Brillia（ブリリア）Towers 目黒（旧称：（仮称）目黒駅前タワープロジェクト）ってどうですか？Part.5

[匿名さん]

Brillia Towers 目黒 Part.5です。
引き続きよろしくお願いします。

本物件について、建設会社や管理会社のこと、将来性、資産価値及び相場、地盤状況について教えてください。
（子育て・住環境や自然環境・医療・周辺地域の治安に関する話題も歓迎です）


所在地：東京都品川区上大崎三丁目1番、2番（地番）
交通：山手線 「目黒」駅 徒歩1分 （サブエントランス側敷地入口まで）（N棟）、2分（S棟）
東京メトロ南北線 「目黒」駅 徒歩1分 （サブエントランス側敷地入口まで）（N棟）、2分（S棟）
都営三田線 「目黒」駅 徒歩1分 （サブエントランス側敷地入口まで）（N棟）、2分（S棟）
東急目黒線 「目黒」駅 徒歩1分 （サブエントランス側敷地入口まで）（N棟）、2分（S棟）
間取：STUDIO～3LDK
面積：30.05平米～150.11平米
売主：東京建物
売主：一般財団法人首都圏不燃建築公社
販売代理：東京建物不動産販売

施工会社：大成・竹中建設共同企業体
管理会社：未定

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/543073/

【タイトルを変更しました　2015.1.30　管理担当】

[247: [ 50代]]

坪600万以上余裕で出せる人は相続対策も兼ねての方が多いでしょうから高層階を購入いただくとして、中低層となると将来的には賃貸も考えた投資となりますが、家賃40万以上だと駅から少し歩けばそこそこグレードの高い物件があり、50万超となると他エリア含めてライバル物件が多い。立地考えれば30万台なら間違いなく貸せると思いますが、利回り考えるとこの物件なら60㎡が限界でしょう（50㎡未満で30万台なら目黒では少し難しいかも）
今後の供給考えると値上がり益がそれほど期待できないので、やっぱり貸せないと投資としては意味がないような気がして（価格は出てないですが）悩むところです。

[248: デベにお勤めさん]

JR側のアトレは建て替え予定ですよ。

[249: 匿名さん]

目黒駅のいまいち感は逆に考えれば将来ポテンシャルが高いともとれるよね
つまりこのタワーの開発が終わったあとに駅前が発展すれば更なる価値の上昇が見込めるということ
恵比寿、代官山はすでに伸びきってるからむしろ天井では

[250: 購入検討中さん]

これまで出てる設備・仕様をまとめると..

・ノース
低層が商業施設、低層～中層が賃貸、中層～上層は分譲
商業施設とその上の住居でEVは別（マンションロビーで乗り継ぎ or 住居フロアまで直通かは不明）

・サウス
すべて分譲、商業施設なし

・ノース、サウス、それぞれに車寄せあり
・共有施設はサウスのほうがより充実
・敷地内に品川区の行政サービスができる

[251: 匿名さん]

いちいちまとめなくていいんだけど…
しかも間違ってる

託児施設もできます。

1からすべて読んだらまとめて。

[252: 匿名さん]

>>243
5％あれば買いでは
リートの利回りも3％切ってます
坪440ぐらいならいいかも
それを超えるなら湾岸ですね

[253: 匿名さん]

>>251
ワロタ

[254: 匿名さん]

まとめたら、こちらを編集してください。

http://www.sutekicookan.com/%EF%BC%88%E4%BB%AE%E7%A7%B0%EF%BC%89%E7%9B...

[255: 購入検討中さん]

>>252
坪400〜440なら投資としては確かに狙い目かも。それ以上ならオリンピック直前に価格が一旦下振れするだろうから、その時の需給バランスみてエリア含めて再判断なのかも。

[256: 匿名さん]

アパの代官山が650前後なわけだからここは最低でも500、下手したら550もありうる相場状況ですよ
世の中動いてます

[257: 匿名さん]

アパの代官山そんなにするんですか…、そしたらここも大して変わらない気が。

[258: 購入検討中さん]

>>251
どこが間違ってるのか教えて

[259: 匿名さん]

価格がまだ未定で予想もつかないけど

相当な価格にはなるんだろうな。

でも、便利も環境も良いから検討している人は多いと思う。

[260: 匿名さん]

香港や台湾の賃貸利回りは東京よりも低かった（酷いもんだ）。
そこにこの円安。
アジアのみならず、海外の富裕層にとっては、オリンピックまでは安心して買えるお買い得物件が東京に揃っている。

外人も、不動産業者もともに儲かる。地価も株価も上がって良いのではないか。
東京で表面利回り６％超を求める日本人は、オリンピックが終わるまでお休み（果報は寝て待て）。

[261: 匿名さん]

６％超の利回り求めてたら永遠にマトモな物件は買えないんじゃないの

[262: 匿名さん]

目黒で投資の話出ると思わなかった
それなら絶対買わない方が良いです

[263: 匿名さん]

投資物件探すなら、湾岸や下町方面へ行くべきですね。
最近は湾岸も高いようですが。

[264: 地方在住]

このマンションで一番安い部屋（３０㎡）の価格は４０００万円程度で
賃料は月額２０万円ぐらいか？

最も利回りが良いとされる部屋で名目利回り６％
全体で見れば４％〜５％ぐらいだろう。

今のご時世に
山手線の内側の新築高層マンションで
利回り６％の物件なんて殆どないと思う。

ちなみに、
トミヒサクロスで１LDKなら最大利回り７％と
見込んでいる。

[265: 匿名さん]

ワンルームで家賃20万で人、入るかな

[266: 匿名さん]

富久は激安過ぎて比較にならない

[267: 匿名さん]

人気で需要高くて　でも分譲価格はお得エリアってあるものです。
自分の足で歩いて目で見て努力しないとね
言わないけどね。金持ち父さんでも読んでお勉強しましょう。

[268: 匿名さん]

人気で需要高くて分譲価格はお得エリアってどこだろう？湾岸の晴海とか？金持ち父さんは読んだよ。

[269: 匿名さん]

おれも金持ち父さん、は読んだよ。どこだろ。

[270: 匿名さん]

大宮とか

[271: 匿名さん]

大宮なんて、目黒検討しているひとは、眼中に無いよ。目黒の予算で大宮2軒買えるよ。

[272: 匿名さん]

目黒駅前３０ｍ２なら１５万円ぐらいじゃない？

[273: 匿名さん]

>>268
エリア、っていうか
年末の業界紙によると勝どきのKTTがお買い得らしい。
私は買いたいとは思わないが。

[274: [ 50代]]

投資目的で住む気のない中国富裕層の方々はオリンピック前におそらく高値で売り抜くんでしょうね。中国株が上海万博の直前に一旦下落したように。

[275: 匿名さん]

>>248
割と綺麗なのに建て替えるんですか？
改装ではなく？
A館？の方だけ閉めてるけど、片方立て替えたら
また違う方も建て替えるのですか？
恵比寿くらいな、充実した店内容にして欲しい。

[276: 購入検討中さん]

海外物件に比較したら東京は割安なの？
中国富裕層は住まないで投資目的で購入するというのは
どういうことなんだろう。
転売?または賃貸?で投資回収するのかな。

高くなりすぎないことを祈っています。

[277: 匿名さん]

>>276
賃貸で投資回収だよ
大手不動産系の子会社が
中国人オーナーの賃貸業務を受託してる

[278: 地方在住]

>265
>272

新築時は２０万円はいくかも？
考えられる最大値です。

[279: 匿名さん]

kttか。業界紙参考にするなら、金持ち父さん関係ないではないか。

[280: 匿名さん]

>>279
ちがうよ。
業界紙なんか参考にならない
自分の足であるかないとリアルな情報なんて得られません

[281: 匿名さん]

だから、山手線の外側買っちゃダメ
譲って山手通りまでね。

[282: 購入検討中さん]

ここ山手線の外側じゃん笑

[283: 匿名さん]

＞282
内側だよ。あなたそんなことも知らずに書き込んでると恥かきますよ笑

[284: 匿名さん]

15万でやっとかな、
高い家賃出す人はワンルームなんか住まない。

[285: 匿名さん]

>>282
ここの話ではないです。
勝どきの話。

[286: 購入検討中さん]

設備とか仕様とかまとまった情報ってありますか？
上でどなたかがまとめてくれている情報は間違っていると言うし、URLとんでも何も書いてないし

[287: 匿名さん]

買おうとするといつもバブル
ホント最悪
花房山の相場って400くらいだったのにのに600はない
PT目黒3LDKで9000万円台で買えたのに高すぎる

[288: 匿名さん]

>>287
そのPTを見下ろす高さと規模とグレードだから、皆高く考えて当然

[289: 匿名さん]

４００って．．．ここは花房山っていっても駅目の前だから比較する対象にならないよ。言われてる坪単価は妥当だろうと思うよ

[290: 購入検討中さん]

400ならすぐ売り切れですね。

[291: 匿名さん]

買おうとするといつもバブルって、リーマン後の価格が落ち着いた頃に何やってたんだろう？
まあ平均６００はないから今回頑張れとしか言えんわ。

[292: ﾏﾝｼｮﾝ投資家さん]

何人かいるけど坪400台なんてあり得ないよ。
相場は動くってことを意識して、もう一回勉強して欲しい。

[293: 匿名さん]

そうです、相場は動きます。
上げ一方とは限りません。山高ければ谷深し。

[294: 匿名さん]

今買うやつは相場観なさ過ぎだろ。
間違いなく超絶高値掴みになるのに。

[295: 匿名さん]

住宅金利が下がってるのを考えれば坪600でも半分くらいは売れちゃう
しかし完売目指すならやはり550くらいで手を打つ感じでしょう

[296: 匿名さん]

千代田富士見が447やからなぁ
やはりせいぜい450-470じゃないと高値掴みやろなぁ

[297: 匿名さん]

相場は動くよ。

[298: 匿名さん]

400～500、VIP仕様600
相場はこんなとこだろう。目黒なんて

ほんとはあと50乗っけてもアホが買うけど
総額高くなり過ぎるとローン成約しづらくなるから手を打つだろう

ただ、武蔵小杉シティタが1期330→2期410まで半年で値上げしたから
販売時期が遅れるほど小杉ほどでは無いにしろ値上がりする可能性はある

[299: 購入検討中さん]

サウスの共用部ってどんな感じなんだろ？
ノースかサウスか迷うなあ
サウスの入口までがどんな道になるかだなー

[300: 匿名さん]

今ってバブルなの？
高い時、470で買ったんだけどトントンで売れるかも

[301: 匿名さん]

坪400で充分利益が出る時代の仕入れ
あとは東京建物と公社の匙加減次第

[302: 匿名さん]

仕入れはね
でも人件費は今やからなぁ…

[303: 匿名さん]

建築コスト爆騰中です。高くなるのも仕方ありません。

[304: 匿名さん]

>>303
建築コスト高は五輪前に終わりますよ。
その理屈なら五輪頃から、安くなるのも仕方ありません。

[305: 匿名さん]

しかし、契約は五輪後まで待てない。今年の6月ごろ？まで。

直近でこの後にこれほどの物件が出るという話もないし。

[306: 匿名さん]

>>302
タワマンは戸数に対する人件費比率は低い
鉄骨だから工期も早いしね
最近タワマンが割安なのはそういうからくりもある

[307: 匿名さん]

>>306
マンションを知る人なら書かない
「明らかな間違い」があります。勉強不足。

[308: 匿名さん]

土地代の比率が低い、人件費比率は低くない？

[309: 匿名さん]

高騰してるのは人件費だけじゃないからね。資材原料の高騰のが要素としては大きい。特に円安で輸入ものは本当に高価になってしまったからね

[310: [ 50代]]

五輪後なら築地市場跡地があるかも（商業のみの噂もありますが）。
選手村がマンションにでもなれば勝どきエリアの相場下落の影響と、建築コスト安で新橋、銀座まで徒歩圏内の築地市場跡地も（期待含みもあり）坪４００切ったりして。でも目黒の駅近は魅力的ですが。

[311: 匿名さん]

勉強しろしろ、知識人きどり。上から書き込み多いな。どれだけ知識あるんだよ。

[312: 匿名さん]

>>309
資源はほとんど下がってる
円安でトントンだけどね

[313: 購入検討中さん]

武蔵小山駅前も大規模再開発するみたいですね。

[314: 物件比較中さん]

目黒の相場はもう上がってますよ。
大崎五反田再開発が３３０～３５０の頃、「次の目黒は４００超」と
業界人に言われていました。
すでに大崎で３７０超えてきてますからね。

羽田直通計画とリニア品川１駅で大崎の優位性が上がってる分を差し引いても
目黒が４５０を超えるのは間違いないでしょう。

[315: 匿名さん]

オリンピック終わってもカジノあるしなぁ。

[316: 匿名さん]

>>314
500スタートですよ。

[317: 匿名さん]

>>314
羽田直通計画を言うなら
大崎上空４５０ｍを飛行機が飛ぶ都心通過計画も言わなきゃね。
目黒も他人事ではないけど。

それからリニアは、品川の住民でさえ大して期待してはいないのに
大崎住民だけ過剰に期待している。
しかもリニアのホームは大崎とは反対の海側。

[318: 匿名さん]

>>315
カジノは舛添都知事が乗り気ではないので、東京は候補外。
横浜が候補地になっている。

[319: 匿名さん]

代官山のアパは坪460から1000オーバーだって。こことどちらが高いか。

[320: 物件比較中さん]

代官山は東急がイメージを死守するでしょうから
あまり比較しない方がいいのでは？
ＪＲも品川区も目黒駅周辺に力を入れていません。
がんばらなくても高級住宅地として人気ですから。

大崎をディスっても目黒の単価は下がりませんよ。
大崎が上がってるから、目黒も当然上がってる、という理屈です。
リニア一駅、羽田直通は過去の大崎にはなかった要素ですから
過去に比べ上がるのは当然でしょうけど、それを差し引いても
目黒だって同じようにあるいはそれ以上に上がってますよ、という意味です。

４５０超が高すぎると思うなら
五輪相場が下降するのを待つしかないでしょうね。

[321: 購入検討中さん]

周りの飲食賃貸系不動産屋を見ればすぐに分析できますよ。
代官山.恵比寿.目黒.中目黒は、空きがない状態です。
代官山アドレスができる前の八幡通りの路面相場が坪3.5万、出来た後が坪11万。
ですから目黒の売り出し価格は600台後半と予想します。

[322: 匿名さん]

さすがに代官山と目黒と比べたら向こうは怒るだろ

こっちは雑然とした典型的な都心の在来線JR駅。労務者、サラリーマン、ホームレス

向こうはオシャレが合言葉の渋谷に隣接した東横線駅だぞ？少しは恥を知れよ

[323: 申込予定さん]

現在、わかってる事を書いときますね。

名称は、ブリリア目黒サウスタワー.ノースタワーでほぼ決定です。
東建から寄付金（100円/ｍ×50月）が出ている為、反対は無さそうな雰囲気でした。

全体の名称のモリーナは、かなりの反対者が多かったです。
1/17の説明会で協議する予定です。

住戸仕様　スタンダード　N棟　3F～7F　S棟　3F～7F
　　　　　スーペリア　　N棟　14F～上　S棟　8F～上

インターネットのインフラはe-mansionが任意加入となります。

[324: 購入検討中さん]

>>323

ありがとうございます。
購入検討しておりますので助かります。

大体の金額(坪単価)は分かりますか？

[325: 匿名さん]

>>323
ほぼ予想通りですね。
「モリーナ」はインパクトに欠けるというか、覚えにくい感じ。

それはそうと、
マンションのネット接続の「(株)e-mansion」と、この掲示板のドメインが同じなのは偶然でしょうか。

[326: 匿名さん]

３２５です。

失礼しました。
e-mansionを運営しているのは「つなぐネット」という会社でしたね。

[327: 物件比較中さん]

東急さんお疲れ様です。
イメージ死守がんばってください。
沿線の再開発待ってます。

[328: 匿名さん]

>>322様

今回、ブリリア目黒を購入したものです。（目黒駅前地区市街地再開発組合　組合員）
現在、代官山に某有名タワーを２部屋所有しております。

適当に飲食店賃貸系で検索してみては、いかがですか？
代官山は空きがちらほら...
目黒は、ほぼ空きがない状態ですよ。

[329: 申込予定さん]

>>324

ここの開発は、私が子供の頃から出ていた話です。（35年位前）
ここ数年で急に始まったのでアタフタしてる状態です。

数年前の利権変換時の価格表しか無い為、坪単価の予想はむずかしいですね。
ただ駅徒歩1の魅力はありますね。

[330: 匿名さん]

目黒の店舗って空きが出ても直ぐ埋まる感じですよね。
代官山はわかりませんが、あちらは家賃が高いから
目黒は安いし、目黒指定で空き待ちの人もいるから。
直ぐ次か決まるので決して空きがないわけではない、
倍以上ちがうし、客層も違いすぎる。
最近、代官山と比べる人いるけど、土地勘なすぎてはあ？て感じですよ。恥ずかしいね。

[331: 匿名さん]

土地勘なくてイメージだけで書いてる人は
目黒と中目黒がほぼ同じ場所にあると思っているのでは

[332: 申込予定さん]

>>330
どちらにお住まいですかね？

代官山にかれこれ20年は、住んでるので土地勘は、あるとおもいますよん。
飲食店を経営してるので相場は把握してるつもりです。（思い込みかもｗｗ）

現在の相場　恵比寿＞中目黒＞目黒＞代官山　
まあ　私の個人的な感覚ですが。

[333: 匿名さん]

20～30年ローン人が多くなるのかな？
出来れば余ってるキャッシュで購入してくださいな。
この板見ていると必死すぎの方が多すぎですね。
ブリリア目黒の住人としては、すぐそばの某再開発（元公共系）の二の舞かもね？
子供を育てるには、お金が無いと苦労する環境ですよ。
坪600後半で確定ですよ。
無理は禁物。

[334: 匿名さん]

>>332
代官山の方が安いんですか？
これて、住居？店舗？

目黒も雑居ビルとアトレオフィス、東急目黒ビルなど
住居は○○タワーと○○苑 とかでは比較対象が違いすぎてわからないですね。

[335: ご近所さん]

キャッシュ購入族で、セレブな感じになって
一気に恵比寿とか広尾 のイメージ抜いて欲しいな。

[336: 匿名さん]

飲食店の相場です。

恵比寿徒歩3分内＞5万～11万
中目黒徒歩3分内＞4.5万～7万
目黒　徒歩3分内＞3万～7万
代官山徒歩3分内＞2.5万～6万

ちなみに
六本木徒歩3分内＞2万～5万
赤坂　徒歩3分内＞1.8万～4万

出入りが激しい＝家賃があげる傾向
しかしながら終わった所は安いですね。

[337: ご近所さん]

>>330
相場知らなさすぎで笑える。
もう少し勉強してください。

[338: 購入検討中さん]

年収600万円で変動35年ローンで背伸びして買います。

[339: 匿名さん]

>>330

あほすぎるので本当の情報あげるよん。

N-301 31.18㎡
N-1001 49.89㎡
N-1901 68.84㎡
N-3101 75.81㎡
N-3501 95.28㎡
N-4001　102.79㎡

知らない情報あげたよん。笑えるなマンションオタは疲れるね。

[340: 匿名さん]

目黒
http://www.homes.co.jp/chintai/tokyo/meguro_00576-st/price/
代官山
http://www.homes.co.jp/chintai/tokyo/daikanyama_05050-st/price/

まぁ代官山のアパとは方向性違うので客層が被るかわかりませんが
この辺参考にしたらどうでしょうか。
一番サンプル数の多い1ルームあたりが一番相場を表してると思います。

[341: 購入検討中さん]

>>339

Ｎ301欲しいな。
いまの部屋は、18平米で家賃18万円だから…

[342: 匿名さん]

>>340
ホームズは釣り多いので注意してください。
最低でもatで検索をお勧めします。

[343: 匿名さん]

>>330ていなかものなのかも

[344: 匿名さん]

＞＞３４０
全ての広さにおいて代官山の勝ちですね

[345: 匿名さん]

>>344
代官山は持っていますが不便ですよ。
代官山を賃貸に出して目黒を購入します。

[346: 匿名さん]

山手線の目黒と東急の代官山じゃ利便性は前者の圧勝、
但しそういうこと重視しないコアな層に需要があるから、代官山の方が家賃は取れるでしょうね。