シティタワー神戸三宮ってどうですか？パート8

[匿名さん]

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/381307/

【知識サイト】
「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」について - 国土交通省
http://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000061.html
行政サービス比較検索
http://www.seikatsu-guide.com/area/compare_cities/?cid_1=1263&cid_...

マンションコミュニティ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%82%B7%E3%83%86%E3%82%A3%E3%8...


所在地　兵庫県神戸市中央区　旭通４－３４３（地番）　
交通
JR東海道本線「三ノ宮」駅から徒歩4分
神戸新交通・ポートアイランド線「三宮」駅から徒歩3分
阪神本線「三宮」駅から徒歩4分
阪急神戸線「三宮」駅から徒歩6分
神戸地下鉄西神山手線「三宮」駅から徒歩6分
神戸地下鉄海岸線「三宮・花時計前」駅から徒歩8分
総戸数 640戸（非分譲46戸含む）　
完成年月　平成25年1月完成済　
入居（引渡）予定日　諸手続終了次第入居可　
敷地面積　8,367.81m2　
建築面積　5,797.63m2　　
建築延床面積　92,937.68m2　　
構造・規模　鉄筋コンクリート造　 地上54　階建地下1階建　一部鉄骨造　
地目　宅地　
用途地域　商業地域　
建ぺい率・容積率　建ぺい率80％（高度利用地区による制限及び防火地域における耐火建築物による割増あり）
容積率　600％（高度利用地区による容積割増あり）　　
建築確認番号 第SN109-00515号（H22年3月2日付）　第ERI11011192号(H23年4月13日付)　第ERI12005660号（H24年2月20日付） 　第ERI12057565号(H24年12月26日付)　
駐車場台数　325台（管理用2台含む）※非分譲住戸台数含む　
駐車場使用料（月額）　月額24,000円～28,000円（別途敷金48,000円～56,000円・一括払い）　
自転車置場台数 936台　
自転車置場利用料（月額）　月額300円　
バイク置場台数 31台※非分譲住戸台数含む　
バイク置場使用料（月額）　2,000円(別途敷金4,000円・一括払い)　
ミニバイク置場台数　29台※非分譲住戸台数含む　
ミニバイク置場使用料（月額）　1,000円(別途敷金2,000円・一括払い)　
分譲後の権利形態　土地：権利変換計画に基づく土地持分割合による所有権の共有、建物（専有部分）：区分所有権、建物（全体共用部分・住宅共用部分）：専有面積割合による所有権の共有　
管理形態　区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託予定（常駐）

【販売概要】
販売スケジュール　先着順受付中　
モデルルーム情報　モデルルームオープン
販売戸数　11戸　
販売価格　4,600万円～6,460万円　
最多価格帯　6300万円台(4戸)　
間取り　2LDK～3ＬＤＫ　
専有面積　63.32m2～82.16m2　
バルコニー面積　12.92m2～33.35m2　
管理費（月額） 10,300円 ～ 13,400円　
修繕積立金（月額）　5,400円 ～ 7,000円　
管理準備金　10,000円　
修繕積立基金　322,800円 ～ 418,800円　　

売主：住友不動産株式会社　http://www.sumitomo-rd.co.jp/
設計：環境再開発研究所・東急設計コンサルタント・織本構造設計共同企業体
物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/ct_kobe/
施工会社：株式会社大林組　http://www.obayashi.co.jp/
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　http://www.sumitate.co.jp/

[101: 匿名さん]

最初の計画で、予算を組んでいても、この時代なので、いろいろ高騰し、すべて計算があわなかったりで管理費値上げを
したりありますね。戸数多いと、そういう場合、もめるでしょ。マンション購入時の長期計画がしっかりされているかも
見るポイントですね。修繕費・管理費が安くていいなんて購入時思っても計画性がなく、あとで思わぬ出費になったり。ライオンズマンションは初めから、管理費が高いそうですが、その分、計画もしっかりされていると友人から聞きました。
ちょっとここ、戸数多いな。

[102: 検討中の奥さま]

順調に売れてるようですね。
急にたくさん売れたというのは大口の買いが入ったのでしょうかね。
金曜日朝の地震はどうでしたか？揺れは感じましたでしょうか？

[103: 匿名さん]

たくさん急に売れたのは単に、内緒の値引きでしょう。急に、こんなに売れるわけない。

[104: 匿名さん]

別に急に売れている訳ではないですよ。


営業さんに聞くと竣工後も一定のペースで売れてたとの事だし、私は住人ですが週末には引越しトラックが良く来てましたしね。

もう最終なんだから暇なネガとか良いしゃないですか。

買えない僻みは辞めなよ。

[105: 匿名さん]

もう既に入居されていらっしゃる方も多いと思いますが
住み心地はどんな感じかお聞きしたいです。

駐車場のことを書かれていらっしゃいますが
まだ駐車場は残っているんでしょうか。

[106: 匿名さん]

>>104
買えないんじゃない！買わないだけっ！！
あなた方以外にもこれくらいのマンションは買える人は沢山いる。
ネガスレは検討してる人からは良い情報になることもある！

[107: 匿名さん]

そうそう、私もそう思います。ネガスレもいい意見ですよね。私も充分買えますが、検討中の者です。

[108: 匿名さん]

ネガティブな意見も検討者に参考になるのは間違いないけど、戸数が多いデメリットなどはpart1の頃から出てるネタですよね。今さら参考になるような良い情報・意見でもないでしょう。

[109: 匿名さん]

↑
そういう事。最終4戸まできてネガレスしても意味ないでしょ。

何と言い訳しようが、これだけの数が捌けた事実は間違いない。検討に有意義とか只の詭弁だね。

[110: 匿名さん]

最近、検討中。PART１なんて読んでもないです。そういう１０８さんはPART１からレス投稿？ずいぶん長いですね。購入済なら、なおさら嫌味。残４時点でも、購入検討には違いない。

[111: 匿名さん]

振り返って調べてみたら、ここのスレ立ち上がったのが2007年6月で8年近く前。
翌年2008年にリーマンショック、2011年3.11と時代に翻弄されて残り４戸。
リーマンが無かったら、もっと高仕様だったかな？
３．１１が無かったら、もっと高価格だったかな？
などと思う今日この頃、そごうの帰りに三宮駅のロータリーで温泉掘削を発見。
JRは天然温泉大浴場完備の駅ビルホテルを計画なのか。
金泉だと尚よろしいが、さすがに無理でしょうな。
どんな駅ビルか今から楽しみ。
ただ、１６０M級だと西の眺望が遮られる可能性あり。

[112: 匿名さん]

ようやく完売ですか。ちょっと時間かかりましたね。やっと宣伝看板がなくなりますね。

[113: 周辺住民さん]

居留地ライオンズは200戸以下でエレベータ7基ですが、管理費が50パーセントあがりました。ここは良いですね。まだ2年で大きな支出がなく収支安定しているのでしょうね。希望の間取りが出れば買い換えしたいので、住友不動産販売に依頼しました。

[114: 匿名さん]

>>113
積立金でしょ？
ライオンズは５年目で上げなかったから仕方ないよ

[115: 周辺住民さん]

>>114そうでした。ご指摘ありがとうございました。

[116: 匿名さん]

あと４戸がまだ売り切れないようです。
それにしても、他の物件とは言えども管理費が５０％も上がるって
ちょっとびっくりですよ。どこもそうなんですかね。

[117: 匿名さん]

１戸売れて、残り３戸ね。

[118: 匿名さん]

また売れて後2邸。

[119: 匿名さん]

中古は３３階の中部屋オーナーチェンジ物件が1戸のみか。坪単価２５０万。
そこから計算したら今の残ってる物件の価格でも割高感無いね。

[120: 匿名さん]

あと2つ

[121: 匿名さん]

＞＞119
そのオーナーチエンジ物件の現状利回りいくらか興味あるな。
ネットで３パーとか？

[122: 匿名さん]

ドバイの高層タワーマンションの火災があったけど、万が一ここで火災が発生してスプリンクラーで対応出来れない場合ははしご車も届かないし屋上からヘリで救出してもらうか、自力で地上まで下りるしか助かる方法がありません。

[123: 入居済み住民さん]

だから万が一の火災を考え下の階を選びましたよ。

[124: 匿名さん]

ここの中古はあんな高値でなんで売れるんですかね？

[125: 匿名さん]

>>124
成約価格は当事者しか分からない筈だが？
売り出した、と、売れたは別だよ。

[126: 匿名さん]

＞121
グロス5だから、そんなもんかな。
次回募集からは新築プレミアムも無くなるし、投資物件として成り立つのかな？

[127: 匿名さん]

>>126
要求利回りが下がっているとはいえ、ほんまに珍事やね。
金利が上がれば誰も見向きもしないわ。
新築物件での投資はインカム以上にキャピタルロスが大で、レア物件以外駄目だ
と思うよ。

[128: 匿名さん]

オーナーチェンジだと相場より割安にしないとダメですよね。
これだとただの転売価格。投資家相手には、ここから相当の値引きしないと売れるはず無い。

[129: 匿名さん]

勝ってな事ばかりぬかしやがって
見向きもしない人はしょうもない事ばかり
書き込まないで、もっと別の事に労力を費やしなさい。

[130: 入居済み住民さん]

お前らバカか？
こんものを投資目的で買うはずないだろ。
自分が済むために買ってるに決まってるだろ。

[131: 匿名さん]

だからオーナーチェンジ物件だって、投資物件だよ。
ところで、新しい売り物件。こちらは未入居なので、即入居可。
50階東64平米5190万円。これは成約まで早いんじゃあないかな。

[132: 匿名さん]

ラスト二戸ってホームページで謳いながら、今四戸に増えてる。しかも、角部屋90平米。

住友って完売嫌なんだね。

[133: 匿名さん]

じぇじぇじぇ(古いか)
増えた2戸最上階５４階じゃん。
一般には売り出さなかった秘蔵物件が何故今頃？

[134: 匿名さん]

>132
90平米は中部屋、北向き。

[135: 匿名さん]

やっぱここは場所に尽きる
通勤や通学にせよターミナル駅に
雨に殆ど濡れずに行けるのは凄い。

買い物や食事にも事欠かないし
老後はいくら住宅環境が良くとも
郊外の不便なところには住めない。

ただ、難点は高額なところ・・・
角部屋の中層階辺りの海側で
値段がもう少し熟れたら絶対に欲しい。

[136: 匿名さん]

確かに。立地は無敵！

[137: 匿名さん]

もう一つは最上階の北東角部屋？
だと隣の９０平米とくっつけて１９０平米２億にしたらよかったのにね。
できればプレミアム仕様にランクアップで２億３千万くらいにして。
富裕層が購入するには、現状だと向きも間取りも悪すぎないかな。

[138: 匿名さん]

ここ立地は意外と不便だとしか思えないんだけどな
買物行くにも食事に行くにも。

[139: 匿名さん]

築後２年経過の物件が値引き無しで突然完売間際なんてどう考えても不自然。
値引きはあると考えるのが自然。

[140: 匿名さん]

いいじゃないですか、値引きあろうが、なかろうが・・・住不の戦略だし。

[141: 匿名]

シティタワー梅田東の販売が始まるから、関西のシティタワーの在庫一掃セールをしておきたいのでは？

[142: 匿名さん]

すみふの売れ残りは『資産』と言う考え。それも『優良』の
『不良資産』と考えていないので、長期に売れ残ってもコツコツとアリさんのごとく値引き無しで売ります。
勝手に値引きで在庫処分などしたら担当責任者は左遷されます。

[143: 匿名さん]

142はすみふさん？？大変やね。

[144: 匿名さん]

>>142
"売れ残り"が優良資産とは、低金利しか
知らない新人類出現か？
資金固定は企業にとって致命的な事。
無知も程ほどにしないとな。

[145: 匿名さん]

144

それでもスミフは他のデベに比べ圧倒的に財務内容良いんだが。
だから、142の言う事はあながち間違いではない。
東洋経済オンラインか、何処か忘れたけど社長のインタビューでも142の言ってるような事答えてたからね。
あんたがケチ付けようが企業として結果出てるんだから、スミフからしたら余計なお世話だな。

無知晒すだけだし、大企業のやる事ケチ付ける前に自分の仕事頑張れよ。

[146: 匿名さん]

そうそう、優良資産って考えおかしいですね。ただ、なぜか、すみふの戦略ですね。「時間はかかっても値引きせず完売というのが。」

[147: 匿名]

ないわ～　　どんな財閥だろうと優良企業だろうと「在庫」を歓迎する企業はありえへんわ～

[148: 匿名さん]

１４５
不動産販売では利益上がってなくても、別の分野（例えばもともと持っている資産とか賃貸とか他）ですみふは利益あげてるのかも。総合的な利益で考えてるだけで、やっぱり、即、売りたいと思っているんじゃない？優良資産とは考えてないと
思う戦略ではあってもね。

[149: 匿名]

そういえば全然売る気なかった住宅供給公社ってあったなぁ。

[150: 匿名さん]

かなり大規模なマンションですね
周辺は高いマンションも立ってなさそうですから、日当たりはよさそうですね。
高層階は眺望もよさそうですから、景観重視の方はいいでしょうね