クレヴィア夙川松下町について

[いつか買いたいさん]

夙川のほとりのクレヴィア夙川松下町について知りたいです。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と情報交換しませんか。
駅にも近くて良さそうです。よろしくお願いします。

所在地：兵庫県西宮市松下町89-1 （地番）
交通：阪神本線 「香櫨園」駅 徒歩1分 、阪急神戸本線 「夙川」駅 徒歩11分
東海道本線（JR西日本） 「さくら夙川」駅 徒歩8分

間取：3LDK～4LDK＋N　※Nは納戸です。
面積：70.05平米～104.21平米
売主：伊藤忠都市開発　大阪支店
販売代理：伊藤忠ハウジング　大阪支店

物件URL：http://www.cv16.jp/
施工会社：株式会社昭和工務店
管理会社：伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社

[21: 周辺住民さん]

　住民の気持ちはよく判ります、どこの地でもマンションは反対されます。
しかしよく考えてください、みなさん大昔から住まれている方はわずかです。
西宮市の規制に従って建築されている以上問題はありません。
高さが気に入らなければ以前から景観規制運動すべきです、芦屋市平田町の芦屋川沿いは容積率８０％で高さ制限１０メートルです。
この地域は２００％高さ制限１５メートルです、土手の上に建てればもっと高い建物になります。
松下町でも２号線沿いは３００％　高層マンションが建っています。

[22: 匿名さん]

夙川とは違うような…。香櫨園ですよ。

[23: 匿名]

>>22さん
目の前に夙川があるのにそれを名乗ってはいけない理由ってなんですか？
このマンションの夙川は駅名ではなく地名ですよ。
地名を使ってるマンションなんてたくさんあります。

[24: 匿名さん]

>>23
地名は香櫨園ですよ。

[25: 匿名]

>24
そうですね。失礼しました。
ご指摘いただいたついでに、目の前に夙川があってもそれを名乗れない理由を教えていただけないでしょうか？

[26: 土地勘無しさん]

　地番は西宮市松下町です。　
最寄駅は１．阪神香櫨園、２．ＪＲさくら夙川、３．阪急夙川です。
ネットショッピングでもあるまいし購入者は納得して買われるし、住人は「西宮松下町、最寄駅は香櫨園北」と言われますよ。
河川の夙川は甲陽園から香櫨園を経由し海に流れています。臨港線まで桜が咲きます。
マンション名なんか神戸市の南でも芦屋川連発です。

[27: 匿名さん]

100㎡超えの間取りはバルコニーの向きが東なんですね。
公園ビューにしたかったからもしれませんが、その
バルコニーも面積が狭く洗濯物を干すスペースが
十分でないように感じます。
70㎡台の方がバルコニーが広いとは？？

[28: 周辺住民さん]

　近くを通り掛かったので気が付いた事。
道路が狭く現在は歩行者用通路。
一段上がった土地なので五階建てだと、まわりから見るとかなり高く感じる。
東側の窓からの景色は最高だろう。
１００㎡の広さを確保するためバルコニーが狭い。
近くに大きな商店がなく、実用品は阪急夙川か、阪神西宮かな。

[29: ご近所さん]

　西宮都市計画情報によるとこの地域は
６０／２００％第４種高度地区　
ということは高さ制限２０mなんですね。

[30: 匿名さん]

森具地区地区計画にあるように、この地区でこの規模の高さの建物を建てる場合の高さ制限は15mです。

http://www.nishi.or.jp/homepage/keikaku/urban_project/tikukeikaku/mori...

にあるとおりです。南地区、となっているところが当該地域です。
高さ制限の運動や地区としての希望は、震災復興時には市側に伝えられているようですね。
しかし上のリンクの地区計画はもう17年も前のもので、現状を反映していないですね。
西宮市はこの地区を中・低層住宅街に誘導したかったようですが、マンションが建ってしまうことになり、対応が本当に後手後手です。どこが住宅文教都市なのか…。

この狭くてすれ違いすらできない歩行者専用道路に車を入れることについても、どういう根拠でそんなマンションに対して建築許可が下りたんですかね。

[31: 匿名さん]

Gタイプのバルコニーだと四人家族の洗濯物を干すには不十分な感じですね。それでも足りない時は北側に簡易なものを置いて干すしかないのかも。もしくは浴室乾燥か。色々考えちゃいますね。
周辺環境的には色々ありそうな感じですね。眺望や桜の咲く環境とか本当に良いなと思うんですけど。この辺りの方だと買い物には車を出して買い溜めって感じなのでしょうか。

[32: 匿名さん]

総戸数が少ないですね。

間取りを見るとファミリー向けかなとも思いますが

立地から考えると夫婦がのんびりと過ごす場所って感じ。

価格も相当すると思うので、それならもう少し駅に近い場所がいいかも。

[33: ご近所の奥さま]

>>32
駅の真ん前ですよ。

[34: 匿名さん]

見に行ったけど、香櫨園ってなにもないのね。。
ラブホがやたらういてるなー笑

近くに近鉄のマンションも建設中でしたよ。
そちらの方が規模も大きく、眺望もいいかも

[35: 匿名さん]

本文：
夙川の土手で宮水など地下伏流水もあるような地域に、当初はベタ基礎で建てようとしてましたからね…この地域の特性を、設計士や建築士が理解していないのでは、と疑われても致し方ないですね。間取りが実際に生活する者のことを考えられたつくりかどうかは、上の方も仰っている通りで、推して知るべしですね。

土壌改良して杭打ちすることになったようですが、いつまでその杭が伏流水に耐えられますかね…大地震が来た時の建物の倒壊が心配ですね。近隣住民の避難の障害になったりして、震災以来の、防災性の高い森具地区のまちづくりの汚点にこのマンションがならなければよいのですが。

[36: 匿名さん]

駅の前ならのんびりというのは、ちょっと違うかもしれませんが、ファミリーよりは年配の夫婦とかには良いのかもしれませんね。ファミリーでもある程度おおきくなった子供なら、かなり便利な場所になります。

[37: ご近所さん]

公立の小中学校には2号線北よりこちらの方が圧倒的に便利。
私立も甲陽学院があるし、西北の塾も今津経由で安全に行くことが出来る（夜道が短い）。
村上春樹が暮らした香櫨園打出、４３南にも良い地域がたくさん。辰馬家の旧家がたくさん土地を持っていました。

[38: 匿名さん]

そんな地域の良さを台無しにするマンションが建つということですね（笑）
バルコニー狭く南向きの恩恵も受けられない間取りの中途半端さもさることながら、
駅改札を出て右を向けば、すぐにラブホの入口の灯りが目に入る、これのどこが子供を住まわせるに適しているというのか。
塾帰りの時間帯には、駅改札を出てすぐのところに近隣のガラの悪い高校生がたむろしてますよ。タバコもふかしているし…。香櫨園地域で北口の塾に通わせるご家庭の多くは、家と駅との距離に関係なく、阪急夙川まで送り迎えされているでしょう。香櫨園駅前は、昼と夜とで見せる顔が変わります。

敷地南側は十分な道幅ながら、車止めがされている「通行不能区間」。
敷地東側は道幅が狭く人と車のすれ違いが難しい「歩行者専用道路」。
もしこのマンションで火災が発生したら、消防車やはしご車は敷地に横付けできないということですね。車止めは緊急時には外して緊急車両が入るそうですが、生死を争う時に、そんな悠長なことで大丈夫ですかね。この建物だけ近隣の建物より高いということは、六甲おろしなど強風の煽りを受けて隣家も延焼、などということもあり得ますね。隣家との敷地いっぱいに建てる計画のようですから、圧迫感も相当なものですね。

上の方のレスで、以前から景観規制運動すべき、などと、いかにも運動してこなかった近隣住民が悪い、という印象操作をしようとされているようですが、この地域はそもそもそんな運動は不要でした。土地の所有者らがこの地域の特性を理解し、良識に従って独自の高さ制限の認識を持って、この地域を作り上げてきた、そこにこの地域の素晴らしさがあるわけで、西宮市や法律は、その良識に甘えてきただけでしょう。

そこに、法に触れなければ何を建ててもいい、という大阪の何でもありの土建屋と近隣対策屋、そんな連中の後ろに隠れて一向に近隣住民への説明もしない伊藤忠都市開発が入ってきてしまった。このマンションの購入検討者は、この地区の良さをつぶすマンションを購入しようとしているのではないか、ということを念頭に検討されるべきでしょう。こういう情報は、有益な検討材料になると思います。

[39: 購入検討中さん]

きらわれてますね。芦屋とかこの辺りの方は必ず後から建てるマンションに難癖つけますね。

[40: 匿名さん]

そうですね、購入して住んでいるのはあくまで自分の区画であって周りまでとやかく言うのは。
空地があるということは、その土地が違法建築でない場合、購入者に権利があるわけで。
それに見あった固定資産税も払うわけだし。

[41: 購入検討中さん]

大きな買い物をするわけですから、悪いところ、他の物件と比較してマイナスになるところがあれば知っておきたいです。良いところはデベの営業の方に教えてもらえるでしょうし。モデルルームはどこにできるんですかね。

[42: 土地勘無しさん]

香櫨園は、昔から高級住宅地と聞いたのですが、今も環境いいのですか？

[43: 匿名さん]

いずれこのマンションに住まわれることになる方にとっても、地域住民にとっても、このマンションが地域の理解も得られ、安全を確保できると思われる方法・選択肢もありました。

１．高さをせめて４階までで抑える
芦屋翠ヶ丘のクレヴィアは、芦屋市の規制があったにせよ、４階建てですね。タワーものがお家芸のクレヴィアも、規制されれば４階でも建てる。西宮市は規制が緩いから５階まで。結果、松の木より高い物が建つことになり、景観破壊に貢献。これで伊藤忠都市開発の企業イメージが良くなるのですか。５階まで建てられるところで、あえて景観に配慮して４階までにしました、の方が、購入検討者への心象も良かったと思われますが。特にこういう閑静な街並みを好んでこの地を検討されている方にとっては重要な部分かと思います。５階まで建てて、利益を優先しましたね。
（営利企業が利益を追求するのは当然、という一般論は不要です）

２．機械式の立駐ではなく、眺望もプライバシーも確保できない１階を平面自走式駐車場とする
３．車を通す道路は、東の歩行者専用道路ではなく、南側の都市計画道路にする
立駐自体の管理費の面でのデメリットはもとより、なぜ東側の歩行者専用道路という細くて危険な道路から車を入れることに執拗にこだわり続けるのでしょうか。今現在も、工事のためと称して、ただでさえ狭いこの道に、さらに工事用のフェンスを１ｍもせり出して占拠しています。通行に際しては歩行者、自転車の往来で危ない状況を作り出しているにも関わらず、警備員は敷地の南西と南東の２か所のみで、単なる工事車両の誘導要員になっていますね。敷地北東には配置せず、交通往来の危険排除の意思もないようです。こんな狭い道に、ゴミ収集車まで入ってくるようになります。朝の通勤通学の自転車や歩行者と、ゴミ収集車が行き違うようなときに接触事故等が起こるやもしれません。

一方で、南側の都市計画道路は幅員８ｍもあり、車の往来、歩行者、自転車等の往来について、十分安全を確保できるものと思われます。しかしここには車止めがされており、「通行不能区間」になっています。この区間を往来する自転車が交通事故に遭わないように、と、頑としてこの車止めを外さないぞと主張している政治家がいるようですが、本当に地域の安全を考えた上でマンションを建設しようというのであれば、伊藤忠都市開発は、この政治家はじめ、車止めを外すことに反対する勢力を説得すべきでした。そういう一切の努力もしないまま、計画を早く進めることばかりに目が行っているのが、今の残念な状況ですね。安全より利益、ということですね。

香櫨園より少し北にある、結善町のイトーピアなんかを例にすれば、ちゃんと１階に駐車場、というようなことはできているんですけどね。川の土手から一歩離れて、十分低い土地でそうやってできるわけですから、こちらの敷地でも、かさを下げて、そこに南側道路から車を入れて平面自走式駐車場（１階）、２～４階は住戸とするなど工夫すればよいものを全くしていませんね。結善町のマンションが１９９８年築。１７年も前にできたことが、なぜ今できないのでしょうね。

４．地域住民への説明は、昭和工務店と近隣対策屋ではなく、実質的な事業主である伊藤忠都市開発が直接出てきて誠意を見せる（誠意＝お金ではなく）
これはもう、地域住民の前に伊藤忠都市開発の人間が顔を見せないわけですから、どうしようもありませんね。本当にこの土地のことを思って、本当に何かこの地域に貢献できるマンションだと自負できるのであれば、率先して前に出てきて、説明もできるはず…のところで出てこないわけですから、地域住民の心象が悪いのは当然です。ここまでくるともはや、後から出てきたマンションだから叩かれているとか、芦屋・西宮だから叩かれている、とかではなく、いかに誠実なモノづくりをしようと考えているか、という企業姿勢の問題でしょう。

２．あたりの実現は、現実的には難しいのでしょうが、できるだけ地域になじむマンションを作りたい、という伊藤忠の意気込みはなかったのでしょうか。説明会でも地域住民の前に顔を見せず、口を閉ざす伊藤忠都市開発。購入を検討されている方であれば、モデルルーム等で担当者から実際に納得のいく回答が得られるでしょうから、こちらのスレでご教示いただきたいものです。
一般的なマンション検討の際のチェックリストなどより、このスレの内容の方がよほど実際的で現実的、検討するに値する内容が含まれているように思います。

[44: 購入検討中さん]

よほどいやなのですね。責任者でてこーいというかんじですか？

[45: 周辺住民さん]

クレヴィア夙川松下町
第一種住居専用地域（都市計画区域内）
法22条地域、第4種高度地区、森具地区地区計画

クレヴィア芦屋翠ヶ丘
第1種中高層住居専用地域・市街化区域・第2種高度地区
芦屋景観地区・翠ヶ丘町地区地区計画・法22条区域

第一種住居専用地域の場合芦屋市では国道４３沿いの地域になります。
第２種高度地区、第４種高度地区の違いは高さ制限です。

条件違いを、ごっちゃ混ぜにして批判するのも如何なものかと。
西宮市芦屋市の土地計画情報を参考にするのも良いかと思います。

[46: 匿名さん]

ここ夙川ちゃうんやけど‥。

[47: 匿名]

>>46
目の前の川はなんですか？

[48: 匿名さん]

次のマンションは何処に在るでしょう
「ブランズ芦屋川」
神戸市南部です。
「ブランズさくら夙川」は川より遥か西、芦屋市の近くです。
夙川松下町は　「夙川」＋「松下町」　その名の通りです、地名から場所も特定できます。
尚、河口に向かって「〇〇夙川香枦園」名のマンションが多いようです。

[49: 匿名さん]

>>45さん
駄文をお読みいただき有難うございます。
条件の違いは承知しておりましたが、そういう規制の厳しさ、緩さ、法がどうこう様々あるけれども、そういうのを超えて、このマンションの高さを敢えてひと階分でも下げてくれたら、心象もまた違ったであろう、という趣旨で引き合いに出しました。松下町の、特にこの夙川公園のまさに松の下。この風趣というものを、単なる宣伝文句だけではなく、自らも守る、という姿勢が伊藤忠都市開発に感じられないのが残念でなりません。
法律に触れなければいい、金さえ払えばいい、そういう風潮はこの地区にはなじみません。伊藤忠都市開発が本当にそういうところまでこの地域を知り尽くして、このマンションの形で世に送り出そうとしているとは到底考えられません。

また、いかなるマンションもここに建ててはならぬとは考えていません。「批判」ということではなく、こういうことにも誠実に対処していけば良いのに、という建設的な方法、選択肢として書きました。

ご案内いただきました、芦屋市と西宮市土地計画情報、改めて確認していますが、芦屋市は町ごとの特性分析や、市としてどういう方向に持っていきたいかが、検索してすぐわかる状態になっているのが素晴らしいですね。一方の西宮市は、その辺りの主体性がないなと、再確認致しました。計画の緻密さに欠けるあまり、この場所にこのような不釣り合いなマンションが建ってしまうという…ありがとうございました。

[50: 匿名さん]

このマンションの価格設定は五階建て＆機械式駐車場から見て７千万程度と思いますが（＋－１千万）、近隣住民の方の意見のような物件にすると１億程度になるかと思います。敷地面積から戸数も少なく管理人＆EV負担も大変です。
芦屋川浜手の３階建高級物件は１３０㎡で１億８千万円です。さすがに香櫨園松下町が良いと言っても、ちょっと無理と思います。

[51: 匿名さん]

香櫨園、治安良くて程ほどに高級感あって、なかなか、えーとこやで。

[52: 匿名さん]

70㎡でいくら位ですか？

[53: 匿名さん]

広いお部屋は公園向きの東向きという事なのですね。
さすがに１００㎡超えたお部屋はそれぞれにゆとりのスペースがあって良いと思いますが、
その割にバルコニーが狭いような気もします。
設備がどんな仕様になっているかも、ちょっと気になりますね。

[54: 匿名さん]

バルコニーが狭いのは部屋から景色を楽しむためと思います、洗濯物もベランダの上部には干しにくいし。
最近はミストとかカワックとかガスオプションが豊富なので、無ければごめんなさい。
ただ工事でミキサー車とか工事車両の転回とか狭い場所でしないといけないのでコストはかかると思います。それも小型車両で。。

[55: 匿名さん]

オール電化とちがいますの？

[56: 匿名さん]

あれ、ここは杭打ちせず、砂地の地盤にベタ基礎にするんじゃなかったでしたっけ？
夙川のすぐ横で、勇気のあるデベさんだこと…

[57: 匿名さん]

マンションで杭打ち無しベタ基礎ってあるのかしら？

[58: 匿名さん]

例えば六甲篠原のパークハウスはベタ基礎ですね。
ただこちらの砂地の物件とは違い、支持地盤が岩のように固いのでベタ基礎にできたようですよ。

[59: 匿名さん]

以前通りがかった時、大きなドリルで地盤に穴をあけていました。何かを流し込み？
作業工程白板に地盤改良とか書いてあったような？
どなたかの意見で、杭打ちするように成ったのでは？
用地は見た感じでは川の土手の傾斜地のようだけど、自然に出来た場所なのかなー？

[60: 匿名さん]

地盤改良と一言で言っても、杭を打たない工法もありますからねえ。
柱状改良体を埋め込んでるだけで、「杭」ではない改良法だったりとか。
でもこういう工法は戸建レベルの軟弱地盤でコストを安く抑える場合に使われるんですがね。

[61: 物件比較中さん]

あとでやり直しなんてことにならなければいいですね。

[62: ご近所さん]

そうですね。
ある程度　コストをかけた工法をとっても回収出来そうな場所ですものね。

[63: 匿名さん]

工法についてはMRできちんと聞いてみた方が良いんじゃないですかね。
聞かなくても説明してくれる可能性の方が高いですけれども…。
あまりに脆弱なものだと、
そもそも建設の許可自体が下りないんじゃないかと思うので
大丈夫だと考えたいけれど。

[64: 匿名さん]

建築確認は建築屋がいかようにでも通してしまいますから、あまり信用してません。自分の住まいなのですから、ある程度は建築確認申請書類について勉強して、安全性を見極めていきませんとね。その上で実際に現場を見て、MRでどの担当からでも納得いく説明が得られるかが大切かと思います。

それから、車を入れる道、ここほんと狭いですね…。歩行者専用道路ということは、定期的に警察に出向いて通行許可をもらいにいかないといけないんですよね。管理組合でまとめてもらってきてもらう、というようなことはできないんですかね。

道が狭すぎるので、もし歩行者専用道路上で通行人と事故ってしまった場合が心配です。車が100%の過失割合ということになるようですし…。ほんと、敷地南側の道路から車を入れさせてもらうように、今からでも変えてもらえないんですかね。MRで皆さんご一緒にお願いしたら変更してもらえないかな。何より近隣の方々にご迷惑をおかけしてしまうのが申し訳ないです。

[65: 匿名さん]

今もまた、作業員がタバコ吸いながら、敷地外ほっつき歩いて…マナーが悪いったらありゃしない。昭和工務店は下請けの作業にそういうマナーも守らせられないのか。見かけた人間が注意しなければならんのですかね、情けない…。

[66: 匿名さん]

>>65
工務店の指導も悪いとは思うけど、そんな事書き込む方もどうなの？？

[67: 匿名さん]

タバコ位吸いますが‥。昼休みかもしれへんのに、かわいそう。

[68: 匿名さん]

歩きタバコは市の条例違反ですな。

[69: 匿名さん]

>64さん
自動車通行について全然認識していなかったんですが、
通行許可を貰いに行かないといけないんですか？？
そこに行くために必要だったら、住民はそういうものは免除とか
そういうのは難しいんですかね？
いずれにせよ、これは確認取らないと。

[70: 匿名さん]

>>69さん
西宮警察署に以前確認しました。当該区間の自動車通行には、通行許可申請が定期的に必要になるとのことでした。免除ということにはならないようですよ。以下、兵庫県警の歩行者専用道路通行についてのリンクです。ご参考まで。申請時に必要な書類が結構ありますね…。

http://www.police.pref.hyogo.jp/qanda/kotu/index10.htm
http://police.pref.hyogo.jp/tetuduki/yoshiki/data/k2tuk/tukyo1-3.pdf

[71: ご近所さん]

通行許可も住人の方なら長期申請も可能と思いますよ、利用期間記入方式ですものね（上記pdfより）。
配達業者なんかは南下の車止めポストから運び込みかも知れませんね、通勤通学時間外は人通りは極端に少ない場所ですから。

[72: 匿名さん]

クレビィアの字並びが、
クラジ○アに 見えてまう

[73: 匿名さん]

>>72
？？くら○じあやろ？

[74: ゼネコン [男性 40代]]

香枦園生まれの香枦園育ちです。地震前はもっと市場や商店街があって、下町感があってすごく好きだったんですが、今は大阪方面からのなんちゃってセレブみたいな人達が押し寄せてきて、公園でも分厚い仮面かぶったご婦人さん達が腹の探りあい、香枦園小の今年の一年生は190人で学校は仮説校舎だらけ。休日になれば公園も近くのお店も人だらけ。とてつもなく住みにくい町になってきたような気がするのは私だけなんでしょうか？

[75: 匿名さん]

>>74
仮説→仮設な。

[76: 匿名さん]

>>74
香枦園→香櫨園な。
香櫨園育ちやったら間違わんやろ。

[77: 周辺住民さん]

つまらんことかも知れませんが。
駅名2001迄　香枦園
　　それ以降　香櫨園
香枦園名のマンション多いです。

[78: 匿名さん]

香枦園名のマンションが多いとは、マンションの区別がつかないってことになってしまわなくないですか？
郵便屋さんや宅配の人たちもややこしくならないだろうか。
それともこのマンションを建てたところがみんな同じだったとか。
でも同じ名前のマンションばかりだと困る。

[79: 周辺住民さん]

>>78
住所は　番地＋部屋番号
で配達。
マンション名はオマケ。

[80: 匿名さん]

78さんは可愛らしいなぁ

[81: 匿名さん]

ホームページの現地案内図の中で、漢字が違うところがありますねw
OCRかけただけの状態のときによくあるミスですね。
yahoo不動産のページの売り文句でも、阪急と阪神間違ってたし…。(今はさすがに削除されてますが)
次のホームページの更新は30日ですか、それまでに直して下さいね、伊藤忠さん。てっきり今回の16日の更新で直ってるものとばかり思っていましたが。こういう些細に見えるところできちきち仕事しないと。

松秀幼稚園の南側、プラウド夙川がMRを構えてたところにMRがほぼ完成してましたけど、いつオープンですか？
外壁タイルの色が、イラストの色と少し違うような印象を受けましたが…。

[82: 匿名さん]

配達の人たちもあまりマンション名で判断はしない、ということなんですね。
基本的に皆さん住所順位配達に回っておられて、そのようにセッティングされているから、
迷ったりという事はないのか…。
まあ、そうじゃないと似たような名前のマンションがあるから難しくなってしまいますものね。

[83: 匿名さん]

通行許可申請は必要とは言え面倒ですね！
定期的とは、どれくらいのペースで申請が必要になるのでしょう。
マンション内で車を所有する世帯が各自で手続きする必要があるんですよね。
発行された通行許可証は常に車に積んでおかなければいけないんですよね。

[84: 購入検討中さん]

７０平米で４０００万円台後半か。

[85: 匿名さん]

安い！

[86: 匿名さん]

安すぎる。

[87: 購入検討中さん [男性 40代]]

確かに、それは安いですね。
最低でも5000万以上だと思ってました。

[88: 匿名さん]

工事の様子を見てますけど、工事に防音シートもせず騒音ダダ漏れ、地盤改良に使っていたセメントも混ぜるときに風で舞って通行人にかかったりしてました。少し西の三井が建設しているところは防音シートもされていて、静かにやっていましたね(三井の回し者ではありませんが)
敷地南側は交通整理してますが、フェンスで狭くなっている敷地北東側は全く交通整理をせず、自転車と歩行者が日中は結構ぶつかりそうになってますね。さらにこの狭い道に間違って車で乗り込んできて、立ち往生している車もありました。

50さんの見積もりでは、7000万ほどということでしたから、施工業者がデベからよほど安く施工費を叩かれているんですかね。資材費のみならず、人件費も高騰の最中でしょうし。経営努力で3000万も頑張ったんですかね…

[89: ご近所さん]

話の流れから見て７０００万云々は１００㎡超え最高値物件。４０００万後半（５千万弱）は７０㎡最安物件。
それと、もう価格でたのですか？
東道路で立往生して入ってくる車は交通標識を見ない違反者です、元々通り抜けできない場所ですし。
自転車で様子見で通ることもありますが、人に出会った事はありません。人がよく通るのは夙川左岸です。
今後工事騒音も大きくなると思いますが、今は意外と静かでした。夜間は工事しませんし。

[90: 匿名さん]

>>88
この物件を悪く言いたいのでしょうが、交通整理の有無と車の侵入は全く関係ありませんな。

[91: 匿名さん]

88です。悪く言いたいというわけではありませんが、なぜ交通整理員が南側には2人も配置されていて、東側には配置しないのかなと。もう少し事故防止に積極的にやればいいのに、という印象を持ちました。あそこに車が入ってきたら、避けようがないですからねえ…。

車の進入については、83さんが通行許可証について書かれていたので調べてみましたが、他県では恒常的な申請は３年ごとで、標章は車に積んでおくだけでなく、外から見えるところに掲出しなければならない、ということになっているようです。たぶん兵庫県でも同様でしょうね。ご参考まで。
まあこのマンションを購入するのであれば、あの狭い道で毎日車の出し入れはしたくないので、電車通勤が妥当かな、というのが個人的な感想です。90さんにもぜひ、東道路の狭さについてご意見賜りたく思います。

>>89さん
価格の解釈の仕方についてご教示いただきまして、ありがとうございました。夜は本当に人通りも少なく怖いくらいですね、日中は頻繁ではありませんが、人の往来も結構あるという印象でした。

[92: ご近所さん]

>>91
常識的に考えて工事車両の出入りに対し通行人の安全確保の為、監視員を配置するのであってそれ以外の場所に監視員を配備するのは見たことありません。
完成後は東側通路は住民の車両のみと考えられ、通路侵入口は見えるため、すれ違いは無いでしょう。通行人がある場合は左寄せ停車で安全を確保されると思いますよ。

[93: 匿名さん]

92さん、重ねてご返信いただきありがとうございました。しかしあの狭い道で左寄せ…ベビーカーや自転車、お年寄りはそれでも通れないと思いますが、人が来るたびに車が停車してくれるかもわかりませんし、ちょっと不安に思った次第です。

南道路の方が明らかに幅が広いですよね、なぜそちらを道路にしないのでしょうか。この道路は市の都市計画道路ですよね。工事車両がこれから1年近く入り続けるのであれば、普通の車も無理なく入れるはずなのになと、思ってしまいました。車は南から、人は東から出入り、というようにすれば、歩車分離で安全面のアピールもできるのに…どういう設計方針なのかなと、疑問に思った次第です。

[94: 周辺住民さん [男性 30代]]

近隣住民です。

図面を見ると、東側道路は敷地を3mセットバックさせて、いまの倍の6mに拡幅するみたいですよ。

ここからは推測ですが、拡幅部分を入居者専用車道、既存部分を歩行者専用にするのではないでしょうか。

[95: ご近所さん]

>>94
東側通路が狭いのは北側建物も含み進入禁止区域までで、話しはちょっと噛み合ってないような？？。

[96: 匿名さん]

ここは16戸しかないので
管理費、修繕費が高そうだな

[98: 申込予定さん]

この物件、かなり高評価ですね。書き込み見てても、決定的なマイナス要素はなさそうですし。
更に、西宮市のホームページ見てたら香櫨園小学校区は4月以降、30戸以上のマンション建設難しいみたいですし、ここと三井の物件以降はこの周辺では数年建たない可能性ありますね。

[99: 匿名さん]

16戸はなかなか良いようで気になるな
中古でも戸数少ない物件は管理費、修繕積立金が異常に高いね…
管理体制も落ちる可能性あるので、管理費、修繕計画、管理体制が気になるな

[100: 匿名さん]

>>98さん
この周辺は用地の確保が難しいエリアなのでしょうか。
それで希少性があるとすればリセールなどで値崩れしないとか？
色々なメリットがあるかもしれませんね。
竣工が来年2月ですが、管理費や修繕積立金が仮決定するのは
いつ頃でしょう？
現段階でもモデルルームで教えていただけますか？

[101: 申込予定さん]

>>100さん
香櫨園駅の南側はまだ用地確保しやすいでしょうが、北側はほとんど土地がないですね。私が書いたのは、香櫨園小学校区が『準受入困難地区』に指定されたので、小学校の改築等で教室に余裕ができるまでは、30戸以上のマンション建設は制限されるらしい、という事です。
駅近ですし、値崩れはあまりないでしょうね。
管理費や修繕費については他の方が書かれている様に戸数が少ないですので、少し高いかもしれませんね。

[102: 匿名さん]

上階と下階で共用廊下の仕様が違うのは、同じマンションで嫌ですね
間取りも変えてるしないし、差がついてると何かとうまくいかないのでは
16戸で少ないので更に嫌ですね
内装の設備仕様は同じですかね？

[103: ご近所さん]

>>101
ほんとに香櫨園南側は土地確保出来ますかね、４３南は第１種中高専用地域の筈で、３０戸以上のマンション建設用地は難しいと思いますが。広大なテニスコートがマンションに建て替わり、そのベビーが修学年度に成ってるのでしょうね。

[104: 匿名さん]

・Bタイプ、Fタイプは風呂場の窓が人目の多い駅側を向いている
・Aタイプ、Eタイプの西側の窓は、隣家にかなり近接している
・工事による影響か、南道路の擁壁に大きなヒビ割れが入っている
(よく見ると、他にもヒビ割れが補修されたと思われる場所が複数箇所見られる)
・昨日まで現場に掲示されていた道路使用許可証は、2月末で期限が切れていた
・かと思いきや今度は、通行禁止道路通行許可証が掲示されたが、南道路を行き来して重機を出し入れするのであれば、道路使用許可は依然として必要なのではないか
・東道路は朝通勤で出て行く住民車両とゴミ収集車とのすれ違いは、現実的に無理。加えて朝は通勤通学の自転車の往来も非常に多く、危険である
・マンションのホームページでは、当該建物がいかにも川の土手の上には建っていないかのようなイラスト
・また、夙川沿いの川の砂地地盤にも関わらず、支持基盤として非常に良好、と謳っている
・工事日程表、三井のところと比較してしまうと、いつまでたっても「雑」の一言
・上層階と下層階で間取りも価格も違えば、購入層も様々になる→管理組合での合意形成が難しくなり、大規模修繕や、コストのかかる機械式駐車場を今後どうするか等方針が一貫しない可能性がある。また駅前物件であることから、将来的には賃貸に出されることも考慮に入れると、「自分たちの住まい」としてマンションに思い入れを持つ住民が減り、住み良い環境の維持が困難になる可能性がある

98さんがおっしゃるように、「この地域は」高評価ですね。ただ皆さん評価はそれぞれだとは思いますが、マンションデベ、施工業者が高評価かどうかというのはまた別なのではないでしょうかね。
スレ主さんが昭和工務店のリンクを貼ってないようなので、以下に貼っておきますね。ご参考まで。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/10069/res/1-2000/
http://www.sutekicookan.com/昭和工務店

[105: 匿名さん]

自然があって、駅にも近く複線が利用できるって
なかなかない好条件なマンションですね。
気
になるのは、すぐそこに川があることです。
夏など臭いや虫は気にするほどではないでしょうか?
戸建ではないから心配はいらないでしょうか?

[106: 匿名さん]

管理費、修繕費、駐車場代…
高いのは分かってだけど…想像以上
20年、30年後、計画も16世帯であればあやしいし、リスク高すぎですね

[107: 匿名さん]

>>106
管理費、修繕費、どの程度ですか？

[108: 匿名さん]

>106さん
戸数は16戸なので大規模に比べれば割高とは思いましたが、
そんなにですか？
計画とは、モデルルームで長期修繕計画表を見せられたのですか？
差し支えなければそれぞれの料金と計画表の値上がり幅を
教えていただけるとありがたいです。

[109: 匿名さん]

管理費はともかく、修繕費は上がるのはなんとなくわかります。
大規模修繕も回を重ねるごとに額が上がっていくと聞きますから、
それに備えるとするならば、相応の額になってきますからね。

実際に計画通りに行くのか、もっと上がっていく可能性もあると考えて
検討していくのが良いと思います。

戸数が少ない、こじんまりとしたマンションなので、
お互いの顔と名前が一致できるという点では
防犯的には良いかと思われます。

[110: 匿名さん]

モデルルームに行けばわかることなんでしょうけど、販売はいつからなんですか？
価格や管理費、修繕費などもそこで教えてもらえるものなんでしょうか？
間取りも広く、川沿いが嫌でなければ良さそうな場所でもあるので、価格は高そうですが、全16戸と少数なのですぐ売れてしまいそうな気がします。

[111: 匿名さん]

販売時期は延びてるし、価格は一向に発表されないですね。いい場所とは思いますが、高く売りたいけど、なかなか買ってくれそうなお客さんが溜まらないので、価格を思案してるのですかね？
野村さんの仁川みたいに、ここも高い金額で売ったは、建築コストケチって外観が残念にならなければ良いですが…

[112: 匿名さん]

外観はあまりお金かけてなさそうですね
普通の外観、普通のタイル、窓
上階が内廊下で下層が外廊下というマンション内のはっきりした格差が嫌ですね
ここもコスト削減のにおいがする

[113: 匿名さん]

知らなかった！階層によって内廊下・外廊下に分かれているんですか？
今公式ホームページを確認しましたが、本当ですね。
4階・5階は1フロア3邸で内廊下設計を採用し、ホテルライクな落ち着きを
演出…たった16戸のマンション内で選分するような設計はどうなんでしょう。

[114: 物件比較中さん]

で、ホームページの現地図の間違いはいつ訂正されるんですかね。
地図１つまともに書けない、間取り設計も生活者目線でない、杭の１つも打たず安心感なし、そして賃貸以下の超小規模供給戸数でホテルライクだと。コンセプトに一貫性がなく、事業主、設計会社、施工会社の信頼性と連携はちゃんとしてるのか、心配になりますね。

モデルルームを見る限り、子育て世代というよりは富裕層を相手にしているような印象を受けますね。先日も敷地すぐのＬ字路の角に、往来する車を塞ぐかたちで高級外車を違法駐車して、敷地周りを見学していたオッサンがいました。集合住宅ですからいろんな人が住むことにはなると思いますが、できればそういう世帯とはご一緒したくないですよね。

販売開始時期がまた先延ばしになりましたね。最適な時期を探っているのでしょうか。
川添町のエルグレースや、同じ松下町のパークホームズ、プラウド香櫨園など、競合が多そうですね。

[115: 匿名]

>>114
現地図間違いって、どこのことですか？
見る限り間違っ出ないように思うけど。

[116: 匿名さん]

地元を知らないのに気になって地図を見ちゃいました。
見た感想としては3駅徒歩圏内というのはかなり便利なのではないかなということ。
公園に面しているのもイメージ的に良かったです。

間取り良くないですか？
住んでみないと実際のことはわからないとは思いますが、見た感じでは普通かなと思います。
無難な田の字ではないですが。

[117: 物件比較中さん]

現地の阪神セキュリティの警備員2名。
ボーッとつっ立って私語ばかりで通行人の往来の邪魔になっている。敷地東側通路から駅側へ出るところを塞ぐようにして2名立っているときもあり、退くでもない、すみませんの一言もない。乗り入れ許可が出ているのかがわからない原付に腰掛けて休んでいるだけ。重機の作業中も周辺の安全に気を配る様子もなく、本当にただただ、ボーッとしているだけ。工事説明会で周辺住民から要望が上がったから立たせているだけ、と思われても仕方のない仕事ぶり。

香櫨園駅前の夙川公園の松林はカラスの巣のようになってしまっていますね。西宮市が駆除しないせいで、糞害、うるさい鳴き声、先日はカラス同士の喧嘩でもあったのか、死骸も週末放ったらかしでした。東向きバルコニーはカラス対策が必須ですが、間取りを見る限り、室内に侵入してきてもおかしくないですね。それくらい相当数いますね、特に可燃ゴミ出しの日は。また香櫨園駅には毎朝スズメが大量集結してバードミサイルを通勤客にお見舞いしている毎日ですが、こちらが上棟したら移り住んでくるかもしれませんね。スズメやカラスなんてどこでもいると思われているようでしたら、ぜひ可燃ゴミ出しの日の朝方、周辺を歩いてみてください。早いカラスは2時台から活動始めてます…。

戸境壁は本当に遮音性能があるか不安な構造ですね。スタッドがプラスターボードに接しており太鼓現象不可避、吸音材代わりのグラスウールでかえって隣戸の振動を伝えやすくする構造です。また乾式は太鼓状ですから、施工業者が戸境壁をぴっちりと密着させる技術を持っていないと、想定している遮音性能が出ないと言われていますよね。昭和工務店(とその下請け)に果たしてそれだけの技術力があるかどうか。

4,5000万は下らない物件なのでしょうから、乾式じゃなくて湿式にする選択肢はなかったんですかね。高いお金を払って遮音性能があまり高くない構造というのはちょっと…。最近は湿式に匹敵する乾式工法も出てきたようですが、そういう新工法はプラスターボードに少なくとも鉛が入っていたり、気休めのグラスウールではなく本格的に断熱材を入れ込んだりしているようです。仁川のプラネもスラブ厚で炎上してしまいましたが、こちらも戸境壁はコストダウン目的なのでしょうね。

そもそも地盤が緩いのに、杭は打たないわ、戸境壁もそうやって素材は軽くするわ、もしもの地震の時にそんなに倒壊しやすい建物を建てて、伊藤忠は何をしたいんですかね？間取りが感覚的にいいかどうかも大事かもしれませんが、構造そのものがきちんとしているかどうかを確認した方が良いのではないですかね。ホームページから来場予約のリンクがなくなってしまったので、モデルルームがやってるのかどうかすらわからないので確認のしようもありませんが。

現地図は、このマンション購入者層として、子育て世代はターゲットにしていないことを感じさせる部分が間違ってますね。この地図の範囲内に住んでいる人なら程なく見つけられるところです。

販売開始が7月中旬なのですね、もう過ぎてますが、販売はこっそり始まっているのでしょうか？

[118: 匿名さん]

ここも、野村もお客さんが付かないから、販売時期がずっと伸びっぱなしですね。価格と仕様の悪さが顕著なんでしょうね。建設費が上がってしまってどうしようもないんでしょうね。三井のグンゼ跡地も建設会社変えてなんとかしてるようですね。噂では三井のマンションは完成してから販売するとか聞きましたが、どなたか情報お持ちですか？

[119: 匿名さん]

こちらでファサードなど確認できます。すでにご存知でしたらすみません。

http://www.nishi.or.jp/media/2014/CAS25-26.pdf

数年前、別の三井のマンションを検討している際に、松下町でも計画があるんですよという話をスタッフから伺いました。そちらは近隣住民への説明にも三井不動産の担当者が来て、直接事業内容等説明されていたようです。まあそれは当たり前の話で、こちらの伊藤忠が異常なんだと思いますが。

[120: 匿名さん]

少し現地見学に来ましたが…あ〜あ〜、最近の大雨のせいで、鉄筋からサビが至る所で垂れてしまってみすぼらしい…。以前見に来た時、帯筋も概念図にあるような均等幅ではなくまばらな配置でしたし、これで本当に想定している強度が出るんですかね。もし建物にヒビが入ったり倒壊しても、錆び付きは住んでからの経年劣化だから責任取れません、と事業主に言われて終わりでしょうね。

最近の雨で建築資材が雨ざらしの状態にもかかわらず、やけに工事をさっさと進めていますが、湿気が残って室内がジメジメすることも懸念されます。コストカットとは言っても露骨に構造部分をカットされるとちょっと困りますね。