リビオ目黒 ザ・プレイス

[購入検討中さん [男性 40代]]

リビオ目黒ザ・プレイスについて情報交換したいと思います。
購入を検討されている方、近くにお住まいの方、ご興味のある方は宜しくお願いします

住所　東京都目黒区下目黒二丁目392-5他（地番）
交通　JR山手線・東京メトロ南北線・都営三田線・東急目黒線「目黒」駅（正面口）より徒歩7分
敷地面積　624.35m²
総戸数 52戸（地権者住戸3戸含む）
構造　地上14階建て
間取り 1LDK・3LDK
専有面積　36.98m²～ 70.30m²
入居予定時期　平成28年12月下旬
駐車場 11台（機械式8台、身障者用1台）
自転車置場　52台
バイク置場　5台
ミニバイク置場　12台

公式URL：http://www.meguro7.jp/index.html
売主：新日鉄興和不動産株式会社、伊藤忠都市開発株式会社
販売代理：伊藤忠ハウジング株式会社
施工会社：松井建設株式会社 東京支店
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ（予定）

【物件情報の一部を追加しました 2015.3.27　管理担当】

[134: 匿名]

>>132
では、ネガだけではなくオススメの物件教えてください。

[135: 匿名]

単なる荒らしだな

[136: 土地勘無しさん [男性 50代]]

まずAタイプだと10階以上でないと隣の窓を開けても隣はビルです。
知り合いが目黒通り沿いにすんでいますが窓の近くに排ガス？の粉が窓際につくとのことです。

寝室が道路沿いですがスポーツカーやバイクの音が気になります。

南川にマンション建つのを考えると七階以上は考えられないですね。
伊藤忠だと売却も心配ですし。

おすすめは中古の方がいいと思いますね。

[137: 土地勘無しさん [男性 50代]]

このマンションの特徴は価格だけと思ってしまいますが、むしろおすすめポイントはどこでしょうか？

[138: 匿名]

>>137
価格のメリット以外では全戸南向きと
山手線目黒駅最寄りですかね。
スーパー近いし、南面が高度規制されてるのもメリットです。
そもそも山手線最寄りのマンションで通りに面してないマンションなんて殆どないし、それが嫌なら静かで空気の良い郊外のマンション購入されては如何ですかね?

[139: 土地勘無しさん [男性 50代]]

>>138
南向きの高度規制ですが20ｍぐらいとのことですが、
20ｍの建物が建つと6階以下の日差し厳しいのでは？
南側に20ｍの建物が建つと少なくとも5階以下は厳しいですよ。
スーパー近いのはいいですけど目黒のスーパー安くはないです。

山手線最寄りで通りに面してないマンションなんていくらでもありますけど･･･
長者丸などすばらしい立地ですね。

[140: 購入検討中さん]

長者丸買える資金がある方がここと比較検討ですか？
随分価格差がありますね。
長者丸だと買物は、ガーデンプレイスでしょうか？セレブですね（笑）

[141: 土地勘無しさん [男性 50代]]

無理をしてまでここを買う理由が私にはわかりませんよ。
そんなにローン組んで買うなら別がよろしいかと。
比較対象は多いほうがいいのですよ。

[142: 購入検討中さん]

>>141
価値観なんて人それぞれでしよう！
買いたくないなら他のマンションの書き込みすればいいだけ
自分の尺度でケチ付けるのは狭量過ぎますね。
近くのパナホームの掲示板にもこの手の粘着質なのいたな

[143: surf]

誰が無理をしているんですか？あなたですか？
ここの安い物件でも購入できないのなら、目黒は無理なので、埼玉などで探せばいいのではないのですか？
ここは意味ある情報を交換するスレッドなので、無意味な情報はやめてくれませんか？

[144: 土地勘無しさん [男性 50代]]

一般論を言っているだけなのに、ここの購入検討者のレベルが知れます。

[145: 匿名さん]

あなたのしつこいまでのネガの方がレベル低いですけどね（笑）

[146: 土地勘無しさん [男性 50代]]

事実がネガティブとは。
価値観は人それぞれですので。

[147: 匿名さん]

ネガティブに思わないのも価値観ですから（笑）捉え方は人それぞれ押し付け無用です！

[149: 匿名さん]

言っておきますが、地元民です。
あなたが土地勘なしの田舎者でしょ

[150: 購入検討中さん]

ちなみに今どの辺りを販売中なのでしょうか？
もう、上層階はないのでしょうかね？
20メートル規制を考えると、ある程度高いフロアがいいかなと思いましたが。

[151: [男性 40代]]

＞ 20ｍの建物が建つと6階以下の日差し厳しいのでは？

それを言ってしまうと、ここに限らず周囲に建物がたった場合にはそのような物件になってしまうケースは少なくないとは思います。
ただし、ここは南側の向かいが公園であることで、いくらか緩和される可能性があるかもしれません。
そういった意味では、条件的に有利であると考えることもできるかと思います。


＞ スーパー近いのはいいですけど目黒のスーパー安くはないです。

アトレのザ・ガーデンですと、高質食品スーパーマーケットということもあり、おっしゃる通り安くはないと思います。
私は目黒に住んでおりますが、この物件に近いスーパーは特に高いとは思いません。


＞ 無理をしてまでここを買う理由が私にはわかりませんよ。

土地勘無しさんには分からないことも色々とあると思います。
仮に無理して買う人がいて、それが理解できなかったとしても、それが土地勘無しさんに何か不利益を被るようなことになりますでしょうか?


＞ 比較対象は多いほうがいいのですよ。

おっしゃる通りだと思います。
ただし、地域的条件は人それぞれだと思いますので。
目黒限定で探している方もいらっしゃるかと思います。


＞ 一般論を言っているだけなのに、ここの購入検討者のレベルが知れます。

一般論 = 世間に知れ渡っている情報をわざわざ土地勘無しさんにご教示頂きありがたく思っております。


この物件に対し、土地勘無しさんとしては購入検討対象外のようにお見受け致します。
もし、検討対象外であれば、積極的にこの掲示板に投稿する必要性は無いと考えます。
そうでない場合、掲示板がなるべく荒れないような書き込みにして頂けると、他の方にとっても有益な情報のやり取りの場になると考えますが如何でしょうか。

私のこの投稿内容が他の方に不快感を与える言動である可能性がございます。
その場合には心からお詫び申し上げます。
また、この投稿が削除されたとしても特に致し方ないものと認識しております。

最後にこの掲示板の利用規約を一部引用させて頂きたく。

------------------------------------
運営方針
利用者相互に気持ちよく利用できるコミュニティになることを望んでおります。

投稿削除基準

・当サイトに参加されておられる方が不快に感じられると判断するもの
・スレッドが荒れてしまうと判断するもの
・物件購入の意志を妨げようとする悪意あるもの
------------------------------------

[152: 土地勘無しさん [男性]]

>>151
おっしゃる通りです。失礼しました。
ただ意見を述べてだけなのに絡んできたのは他の方ですよ。
私もまだ購入を購入検討しています。
いい意見だけではなく悪い意見も聞きたいのです。
既に購入済みの方からしたらつまらないのでしょうけど。

[153: surf]

>>150
販売対象は1次で抽選対象だった3LDKのAタイプおよびDタイプの8階未満で契約が決まらなかった物件と一人暮らし向けBタイプまたはCタイプでしょうね。
b

[154: 購入検討中さん]

>>153
ありがとうございます！

[155: 匿名さん]

こちらは４路線利用可で、とても便利だと思うのですが、
駅までの距離は徒歩７分。
女性や子供の足ではもう少しかかるかもしれません。
駐車場に関しては１１台分しかありません。
総戸数に対してかなり少なめの設定ですが、これで足りるのでしょうか？

[156: 匿名さん]

都心のマンションの設置率は戸数の二割だからね。
前住んでたマンションも50世帯10台でした。逆に余ると管理費足らなくて住民負担とか困りますね。

[157: 匿名さん]

目黒エリアで検討してますが…
立地も建物も試用も、この物件でなければダメだ！
という決め手に欠ける気がします。

シロウトなので何となくですが…
皆様いかがでしょうか？

[158: 匿名さん]

山手線の目黒、7分、南向き、価格が予算内、これにつきる

[159: 住まいに詳しい人 [男性]]

お風呂が狭いのがなぁ…
安いからしょうがないけど。
将来を考えると上の階がいいなぁ

[160: 匿名さん]

浴槽サイズ、１３１７なんですね。一般的な広さよりは若干狭い？
３LDKと言っても専有面積は７０平米を切りますので、ファミリーで暮らす、と言うよりは二人暮らしにちょうどいい、くらいの広さなのかなと感じました。
立地的にもそういう感じですものね。
ターゲットを絞っているなぁという印象。

[161: シャワー好き]

>>159
この価格帯のマンションにしては浴槽は少し狭いみたいですね。

私は冬場などの入浴による血圧の急激な変化でバスルームで倒れるのが怖いのでシャワーが中心です。
私みたいな人は、浴槽の広さよりはオプションのミストサウナがどの程度自分にマッチするのか気になるところかもしれません。

[162: surf]

>>157
価格でしょうね。目黒で他の物件は規模の大きいマンションが多く、坪単価500万〜600万ですが、いまのミニバブル前だと300万〜400万でしたし、考えられない値段となってるので、将来的には確実に下がります。それを考えると、このマンションはデベロッパーは一流ではないし、お風呂は小さく、ディスポーザーもないですが（笑）、元の相場を1割上回る程度なので、値下がりしてもダメージは小さいと思います。目黒の相場が今より上昇することは考えられませんが、もし上がったらお得だったという感じでしょうか。

[163: 匿名さん]

ここでなければ、すぐそばのマルエツ隣の住友系のマンション待ってもいいかもね。
駅から十数メートル離れるだけだし。

しかしこのエリアマンション増えたなー。大鳥神社の数軒並びにも今なんか建ててるな。
目黒駅前タワーが完売した今、周辺に流れてくるかね・・・・・まーあそこ買うような人はこっちにはこないか。
なんだかんだで川沿いのカレンも完売したしね・・・。

[164: 匿名]

>>163

すみふがどんな値段を付けてくるか。。
ここより狭くて同じくディスポーザーなしの広尾南も結構な値を付けてますが。。

[165: 匿名さん]

駅まで近いということもありますし、強気価格というのは十分あると思います。
具体的にどういう価格になってくるのでしょうね。
資産価値は十分に高いと思われますので、
投資目的の方も多くなってくるのではないかしら？と思われます。
どうなることでしょうか。

[166: 匿名さん]

住友価格で坪500万弱位を予想

[167: 匿名さん]

長者丸に三菱の計画があるとか。
スミフもマルエツ隣接地とは別にもう一件計画があり、ブリリア後も目黒駅周辺はホットですね。

[168: 匿名さん]

第二期が遅れました？
余り売れていないのですかね？

どなたか情報お持ちの方いらっしゃいますか？

[169: surf]

>>168
営業さんから聞いていた当初の計画どおりです。延期はされていないと思います。それにしてもこの検討スレの盛り上がりの無さはなぜなのでしょうか？

[170: 匿名さん]

>>169

やはり住戸が少ないからじゃないですか？
上層階は埋ったようですが。

[171: 匿名さん]

これ完売難しいかもね。
折角立地いいのに変なところ渋るから･･･

[172: 匿名さん]

どんなマンションでもやっぱり上の階の物件から売れていくんでしょうね。
このビルの中では上の方が良いですよね。
少しでも窓越しの眺めの良いのが良いに決まっていますから。

ところで下の階の物件は売れそうにもないですか。

[173: 匿名さん]

人気なく書き込みなく、チラシが結構な頻度で来るわ。
売れていないのかな？？

[174: surf]

>>171
何を渋られたんですか？

[175: 匿名さん]

>>174
設備のことじゃないでしょうか？
どなたか書かれていましたがお風呂場が狭いとかディスポーザーがないとか･･･
見る人が見たら比較的お安い物が使われていることがお分かりになれるかと。
その分お安いんですけど。

[176: 匿名]

>>175
ディスポーザーがあると生ゴミがゼロになるわけでもないですし、また、管理費にはね返ってくるため、24時間ゴミ出し可能であれば私としては必須ではありませんが、ディスポーザー付きのほうがマンションとしてはスペック比較では上になりますね。

浴槽も少し狭いようですが、これまた私はシャワーで済ませるケースもあったり、広いお風呂に入りたい時はバスで大井町の温泉スパや中目黒のコナミスポーツの浴場に行ったり、武蔵小山の清水湯などでゆっくりすることが多いので、ここの物件は私とは相性がよく(ゆずれない条件は満たしている)、値段相応であると感じております。

[177: 匿名さん]

ディスポーザーはマンション中のディスポーザーで粉砕したゴミを集める施設のランニングコストがすごくかかるという話をきいたことがあります。
やはり、水を使う施設・器械を使う施設というのはランニングコストも将来の修繕コスト・交換コストも相当かかるといいますし。
無いほうがむしろ親切なのではないでしょうか。
24時間ゴミ出しできるのであれば、それでいいし。

[178: 匿名さん]

限られた占有面積の中で、できるだけ居室面積を確保して、風呂場や収納は狭くという人もいれば、仕事で疲れてゆっくり風呂に浸かりたいから、居室が狭くなっても広い風呂の方がいいという人もいるし、どこで折り合いを付けるかでしょうね。ディスポーザーはあれば便利でしょうけど、住戸の半分が1LDKでは、ランニングコストと見会わないでしょう。

[179: 匿名さん [女性 30代]]

先日、1LDK目当てで伺いました。
モデルルームを見た後、現地を見に行ったのですが、すぐ裏の土地は地盤沈下の為、車両立ち入り禁止…。
将来不安なので、購入検討やめました。

[180: 匿名]

>>179
道路は転圧不足で陥没することがあります。
裏手の車両通行が禁止されているのは、一般車両の駐車により過去に緊急車両が入れなかったためでもあります。

なお、一般論で言えば、マンションが地盤沈下で沈むということはありません。建築基準法により、建物は良好な地盤の上に支持されるように規定されています。
そのために地盤調査を行い固い支持層に杭を打ちます。

ただし、マンション自体ではなく、その周りの地盤が沈み、マンションと連結している配管などには影響が出る可能性はあると思います。
しかしながら、敷地外である本物件の裏手の住区センターのほうで配管が連結しているとは考えにくいです。
もし、この物件が第一候補なのであれば、問い合わせをしてみるのも良いかもしれません。

[181: 匿名さん]

なるほど。。。
マンション自体は別に大丈夫じゃない？と思っていましたがそういう可能性もあるのですか。
配管関係がどういう経路でやってくるかにもよると思いますが
そのような影響もある、ということなのですね。
そもそもこの状況自体は改善されることはあるのでしょうか。

[182: 匿名さん]

ここの営業の人は実際に現地に行っていないのですかね？
適当なことを言われてのですが･･･

[183: 匿名]

>>181
液状化のような地盤沈下は不可逆の性質を持つため、沈下したものが勝手に元通りになることはないそうです。

地盤沈下による配管の影響を少なくする対策として、フレキ管や可撓性のある素材を使ったり、地中に引き込む電線等はゆとりを持たせておくといった方法がある模様です。

施工側もあとあとのリスク回避のために地質をもとにした対策をある程度考慮するとは思うのですが、これ以上は私にも分かりません。

[184: 匿名]

>>182
さすがに営業が現地に行ったことがないというのは有り得ないと思いますが、もしよろしければ具体的にどのようなことを言われたのかをご教示頂けますでしょうか。

[185: 匿名さん]

>>184
目黒川のことを心配していたのですが、リビオの場所より山手通りの方が標高が低いから問題ないと言われました。
何回か確かめたのですがリビオより山手通りのほうが標高高いです。
地図上でも確認できました。

[186: 匿名]

>>185
目黒通りと山手通りの交差点はよく通るのですが今まで気付きませんでした。
権之助から目黒川までは下り坂で、大鳥神社からまた登り坂になっているため、山手通りが一番谷になっているような錯覚や先入観があったのかもしれませんね。

目黒川流域豪雨対策計画に記載の浸水被害の実績を確認する限りでは、本物件の箇所では浸水被害の実績は無いようです。
ただし、将来のことは当然ながら分かりません。

[187: 匿名さん]

Aタイプキャンセル出ました？

[188: 匿名さん]

　どうなんでしょ。
とりあえず今はAタイプDタイプの販売になっていると公式のホームページを見ていると判断できます。
ですのでAが販売されているということはほぼ間違いないのではないですか。
あと４戸の販売なのですけれど
その中でも何タイプがどれだけあるのかというのはわからないので
実際に聞いてみるしか無いのかもしれません。

[189: 匿名さん]

地盤沈下のマンションは嫌だな…

[190: 匿名さん]

>>189
ここが地盤沈下しているとおっしゃってるのでしょうか？
それとも本物件に関係なく、単なる個人のつぶやきでしょうか？

[191: 匿名さん]

>>180
敷地配置図を確認すると、ガス・電気・給水の引き込みは目黒通り側のようです。

[192: 匿名さん]

物件の条件は悪くないとおもいます。
後は、最終的にご自身で納得できるかどうか、ということではないでしょうか。
このあたりは総合的に比較しないと難しいところだと感じています。

[193: 匿名さん]

>>190
目黒は、埋立地じゃないから、地盤沈下はないと思います。地下水を大量に汲み上げるような事もないし、山手通り下の高速道路も離れているし、大丈夫だと思います。

>>186
目黒新橋付近で、目黒川が氾濫したのを聞いた事がありません。目黒新橋付近は、水面と周りの地面の高低差が大きいのです。中目黒付近は、30年ほど前まで、大きい台風が来ると必ず氾濫してました。川幅が狭いのと、水面と周りの地面の高低差が少ないからと思われます。今は、治水工事が完了して、氾濫しなくなりましたが。
そんな訳で、将来はわかりませんが、大丈夫だと思います。

[194: 匿名さん]

まだ売れていないんだここ･･･
経済も先行き怪しいし特に東京は2020前後には価格落ちるって話だしね。

[195: 匿名さん]

そもそも６階以下は日当たり悪そうだし価値的に微妙だよね。
目の前にマンション建ったらどうすんだろ。
まあ安く売り出して早めに契約取るって感じだったのかな。

[196: 匿名さん]

このパターンは売れなさ過ぎて販売停止だな・・・。

[197: 匿名さん]

>>196
稚拙な内容の書き込みですが何かイヤなことでもありましたか？
「売れなさ過ぎて」の根拠は何でしょうか？
不具合があるならともかく、マンションが売れなくて販売停止なんて聞いたことがありませんし、売るのが伊藤忠の仕事でしょう。
価格や階数、間取りや広さ等の複合的な条件により比較的人気が低い(売れ残りやすい)住戸があるのは致し方ないと思います。

[198: ご近所さん [男性 30代]]

地元住民です。
第1高田ビルの跡地に
建設中のマンションですが
確かに地盤沈下が
原因で取り壊しになったと
思います。
元に裏の下目黒住区センターは
未だに車も入れないほど
地が良くない状態です。

ただ、そのために
かなり地盤改良の工事を
していたようなので
伊藤忠ですし
返って安心で良いマンションが
建つと思います。

[199: 匿名さん]

>>198
じゃあその地盤改良の工事分割高なのかなぁ。

[200: 匿名さん]

3LDKが7348万円、1LDKの最上階は5280万円なのだそうです。

1LDKって39．98㎡の間取りですか？玄関入ってすぐの廊下に、下足入れ＋物入れがあるのでいいなと感じました。ゆったり使えそうですよね。

ほか、A、Dプランが掲載されていました。

1LDKは広さからいって1人暮らし用ですよね、きっと。

[201: 匿名さん]

>>200
お一人だとゆったり、お二人だと荷物がかなり少ない方でない限りはちょっと手狭な広さかなぁと私は思います。

玄関に物入れがあるおかげで、お部屋がすっきりして見えるのでいいですね。

[202: 匿名さん]

1LDK特設サイトがあります。女性の写真が使われていて、インテリアに関心のあるおしゃれ女子がターゲットなんでしょうか。

1LDKはLDKで12.2畳、ベッドルームが4畳。1人でゆったり暮らせる間取りです。ベッドルームにはウォークインクローゼットがあり、玄関からの廊下にもかなり広い範囲で収納（壁面収納？）がありますね。

コンロも3口。3口あれば、ホームパーティーにも対応できそうですし、料理好きな人にも気に入ってもらえそうです。

1LDK、最上階は5280万円とのこと。1LDKの部屋は他は全て入居が決まったのでしょうか？先着順販売です。

[203: 匿名さん]

1LDKおしゃれ女子？
ハードル高くないですか？
こんなところに1LDK買ったらお局候補と思いますが…
一人で生きるおばさんにはいいかも知れないですけど。

1LDKでこの値段は高すぎる。それなら+2000で別のお部屋かと。
1LDKでこのマンションの利益を出していると思います。

[204: 物件比較中さん]

>>203
そうですね、「お局候補」やら「1人で生きるおばさん」といった発言を容易にする方にはハードルは高いと思います。

部屋が広くなれば固定資産も増えると思いますので、必要以上の広さを求めない方には選択候補になると思います。

最上階となれば、下層の階と比較して高くなることは一般的だと考えます。
また、ここの1LDKの坪単価は妥当な水準で、3LDKの坪単価のほうがお値打ち感があるため、高いと感じてしまうのかもしれません。

[205: 匿名さん]

>>204
1LDKの坪単価は妥当ですが設備しょぼいです。
3Lは単価が安いですが設備がしょぼいので許容範囲ですが。

ここの1L買うなら賃貸の方がいいと思います。リセールを検討するなら。
ごり押しされていますけど購入者ですか？それとも販売側？

もっと客観的に見たほうがいいですよ。

[206: 物件比較中さん]

>>205
物件比較中のものです。
設備はある程度は後からどうにでもなります。
(資金に余裕があることが前提ですが)

私の場合はキャッシュでの一括払いしか考えていませんので、賃貸に関しては興味ありません。

坪単価が妥当でも設備のグレードが気に入らずに候補から外れるのであれば、その人の判断なので何の問題もないと思いますし、掲示版で不満を言ったところで変わるわけでもないため、私であればおとなしく他の物件を探します。

[207: 匿名さん]

設備と間取り悪いねーまだ残ってる笑

[208: 匿名さん]

駅まで徒歩7分ということですので、利便性を優先という人向けということなのではないのでしょうか。
全体的にコンパクトな作りにはなっていますが、設備面は分譲マンションだったら付いていて欲しいものがきちんとあるのではと感じられました。
食洗機、カラリ床、三面鏡裏収納などなど。
こういう所は省略しないであるので、設備面は悪くはないと判断される方も多いのではないでしょうか。

[209: 匿名さん]

あら、ここは完成マンションでしたか。
実際の部屋を見ることができて採寸も可能なんだそうですが、
写真撮影は可能でしょうか。
最終期販売の203号室・803号室はそれぞれ事務所とモデルルームとして
使用中で、引き渡しは7月末という事は現地の販売センターもその頃に
閉鎖する予定ですか？

[210: 匿名さん]

Cはかなり細長いなぁ…と思いましたが、一応リビングにも居室にも窓があるということにはなってきているのですね。
リビングの家具配置をどうするか…かなり細長いですし、居室への出入りを考えると公式サイトにあるようにテレビをおいたとしてもソファを置く場所がちょうどよい所が無いような。
工夫していかないと、デス。

[211: 匿名さん]

完売しました。

[212: 通りがかりさん]

シティハウス目黒ザツインというスレッドから来ました。ここも地盤沈下で揉めてるんですね。
理由は首都高の工事と伺ったのですが本当ですか？

[213: 通りがかりさん]

マルエツ無くなるそうです。
いいなー完売なんだ。。

[214: 検討板ユーザーさん]

>>213 通りがかりさん
マルエツは建て替えのため、再オープンは少なくとも
1年半〜2年後になるそうですよ。