_...

マンションコミュニティ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%82%B7%E3%83%86%E3%82%A3%E3%8...


所在地　兵庫県神戸市中央区　旭通４－３４３（地番）　
交通
JR東海道本線「三ノ宮」駅から徒歩4分
神戸新交通・ポートアイランド線「三宮」駅から徒歩3分
阪神本線「三宮」駅から徒歩4分
阪急神戸線「三宮」駅から徒歩6分
神戸地下鉄西神山手線「三宮」駅から徒歩6分
神戸地下鉄海岸線「三宮・花時計前」駅から徒歩8分
総戸数 640戸（非分譲46戸含む）　
完成年月　平成25年1月完成済　
入居（引渡）予定日　諸手続終了次第入居可　
敷地面積　8,367.81m2　
建築面積　5,797.63m2　　
建築延床面積　92,937.68m2　　
構造・規模　鉄筋コンクリート造　 地上54　階建地下1階建　一部鉄骨造　
地目　宅地　
用途地域　商業地域　
建ぺい率・容積率　建ぺい率80％（高度利用地区による制限及び防火地域における耐火建築物による割増あり）
容積率　600％（高度利用地区による容積割増あり）　　
建築確認番号 第SN109-00515号（H22年3月2日付）　第ERI11011192号(H23年4月13日付)　第ERI12005660号（H24年2月20日付） 　第ERI12057565号(H24年12月26日付)　
駐車場台数　325台（管理用2台含む）※非分譲住戸台数含む　
駐車場使用料（月額）　月額24,000円～28,000円（別途敷金48,000円～56,000円・一括払い）　
自転車置場台数 936台　
自転車置場利用料（月額）　月額300円　
バイク置場台数 31台※非分譲住戸台数含む　
バイク置場使用料（月額）　2,000円(別途敷金4,000円・一括払い)　
ミニバイク置場台数　29台※非分譲住戸台数含む　
ミニバイク置場使用料（月額）　1,000円(別途敷金2,000円・一括払い)　
分譲後の権利形態　土地：権利変換計画に基づく土地持分割合による所有権の共有、建物（専有部分）：区分所有権、建物（全体共用部分・住宅共用部分）：専有面積割合による所有権の共有　
管理形態　区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託予定（常駐）

【販売概要】
販売スケジュール　先着順受付中　
モデルルーム情報　モデルルームオープン
販売戸数　11戸　
販売価格　4,600万円～6,460万円　
最多価格帯　6300万円台(4戸)　
間取り　2LDK～3ＬＤＫ　
専有面積　63.32m2～82.16m2　
バルコニー面積　12.92m2～33.35m2　
管理費（月額） 10,300円 ～ 13,400円　
修繕積立金（月額）　5,400円 ～ 7,000円　
管理準備金　10,000円　
修繕積立基金　322,800円 ～ 418,800円　　

売主：住友不動産株式会社　http://www.sumitomo-rd.co.jp/
設計：環境再開発研究所・東急設計コンサルタント・織本構造設計共同企業体
物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/ct_kobe/
施工会社：株式会社大林組　http://www.obayashi.co.jp/
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　http://www.sumitate.co.jp/

[143: 匿名さん]

142はすみふさん？？大変やね。

[144: 匿名さん]

>>142
"売れ残り"が優良資産とは、低金利しか
知らない新人類出現か？
資金固定は企業にとって致命的な事。
無知も程ほどにしないとな。

[145: 匿名さん]

144

それでもスミフは他のデベに比べ圧倒的に財務内容良いんだが。
だから、142の言う事はあながち間違いではない。
東洋経済オンラインか、何処か忘れたけど社長のインタビューでも142の言ってるような事答えてたからね。
あんたがケチ付けようが企業として結果出てるんだから、スミフからしたら余計なお世話だな。

無知晒すだけだし、大企業のやる事ケチ付ける前に自分の仕事頑張れよ。

[146: 匿名さん]

そうそう、優良資産って考えおかしいですね。ただ、なぜか、すみふの戦略ですね。「時間はかかっても値引きせず完売というのが。」

[147: 匿名]

ないわ～　　どんな財閥だろうと優良企業だろうと「在庫」を歓迎する企業はありえへんわ～

[148: 匿名さん]

１４５
不動産販売では利益上がってなくても、別の分野（例えばもともと持っている資産とか賃貸とか他）ですみふは利益あげてるのかも。総合的な利益で考えてるだけで、やっぱり、即、売りたいと思っているんじゃない？優良資産とは考えてないと
思う戦略ではあってもね。

[149: 匿名]

そういえば全然売る気なかった住宅供給公社ってあったなぁ。

[150: 匿名さん]

かなり大規模なマンションですね
周辺は高いマンションも立ってなさそうですから、日当たりはよさそうですね。
高層階は眺望もよさそうですから、景観重視の方はいいでしょうね

[151: 入居済み住民さん]

部外者が何だかんだと賑わしているようですが（笑）

三ノ宮駅、新神戸、神戸空港にも一本で行けるし、バスターミナルも間近
オアシスは真下だし、そごうやいかりスーパーへも老人の徒歩圏内。
区役所やBMWのディーラーにも近く、地下街へ潜れば縦横無尽
北野界隈のブティックやレストランにも行き易いの、妻にとって嬉しい事、

購入した立場で一言述べさせて頂くと・・・私以上に嫁の方が気に入っています。

[152: マンコミュファンさん]

区役所勤労会館は市役所2号館、3号館へ移転されると思いますよ。
跡地にはバスターミナルが来るのでは？（東京方面への夜行関係では？）
その上に中層以上の建物が来るかもしれませんね。

[153: マンコミュファンさん]

それとイカリも阪急ビル建て替えに伴い移転先を探しているようですよ

[154: 匿名さん]

いかりはJT跡、和田興産の下駄履き物件に入るとか...ただし遺跡調査入り暫く先かも

[155: 匿名]

残があと２戸ですね。決算前ですから、ここまでくれば値引きは確実でしょう。

[156: 匿名さん]

「浮利を追わず」。すみふに決算は関係ありません。

[157: 購入検討中さん [男性 70代]]

早く完売して、その後どどッと中古の山で、売買すすんで価格ならされ、どの程度の価格帯になるのか楽しみです。
住不専用の下売り業者が買い取って完売にするのが常道のこの世界。
それからでも間に合うので見定めて買います。でなければそれはそれで結構。
芸術センターとかミュージアムタワーでの家具付きマンションで３年～５年くらい三宮住まいもいいのかも。
ちなみに元三宮住人で東京との往ったり来たりの余生先探しです。なつかしい神戸三宮です。
芦屋の平田のマンションも検討中ですが、不便かも。
震災で大きく変わったようですね。

[158: 匿名さん]

値引き、値引きって九官鳥の如く連呼する諸君へ

買うの？買わないの？まるで吉本の「ドリルすんのかぁい、せんのかい」のギャグみたい（爆）

[159: 匿名さん]

『買いまぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁ------』　　　どっちだ？　　　　『せん！』坂上忍

[160: 匿名]

芦屋の平田町って、野村不動産のやつですな。
しかし、極端から極端の選択ですな。

[161: 匿名さん]

あそこ、生活するには自動車が無いと物凄く不便ですよね。テニス好きならいいんでしょうが。
1億以上の予算が有るなら圧倒的に平田の方がお勧めでしょうが、CTとは同じ土俵で考える物件じゃあ無いですね。

[162: 匿名さん]

なにを比較対象にするかは本人の自由。

閑静さをとるか利便性を取るかで迷っているのでは？
案外、悩ましい問題かも。どちらも欲しいが両立はあり得ない。
地ぐらいに申し分のない静かだけどやや不便。
この上なく便利だけど、足元はパチンコ屋だらけの環境。
生活は180度違うね。

間をとるなら、芦屋駅徒歩2分の三井不動産か。
ただ、間は中途半端すぎるから要らないってことだよな？

判る気がする。

[163: 匿名さん]

欧米の有料老人ホームが郊外型からどんどん都市型に戻って来ているのご存知ですか？
その理由はお年寄りほど脳への刺激が必要だという検証がなされたからです。
芦屋駅徒歩２分は悪くないけど、駅周辺があの寂れようだとかなり辛い。

いつまでもあると思うな親と金・・・
いつまでも出来ると思うな車の運転と子供の援助・・・
環境の良い郊外であれば、経済的にも恵まれ四六時中お手伝いさんを頼める環境か
子供や孫との同居や援助がなければ、老人だけで支え合い住むのは本当に大変。

自分の足で何処でも行ける環境こそ、子供が育って夫婦や家族にとっては必要なもの、
それが証拠に此処はマンション内に託児所もなければ、他の比較しても小さな子供が居るご家庭が極めて少ない。
芦屋はこれから人口が増々減り、やがては商業施設や病院も消滅して行く事が予想される今
CTの様な都市型マンションは、これからの日本の有り様を如実に表現しているのではないでしょうか。
10年後の試算では、兵庫県内において人口の現状維持が出来ているのは三ノ宮（中央区）だけらしいですよ。

[164: いつか買いたいさん]

規制以降に建てられたマンションでターミナル駅に近いというのは検討する価値は十分にあると思う。
但し、住不の強気な態度は気に入らない!

[165: 匿名さん]

有料老人ホームが都市型に戻って来ているのは知りませんでしたが、
やっぱり高齢になればなるほど、駅から近い家が良いと思います。
いつの時代だったか、歳をとったら田舎でのんびり暮らしたいと言っていた記憶があるのですが
よくよく考えてみたら現実的ではないですよね。
高齢になれば、今までできた運転もできなくなり、
公共交通機関から離れた田舎では身動きがとれなくなってしまいます。
やっぱり駅に近い方が現実的だと思います。

[166: 匿名さん]

今までも立地は良いとは言えませんが、タワマンで介護付き有料老人ホームならエルグレースとかエレガーノとかありますね。
２０１７年にできるサンシティタワー神戸は規模もはるかに大きいですし注目ですね。
しかし物件価格だけでなく維持費もかなり高額になるでしょうから、資産持っている老人限定でしょう。

[167: 匿名さん]

ここの発売の頃は54F650戸はかなり巨大なタワマンと思ってたが、全国的には800から1,000戸というメガタワマンが次々発売されている。
そしてここが計画された頃はタワマンの共有施設は質素にする傾向（リーマンショックのせい？）があったが、今のトレンドは規模を生かして共有施設を豪華にする方向に回帰している。
共有部が少なくて管理費や修繕費が安いのはそれで良いけれど、今の大規模タワマンのパンプレット見ていると正直うらやましい。デザインが垢抜けしている。共有部もすごい。
わずか数年でこんなに変わるものなのか。電気の一括もないし。すでにCT神戸三宮は旧世代タワマンなのかと。
しかしこれからは駅近の超大規模物件がタワマンの資産価値を維持していく必須条件と思っている。神戸では今の所、他に出そうにない。管理をきちんとしていけば神戸限定という条件で、ここを上回る物件はこれからも無いと断言できる。

[168: 匿名さん]

場所柄庶民タワーであることに違いはないよ
いくら立派にしても投資対効果が得られないからこうなったというだけのことです

[169: 匿名さん]

お金持ちが駅が近いとか遠いだとか言わないよ
以前ここの営業に言われました
住むのはちょっとあれでしょうけど貸すなら関係ないじゃないですかー
関係あるわ

[170: 匿名さん]

金持ちでも、駅近い遠い言うでしょ普通に。駅近いのは便利だからね。この営業も適当に言って売ろうとしていただけですね。営業さんの話、間にうけるなんて、１６９＾＾

[171: 購入検討中さん [男性 70代]]

車のセールスにそんなことを揶揄されたことあって、あんたらみたいなセールスマンの給料取りが
そんなこと言っていいのかと言ってやりました。お金ある人ほどお金にシビアなのが分からんのかと。そこそこの連中ほどお金にそこそこの構えしかないと。
売れない空き室の管理費を免責しないで払えば売りに必死になって、２年超もなって車でいえば展示品の新古車あつかいです。
早く完売しなさい。
あとは市場の価格の流れで決まっていく。噂では売れても未入居物件がかなりあり、賃貸にもそれほど回ってないし、販売はきついのかも。

[172: 匿名さん]

金持ちほど、金にシビア、、納得です。私の知合いの芦屋の大金持ちも、そうです。ここも中古販売になると価格が変化しそうですね。私も、それ待ちます。

[173: 匿名さん]

本当の金持ちは運転者や複数のお手伝いさん、それに庭師もいるので駅に近い遠いは気になりません
中流の上〜上流の下辺りの小金持が少しゆとりを持って老後を迎えたい
そんな人達にとって、ここはいい物件だと思います。

私の両親は六甲道と御影のちょうど中間くらいのところに住んでいましたが
父親の病気を切っ掛けに自宅を売却しSECOMが経営している某施設に引っ越しました。
理由は海星病院があるからです。
この施設には時折「いかりスーパー」も来るし三ノ宮までの定期パスも運用しています。
でも、母親にとってみれば周りは何も無く逆にそれがストレスとなっている事に気付きました。
だから、163の書き込みにはとても共感します。
定年を迎え子供も巣立ったご夫妻で身体も頭もしっかりしており
未だ人生を十分に楽しめる人にとって、ここは選択肢として十分ありだと思います。
中国のバブルが弾け彼等が手放さなければならなくなった頃が一番の狙い目かも知れませんね

[174: 匿名さん]

じゃあなんでこんなに中古の値段が上がっているのでしょうか。40階くらいの部屋の価格が新築と比べ物にならないことになっている。

[175: 匿名さん]

ていうか新築の販売はもう残り1つだよ。

[176: 物件比較中さん [男性 50代]]

もう完売御礼で閉鎖してください。
２年間住不の方ご苦労様でした。次の物件に取り掛かってください。
あとは市場が決めていきます。高くても売れるし、安くてもいやだと言う人もいます。
その後です。
ちなみに、今見た東京立川の高層の駅２分のタワービル(野村不）ですが、竣工前に完売お礼です。

[177: 匿名さん]

野村は竣工前に完売てしいないとダメ。
住友は竣工後も販売していないとダメ。
会社の販売方針の違いですｗ。

[178: 匿名さん]

10年ほど前のすみふは良かった
今はここもそうだけど人気ない場所ばかり買って住友ブランドで高く売ろうとしている

あと10年もしないあいだにこのマンションは凋落します
欲しい人は待っといたらいい
けど多分欲しくなくなる

[179: 匿名さん]

ここって規制前だから同一規模の建て替えは
できるのか？

[180: 匿名]

いよいよ完売間近ですか。

ずっとスレを見守ってきたので、感慨深いです。
何度か思い切って購入しようかと思いましたが、
マンションはなんとか買えても、立地を生かすような生活が
維持できるはずがないと思い踏みとどまってきました。

空港バスや新幹線の停車駅がすぐそばから発着しても、
毎日遠出できるわけもなく、グルメ三昧の外食ができるわけもない
我が家には、普通の住宅地に住んでたまに三宮で出るといった生活が
身の丈にあっているのでしょう。
そう言い聞かせながらも、気になって仕方のない物件でした。
億ションが一戸残ってるだけなら、あきらめもつきます（絶対に買えないので）

住宅地に立つ物件なら今後もいくらでも出てくると思いますが、
三宮４分はレア度の高い物件です。
中古でも高値維持は確実でしょう。
購入された方はおめでとうございます。
ますますのご発展をお祈りいたしております。

[181: 匿名さん]

購入しなくて、正解の場合がある。おそらくここもそうなる予想。少し価格が落ち着いてから考えるのも手ですな。

[182: 入居済み住民さん]

今買えない人は将来も買えません。
それがわからないのは時代の読めないアホです。

[183: 匿名さん]

ここもそうなる予想

の意味を詳しく教えて頂きたい。

[184: 匿名さん]

↑下品な住人。嫌だね。

[185: 匿名さん]

買わないリスクがあるのは将来の暴騰が有る時、買うリスクがあるのは将来の暴落が有る時。
将来の事は誰にも分からないが、売り手市場の時に安くない物件を買うのは賢明とは思えん。
実需で支払能力に問題がないなら兎も角、人の褌で投資と云うのはお勧め出来んね。
それでも、素人が不動産を触るなら流動性の点でリートの方がいいと思うよ。

[186: 匿名さん]

三宮の反対側に4分だったらね〜。

[187: 匿名さん]

３０階中古の７９５０万で出ていたのも売れたみたいですね。
値引きはあったでしょうがそのままの価格だと坪３２０万ですか。
これだと南の中高層階角部屋は最低でも坪３００万しますね。
高層階の９０平米の南西角は９０００万以上、南東角８０平米が８０００万以上？
現状だと高過ぎて、すぐには売りにくいかも。

[188: ご近所の奥さま]

中古で９千万なら新築を買うのでは？値引きもしてるだろうし。

[189: 匿名さん]

7900万で売れたとのこと

[190: 匿名さん]

7900万ですか。本当なら、誰が買うのというくらいすごい価格ですね。
だって30階でしょ。上にまだ24階もある訳ですから。
この調子だと、高層階は如何ほどで取引されるか恐ろしいです。
いつまでもこんな価格が維持されるとも思えませんが、庶民には手が届かない物件になってしまいました。

[191: 匿名さん]

183へ
１８５さんが書いてるように思っているからだよ。１８１より。あくまで予想

[192: 匿名さん]

坪300以上か
胸熱だね
2億以上ないと買えないな
8000万出すなら東京港区で買うわ〜