夙川のほとりのクレヴィア夙川松下町について知りたいです。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と情報交換しませんか。
駅にも近くて良さそうです。よろしくお願いします。
所在地：兵庫県西宮市松下町89-1 （地番）
交通：阪神本線 「香櫨園」駅 徒歩1分 、阪急神戸本線 「夙川」駅 徒歩11分
東海道本線（JR西日本） 「さくら夙川」駅 徒歩8分
間取：3LDK～4LDK＋N ※Nは納戸です。
面積：70.05平米～104.21平米
売主：伊藤忠都市開発 大阪支店
販売代理：伊藤忠ハウジング 大阪支店
物件URL：http://www.cv16.jp/
施工会社：株式会社昭和工務店
管理会社：伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社
[スレ作成日時]2014-12-29 13:33:20
クレヴィア夙川松下町について
| No.1 |
by 匿名さん 2014-12-29 14:31:22
投稿する
削除依頼
昔この辺に住んでいたけど、いまほど商業が充実してなくて、
退屈な街だった。30代だったので、風光明媚が全く理解できていなかったんだと思う。 50代にこのマンションが出来るときいて、「ほしい」っておもうようになってきた。 |
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|---|---|---|
| No.2 |
価格はどんな予定なんだ
三井不のグンゼ跡地との比較だね |
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| No.3 |
ここ夙川違いますが…。
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| No.4 |
>>3
夙川沿いの立地です。 |
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| No.5 |
>>4
香櫨園ですよ。 |
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| No.6 |
最寄駅は香櫨園。
立地は夙川と夙川公園に面した場所。 マンション名に夙川を名乗るに相応しい立地だと思います。 |
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| No.7 |
三井不のグンゼ跡地って、なんてマンションですか？
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| No.8 |
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| No.9 |
駅近、夙川公園は良いが
戸数がかなり少ないのと、阪急神戸線北側が理想かな せめてJR北側 価格帯はどうなんだろう？ |
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| No.10 |
噂では、坪単価220万くらいらしい。
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| No.11 |
駅の南側に ラブホありますよねえ。
なんだかなあ。 |
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| No.12 |
周辺環境は利便性がよろしいとはいえなさそうですね。
遊べそうな川が近くにあるのは良いかもしれませんが、低層階は水害などが心配ですね。 夏場は臭いなどはしないのでしょうか？ |
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| No.13 |
最高の場所と思う、災害の危険性はほぼない。
西宮市で住みやすい場所は阪神電鉄沿線、JR甲子園周辺、阪急門戸厄神甲東園周辺。 夙川北は高級ブームに乗りたい人が好む。 |
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| No.14 |
この辺りの西宮をよく知っている人は購入されると思う。
それも結構な値段で。。 知らない人は阪神沿線の一般的な考えからこの地を避け、西北、夙川のJR線北を買う。 |
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| No.15 |
>>14
どういうこと？ |
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| No.16 |
>>15
1度散歩してみたらわかるよ |
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| No.17 |
芦屋西宮を知らない人ほど、阪急＞ＪＲ＞阪神と云う、ステレオタイプの知識の人が多いと云う事。
現地を知らず、ネット情報等のみを真に受けて、そう思い込んでいる人がかなり多い。 まあ、柄の悪いタイガースファン（実際は大阪、西神戸から乗り込んで来ているのだが） が、かなりイメージダウンに貢献しているのは間違いない。 |
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| No.18 |
ラブホ&阪神高速ビューでいいところなの？
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| No.19 |
【ご本人様からの依頼により削除いたしました。管理担当】
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| No.20 |
なるほど、このマンションに住めば六甲山系は見えるということですね。
ぜひ購入したいです。 |
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| No.21 |
住民の気持ちはよく判ります、どこの地でもマンションは反対されます。
しかしよく考えてください、みなさん大昔から住まれている方はわずかです。 西宮市の規制に従って建築されている以上問題はありません。 高さが気に入らなければ以前から景観規制運動すべきです、芦屋市平田町の芦屋川沿いは容積率８０％で高さ制限１０メートルです。 この地域は２００％高さ制限１５メートルです、土手の上に建てればもっと高い建物になります。 松下町でも２号線沿いは３００％ 高層マンションが建っています。 |
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| No.22 |
夙川とは違うような…。香櫨園ですよ。
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| No.23 |
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| No.24 |
>>23
地名は香櫨園ですよ。 |
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| No.25 |
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| No.26 |
地番は西宮市松下町です。
最寄駅は１．阪神香櫨園、２．ＪＲさくら夙川、３．阪急夙川です。 ネットショッピングでもあるまいし購入者は納得して買われるし、住人は「西宮松下町、最寄駅は香櫨園北」と言われますよ。 河川の夙川は甲陽園から香櫨園を経由し海に流れています。臨港線まで桜が咲きます。 マンション名なんか神戸市の南でも芦屋川連発です。 |
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| No.27 |
100㎡超えの間取りはバルコニーの向きが東なんですね。
公園ビューにしたかったからもしれませんが、その バルコニーも面積が狭く洗濯物を干すスペースが 十分でないように感じます。 70㎡台の方がバルコニーが広いとは？？ |
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| No.28 |
近くを通り掛かったので気が付いた事。
道路が狭く現在は歩行者用通路。 一段上がった土地なので五階建てだと、まわりから見るとかなり高く感じる。 東側の窓からの景色は最高だろう。 １００㎡の広さを確保するためバルコニーが狭い。 近くに大きな商店がなく、実用品は阪急夙川か、阪神西宮かな。 |
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| No.29 |
西宮都市計画情報によるとこの地域は
６０／２００％第４種高度地区 ということは高さ制限２０mなんですね。 |
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| No.30 |
森具地区地区計画にあるように、この地区でこの規模の高さの建物を建てる場合の高さ制限は15mです。
http://www.nishi.or.jp/homepage/keikaku/urban_project/tikukeikaku/mori... にあるとおりです。南地区、となっているところが当該地域です。 高さ制限の運動や地区としての希望は、震災復興時には市側に伝えられているようですね。 しかし上のリンクの地区計画はもう17年も前のもので、現状を反映していないですね。 西宮市はこの地区を中・低層住宅街に誘導したかったようですが、マンションが建ってしまうことになり、対応が本当に後手後手です。どこが住宅文教都市なのか…。 この狭くてすれ違いすらできない歩行者専用道路に車を入れることについても、どういう根拠でそんなマンションに対して建築許可が下りたんですかね。 |
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| No.31 |
Gタイプのバルコニーだと四人家族の洗濯物を干すには不十分な感じですね。それでも足りない時は北側に簡易なものを置いて干すしかないのかも。もしくは浴室乾燥か。色々考えちゃいますね。
周辺環境的には色々ありそうな感じですね。眺望や桜の咲く環境とか本当に良いなと思うんですけど。この辺りの方だと買い物には車を出して買い溜めって感じなのでしょうか。 |
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| No.32 |
総戸数が少ないですね。
間取りを見るとファミリー向けかなとも思いますが 立地から考えると夫婦がのんびりと過ごす場所って感じ。 価格も相当すると思うので、それならもう少し駅に近い場所がいいかも。 |
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| No.33 |
>>32
駅の真ん前ですよ。 |
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| No.34 |
見に行ったけど、香櫨園ってなにもないのね。。
ラブホがやたらういてるなー笑 近くに近鉄のマンションも建設中でしたよ。 そちらの方が規模も大きく、眺望もいいかも |
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| No.35 |
本文：
夙川の土手で宮水など地下伏流水もあるような地域に、当初はベタ基礎で建てようとしてましたからね…この地域の特性を、設計士や建築士が理解していないのでは、と疑われても致し方ないですね。間取りが実際に生活する者のことを考えられたつくりかどうかは、上の方も仰っている通りで、推して知るべしですね。 土壌改良して杭打ちすることになったようですが、いつまでその杭が伏流水に耐えられますかね…大地震が来た時の建物の倒壊が心配ですね。近隣住民の避難の障害になったりして、震災以来の、防災性の高い森具地区のまちづくりの汚点にこのマンションがならなければよいのですが。 |
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| No.36 |
駅の前ならのんびりというのは、ちょっと違うかもしれませんが、ファミリーよりは年配の夫婦とかには良いのかもしれませんね。ファミリーでもある程度おおきくなった子供なら、かなり便利な場所になります。
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| No.37 |
公立の小中学校には2号線北よりこちらの方が圧倒的に便利。
私立も甲陽学院があるし、西北の塾も今津経由で安全に行くことが出来る（夜道が短い）。 村上春樹が暮らした香櫨園打出、４３南にも良い地域がたくさん。辰馬家の旧家がたくさん土地を持っていました。 |
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| No.38 |
そんな地域の良さを台無しにするマンションが建つということですね（笑）
バルコニー狭く南向きの恩恵も受けられない間取りの中途半端さもさることながら、 駅改札を出て右を向けば、すぐにラブホの入口の灯りが目に入る、これのどこが子供を住まわせるに適しているというのか。 塾帰りの時間帯には、駅改札を出てすぐのところに近隣のガラの悪い高校生がたむろしてますよ。タバコもふかしているし…。香櫨園地域で北口の塾に通わせるご家庭の多くは、家と駅との距離に関係なく、阪急夙川まで送り迎えされているでしょう。香櫨園駅前は、昼と夜とで見せる顔が変わります。 敷地南側は十分な道幅ながら、車止めがされている「通行不能区間」。 敷地東側は道幅が狭く人と車のすれ違いが難しい「歩行者専用道路」。 もしこのマンションで火災が発生したら、消防車やはしご車は敷地に横付けできないということですね。車止めは緊急時には外して緊急車両が入るそうですが、生死を争う時に、そんな悠長なことで大丈夫ですかね。この建物だけ近隣の建物より高いということは、六甲おろしなど強風の煽りを受けて隣家も延焼、などということもあり得ますね。隣家との敷地いっぱいに建てる計画のようですから、圧迫感も相当なものですね。 上の方のレスで、以前から景観規制運動すべき、などと、いかにも運動してこなかった近隣住民が悪い、という印象操作をしようとされているようですが、この地域はそもそもそんな運動は不要でした。土地の所有者らがこの地域の特性を理解し、良識に従って独自の高さ制限の認識を持って、この地域を作り上げてきた、そこにこの地域の素晴らしさがあるわけで、西宮市や法律は、その良識に甘えてきただけでしょう。 そこに、法に触れなければ何を建ててもいい、という大阪の何でもありの土建屋と近隣対策屋、そんな連中の後ろに隠れて一向に近隣住民への説明もしない伊藤忠都市開発が入ってきてしまった。このマンションの購入検討者は、この地区の良さをつぶすマンションを購入しようとしているのではないか、ということを念頭に検討されるべきでしょう。こういう情報は、有益な検討材料になると思います。 |
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| No.39 |
きらわれてますね。芦屋とかこの辺りの方は必ず後から建てるマンションに難癖つけますね。
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| No.40 |
そうですね、購入して住んでいるのはあくまで自分の区画であって周りまでとやかく言うのは。
空地があるということは、その土地が違法建築でない場合、購入者に権利があるわけで。 それに見あった固定資産税も払うわけだし。 |
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| No.41 |
大きな買い物をするわけですから、悪いところ、他の物件と比較してマイナスになるところがあれば知っておきたいです。良いところはデベの営業の方に教えてもらえるでしょうし。モデルルームはどこにできるんですかね。
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| No.42 |
香櫨園は、昔から高級住宅地と聞いたのですが、今も環境いいのですか？
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| No.43 |
いずれこのマンションに住まわれることになる方にとっても、地域住民にとっても、このマンションが地域の理解も得られ、安全を確保できると思われる方法・選択肢もありました。
１．高さをせめて４階までで抑える 芦屋翠ヶ丘のクレヴィアは、芦屋市の規制があったにせよ、４階建てですね。タワーものがお家芸のクレヴィアも、規制されれば４階でも建てる。西宮市は規制が緩いから５階まで。結果、松の木より高い物が建つことになり、景観破壊に貢献。これで伊藤忠都市開発の企業イメージが良くなるのですか。５階まで建てられるところで、あえて景観に配慮して４階までにしました、の方が、購入検討者への心象も良かったと思われますが。特にこういう閑静な街並みを好んでこの地を検討されている方にとっては重要な部分かと思います。５階まで建てて、利益を優先しましたね。 （営利企業が利益を追求するのは当然、という一般論は不要です） ２．機械式の立駐ではなく、眺望もプライバシーも確保できない１階を平面自走式駐車場とする ３．車を通す道路は、東の歩行者専用道路ではなく、南側の都市計画道路にする 立駐自体の管理費の面でのデメリットはもとより、なぜ東側の歩行者専用道路という細くて危険な道路から車を入れることに執拗にこだわり続けるのでしょうか。今現在も、工事のためと称して、ただでさえ狭いこの道に、さらに工事用のフェンスを１ｍもせり出して占拠しています。通行に際しては歩行者、自転車の往来で危ない状況を作り出しているにも関わらず、警備員は敷地の南西と南東の２か所のみで、単なる工事車両の誘導要員になっていますね。敷地北東には配置せず、交通往来の危険排除の意思もないようです。こんな狭い道に、ゴミ収集車まで入ってくるようになります。朝の通勤通学の自転車や歩行者と、ゴミ収集車が行き違うようなときに接触事故等が起こるやもしれません。 一方で、南側の都市計画道路は幅員８ｍもあり、車の往来、歩行者、自転車等の往来について、十分安全を確保できるものと思われます。しかしここには車止めがされており、「通行不能区間」になっています。この区間を往来する自転車が交通事故に遭わないように、と、頑としてこの車止めを外さないぞと主張している政治家がいるようですが、本当に地域の安全を考えた上でマンションを建設しようというのであれば、伊藤忠都市開発は、この政治家はじめ、車止めを外すことに反対する勢力を説得すべきでした。そういう一切の努力もしないまま、計画を早く進めることばかりに目が行っているのが、今の残念な状況ですね。安全より利益、ということですね。 香櫨園より少し北にある、結善町のイトーピアなんかを例にすれば、ちゃんと１階に駐車場、というようなことはできているんですけどね。川の土手から一歩離れて、十分低い土地でそうやってできるわけですから、こちらの敷地でも、かさを下げて、そこに南側道路から車を入れて平面自走式駐車場（１階）、２～４階は住戸とするなど工夫すればよいものを全くしていませんね。結善町のマンションが１９９８年築。１７年も前にできたことが、なぜ今できないのでしょうね。 ４．地域住民への説明は、昭和工務店と近隣対策屋ではなく、実質的な事業主である伊藤忠都市開発が直接出てきて誠意を見せる（誠意＝お金ではなく） これはもう、地域住民の前に伊藤忠都市開発の人間が顔を見せないわけですから、どうしようもありませんね。本当にこの土地のことを思って、本当に何かこの地域に貢献できるマンションだと自負できるのであれば、率先して前に出てきて、説明もできるはず…のところで出てこないわけですから、地域住民の心象が悪いのは当然です。ここまでくるともはや、後から出てきたマンションだから叩かれているとか、芦屋・西宮だから叩かれている、とかではなく、いかに誠実なモノづくりをしようと考えているか、という企業姿勢の問題でしょう。 ２．あたりの実現は、現実的には難しいのでしょうが、できるだけ地域になじむマンションを作りたい、という伊藤忠の意気込みはなかったのでしょうか。説明会でも地域住民の前に顔を見せず、口を閉ざす伊藤忠都市開発。購入を検討されている方であれば、モデルルーム等で担当者から実際に納得のいく回答が得られるでしょうから、こちらのスレでご教示いただきたいものです。 一般的なマンション検討の際のチェックリストなどより、このスレの内容の方がよほど実際的で現実的、検討するに値する内容が含まれているように思います。 |
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| No.44 |
よほどいやなのですね。責任者でてこーいというかんじですか？
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| No.45 |
クレヴィア夙川松下町
第一種住居専用地域（都市計画区域内） 法22条地域、第4種高度地区、森具地区地区計画 クレヴィア芦屋翠ヶ丘 第1種中高層住居専用地域・市街化区域・第2種高度地区 芦屋景観地区・翠ヶ丘町地区地区計画・法22条区域 第一種住居専用地域の場合芦屋市では国道４３沿いの地域になります。 第２種高度地区、第４種高度地区の違いは高さ制限です。 条件違いを、ごっちゃ混ぜにして批判するのも如何なものかと。 西宮市芦屋市の土地計画情報を参考にするのも良いかと思います。 |
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| No.46 |
ここ夙川ちゃうんやけど‥。
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| No.47 |
>>46
目の前の川はなんですか？ |
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| No.48 |
次のマンションは何処に在るでしょう
「ブランズ芦屋川」 神戸市南部です。 「ブランズさくら夙川」は川より遥か西、芦屋市の近くです。 夙川松下町は 「夙川」＋「松下町」 その名の通りです、地名から場所も特定できます。 尚、河口に向かって「〇〇夙川香枦園」名のマンションが多いようです。 |
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| No.49 |
>>45さん
駄文をお読みいただき有難うございます。 条件の違いは承知しておりましたが、そういう規制の厳しさ、緩さ、法がどうこう様々あるけれども、そういうのを超えて、このマンションの高さを敢えてひと階分でも下げてくれたら、心象もまた違ったであろう、という趣旨で引き合いに出しました。松下町の、特にこの夙川公園のまさに松の下。この風趣というものを、単なる宣伝文句だけではなく、自らも守る、という姿勢が伊藤忠都市開発に感じられないのが残念でなりません。 法律に触れなければいい、金さえ払えばいい、そういう風潮はこの地区にはなじみません。伊藤忠都市開発が本当にそういうところまでこの地域を知り尽くして、このマンションの形で世に送り出そうとしているとは到底考えられません。 また、いかなるマンションもここに建ててはならぬとは考えていません。「批判」ということではなく、こういうことにも誠実に対処していけば良いのに、という建設的な方法、選択肢として書きました。 ご案内いただきました、芦屋市と西宮市土地計画情報、改めて確認していますが、芦屋市は町ごとの特性分析や、市としてどういう方向に持っていきたいかが、検索してすぐわかる状態になっているのが素晴らしいですね。一方の西宮市は、その辺りの主体性がないなと、再確認致しました。計画の緻密さに欠けるあまり、この場所にこのような不釣り合いなマンションが建ってしまうという…ありがとうございました。 |
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| No.50 |
このマンションの価格設定は五階建て＆機械式駐車場から見て７千万程度と思いますが（＋－１千万）、近隣住民の方の意見のような物件にすると１億程度になるかと思います。敷地面積から戸数も少なく管理人＆EV負担も大変です。
芦屋川浜手の３階建高級物件は１３０㎡で１億８千万円です。さすがに香櫨園松下町が良いと言っても、ちょっと無理と思います。 |
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| No.51 |
香櫨園、治安良くて程ほどに高級感あって、なかなか、えーとこやで。
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| No.52 |
70㎡でいくら位ですか？
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| No.53 |
広いお部屋は公園向きの東向きという事なのですね。
さすがに１００㎡超えたお部屋はそれぞれにゆとりのスペースがあって良いと思いますが、 その割にバルコニーが狭いような気もします。 設備がどんな仕様になっているかも、ちょっと気になりますね。 |
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| No.54 |
バルコニーが狭いのは部屋から景色を楽しむためと思います、洗濯物もベランダの上部には干しにくいし。
最近はミストとかカワックとかガスオプションが豊富なので、無ければごめんなさい。 ただ工事でミキサー車とか工事車両の転回とか狭い場所でしないといけないのでコストはかかると思います。それも小型車両で。。 |
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| No.55 |
オール電化とちがいますの？
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| No.56 |
あれ、ここは杭打ちせず、砂地の地盤にベタ基礎にするんじゃなかったでしたっけ？
夙川のすぐ横で、勇気のあるデベさんだこと… |
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| No.57 |
マンションで杭打ち無しベタ基礎ってあるのかしら？
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| No.58 |
例えば六甲篠原のパークハウスはベタ基礎ですね。
ただこちらの砂地の物件とは違い、支持地盤が岩のように固いのでベタ基礎にできたようですよ。 |
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| No.59 |
以前通りがかった時、大きなドリルで地盤に穴をあけていました。何かを流し込み？
作業工程白板に地盤改良とか書いてあったような？ どなたかの意見で、杭打ちするように成ったのでは？ 用地は見た感じでは川の土手の傾斜地のようだけど、自然に出来た場所なのかなー？ |
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| No.60 |
地盤改良と一言で言っても、杭を打たない工法もありますからねえ。
柱状改良体を埋め込んでるだけで、「杭」ではない改良法だったりとか。 でもこういう工法は戸建レベルの軟弱地盤でコストを安く抑える場合に使われるんですがね。 |
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| No.61 |
あとでやり直しなんてことにならなければいいですね。
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| No.62 |
そうですね。
ある程度 コストをかけた工法をとっても回収出来そうな場所ですものね。 |
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| No.63 |
工法についてはMRできちんと聞いてみた方が良いんじゃないですかね。
聞かなくても説明してくれる可能性の方が高いですけれども…。 あまりに脆弱なものだと、 そもそも建設の許可自体が下りないんじゃないかと思うので 大丈夫だと考えたいけれど。 |
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| No.64 |
建築確認は建築屋がいかようにでも通してしまいますから、あまり信用してません。自分の住まいなのですから、ある程度は建築確認申請書類について勉強して、安全性を見極めていきませんとね。その上で実際に現場を見て、MRでどの担当からでも納得いく説明が得られるかが大切かと思います。
それから、車を入れる道、ここほんと狭いですね…。歩行者専用道路ということは、定期的に警察に出向いて通行許可をもらいにいかないといけないんですよね。管理組合でまとめてもらってきてもらう、というようなことはできないんですかね。 道が狭すぎるので、もし歩行者専用道路上で通行人と事故ってしまった場合が心配です。車が100%の過失割合ということになるようですし…。ほんと、敷地南側の道路から車を入れさせてもらうように、今からでも変えてもらえないんですかね。MRで皆さんご一緒にお願いしたら変更してもらえないかな。何より近隣の方々にご迷惑をおかけしてしまうのが申し訳ないです。 |
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| No.65 |
今もまた、作業員がタバコ吸いながら、敷地外ほっつき歩いて…マナーが悪いったらありゃしない。昭和工務店は下請けの作業にそういうマナーも守らせられないのか。見かけた人間が注意しなければならんのですかね、情けない…。
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| No.66 |
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| No.67 |
タバコ位吸いますが‥。昼休みかもしれへんのに、かわいそう。
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| No.68 |
歩きタバコは市の条例違反ですな。
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| No.69 |
>64さん
自動車通行について全然認識していなかったんですが、 通行許可を貰いに行かないといけないんですか？？ そこに行くために必要だったら、住民はそういうものは免除とか そういうのは難しいんですかね？ いずれにせよ、これは確認取らないと。 |
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| No.70 |
>>69さん
西宮警察署に以前確認しました。当該区間の自動車通行には、通行許可申請が定期的に必要になるとのことでした。免除ということにはならないようですよ。以下、兵庫県警の歩行者専用道路通行についてのリンクです。ご参考まで。申請時に必要な書類が結構ありますね…。 http://www.police.pref.hyogo.jp/qanda/kotu/index10.htm http://police.pref.hyogo.jp/tetuduki/yoshiki/data/k2tuk/tukyo1-3.pdf |
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| No.71 |
通行許可も住人の方なら長期申請も可能と思いますよ、利用期間記入方式ですものね（上記pdfより）。
配達業者なんかは南下の車止めポストから運び込みかも知れませんね、通勤通学時間外は人通りは極端に少ない場所ですから。 |
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| No.72 |
クレビィアの字並びが、
クラジ○アに 見えてまう |
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| No.73 |
>>72
？？くら○じあやろ？ |
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| No.74 |
香枦園生まれの香枦園育ちです。地震前はもっと市場や商店街があって、下町感があってすごく好きだったんですが、今は大阪方面からのなんちゃってセレブみたいな人達が押し寄せてきて、公園でも分厚い仮面かぶったご婦人さん達が腹の探りあい、香枦園小の今年の一年生は190人で学校は仮説校舎だらけ。休日になれば公園も近くのお店も人だらけ。とてつもなく住みにくい町になってきたような気がするのは私だけなんでしょうか？
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| No.75 |
>>74
仮説→仮設な。 |
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| No.76 |
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| No.77 |
つまらんことかも知れませんが。
駅名2001迄 香枦園 それ以降 香櫨園 香枦園名のマンション多いです。 |
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| No.78 |
香枦園名のマンションが多いとは、マンションの区別がつかないってことになってしまわなくないですか？
郵便屋さんや宅配の人たちもややこしくならないだろうか。 それともこのマンションを建てたところがみんな同じだったとか。 でも同じ名前のマンションばかりだと困る。 |
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| No.79 |
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| No.80 |
78さんは可愛らしいなぁ
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| No.81 |
ホームページの現地案内図の中で、漢字が違うところがありますねw
OCRかけただけの状態のときによくあるミスですね。 yahoo不動産のページの売り文句でも、阪急と阪神間違ってたし…。(今はさすがに削除されてますが) 次のホームページの更新は30日ですか、それまでに直して下さいね、伊藤忠さん。てっきり今回の16日の更新で直ってるものとばかり思っていましたが。こういう些細に見えるところできちきち仕事しないと。 松秀幼稚園の南側、プラウド夙川がMRを構えてたところにMRがほぼ完成してましたけど、いつオープンですか？ 外壁タイルの色が、イラストの色と少し違うような印象を受けましたが…。 |
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| No.82 |
配達の人たちもあまりマンション名で判断はしない、ということなんですね。
基本的に皆さん住所順位配達に回っておられて、そのようにセッティングされているから、 迷ったりという事はないのか…。 まあ、そうじゃないと似たような名前のマンションがあるから難しくなってしまいますものね。 |
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| No.83 |
通行許可申請は必要とは言え面倒ですね！
定期的とは、どれくらいのペースで申請が必要になるのでしょう。 マンション内で車を所有する世帯が各自で手続きする必要があるんですよね。 発行された通行許可証は常に車に積んでおかなければいけないんですよね。 |
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| No.84 |
７０平米で４０００万円台後半か。
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| No.85 |
安い！
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| No.86 |
安すぎる。
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| No.87 |
確かに、それは安いですね。
最低でも5000万以上だと思ってました。 |
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| No.88 |
工事の様子を見てますけど、工事に防音シートもせず騒音ダダ漏れ、地盤改良に使っていたセメントも混ぜるときに風で舞って通行人にかかったりしてました。少し西の三井が建設しているところは防音シートもされていて、静かにやっていましたね(三井の回し者ではありませんが)
敷地南側は交通整理してますが、フェンスで狭くなっている敷地北東側は全く交通整理をせず、自転車と歩行者が日中は結構ぶつかりそうになってますね。さらにこの狭い道に間違って車で乗り込んできて、立ち往生している車もありました。 50さんの見積もりでは、7000万ほどということでしたから、施工業者がデベからよほど安く施工費を叩かれているんですかね。資材費のみならず、人件費も高騰の最中でしょうし。経営努力で3000万も頑張ったんですかね… |
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| No.89 |
話の流れから見て７０００万云々は１００㎡超え最高値物件。４０００万後半（５千万弱）は７０㎡最安物件。
それと、もう価格でたのですか？ 東道路で立往生して入ってくる車は交通標識を見ない違反者です、元々通り抜けできない場所ですし。 自転車で様子見で通ることもありますが、人に出会った事はありません。人がよく通るのは夙川左岸です。 今後工事騒音も大きくなると思いますが、今は意外と静かでした。夜間は工事しませんし。 |
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| No.90 |
>>88
この物件を悪く言いたいのでしょうが、交通整理の有無と車の侵入は全く関係ありませんな。 |
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| No.91 |
88です。悪く言いたいというわけではありませんが、なぜ交通整理員が南側には2人も配置されていて、東側には配置しないのかなと。もう少し事故防止に積極的にやればいいのに、という印象を持ちました。あそこに車が入ってきたら、避けようがないですからねえ…。
車の進入については、83さんが通行許可証について書かれていたので調べてみましたが、他県では恒常的な申請は３年ごとで、標章は車に積んでおくだけでなく、外から見えるところに掲出しなければならない、ということになっているようです。たぶん兵庫県でも同様でしょうね。ご参考まで。 まあこのマンションを購入するのであれば、あの狭い道で毎日車の出し入れはしたくないので、電車通勤が妥当かな、というのが個人的な感想です。90さんにもぜひ、東道路の狭さについてご意見賜りたく思います。 >>89さん 価格の解釈の仕方についてご教示いただきまして、ありがとうございました。夜は本当に人通りも少なく怖いくらいですね、日中は頻繁ではありませんが、人の往来も結構あるという印象でした。 |
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| No.92 |
>>91
常識的に考えて工事車両の出入りに対し通行人の安全確保の為、監視員を配置するのであってそれ以外の場所に監視員を配備するのは見たことありません。 完成後は東側通路は住民の車両のみと考えられ、通路侵入口は見えるため、すれ違いは無いでしょう。通行人がある場合は左寄せ停車で安全を確保されると思いますよ。 |
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| No.93 |
92さん、重ねてご返信いただきありがとうございました。しかしあの狭い道で左寄せ…ベビーカーや自転車、お年寄りはそれでも通れないと思いますが、人が来るたびに車が停車してくれるかもわかりませんし、ちょっと不安に思った次第です。
南道路の方が明らかに幅が広いですよね、なぜそちらを道路にしないのでしょうか。この道路は市の都市計画道路ですよね。工事車両がこれから1年近く入り続けるのであれば、普通の車も無理なく入れるはずなのになと、思ってしまいました。車は南から、人は東から出入り、というようにすれば、歩車分離で安全面のアピールもできるのに…どういう設計方針なのかなと、疑問に思った次第です。 |
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| No.94 |
近隣住民です。
図面を見ると、東側道路は敷地を3mセットバックさせて、いまの倍の6mに拡幅するみたいですよ。 ここからは推測ですが、拡幅部分を入居者専用車道、既存部分を歩行者専用にするのではないでしょうか。 |
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| No.95 |
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| No.96 |
ここは16戸しかないので
管理費、修繕費が高そうだな |
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| No.98 |
この物件、かなり高評価ですね。書き込み見てても、決定的なマイナス要素はなさそうですし。
更に、西宮市のホームページ見てたら香櫨園小学校区は4月以降、30戸以上のマンション建設難しいみたいですし、ここと三井の物件以降はこの周辺では数年建たない可能性ありますね。 |
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| No.99 |
16戸はなかなか良いようで気になるな
中古でも戸数少ない物件は管理費、修繕積立金が異常に高いね… 管理体制も落ちる可能性あるので、管理費、修繕計画、管理体制が気になるな |
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| No.100 |
>>98さん
この周辺は用地の確保が難しいエリアなのでしょうか。 それで希少性があるとすればリセールなどで値崩れしないとか？ 色々なメリットがあるかもしれませんね。 竣工が来年2月ですが、管理費や修繕積立金が仮決定するのは いつ頃でしょう？ 現段階でもモデルルームで教えていただけますか？ |
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| No.101 |
>>100さん
香櫨園駅の南側はまだ用地確保しやすいでしょうが、北側はほとんど土地がないですね。私が書いたのは、香櫨園小学校区が『準受入困難地区』に指定されたので、小学校の改築等で教室に余裕ができるまでは、30戸以上のマンション建設は制限されるらしい、という事です。 駅近ですし、値崩れはあまりないでしょうね。 管理費や修繕費については他の方が書かれている様に戸数が少ないですので、少し高いかもしれませんね。 |
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| No.102 |
上階と下階で共用廊下の仕様が違うのは、同じマンションで嫌ですね
間取りも変えてるしないし、差がついてると何かとうまくいかないのでは 16戸で少ないので更に嫌ですね 内装の設備仕様は同じですかね？ |
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| No.103 |
>>101
ほんとに香櫨園南側は土地確保出来ますかね、４３南は第１種中高専用地域の筈で、３０戸以上のマンション建設用地は難しいと思いますが。広大なテニスコートがマンションに建て替わり、そのベビーが修学年度に成ってるのでしょうね。 |
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| No.104 |
・Bタイプ、Fタイプは風呂場の窓が人目の多い駅側を向いている
・Aタイプ、Eタイプの西側の窓は、隣家にかなり近接している ・工事による影響か、南道路の擁壁に大きなヒビ割れが入っている (よく見ると、他にもヒビ割れが補修されたと思われる場所が複数箇所見られる) ・昨日まで現場に掲示されていた道路使用許可証は、2月末で期限が切れていた ・かと思いきや今度は、通行禁止道路通行許可証が掲示されたが、南道路を行き来して重機を出し入れするのであれば、道路使用許可は依然として必要なのではないか ・東道路は朝通勤で出て行く住民車両とゴミ収集車とのすれ違いは、現実的に無理。加えて朝は通勤通学の自転車の往来も非常に多く、危険である ・マンションのホームページでは、当該建物がいかにも川の土手の上には建っていないかのようなイラスト ・また、夙川沿いの川の砂地地盤にも関わらず、支持基盤として非常に良好、と謳っている ・工事日程表、三井のところと比較してしまうと、いつまでたっても「雑」の一言 ・上層階と下層階で間取りも価格も違えば、購入層も様々になる→管理組合での合意形成が難しくなり、大規模修繕や、コストのかかる機械式駐車場を今後どうするか等方針が一貫しない可能性がある。また駅前物件であることから、将来的には賃貸に出されることも考慮に入れると、「自分たちの住まい」としてマンションに思い入れを持つ住民が減り、住み良い環境の維持が困難になる可能性がある 98さんがおっしゃるように、「この地域は」高評価ですね。ただ皆さん評価はそれぞれだとは思いますが、マンションデベ、施工業者が高評価かどうかというのはまた別なのではないでしょうかね。 スレ主さんが昭和工務店のリンクを貼ってないようなので、以下に貼っておきますね。ご参考まで。 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/10069/res/1-2000/ http://www.sutekicookan.com/昭和工務店 |
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| No.105 |
自然があって、駅にも近く複線が利用できるって
なかなかない好条件なマンションですね。 気 になるのは、すぐそこに川があることです。 夏など臭いや虫は気にするほどではないでしょうか? 戸建ではないから心配はいらないでしょうか? |
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| No.106 |
管理費、修繕費、駐車場代…
高いのは分かってだけど…想像以上 20年、30年後、計画も16世帯であればあやしいし、リスク高すぎですね |
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| No.107 |
>>106
管理費、修繕費、どの程度ですか？ |
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| No.108 |
>106さん
戸数は16戸なので大規模に比べれば割高とは思いましたが、 そんなにですか？ 計画とは、モデルルームで長期修繕計画表を見せられたのですか？ 差し支えなければそれぞれの料金と計画表の値上がり幅を 教えていただけるとありがたいです。 |
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| No.109 |
管理費はともかく、修繕費は上がるのはなんとなくわかります。
大規模修繕も回を重ねるごとに額が上がっていくと聞きますから、 それに備えるとするならば、相応の額になってきますからね。 実際に計画通りに行くのか、もっと上がっていく可能性もあると考えて 検討していくのが良いと思います。 戸数が少ない、こじんまりとしたマンションなので、 お互いの顔と名前が一致できるという点では 防犯的には良いかと思われます。 |
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| No.110 |
モデルルームに行けばわかることなんでしょうけど、販売はいつからなんですか？
価格や管理費、修繕費などもそこで教えてもらえるものなんでしょうか？ 間取りも広く、川沿いが嫌でなければ良さそうな場所でもあるので、価格は高そうですが、全16戸と少数なのですぐ売れてしまいそうな気がします。 |
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| No.111 |
販売時期は延びてるし、価格は一向に発表されないですね。いい場所とは思いますが、高く売りたいけど、なかなか買ってくれそうなお客さんが溜まらないので、価格を思案してるのですかね？
野村さんの仁川みたいに、ここも高い金額で売ったは、建築コストケチって外観が残念にならなければ良いですが… |
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| No.112 |
外観はあまりお金かけてなさそうですね
普通の外観、普通のタイル、窓 上階が内廊下で下層が外廊下というマンション内のはっきりした格差が嫌ですね ここもコスト削減のにおいがする |
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| No.113 |
知らなかった！階層によって内廊下・外廊下に分かれているんですか？
今公式ホームページを確認しましたが、本当ですね。 4階・5階は1フロア3邸で内廊下設計を採用し、ホテルライクな落ち着きを 演出…たった16戸のマンション内で選分するような設計はどうなんでしょう。 |
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| No.114 |
で、ホームページの現地図の間違いはいつ訂正されるんですかね。
地図１つまともに書けない、間取り設計も生活者目線でない、杭の１つも打たず安心感なし、そして賃貸以下の超小規模供給戸数でホテルライクだと。コンセプトに一貫性がなく、事業主、設計会社、施工会社の信頼性と連携はちゃんとしてるのか、心配になりますね。 モデルルームを見る限り、子育て世代というよりは富裕層を相手にしているような印象を受けますね。先日も敷地すぐのＬ字路の角に、往来する車を塞ぐかたちで高級外車を違法駐車して、敷地周りを見学していたオッサンがいました。集合住宅ですからいろんな人が住むことにはなると思いますが、できればそういう世帯とはご一緒したくないですよね。 販売開始時期がまた先延ばしになりましたね。最適な時期を探っているのでしょうか。 川添町のエルグレースや、同じ松下町のパークホームズ、プラウド香櫨園など、競合が多そうですね。 |
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| No.115 |
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| No.116 |
地元を知らないのに気になって地図を見ちゃいました。
見た感想としては3駅徒歩圏内というのはかなり便利なのではないかなということ。 公園に面しているのもイメージ的に良かったです。 間取り良くないですか？ 住んでみないと実際のことはわからないとは思いますが、見た感じでは普通かなと思います。 無難な田の字ではないですが。 |
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| No.117 |
現地の阪神セキュリティの警備員2名。
ボーッとつっ立って私語ばかりで通行人の往来の邪魔になっている。敷地東側通路から駅側へ出るところを塞ぐようにして2名立っているときもあり、退くでもない、すみませんの一言もない。乗り入れ許可が出ているのかがわからない原付に腰掛けて休んでいるだけ。重機の作業中も周辺の安全に気を配る様子もなく、本当にただただ、ボーッとしているだけ。工事説明会で周辺住民から要望が上がったから立たせているだけ、と思われても仕方のない仕事ぶり。 香櫨園駅前の夙川公園の松林はカラスの巣のようになってしまっていますね。西宮市が駆除しないせいで、糞害、うるさい鳴き声、先日はカラス同士の喧嘩でもあったのか、死骸も週末放ったらかしでした。東向きバルコニーはカラス対策が必須ですが、間取りを見る限り、室内に侵入してきてもおかしくないですね。それくらい相当数いますね、特に可燃ゴミ出しの日は。また香櫨園駅には毎朝スズメが大量集結してバードミサイルを通勤客にお見舞いしている毎日ですが、こちらが上棟したら移り住んでくるかもしれませんね。スズメやカラスなんてどこでもいると思われているようでしたら、ぜひ可燃ゴミ出しの日の朝方、周辺を歩いてみてください。早いカラスは2時台から活動始めてます…。 戸境壁は本当に遮音性能があるか不安な構造ですね。スタッドがプラスターボードに接しており太鼓現象不可避、吸音材代わりのグラスウールでかえって隣戸の振動を伝えやすくする構造です。また乾式は太鼓状ですから、施工業者が戸境壁をぴっちりと密着させる技術を持っていないと、想定している遮音性能が出ないと言われていますよね。昭和工務店(とその下請け)に果たしてそれだけの技術力があるかどうか。 4,5000万は下らない物件なのでしょうから、乾式じゃなくて湿式にする選択肢はなかったんですかね。高いお金を払って遮音性能があまり高くない構造というのはちょっと…。最近は湿式に匹敵する乾式工法も出てきたようですが、そういう新工法はプラスターボードに少なくとも鉛が入っていたり、気休めのグラスウールではなく本格的に断熱材を入れ込んだりしているようです。仁川のプラネもスラブ厚で炎上してしまいましたが、こちらも戸境壁はコストダウン目的なのでしょうね。 そもそも地盤が緩いのに、杭は打たないわ、戸境壁もそうやって素材は軽くするわ、もしもの地震の時にそんなに倒壊しやすい建物を建てて、伊藤忠は何をしたいんですかね？間取りが感覚的にいいかどうかも大事かもしれませんが、構造そのものがきちんとしているかどうかを確認した方が良いのではないですかね。ホームページから来場予約のリンクがなくなってしまったので、モデルルームがやってるのかどうかすらわからないので確認のしようもありませんが。 現地図は、このマンション購入者層として、子育て世代はターゲットにしていないことを感じさせる部分が間違ってますね。この地図の範囲内に住んでいる人なら程なく見つけられるところです。 販売開始が7月中旬なのですね、もう過ぎてますが、販売はこっそり始まっているのでしょうか？ |
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| No.118 |
ここも、野村もお客さんが付かないから、販売時期がずっと伸びっぱなしですね。価格と仕様の悪さが顕著なんでしょうね。建設費が上がってしまってどうしようもないんでしょうね。三井のグンゼ跡地も建設会社変えてなんとかしてるようですね。噂では三井のマンションは完成してから販売するとか聞きましたが、どなたか情報お持ちですか？
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| No.119 |
こちらでファサードなど確認できます。すでにご存知でしたらすみません。
http://www.nishi.or.jp/media/2014/CAS25-26.pdf 数年前、別の三井のマンションを検討している際に、松下町でも計画があるんですよという話をスタッフから伺いました。そちらは近隣住民への説明にも三井不動産の担当者が来て、直接事業内容等説明されていたようです。まあそれは当たり前の話で、こちらの伊藤忠が異常なんだと思いますが。 |
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| No.120 |
少し現地見学に来ましたが…あ〜あ〜、最近の大雨のせいで、鉄筋からサビが至る所で垂れてしまってみすぼらしい…。以前見に来た時、帯筋も概念図にあるような均等幅ではなくまばらな配置でしたし、これで本当に想定している強度が出るんですかね。もし建物にヒビが入ったり倒壊しても、錆び付きは住んでからの経年劣化だから責任取れません、と事業主に言われて終わりでしょうね。
最近の雨で建築資材が雨ざらしの状態にもかかわらず、やけに工事をさっさと進めていますが、湿気が残って室内がジメジメすることも懸念されます。コストカットとは言っても露骨に構造部分をカットされるとちょっと困りますね。 |
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| No.123 |
嫌がらせ、ここまでくると伊藤忠がかわいそうに思える…
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| No.124 |
>>120
写真撮ってきて欲しいです |
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| No.125 |
もうゴシゴシと消し去ってるでしょう。錆の跡はうっすら残るでしょうが。現地で確認するのが一番。
確かにクレーン作業中に警備員も敷地内でチョコンと座ってるだけだったり駅建物の日陰で涼んでいたり、現地でしか分からないこともありますな。121も123もまずは現地を見て、当物件の現地を見なければ分からない良いところを書き込まれるのが良いかと。どんな物件でも、良い点もあれば悪い点もありますから。横からで失礼。 |
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| No.126 |
販売延期らしいですが、どういう意味なんでしょう。
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| No.127 |
この近くだと
パークホームズ夙川松下町 http://suumo.jp/ms/shinchiku/hyogo/sc_nishinomiya/nc_67708832/ (仮称)夙川香櫨園プロジェクト http://suumo.jp/ms/shinchiku/hyogo/sc_nishinomiya/nc_67714981/ があるようですね。 夙川、思ったよりも便利そうな駅です。 |
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| No.128 |
2016年2月築。ホームページがないようですが、販売延期なんですか。
何があったのか邪推してしまいますが・・・。販売開始されるといいですよね。 |
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| No.129 |
ここ駅は香櫨園やろ。夙川ちゃうよ。
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| No.130 |
うわ〜、擁壁にヒビがいってたとこも含め、全体的に斫り工事で誤魔化してわからないようにしてますね…ただでさえヒビがいってるところにさらにドリルで斫りまくって耐久性落としてしまうとは…。もし大地震があったときはそこから崩れ、南方向に倒壊の恐れありですね。でもそちらは緊急車両の進入経路なんですが…。
川東町にワコーレが建つんですね、イトチュウvsワコーレ、見ものです。イトチュウの上田中町の方は上手くいくのか？ |
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| No.131 |
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| No.133 |
先日、現地見学会で案内がきてました。
何の理由か知りませんが、売り出しやめる時は何のアナウンスも無く、いよいよ完成！！って言われても適当な販売だなって思います。片手間なんですかね？？ |
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| No.134 |
設備類がほぼのってませんね
貧相なのかな こんな低層物件で 乾式のペラペラ壁もすごいですね 見た目もダサすぎです 値段が220と昔の書き込みにあるけど 結局いくら？ それなら他の香櫨園物件と比べても 駅前なのにこのご時世では安い |
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| No.135 |
やっばり「夙川」の冠は取って欲しいな。
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| No.136 |
苦楽園口より北側の物件ですら夙川ってつけてるわけや。川沿いやからな。そんなん関係なく売れるものは売れる、売れないものら売れない。後者の代表がローレルコート北名次や。名前なんてもうええやないか。中身よ中身。
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| No.137 |
苦楽園の北側はまさに夙川でしょう。それも上流ですやん。頼むわ。
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| No.138 |
[住宅購入の前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]
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| No.139 |
阪急、香櫨園駅まで1分、夙川駅まで徒歩11分なんですね。通勤に便利なのは阪急かな。ただ、さくら夙川にも徒歩8分。3駅使えるのかと思うとすごく便利な気がしました。
全16邸なので早く売れてしまう気がしますが、価格などで売れない場合もあるのかなと思ったりもします。4～5階のE、F、Gの間取りはいくらなんでしょう？Gなんて104.21㎡ですごく広いですよね。公園向きで、北向きではあるものの公園の緑が見えて素敵そう。内廊下だし、高級感あります。洗濯は北バルコニーでも乾きそうですか？物干しがあるので外干しできると思いますが、冬も大丈夫なのか気になるところです。 |
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| No.140 |
1階南側住戸はプライバシーもセキュリティもなくどうするのかと思ったら、案の定モデルルームとして使用ですか。
最後は賃貸に出されて終わりかなと思いますが。 モデルルーム設営のために連日いろんな業者が車両を乗り入れてきてますが、 今日はタバコふかして吸い殻ポイ捨てるわ通行許可証もない車両でズカズカ乗り入れてくるわでひどい業者でした。 >>139の「阪急、香櫨園駅まで1分」という言い回し、なかなかミスリードを誘う酷い感じで面白いですね。 139さんに質問ですが、早く売れてしまう気がする根拠は何ですか？ 134さんが言うように、外観、タイルとも実際見てみると高級感なし、 内廊下外廊下混在自体がマイナス評価だと上の書き込みにもありますので、 ぜひお聞きしてみたいです。 |
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| No.141 |
全部で16戸なので本当に規模としては小さく、スケールメリットというのはあまり働かないのかな。戸建てと比べたらもちろんありますけれど。
お互いの顔名前が一致するので安心、セキュリティ的にもよろしいという利点はあるのではないかと思います。 ただ修繕費はかさみやすくなるのかなぁ。自分にとってなにが再優先されるのかというのを考えてやっていけば良いのではないかと思いますよ。 |
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| No.142 |
なんで販売ストップしてたの？
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| No.143 |
事業主の伊藤忠都市開発の担当者は、近隣住民への説明会には結局一度も出てきて説明しなかったですね。
当初の計画としての事業主は昭和工務店とし、近隣対策屋を使って住民の意見を聞いた体裁を作り、 そのタイミングで昭和工務店から伊藤忠都市開発に事業を承継。 なんでそんなに隠れるんだろう。 これだけ販売が遅れている理由は、資料請求してる人には詳しく教えてもらえるんですか？ |
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| No.144 |
『The last premium』とは「最新の上質」という意味があり、本件が夙川に面しかつ阪神香櫨園駅1分以内の分譲マンション物件として最新であることを表しています。
(ホームページより) 夙川、からの香櫨園徒歩1分以内という絞り込みが強引すぎて微笑ましい。 「2分」にしたらパークホームズが引っかかっていまい、勝ち目がないからかな。どうしても比較対象には上がってきてしまいますよね。 甲子園のクレヴィア同様、そうでもしないと売りがないのかと残念に思えますね。 お互いの顔名前がわかってセキュリティ面で安心だと早くに売れるというのも論理的に飛躍しすぎかな。 お互いの顔名前がわかりすぎてしまうせいで、近隣トラブルが昂じての凄惨な事件も起こっているし、どういう層がこの物件に入居するかがわからないとなんとも言えないところではないかと。 そういう意味では、内廊下外廊下混在していて高級感の出し方に差があるだけに、高所得層と中低所得層とで意識の違いから管理組合では意見が食い違う可能性も考慮した方が良さそうですね。 スケールメリットがない、修繕費がかさむ(しかも機械式立駐)というのはむしろデメリットのような気が。 |
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| No.145 |
大きく気になるのは販売が遅れた理由であれば、近隣との関係が不安であること
外観建物が普通で高級感がないこと 16戸しかないのに内廊下と外廊下と階数で格差があること 前の道路が狭いこと |
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| No.146 |
>>139 匿名さん
阪急夙川駅に出るには川の西側の道を歩けば JR線を越える時、土手まで降りねばなりません。 水面とほぼ同じくらいの高さまで。大雨の時とか お断りしますわ。 だから11分ということは実質飛ぶ以外は無理。 本当に買いたいなら なんで歩いてみないんですか？ 業者？ |
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| No.147 |
>>144 匿名さん
貴殿の意見には関係無いですが またしても外国語、この場合英語解釈の決定的誤りが。 Last Premium ではなくLatest。 ラストは最終のっていう感じしか無い。latestでない限り 最新はあり得ない。 か、lastedで永く続くプレミアム価値っていう意味になれば イメージは良いんだがどっちにしてもスペル間違い。 何でこうなるのか〜？ |
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| No.148 |
>>146 本当に買い手？さん
阪神香櫨園駅から阪急夙川駅まで、川の西側の道はありません。 ずっと西側ではJR線より先に国道2号線を渡れません。 国道2号線まで川の西側、2号線で橋を渡り東側へ、そのまま信号を渡り、山手幹線までずっと川の東側の道を通ります。確かにJR線を越える時は下り上りの坂道にはなりますが、大雨の時も水が溜まっているのを見たことはありません。 津波がきたら分かりませんが。 大雨の時、歩いてみられてはいかがでしょうか。 |
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| No.149 |
大雨でひどい時はJRの高架下も冠水してましたよ、車が通りにくいくらい。146さんが言うような川の西側をずっと北上はないにしても、東側を進んだから徒歩11分になるわけでもない。2国と山幹の信号でほぼ確実に待たされることになるのは現地を歩いてみればわかるはず。直線距離算出の妙。
現地から車での北上はもっと不便。敷地南側の広々した都市計画道路は通行禁止、敷地東側の狭い歩行者専用道路を自転車歩行者との接触に怯えながら進み、辰馬考古資料館から北は南への一通なので西へ迂回、森具交差点から夙川橋を左折して阪急夙川方面へ…これって歩くのと同じくらいかかりそうな気が。 歩いてみればわかると言えば、現地案内図につぶれたコンビニやレストランが未だに載っていたり、保育園の場所が間違ってたり。一旦ホームページ閉鎖したんだからちゃんと見直せばいいのに、まあたいそういい加減な仕事しかしてないなっていう印象です。133さんも言ってますが、片手間で適当な販売だなと思われてもしょうがないですよね。 |
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| No.150 |
>>149
保育園じゃなくて幼稚園でしょ。片手間過ぎて客の方見ないで商売してるなって感じで笑えるけど、もうみんな気付いてるからそっとしといてあげて！ |
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| No.151 |
つぶれたコンビニやレストランとは、セブンイレブンとフレンチレストランオーボングーですか？
そもそもどうして一度販売休止していたのか、その理由は何だったのでしょう？ プレミアムプランは4階と5階で、内廊下つきで他とは差別化されているのですね。 16戸という小規模なので内廊下つきとそうでない待遇の差には角がたつように 思いますが意外と気にならないものですか？ |
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| No.152 |
ここは価格は幾らぐらいでしょうか？
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| No.153 |
4階と5階以外は外廊下ってことですか。
珍しい構造だと思います。 図を見ると大した違いはなさそうに見えましたが。 外廊下の部分も雨に濡れるようなことはなさそうに思えます。 メニュープランもいくつか掲載されていますが やはり広々とした空間はいいなあと思います。 最寄り駅が徒歩1分でこれくらいの間取りだとすると けっこうなお値段なのではないでしょうか。 竣工済みなので実際の部屋が見られるのでしょうかね。 |
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| No.154 |
１６戸で153のコメントあれば即完売だね。きっと。
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| No.155 |
>>154
153の内150はマンコミ張り付きヒマ人の投稿 |
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| No.156 |
西宮でローレルコート夙川北名次町とここはぶっちぎりでスレが異様
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| No.157 |
周辺環境としては良いのかな～とは思うのですが、
総戸数が少ないなというのが印象に強いです。 ただそのほうがご近所さんが少ないので暮らしやすいのかなとは思います。 修繕費はどんど上がっていく気はします。 |
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| No.158 |
ここ夙川とちゃうやろ。
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| No.159 |
>>158
すぐ前に夙川があるのに、なぜちゃうんですか？ |
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| No.160 |
[投稿が重複しているため、削除しました。管理担当]
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| No.161 |
もう夙川の話あきたよ。、
駅と川、どちらを指してるかの違い、、 エルグレースで坪220ぐらいだから、坪260ぐらい？ トップページみるとデザインが残念ですね。 灰色でのっぺりしてます。 |
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| No.162 |
マンション購入にあたり、いろいろ見学をしていますが
ここは珍しく総戸数が少ない小規模マンション。 ご近所が少ないというのが楽でもあり、役員がすぐにまわってきそうな不安もあり。 ただ、少し距離はあるものの伏線利用できるので、電車通勤通学には便利かもしれないです。 |
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| No.163 |
復線って、阪神以外ないやん。
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| No.164 |
9月下旬販売開始とホームページに書いてあるけど、
ほんとにもう販売してるんですか？ 来場予約の大半が、残りわずかの「△」と表示されてますが、 単にスタッフがいないだけじゃないんですかね？ 超ひっそりしてますけど・・・。 小規模なのに上下層階格差あり、建物構造に問題あり、 夙川の伏流水に杭が晒され、腐食するからと杭打ちされずに直接基礎。 天井高も低く窮屈で室内の白壁も生活感高級感なし。 コストカットしつつも立地の良さ(？)を根拠に強気の価格設定でいけば、 そうであっても利益を出せるということですかね。 |
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| No.165 |
ひどい出来でした。いくまでは即購入するつもりだったのに残念です。公園土手と駅前からよく見えるバルコニー、隣との壁はコンクリじゃないペラペラ壁、北や東は視線がぶつからないよう曇りガラス、北壁にクローゼット、窓からは電線まみれ、部屋の真ん中に梁がドスン、天井高も240しかないなど、なぜこんなことに、、極め付けは隣人との揉め事、いやはや。。
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| No.166 |
この前の鳥取地震後に、非常階段のところを補修工事してました。
外壁タイルでも欠けたんでしょうか、それとも構造そのものにヒビがいったんでしょうか。 さすがにそこまでいくと、コストカットし過ぎで問題だと思います。 南側擁壁についても、もともと入っていたヒビ、工事によって入ったヒビ、 区別がつかないように斫られ、さらに擁壁の嵩増しも完成度がいまいちに感じます。 販売開始がいまだに10月下旬となっていながら販売できない理由は、 販売開始してしまえば、苦楽園の近鉄のように、販売してから何年、 などと言われてしまうことをデベ自身が自覚しているということでしょうか？ |
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| No.167 |
かなり小さな規模のマンションですので、修繕費とか、管理費が割高になりやすい
だから、ある程度需要が高くないと難しいのではないのかなぁ売り出しは。 うちプレミアム住戸が６戸なので、 もともと高級マンションというスタンスなので、 検討者は基本的には気にしない人、ということになってくるのだろうなぁ。 |
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| No.168 |
え、じゃあ建てたのに売らないってことですか？
建物外観ダサくても気にしない、建物構造危うくても気にしない、 そういうことを基本的には気にしない人なんているんですか？ 何だか買い物の仕方間違ってるような…。 そういえばここにはローレルコートの営業住人さん現れないですね。 相手にされてないかな、してくれなくていいんですが（笑） |
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| No.169 |
ここはローレルコートに荒らされてないのか。
よかったというか相手にされてないというかw ルネ、ライオンズ、エスコン、積水スレが凄まじいことになってる。 ここの隣人かなにやらの粘着なんてかわいいもの。 |
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| No.170 |
>169
購入検討中の者です。他の物件で言い争い？みたいなときありますよね。あれは不動産業者同士の対立なんでしょうか。 マイホーム購入ってもっと夢のある、素敵なものと思っていました。 これからの新しい生活をはじめる場所みたいな。売り手にとっては買い手を見つけるための手段なんですもんね。 夙川の街、便利で好きです。兵庫は宝塚とか芦屋とかすごい邸宅の家が多い場所もありますが、西宮、夙川あたりも悪くないんじゃないかと思っています。 |
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| No.171 |
思ったより価格は抑えられてますね。駅近で坪単価230はお得感あります。Gタイプで7000万円は即完売しそうですね。
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| No.172 |
近くにある夙川オアシスロードが気になったので、
検索してみました。桜並木や紅葉が奇麗で なんともステキでした！ 周辺地図から、かなり長い区間を オアシスロードとしているようですね。 物件周辺はどんな植栽されるか楽しみです！ |
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| No.173 |
楽しみですって、もうできてるし、植栽なんてほぼないし。
電線がアウト。景色台無し。 |
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| No.174 |
この前植栽を枯らしてしまってて、
慌てて植え直してるのを通りすがりに見ましたよ（笑） 管理人の水撒きも大変荒いもので、危うくかかるとこでした。 植栽の管理すらできないのに、マンションの管理なんてできるのかね…。 価格が抑えられてるって…抑えざるを得ないの間違いでは？ 価格が抑えられてるのであれば、 川東町のワコーレよりは早く完売するんでしょうか？ |
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| No.175 |
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| No.176 |
[個人を批判する投稿のため、削除しました。管理担当]
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| No.177 |
植栽で思い出しましたが公式ホームページのデザインに掲載されている桜の木は
敷地内の植栽ですか？ 元々敷地内に植えられていた既存樹なのでしょうか？それともマンション周辺の 街路樹ですか？ どちらにしても毎年春にはバルコニーから桜の花を眺めることができるなんて 素敵な環境だと思います。 |
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| No.178 |
夏は海独特の潮臭い臭いがするし、なんと言っても蚊が多い。
公園に散歩に来る人が煙草プカプカしてるので、窓開けると嫌な気分になりそうですね。 何より電線が景観を損ねているし、昼でも露出狂の方を何度か見かけているのでどこにすんでも同じ気がします。内廊下のフロアは高級路線なら、細い道や立駐に高級車の選択は考えなかったのかなぁ？ 戸数が少ないので、管理費と修繕費高いでしょうね。 車なくても買い物不便だし、コンビニすら遠いので微妙だなぁ… 近くのパークホームズ最上階西側の億近い部屋が売れるよーなら建てれば良かったのに |
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| No.179 |
公園での一服は最高です。
要するに資金不足ですか？ |
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| No.180 |
資金が足りててもまともに考えられる人ならこんなとこ検討しないだろ。
4階南住戸の電気つけっぱにして、いかにも人が住んでるかのように装って。 昨年末から販売開始だから、2ヶ月目ね。さあ、せめてワコーレには勝てるかな。 |
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| No.181 |
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| No.182 |
第一期がまだ一週間程度ということでしょうか？
ということは完成後の販売だったのですか？ ところでプレミアムプランはゆったりしていていいなと思います。 高層ではないので最上階といっても眺望が特別いいわけではないと思いますが。 3つのプレミアムプランの中ではどのプランがお勧めだと思いますか？ 公園側にも南側にも窓があるＦタイプあたりでしょうか。 Ｇの12帖越えの洋室も捨てがたいものがありますが。 |
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| No.183 |
捨てましたが…。
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| No.184 |
問い合わせが多い物件と聞きました。もう完売したのでしょうか？
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| No.185 |
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| No.186 |
Bタイプは浴室にも窓がついていて通気性が良さそうです。
開口部は全ての居室の南側に窓があり日当たりも良さそうですが、 バルコニーが東側についていて家事動線もいまひとつのように 見えます。 構造上仕方がないのかもしれませんが… WICも一部住戸のみなのが残念です。 |
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| No.187 |
結局、前の道は車が入れるようになるのですか？
いつからですか？ 今日もまだ歩行者のみの道路ですが。 |
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| No.188 |
１６戸中６戸がプレミアム住戸ということになっているようです。
約３戸中の１戸がそういうことになるのですね。 お高い部屋の反応は今のところどうなんでしょうか。第１期は今のところは１戸だけ先着順で残っているようですけれど、何戸かはプレミアム住戸は出てしまったのでしょうか。お値段はいかほどなんでしょうか。今出ている所はまあまあコスパはいいんじゃないかな？という額です。 |
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| No.189 |
この辺りは環境も学区も良くて駅も高速も近くて立地は非常に良いと思います。小規模のプレミアム感はありますが、16戸だとランニングコストが心配ですがどうでしょうか。
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| No.190 |
ランニングコストはそれなりにかかるでしょうが松下町は駅に近いし立地はかなり魅力的かと。
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| No.191 |
立地だけね。
マンションのスペックは最低。 近所の三井スレも荒れてきましたね。 |
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| No.192 |
立地は1番重要。スペック低いんですかね。最低の根拠を教えて下さい。
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| No.195 |
スペック最低って理由も不明。同じ人ばかりが荒らしてますね。スレ前半にもよく登場してるし。
建設的な意見交換の場にしましょうよ。 |
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| No.196 |
夙川の冠はどうもがてんがいかんな。
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| No.200 |
[No.193～本レスまで、前向きな情報交換を阻害する可能性、および、削除レスへの返信のため、削除しました。管理担当]
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