クレヴィア夙川松下町について

[いつか買いたいさん]

夙川のほとりのクレヴィア夙川松下町について知りたいです。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と情報交換しませんか。
駅にも近くて良さそうです。よろしくお願いします。

所在地：兵庫県西宮市松下町89-1 （地番）
交通：阪神本線 「香櫨園」駅 徒歩1分 、阪急神戸本線 「夙川」駅 徒歩11分
東海道本線（JR西日本） 「さくら夙川」駅 徒歩8分

間取：3LDK～4LDK＋N　※Nは納戸です。
面積：70.05平米～104.21平米
売主：伊藤忠都市開発　大阪支店
販売代理：伊藤忠ハウジング　大阪支店

物件URL：http://www.cv16.jp/
施工会社：株式会社昭和工務店
管理会社：伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社

[21: 周辺住民さん]

　住民の気持ちはよく判ります、どこの地でもマンションは反対されます。
しかしよく考えてください、みなさん大昔から住まれている方はわずかです。
西宮市の規制に従って建築されている以上問題はありません。
高さが気に入らなければ以前から景観規制運動すべきです、芦屋市平田町の芦屋川沿いは容積率８０％で高さ制限１０メートルです。
この地域は２００％高さ制限１５メートルです、土手の上に建てればもっと高い建物になります。
松下町でも２号線沿いは３００％　高層マンションが建っています。

[22: 匿名さん]

夙川とは違うような…。香櫨園ですよ。

[23: 匿名]

>>22さん
目の前に夙川があるのにそれを名乗ってはいけない理由ってなんですか？
このマンションの夙川は駅名ではなく地名ですよ。
地名を使ってるマンションなんてたくさんあります。

[24: 匿名さん]

>>23
地名は香櫨園ですよ。

[25: 匿名]

>24
そうですね。失礼しました。
ご指摘いただいたついでに、目の前に夙川があってもそれを名乗れない理由を教えていただけないでしょうか？

[26: 土地勘無しさん]

　地番は西宮市松下町です。　
最寄駅は１．阪神香櫨園、２．ＪＲさくら夙川、３．阪急夙川です。
ネットショッピングでもあるまいし購入者は納得して買われるし、住人は「西宮松下町、最寄駅は香櫨園北」と言われますよ。
河川の夙川は甲陽園から香櫨園を経由し海に流れています。臨港線まで桜が咲きます。
マンション名なんか神戸市の南でも芦屋川連発です。

[27: 匿名さん]

100㎡超えの間取りはバルコニーの向きが東なんですね。
公園ビューにしたかったからもしれませんが、その
バルコニーも面積が狭く洗濯物を干すスペースが
十分でないように感じます。
70㎡台の方がバルコニーが広いとは？？

[28: 周辺住民さん]

　近くを通り掛かったので気が付いた事。
道路が狭く現在は歩行者用通路。
一段上がった土地なので五階建てだと、まわりから見るとかなり高く感じる。
東側の窓からの景色は最高だろう。
１００㎡の広さを確保するためバルコニーが狭い。
近くに大きな商店がなく、実用品は阪急夙川か、阪神西宮かな。

[29: ご近所さん]

　西宮都市計画情報によるとこの地域は
６０／２００％第４種高度地区　
ということは高さ制限２０mなんですね。

[30: 匿名さん]

森具地区地区計画にあるように、この地区でこの規模の高さの建物を建てる場合の高さ制限は15mです。

http://www.nishi.or.jp/homepage/keikaku/urban_project/tikukeikaku/mori...

にあるとおりです。南地区、となっているところが当該地域です。
高さ制限の運動や地区としての希望は、震災復興時には市側に伝えられているようですね。
しかし上のリンクの地区計画はもう17年も前のもので、現状を反映していないですね。
西宮市はこの地区を中・低層住宅街に誘導したかったようですが、マンションが建ってしまうことになり、対応が本当に後手後手です。どこが住宅文教都市なのか…。

この狭くてすれ違いすらできない歩行者専用道路に車を入れることについても、どういう根拠でそんなマンションに対して建築許可が下りたんですかね。

[31: 匿名さん]

Gタイプのバルコニーだと四人家族の洗濯物を干すには不十分な感じですね。それでも足りない時は北側に簡易なものを置いて干すしかないのかも。もしくは浴室乾燥か。色々考えちゃいますね。
周辺環境的には色々ありそうな感じですね。眺望や桜の咲く環境とか本当に良いなと思うんですけど。この辺りの方だと買い物には車を出して買い溜めって感じなのでしょうか。

[32: 匿名さん]

総戸数が少ないですね。

間取りを見るとファミリー向けかなとも思いますが

立地から考えると夫婦がのんびりと過ごす場所って感じ。

価格も相当すると思うので、それならもう少し駅に近い場所がいいかも。

[33: ご近所の奥さま]

>>32
駅の真ん前ですよ。

[34: 匿名さん]

見に行ったけど、香櫨園ってなにもないのね。。
ラブホがやたらういてるなー笑

近くに近鉄のマンションも建設中でしたよ。
そちらの方が規模も大きく、眺望もいいかも

[35: 匿名さん]

本文：
夙川の土手で宮水など地下伏流水もあるような地域に、当初はベタ基礎で建てようとしてましたからね…この地域の特性を、設計士や建築士が理解していないのでは、と疑われても致し方ないですね。間取りが実際に生活する者のことを考えられたつくりかどうかは、上の方も仰っている通りで、推して知るべしですね。

土壌改良して杭打ちすることになったようですが、いつまでその杭が伏流水に耐えられますかね…大地震が来た時の建物の倒壊が心配ですね。近隣住民の避難の障害になったりして、震災以来の、防災性の高い森具地区のまちづくりの汚点にこのマンションがならなければよいのですが。

[36: 匿名さん]

駅の前ならのんびりというのは、ちょっと違うかもしれませんが、ファミリーよりは年配の夫婦とかには良いのかもしれませんね。ファミリーでもある程度おおきくなった子供なら、かなり便利な場所になります。

[37: ご近所さん]

公立の小中学校には2号線北よりこちらの方が圧倒的に便利。
私立も甲陽学院があるし、西北の塾も今津経由で安全に行くことが出来る（夜道が短い）。
村上春樹が暮らした香櫨園打出、４３南にも良い地域がたくさん。辰馬家の旧家がたくさん土地を持っていました。

[38: 匿名さん]

そんな地域の良さを台無しにするマンションが建つということですね（笑）
バルコニー狭く南向きの恩恵も受けられない間取りの中途半端さもさることながら、
駅改札を出て右を向けば、すぐにラブホの入口の灯りが目に入る、これのどこが子供を住まわせるに適しているというのか。
塾帰りの時間帯には、駅改札を出てすぐのところに近隣のガラの悪い高校生がたむろしてますよ。タバコもふかしているし…。香櫨園地域で北口の塾に通わせるご家庭の多くは、家と駅との距離に関係なく、阪急夙川まで送り迎えされているでしょう。香櫨園駅前は、昼と夜とで見せる顔が変わります。

敷地南側は十分な道幅ながら、車止めがされている「通行不能区間」。
敷地東側は道幅が狭く人と車のすれ違いが難しい「歩行者専用道路」。
もしこのマンションで火災が発生したら、消防車やはしご車は敷地に横付けできないということですね。車止めは緊急時には外して緊急車両が入るそうですが、生死を争う時に、そんな悠長なことで大丈夫ですかね。この建物だけ近隣の建物より高いということは、六甲おろしなど強風の煽りを受けて隣家も延焼、などということもあり得ますね。隣家との敷地いっぱいに建てる計画のようですから、圧迫感も相当なものですね。

上の方のレスで、以前から景観規制運動すべき、などと、いかにも運動してこなかった近隣住民が悪い、という印象操作をしようとされているようですが、この地域はそもそもそんな運動は不要でした。土地の所有者らがこの地域の特性を理解し、良識に従って独自の高さ制限の認識を持って、この地域を作り上げてきた、そこにこの地域の素晴らしさがあるわけで、西宮市や法律は、その良識に甘えてきただけでしょう。

そこに、法に触れなければ何を建ててもいい、という大阪の何でもありの土建屋と近隣対策屋、そんな連中の後ろに隠れて一向に近隣住民への説明もしない伊藤忠都市開発が入ってきてしまった。このマンションの購入検討者は、この地区の良さをつぶすマンションを購入しようとしているのではないか、ということを念頭に検討されるべきでしょう。こういう情報は、有益な検討材料になると思います。

[39: 購入検討中さん]

きらわれてますね。芦屋とかこの辺りの方は必ず後から建てるマンションに難癖つけますね。

[40: 匿名さん]

そうですね、購入して住んでいるのはあくまで自分の区画であって周りまでとやかく言うのは。
空地があるということは、その土地が違法建築でない場合、購入者に権利があるわけで。
それに見あった固定資産税も払うわけだし。

[41: 購入検討中さん]

大きな買い物をするわけですから、悪いところ、他の物件と比較してマイナスになるところがあれば知っておきたいです。良いところはデベの営業の方に教えてもらえるでしょうし。モデルルームはどこにできるんですかね。

[42: 土地勘無しさん]

香櫨園は、昔から高級住宅地と聞いたのですが、今も環境いいのですか？

[43: 匿名さん]

いずれこのマンションに住まわれることになる方にとっても、地域住民にとっても、このマンションが地域の理解も得られ、安全を確保できると思われる方法・選択肢もありました。

１．高さをせめて４階までで抑える
芦屋翠ヶ丘のクレヴィアは、芦屋市の規制があったにせよ、４階建てですね。タワーものがお家芸のクレヴィアも、規制されれば４階でも建てる。西宮市は規制が緩いから５階まで。結果、松の木より高い物が建つことになり、景観破壊に貢献。これで伊藤忠都市開発の企業イメージが良くなるのですか。５階まで建てられるところで、あえて景観に配慮して４階までにしました、の方が、購入検討者への心象も良かったと思われますが。特にこういう閑静な街並みを好んでこの地を検討されている方にとっては重要な部分かと思います。５階まで建てて、利益を優先しましたね。
（営利企業が利益を追求するのは当然、という一般論は不要です）

２．機械式の立駐ではなく、眺望もプライバシーも確保できない１階を平面自走式駐車場とする
３．車を通す道路は、東の歩行者専用道路ではなく、南側の都市計画道路にする
立駐自体の管理費の面でのデメリットはもとより、なぜ東側の歩行者専用道路という細くて危険な道路から車を入れることに執拗にこだわり続けるのでしょうか。今現在も、工事のためと称して、ただでさえ狭いこの道に、さらに工事用のフェンスを１ｍもせり出して占拠しています。通行に際しては歩行者、自転車の往来で危ない状況を作り出しているにも関わらず、警備員は敷地の南西と南東の２か所のみで、単なる工事車両の誘導要員になっていますね。敷地北東には配置せず、交通往来の危険排除の意思もないようです。こんな狭い道に、ゴミ収集車まで入ってくるようになります。朝の通勤通学の自転車や歩行者と、ゴミ収集車が行き違うようなときに接触事故等が起こるやもしれません。

一方で、南側の都市計画道路は幅員８ｍもあり、車の往来、歩行者、自転車等の往来について、十分安全を確保できるものと思われます。しかしここには車止めがされており、「通行不能区間」になっています。この区間を往来する自転車が交通事故に遭わないように、と、頑としてこの車止めを外さないぞと主張している政治家がいるようですが、本当に地域の安全を考えた上でマンションを建設しようというのであれば、伊藤忠都市開発は、この政治家はじめ、車止めを外すことに反対する勢力を説得すべきでした。そういう一切の努力もしないまま、計画を早く進めることばかりに目が行っているのが、今の残念な状況ですね。安全より利益、ということですね。

香櫨園より少し北にある、結善町のイトーピアなんかを例にすれば、ちゃんと１階に駐車場、というようなことはできているんですけどね。川の土手から一歩離れて、十分低い土地でそうやってできるわけですから、こちらの敷地でも、かさを下げて、そこに南側道路から車を入れて平面自走式駐車場（１階）、２～４階は住戸とするなど工夫すればよいものを全くしていませんね。結善町のマンションが１９９８年築。１７年も前にできたことが、なぜ今できないのでしょうね。

４．地域住民への説明は、昭和工務店と近隣対策屋ではなく、実質的な事業主である伊藤忠都市開発が直接出てきて誠意を見せる（誠意＝お金ではなく）
これはもう、地域住民の前に伊藤忠都市開発の人間が顔を見せないわけですから、どうしようもありませんね。本当にこの土地のことを思って、本当に何かこの地域に貢献できるマンションだと自負できるのであれば、率先して前に出てきて、説明もできるはず…のところで出てこないわけですから、地域住民の心象が悪いのは当然です。ここまでくるともはや、後から出てきたマンションだから叩かれているとか、芦屋・西宮だから叩かれている、とかではなく、いかに誠実なモノづくりをしようと考えているか、という企業姿勢の問題でしょう。

２．あたりの実現は、現実的には難しいのでしょうが、できるだけ地域になじむマンションを作りたい、という伊藤忠の意気込みはなかったのでしょうか。説明会でも地域住民の前に顔を見せず、口を閉ざす伊藤忠都市開発。購入を検討されている方であれば、モデルルーム等で担当者から実際に納得のいく回答が得られるでしょうから、こちらのスレでご教示いただきたいものです。
一般的なマンション検討の際のチェックリストなどより、このスレの内容の方がよほど実際的で現実的、検討するに値する内容が含まれているように思います。

[44: 購入検討中さん]

よほどいやなのですね。責任者でてこーいというかんじですか？

[45: 周辺住民さん]

クレヴィア夙川松下町
第一種住居専用地域（都市計画区域内）
法22条地域、第4種高度地区、森具地区地区計画

クレヴィア芦屋翠ヶ丘
第1種中高層住居専用地域・市街化区域・第2種高度地区
芦屋景観地区・翠ヶ丘町地区地区計画・法22条区域

第一種住居専用地域の場合芦屋市では国道４３沿いの地域になります。
第２種高度地区、第４種高度地区の違いは高さ制限です。

条件違いを、ごっちゃ混ぜにして批判するのも如何なものかと。
西宮市芦屋市の土地計画情報を参考にするのも良いかと思います。

[46: 匿名さん]

ここ夙川ちゃうんやけど‥。

[47: 匿名]

>>46
目の前の川はなんですか？

[48: 匿名さん]

次のマンションは何処に在るでしょう
「ブランズ芦屋川」
神戸市南部です。
「ブランズさくら夙川」は川より遥か西、芦屋市の近くです。
夙川松下町は　「夙川」＋「松下町」　その名の通りです、地名から場所も特定できます。
尚、河口に向かって「〇〇夙川香枦園」名のマンションが多いようです。

[49: 匿名さん]

>>45さん
駄文をお読みいただき有難うございます。
条件の違いは承知しておりましたが、そういう規制の厳しさ、緩さ、法がどうこう様々あるけれども、そういうのを超えて、このマンションの高さを敢えてひと階分でも下げてくれたら、心象もまた違ったであろう、という趣旨で引き合いに出しました。松下町の、特にこの夙川公園のまさに松の下。この風趣というものを、単なる宣伝文句だけではなく、自らも守る、という姿勢が伊藤忠都市開発に感じられないのが残念でなりません。
法律に触れなければいい、金さえ払えばいい、そういう風潮はこの地区にはなじみません。伊藤忠都市開発が本当にそういうところまでこの地域を知り尽くして、このマンションの形で世に送り出そうとしているとは到底考えられません。

また、いかなるマンションもここに建ててはならぬとは考えていません。「批判」ということではなく、こういうことにも誠実に対処していけば良いのに、という建設的な方法、選択肢として書きました。

ご案内いただきました、芦屋市と西宮市土地計画情報、改めて確認していますが、芦屋市は町ごとの特性分析や、市としてどういう方向に持っていきたいかが、検索してすぐわかる状態になっているのが素晴らしいですね。一方の西宮市は、その辺りの主体性がないなと、再確認致しました。計画の緻密さに欠けるあまり、この場所にこのような不釣り合いなマンションが建ってしまうという…ありがとうございました。

[50: 匿名さん]

このマンションの価格設定は五階建て＆機械式駐車場から見て７千万程度と思いますが（＋－１千万）、近隣住民の方の意見のような物件にすると１億程度になるかと思います。敷地面積から戸数も少なく管理人＆EV負担も大変です。
芦屋川浜手の３階建高級物件は１３０㎡で１億８千万円です。さすがに香櫨園松下町が良いと言っても、ちょっと無理と思います。

[51: 匿名さん]

香櫨園、治安良くて程ほどに高級感あって、なかなか、えーとこやで。

[52: 匿名さん]

70㎡でいくら位ですか？

[53: 匿名さん]

広いお部屋は公園向きの東向きという事なのですね。
さすがに１００㎡超えたお部屋はそれぞれにゆとりのスペースがあって良いと思いますが、
その割にバルコニーが狭いような気もします。
設備がどんな仕様になっているかも、ちょっと気になりますね。

[54: 匿名さん]

バルコニーが狭いのは部屋から景色を楽しむためと思います、洗濯物もベランダの上部には干しにくいし。
最近はミストとかカワックとかガスオプションが豊富なので、無ければごめんなさい。
ただ工事でミキサー車とか工事車両の転回とか狭い場所でしないといけないのでコストはかかると思います。それも小型車両で。。

[55: 匿名さん]

オール電化とちがいますの？

[56: 匿名さん]

あれ、ここは杭打ちせず、砂地の地盤にベタ基礎にするんじゃなかったでしたっけ？
夙川のすぐ横で、勇気のあるデベさんだこと…

[57: 匿名さん]

マンションで杭打ち無しベタ基礎ってあるのかしら？

[58: 匿名さん]

例えば六甲篠原のパークハウスはベタ基礎ですね。
ただこちらの砂地の物件とは違い、支持地盤が岩のように固いのでベタ基礎にできたようですよ。

[59: 匿名さん]

以前通りがかった時、大きなドリルで地盤に穴をあけていました。何かを流し込み？
作業工程白板に地盤改良とか書いてあったような？
どなたかの意見で、杭打ちするように成ったのでは？
用地は見た感じでは川の土手の傾斜地のようだけど、自然に出来た場所なのかなー？

[60: 匿名さん]

地盤改良と一言で言っても、杭を打たない工法もありますからねえ。
柱状改良体を埋め込んでるだけで、「杭」ではない改良法だったりとか。
でもこういう工法は戸建レベルの軟弱地盤でコストを安く抑える場合に使われるんですがね。

[61: 物件比較中さん]

あとでやり直しなんてことにならなければいいですね。

[62: ご近所さん]

そうですね。
ある程度　コストをかけた工法をとっても回収出来そうな場所ですものね。

[63: 匿名さん]

工法についてはMRできちんと聞いてみた方が良いんじゃないですかね。
聞かなくても説明してくれる可能性の方が高いですけれども…。
あまりに脆弱なものだと、
そもそも建設の許可自体が下りないんじゃないかと思うので
大丈夫だと考えたいけれど。

[64: 匿名さん]

建築確認は建築屋がいかようにでも通してしまいますから、あまり信用してません。自分の住まいなのですから、ある程度は建築確認申請書類について勉強して、安全性を見極めていきませんとね。その上で実際に現場を見て、MRでどの担当からでも納得いく説明が得られるかが大切かと思います。

それから、車を入れる道、ここほんと狭いですね…。歩行者専用道路ということは、定期的に警察に出向いて通行許可をもらいにいかないといけないんですよね。管理組合でまとめてもらってきてもらう、というようなことはできないんですかね。

道が狭すぎるので、もし歩行者専用道路上で通行人と事故ってしまった場合が心配です。車が100%の過失割合ということになるようですし…。ほんと、敷地南側の道路から車を入れさせてもらうように、今からでも変えてもらえないんですかね。MRで皆さんご一緒にお願いしたら変更してもらえないかな。何より近隣の方々にご迷惑をおかけしてしまうのが申し訳ないです。

[65: 匿名さん]

今もまた、作業員がタバコ吸いながら、敷地外ほっつき歩いて…マナーが悪いったらありゃしない。昭和工務店は下請けの作業にそういうマナーも守らせられないのか。見かけた人間が注意しなければならんのですかね、情けない…。

[66: 匿名さん]

>>65
工務店の指導も悪いとは思うけど、そんな事書き込む方もどうなの？？

[67: 匿名さん]

タバコ位吸いますが‥。昼休みかもしれへんのに、かわいそう。

[68: 匿名さん]

歩きタバコは市の条例違反ですな。

[69: 匿名さん]

>64さん
自動車通行について全然認識していなかったんですが、
通行許可を貰いに行かないといけないんですか？？
そこに行くために必要だったら、住民はそういうものは免除とか
そういうのは難しいんですかね？
いずれにせよ、これは確認取らないと。

[70: 匿名さん]

>>69さん
西宮警察署に以前確認しました。当該区間の自動車通行には、通行許可申請が定期的に必要になるとのことでした。免除ということにはならないようですよ。以下、兵庫県警の歩行者専用道路通行についてのリンクです。ご参考まで。申請時に必要な書類が結構ありますね…。

http://www.police.pref.hyogo.jp/qanda/kotu/index10.htm
http://police.pref.hyogo.jp/tetuduki/yoshiki/data/k2tuk/tukyo1-3.pdf