クレヴィア夙川松下町について

[いつか買いたいさん]

夙川のほとりのクレヴィア夙川松下町について知りたいです。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と情報交換しませんか。
駅にも近くて良さそうです。よろしくお願いします。

所在地：兵庫県西宮市松下町89-1 （地番）
交通：阪神本線 「香櫨園」駅 徒歩1分 、阪急神戸本線 「夙川」駅 徒歩11分
東海道本線（JR西日本） 「さくら夙川」駅 徒歩8分

間取：3LDK～4LDK＋N　※Nは納戸です。
面積：70.05平米～104.21平米
売主：伊藤忠都市開発　大阪支店
販売代理：伊藤忠ハウジング　大阪支店

物件URL：http://www.cv16.jp/
施工会社：株式会社昭和工務店
管理会社：伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社

[102: 匿名さん]

上階と下階で共用廊下の仕様が違うのは、同じマンションで嫌ですね
間取りも変えてるしないし、差がついてると何かとうまくいかないのでは
16戸で少ないので更に嫌ですね
内装の設備仕様は同じですかね？

[103: ご近所さん]

>>101
ほんとに香櫨園南側は土地確保出来ますかね、４３南は第１種中高専用地域の筈で、３０戸以上のマンション建設用地は難しいと思いますが。広大なテニスコートがマンションに建て替わり、そのベビーが修学年度に成ってるのでしょうね。

[104: 匿名さん]

・Bタイプ、Fタイプは風呂場の窓が人目の多い駅側を向いている
・Aタイプ、Eタイプの西側の窓は、隣家にかなり近接している
・工事による影響か、南道路の擁壁に大きなヒビ割れが入っている
(よく見ると、他にもヒビ割れが補修されたと思われる場所が複数箇所見られる)
・昨日まで現場に掲示されていた道路使用許可証は、2月末で期限が切れていた
・かと思いきや今度は、通行禁止道路通行許可証が掲示されたが、南道路を行き来して重機を出し入れするのであれば、道路使用許可は依然として必要なのではないか
・東道路は朝通勤で出て行く住民車両とゴミ収集車とのすれ違いは、現実的に無理。加えて朝は通勤通学の自転車の往来も非常に多く、危険である
・マンションのホームページでは、当該建物がいかにも川の土手の上には建っていないかのようなイラスト
・また、夙川沿いの川の砂地地盤にも関わらず、支持基盤として非常に良好、と謳っている
・工事日程表、三井のところと比較してしまうと、いつまでたっても「雑」の一言
・上層階と下層階で間取りも価格も違えば、購入層も様々になる→管理組合での合意形成が難しくなり、大規模修繕や、コストのかかる機械式駐車場を今後どうするか等方針が一貫しない可能性がある。また駅前物件であることから、将来的には賃貸に出されることも考慮に入れると、「自分たちの住まい」としてマンションに思い入れを持つ住民が減り、住み良い環境の維持が困難になる可能性がある

98さんがおっしゃるように、「この地域は」高評価ですね。ただ皆さん評価はそれぞれだとは思いますが、マンションデベ、施工業者が高評価かどうかというのはまた別なのではないでしょうかね。
スレ主さんが昭和工務店のリンクを貼ってないようなので、以下に貼っておきますね。ご参考まで。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/10069/res/1-2000/
http://www.sutekicookan.com/昭和工務店

[105: 匿名さん]

自然があって、駅にも近く複線が利用できるって
なかなかない好条件なマンションですね。
気
になるのは、すぐそこに川があることです。
夏など臭いや虫は気にするほどではないでしょうか?
戸建ではないから心配はいらないでしょうか?

[106: 匿名さん]

管理費、修繕費、駐車場代…
高いのは分かってだけど…想像以上
20年、30年後、計画も16世帯であればあやしいし、リスク高すぎですね

[107: 匿名さん]

>>106
管理費、修繕費、どの程度ですか？

[108: 匿名さん]

>106さん
戸数は16戸なので大規模に比べれば割高とは思いましたが、
そんなにですか？
計画とは、モデルルームで長期修繕計画表を見せられたのですか？
差し支えなければそれぞれの料金と計画表の値上がり幅を
教えていただけるとありがたいです。

[109: 匿名さん]

管理費はともかく、修繕費は上がるのはなんとなくわかります。
大規模修繕も回を重ねるごとに額が上がっていくと聞きますから、
それに備えるとするならば、相応の額になってきますからね。

実際に計画通りに行くのか、もっと上がっていく可能性もあると考えて
検討していくのが良いと思います。

戸数が少ない、こじんまりとしたマンションなので、
お互いの顔と名前が一致できるという点では
防犯的には良いかと思われます。

[110: 匿名さん]

モデルルームに行けばわかることなんでしょうけど、販売はいつからなんですか？
価格や管理費、修繕費などもそこで教えてもらえるものなんでしょうか？
間取りも広く、川沿いが嫌でなければ良さそうな場所でもあるので、価格は高そうですが、全16戸と少数なのですぐ売れてしまいそうな気がします。

[111: 匿名さん]

販売時期は延びてるし、価格は一向に発表されないですね。いい場所とは思いますが、高く売りたいけど、なかなか買ってくれそうなお客さんが溜まらないので、価格を思案してるのですかね？
野村さんの仁川みたいに、ここも高い金額で売ったは、建築コストケチって外観が残念にならなければ良いですが…

[112: 匿名さん]

外観はあまりお金かけてなさそうですね
普通の外観、普通のタイル、窓
上階が内廊下で下層が外廊下というマンション内のはっきりした格差が嫌ですね
ここもコスト削減のにおいがする

[113: 匿名さん]

知らなかった！階層によって内廊下・外廊下に分かれているんですか？
今公式ホームページを確認しましたが、本当ですね。
4階・5階は1フロア3邸で内廊下設計を採用し、ホテルライクな落ち着きを
演出…たった16戸のマンション内で選分するような設計はどうなんでしょう。

[114: 物件比較中さん]

で、ホームページの現地図の間違いはいつ訂正されるんですかね。
地図１つまともに書けない、間取り設計も生活者目線でない、杭の１つも打たず安心感なし、そして賃貸以下の超小規模供給戸数でホテルライクだと。コンセプトに一貫性がなく、事業主、設計会社、施工会社の信頼性と連携はちゃんとしてるのか、心配になりますね。

モデルルームを見る限り、子育て世代というよりは富裕層を相手にしているような印象を受けますね。先日も敷地すぐのＬ字路の角に、往来する車を塞ぐかたちで高級外車を違法駐車して、敷地周りを見学していたオッサンがいました。集合住宅ですからいろんな人が住むことにはなると思いますが、できればそういう世帯とはご一緒したくないですよね。

販売開始時期がまた先延ばしになりましたね。最適な時期を探っているのでしょうか。
川添町のエルグレースや、同じ松下町のパークホームズ、プラウド香櫨園など、競合が多そうですね。

[115: 匿名]

>>114
現地図間違いって、どこのことですか？
見る限り間違っ出ないように思うけど。

[116: 匿名さん]

地元を知らないのに気になって地図を見ちゃいました。
見た感想としては3駅徒歩圏内というのはかなり便利なのではないかなということ。
公園に面しているのもイメージ的に良かったです。

間取り良くないですか？
住んでみないと実際のことはわからないとは思いますが、見た感じでは普通かなと思います。
無難な田の字ではないですが。

[117: 物件比較中さん]

現地の阪神セキュリティの警備員2名。
ボーッとつっ立って私語ばかりで通行人の往来の邪魔になっている。敷地東側通路から駅側へ出るところを塞ぐようにして2名立っているときもあり、退くでもない、すみませんの一言もない。乗り入れ許可が出ているのかがわからない原付に腰掛けて休んでいるだけ。重機の作業中も周辺の安全に気を配る様子もなく、本当にただただ、ボーッとしているだけ。工事説明会で周辺住民から要望が上がったから立たせているだけ、と思われても仕方のない仕事ぶり。

香櫨園駅前の夙川公園の松林はカラスの巣のようになってしまっていますね。西宮市が駆除しないせいで、糞害、うるさい鳴き声、先日はカラス同士の喧嘩でもあったのか、死骸も週末放ったらかしでした。東向きバルコニーはカラス対策が必須ですが、間取りを見る限り、室内に侵入してきてもおかしくないですね。それくらい相当数いますね、特に可燃ゴミ出しの日は。また香櫨園駅には毎朝スズメが大量集結してバードミサイルを通勤客にお見舞いしている毎日ですが、こちらが上棟したら移り住んでくるかもしれませんね。スズメやカラスなんてどこでもいると思われているようでしたら、ぜひ可燃ゴミ出しの日の朝方、周辺を歩いてみてください。早いカラスは2時台から活動始めてます…。

戸境壁は本当に遮音性能があるか不安な構造ですね。スタッドがプラスターボードに接しており太鼓現象不可避、吸音材代わりのグラスウールでかえって隣戸の振動を伝えやすくする構造です。また乾式は太鼓状ですから、施工業者が戸境壁をぴっちりと密着させる技術を持っていないと、想定している遮音性能が出ないと言われていますよね。昭和工務店(とその下請け)に果たしてそれだけの技術力があるかどうか。

4,5000万は下らない物件なのでしょうから、乾式じゃなくて湿式にする選択肢はなかったんですかね。高いお金を払って遮音性能があまり高くない構造というのはちょっと…。最近は湿式に匹敵する乾式工法も出てきたようですが、そういう新工法はプラスターボードに少なくとも鉛が入っていたり、気休めのグラスウールではなく本格的に断熱材を入れ込んだりしているようです。仁川のプラネもスラブ厚で炎上してしまいましたが、こちらも戸境壁はコストダウン目的なのでしょうね。

そもそも地盤が緩いのに、杭は打たないわ、戸境壁もそうやって素材は軽くするわ、もしもの地震の時にそんなに倒壊しやすい建物を建てて、伊藤忠は何をしたいんですかね？間取りが感覚的にいいかどうかも大事かもしれませんが、構造そのものがきちんとしているかどうかを確認した方が良いのではないですかね。ホームページから来場予約のリンクがなくなってしまったので、モデルルームがやってるのかどうかすらわからないので確認のしようもありませんが。

現地図は、このマンション購入者層として、子育て世代はターゲットにしていないことを感じさせる部分が間違ってますね。この地図の範囲内に住んでいる人なら程なく見つけられるところです。

販売開始が7月中旬なのですね、もう過ぎてますが、販売はこっそり始まっているのでしょうか？

[118: 匿名さん]

ここも、野村もお客さんが付かないから、販売時期がずっと伸びっぱなしですね。価格と仕様の悪さが顕著なんでしょうね。建設費が上がってしまってどうしようもないんでしょうね。三井のグンゼ跡地も建設会社変えてなんとかしてるようですね。噂では三井のマンションは完成してから販売するとか聞きましたが、どなたか情報お持ちですか？

[119: 匿名さん]

こちらでファサードなど確認できます。すでにご存知でしたらすみません。

http://www.nishi.or.jp/media/2014/CAS25-26.pdf

数年前、別の三井のマンションを検討している際に、松下町でも計画があるんですよという話をスタッフから伺いました。そちらは近隣住民への説明にも三井不動産の担当者が来て、直接事業内容等説明されていたようです。まあそれは当たり前の話で、こちらの伊藤忠が異常なんだと思いますが。

[120: 匿名さん]

少し現地見学に来ましたが…あ〜あ〜、最近の大雨のせいで、鉄筋からサビが至る所で垂れてしまってみすぼらしい…。以前見に来た時、帯筋も概念図にあるような均等幅ではなくまばらな配置でしたし、これで本当に想定している強度が出るんですかね。もし建物にヒビが入ったり倒壊しても、錆び付きは住んでからの経年劣化だから責任取れません、と事業主に言われて終わりでしょうね。

最近の雨で建築資材が雨ざらしの状態にもかかわらず、やけに工事をさっさと進めていますが、湿気が残って室内がジメジメすることも懸念されます。コストカットとは言っても露骨に構造部分をカットされるとちょっと困りますね。

[123: 匿名さん]

嫌がらせ、ここまでくると伊藤忠がかわいそうに思える…