シティタワー神戸三宮ってどうですか？パート8

[匿名さん]

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/381307/

【知識サイト】
「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」について - 国土交通省
http://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000061.html
行政サービス比較検索
http://www.seikatsu-guide.com/area/compare_cities/?cid_1=1263&cid_...

マンションコミュニティ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%82%B7%E3%83%86%E3%82%A3%E3%8...


所在地　兵庫県神戸市中央区　旭通４－３４３（地番）　
交通
JR東海道本線「三ノ宮」駅から徒歩4分
神戸新交通・ポートアイランド線「三宮」駅から徒歩3分
阪神本線「三宮」駅から徒歩4分
阪急神戸線「三宮」駅から徒歩6分
神戸地下鉄西神山手線「三宮」駅から徒歩6分
神戸地下鉄海岸線「三宮・花時計前」駅から徒歩8分
総戸数 640戸（非分譲46戸含む）　
完成年月　平成25年1月完成済　
入居（引渡）予定日　諸手続終了次第入居可　
敷地面積　8,367.81m2　
建築面積　5,797.63m2　　
建築延床面積　92,937.68m2　　
構造・規模　鉄筋コンクリート造　 地上54　階建地下1階建　一部鉄骨造　
地目　宅地　
用途地域　商業地域　
建ぺい率・容積率　建ぺい率80％（高度利用地区による制限及び防火地域における耐火建築物による割増あり）
容積率　600％（高度利用地区による容積割増あり）　　
建築確認番号 第SN109-00515号（H22年3月2日付）　第ERI11011192号(H23年4月13日付)　第ERI12005660号（H24年2月20日付） 　第ERI12057565号(H24年12月26日付)　
駐車場台数　325台（管理用2台含む）※非分譲住戸台数含む　
駐車場使用料（月額）　月額24,000円～28,000円（別途敷金48,000円～56,000円・一括払い）　
自転車置場台数 936台　
自転車置場利用料（月額）　月額300円　
バイク置場台数 31台※非分譲住戸台数含む　
バイク置場使用料（月額）　2,000円(別途敷金4,000円・一括払い)　
ミニバイク置場台数　29台※非分譲住戸台数含む　
ミニバイク置場使用料（月額）　1,000円(別途敷金2,000円・一括払い)　
分譲後の権利形態　土地：権利変換計画に基づく土地持分割合による所有権の共有、建物（専有部分）：区分所有権、建物（全体共用部分・住宅共用部分）：専有面積割合による所有権の共有　
管理形態　区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託予定（常駐）

【販売概要】
販売スケジュール　先着順受付中　
モデルルーム情報　モデルルームオープン
販売戸数　11戸　
販売価格　4,600万円～6,460万円　
最多価格帯　6300万円台(4戸)　
間取り　2LDK～3ＬＤＫ　
専有面積　63.32m2～82.16m2　
バルコニー面積　12.92m2～33.35m2　
管理費（月額） 10,300円 ～ 13,400円　
修繕積立金（月額）　5,400円 ～ 7,000円　
管理準備金　10,000円　
修繕積立基金　322,800円 ～ 418,800円　　

売主：住友不動産株式会社　http://www.sumitomo-rd.co.jp/
設計：環境再開発研究所・東急設計コンサルタント・織本構造設計共同企業体
物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/ct_kobe/
施工会社：株式会社大林組　http://www.obayashi.co.jp/
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　http://www.sumitate.co.jp/

[121: 匿名さん]

＞＞119
そのオーナーチエンジ物件の現状利回りいくらか興味あるな。
ネットで３パーとか？

[122: 匿名さん]

ドバイの高層タワーマンションの火災があったけど、万が一ここで火災が発生してスプリンクラーで対応出来れない場合ははしご車も届かないし屋上からヘリで救出してもらうか、自力で地上まで下りるしか助かる方法がありません。

[123: 入居済み住民さん]

だから万が一の火災を考え下の階を選びましたよ。

[124: 匿名さん]

ここの中古はあんな高値でなんで売れるんですかね？

[125: 匿名さん]

>>124
成約価格は当事者しか分からない筈だが？
売り出した、と、売れたは別だよ。

[126: 匿名さん]

＞121
グロス5だから、そんなもんかな。
次回募集からは新築プレミアムも無くなるし、投資物件として成り立つのかな？

[127: 匿名さん]

>>126
要求利回りが下がっているとはいえ、ほんまに珍事やね。
金利が上がれば誰も見向きもしないわ。
新築物件での投資はインカム以上にキャピタルロスが大で、レア物件以外駄目だ
と思うよ。

[128: 匿名さん]

オーナーチェンジだと相場より割安にしないとダメですよね。
これだとただの転売価格。投資家相手には、ここから相当の値引きしないと売れるはず無い。

[129: 匿名さん]

勝ってな事ばかりぬかしやがって
見向きもしない人はしょうもない事ばかり
書き込まないで、もっと別の事に労力を費やしなさい。

[130: 入居済み住民さん]

お前らバカか？
こんものを投資目的で買うはずないだろ。
自分が済むために買ってるに決まってるだろ。

[131: 匿名さん]

だからオーナーチェンジ物件だって、投資物件だよ。
ところで、新しい売り物件。こちらは未入居なので、即入居可。
50階東64平米5190万円。これは成約まで早いんじゃあないかな。

[132: 匿名さん]

ラスト二戸ってホームページで謳いながら、今四戸に増えてる。しかも、角部屋90平米。

住友って完売嫌なんだね。

[133: 匿名さん]

じぇじぇじぇ(古いか)
増えた2戸最上階５４階じゃん。
一般には売り出さなかった秘蔵物件が何故今頃？

[134: 匿名さん]

>132
90平米は中部屋、北向き。

[135: 匿名さん]

やっぱここは場所に尽きる
通勤や通学にせよターミナル駅に
雨に殆ど濡れずに行けるのは凄い。

買い物や食事にも事欠かないし
老後はいくら住宅環境が良くとも
郊外の不便なところには住めない。

ただ、難点は高額なところ・・・
角部屋の中層階辺りの海側で
値段がもう少し熟れたら絶対に欲しい。

[136: 匿名さん]

確かに。立地は無敵！

[137: 匿名さん]

もう一つは最上階の北東角部屋？
だと隣の９０平米とくっつけて１９０平米２億にしたらよかったのにね。
できればプレミアム仕様にランクアップで２億３千万くらいにして。
富裕層が購入するには、現状だと向きも間取りも悪すぎないかな。

[138: 匿名さん]

ここ立地は意外と不便だとしか思えないんだけどな
買物行くにも食事に行くにも。

[139: 匿名さん]

築後２年経過の物件が値引き無しで突然完売間際なんてどう考えても不自然。
値引きはあると考えるのが自然。

[140: 匿名さん]

いいじゃないですか、値引きあろうが、なかろうが・・・住不の戦略だし。

[141: 匿名]

シティタワー梅田東の販売が始まるから、関西のシティタワーの在庫一掃セールをしておきたいのでは？

[142: 匿名さん]

すみふの売れ残りは『資産』と言う考え。それも『優良』の
『不良資産』と考えていないので、長期に売れ残ってもコツコツとアリさんのごとく値引き無しで売ります。
勝手に値引きで在庫処分などしたら担当責任者は左遷されます。

[143: 匿名さん]

142はすみふさん？？大変やね。

[144: 匿名さん]

>>142
"売れ残り"が優良資産とは、低金利しか
知らない新人類出現か？
資金固定は企業にとって致命的な事。
無知も程ほどにしないとな。

[145: 匿名さん]

144

それでもスミフは他のデベに比べ圧倒的に財務内容良いんだが。
だから、142の言う事はあながち間違いではない。
東洋経済オンラインか、何処か忘れたけど社長のインタビューでも142の言ってるような事答えてたからね。
あんたがケチ付けようが企業として結果出てるんだから、スミフからしたら余計なお世話だな。

無知晒すだけだし、大企業のやる事ケチ付ける前に自分の仕事頑張れよ。

[146: 匿名さん]

そうそう、優良資産って考えおかしいですね。ただ、なぜか、すみふの戦略ですね。「時間はかかっても値引きせず完売というのが。」

[147: 匿名]

ないわ～　　どんな財閥だろうと優良企業だろうと「在庫」を歓迎する企業はありえへんわ～

[148: 匿名さん]

１４５
不動産販売では利益上がってなくても、別の分野（例えばもともと持っている資産とか賃貸とか他）ですみふは利益あげてるのかも。総合的な利益で考えてるだけで、やっぱり、即、売りたいと思っているんじゃない？優良資産とは考えてないと
思う戦略ではあってもね。

[149: 匿名]

そういえば全然売る気なかった住宅供給公社ってあったなぁ。

[150: 匿名さん]

かなり大規模なマンションですね
周辺は高いマンションも立ってなさそうですから、日当たりはよさそうですね。
高層階は眺望もよさそうですから、景観重視の方はいいでしょうね

[151: 入居済み住民さん]

部外者が何だかんだと賑わしているようですが（笑）

三ノ宮駅、新神戸、神戸空港にも一本で行けるし、バスターミナルも間近
オアシスは真下だし、そごうやいかりスーパーへも老人の徒歩圏内。
区役所やBMWのディーラーにも近く、地下街へ潜れば縦横無尽
北野界隈のブティックやレストランにも行き易いの、妻にとって嬉しい事、

購入した立場で一言述べさせて頂くと・・・私以上に嫁の方が気に入っています。

[152: マンコミュファンさん]

区役所勤労会館は市役所2号館、3号館へ移転されると思いますよ。
跡地にはバスターミナルが来るのでは？（東京方面への夜行関係では？）
その上に中層以上の建物が来るかもしれませんね。

[153: マンコミュファンさん]

それとイカリも阪急ビル建て替えに伴い移転先を探しているようですよ

[154: 匿名さん]

いかりはJT跡、和田興産の下駄履き物件に入るとか...ただし遺跡調査入り暫く先かも

[155: 匿名]

残があと２戸ですね。決算前ですから、ここまでくれば値引きは確実でしょう。

[156: 匿名さん]

「浮利を追わず」。すみふに決算は関係ありません。

[157: 購入検討中さん [男性 70代]]

早く完売して、その後どどッと中古の山で、売買すすんで価格ならされ、どの程度の価格帯になるのか楽しみです。
住不専用の下売り業者が買い取って完売にするのが常道のこの世界。
それからでも間に合うので見定めて買います。でなければそれはそれで結構。
芸術センターとかミュージアムタワーでの家具付きマンションで３年～５年くらい三宮住まいもいいのかも。
ちなみに元三宮住人で東京との往ったり来たりの余生先探しです。なつかしい神戸三宮です。
芦屋の平田のマンションも検討中ですが、不便かも。
震災で大きく変わったようですね。

[158: 匿名さん]

値引き、値引きって九官鳥の如く連呼する諸君へ

買うの？買わないの？まるで吉本の「ドリルすんのかぁい、せんのかい」のギャグみたい（爆）

[159: 匿名さん]

『買いまぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁ------』　　　どっちだ？　　　　『せん！』坂上忍

[160: 匿名]

芦屋の平田町って、野村不動産のやつですな。
しかし、極端から極端の選択ですな。

[161: 匿名さん]

あそこ、生活するには自動車が無いと物凄く不便ですよね。テニス好きならいいんでしょうが。
1億以上の予算が有るなら圧倒的に平田の方がお勧めでしょうが、CTとは同じ土俵で考える物件じゃあ無いですね。

[162: 匿名さん]

なにを比較対象にするかは本人の自由。

閑静さをとるか利便性を取るかで迷っているのでは？
案外、悩ましい問題かも。どちらも欲しいが両立はあり得ない。
地ぐらいに申し分のない静かだけどやや不便。
この上なく便利だけど、足元はパチンコ屋だらけの環境。
生活は180度違うね。

間をとるなら、芦屋駅徒歩2分の三井不動産か。
ただ、間は中途半端すぎるから要らないってことだよな？

判る気がする。

[163: 匿名さん]

欧米の有料老人ホームが郊外型からどんどん都市型に戻って来ているのご存知ですか？
その理由はお年寄りほど脳への刺激が必要だという検証がなされたからです。
芦屋駅徒歩２分は悪くないけど、駅周辺があの寂れようだとかなり辛い。

いつまでもあると思うな親と金・・・
いつまでも出来ると思うな車の運転と子供の援助・・・
環境の良い郊外であれば、経済的にも恵まれ四六時中お手伝いさんを頼める環境か
子供や孫との同居や援助がなければ、老人だけで支え合い住むのは本当に大変。

自分の足で何処でも行ける環境こそ、子供が育って夫婦や家族にとっては必要なもの、
それが証拠に此処はマンション内に託児所もなければ、他の比較しても小さな子供が居るご家庭が極めて少ない。
芦屋はこれから人口が増々減り、やがては商業施設や病院も消滅して行く事が予想される今
CTの様な都市型マンションは、これからの日本の有り様を如実に表現しているのではないでしょうか。
10年後の試算では、兵庫県内において人口の現状維持が出来ているのは三ノ宮（中央区）だけらしいですよ。

[164: いつか買いたいさん]

規制以降に建てられたマンションでターミナル駅に近いというのは検討する価値は十分にあると思う。
但し、住不の強気な態度は気に入らない!

[165: 匿名さん]

有料老人ホームが都市型に戻って来ているのは知りませんでしたが、
やっぱり高齢になればなるほど、駅から近い家が良いと思います。
いつの時代だったか、歳をとったら田舎でのんびり暮らしたいと言っていた記憶があるのですが
よくよく考えてみたら現実的ではないですよね。
高齢になれば、今までできた運転もできなくなり、
公共交通機関から離れた田舎では身動きがとれなくなってしまいます。
やっぱり駅に近い方が現実的だと思います。

[166: 匿名さん]

今までも立地は良いとは言えませんが、タワマンで介護付き有料老人ホームならエルグレースとかエレガーノとかありますね。
２０１７年にできるサンシティタワー神戸は規模もはるかに大きいですし注目ですね。
しかし物件価格だけでなく維持費もかなり高額になるでしょうから、資産持っている老人限定でしょう。

[167: 匿名さん]

ここの発売の頃は54F650戸はかなり巨大なタワマンと思ってたが、全国的には800から1,000戸というメガタワマンが次々発売されている。
そしてここが計画された頃はタワマンの共有施設は質素にする傾向（リーマンショックのせい？）があったが、今のトレンドは規模を生かして共有施設を豪華にする方向に回帰している。
共有部が少なくて管理費や修繕費が安いのはそれで良いけれど、今の大規模タワマンのパンプレット見ていると正直うらやましい。デザインが垢抜けしている。共有部もすごい。
わずか数年でこんなに変わるものなのか。電気の一括もないし。すでにCT神戸三宮は旧世代タワマンなのかと。
しかしこれからは駅近の超大規模物件がタワマンの資産価値を維持していく必須条件と思っている。神戸では今の所、他に出そうにない。管理をきちんとしていけば神戸限定という条件で、ここを上回る物件はこれからも無いと断言できる。

[168: 匿名さん]

場所柄庶民タワーであることに違いはないよ
いくら立派にしても投資対効果が得られないからこうなったというだけのことです

[169: 匿名さん]

お金持ちが駅が近いとか遠いだとか言わないよ
以前ここの営業に言われました
住むのはちょっとあれでしょうけど貸すなら関係ないじゃないですかー
関係あるわ

[170: 匿名さん]

金持ちでも、駅近い遠い言うでしょ普通に。駅近いのは便利だからね。この営業も適当に言って売ろうとしていただけですね。営業さんの話、間にうけるなんて、１６９＾＾