【至急】5年固定か10年固定か

[匿名さん]

来月、借り換えの予定です。
残債2500万円、20年弱ですが、10年後には一括繰上げ完済予定。
当初5年固定は0.6%（6年目以降は▲1.7%優遇）、
当初10年固定は0.9%で、当初5年固定との差は▲0.3%。
試算では6〜10年目の変動金利が平均で今より0.55%上がるなら10年固定の方がいいことになります。
ご意見お願いします。

[61: 匿名さん]

5000万近いなら、頭金にいれた方がおとくな気がしますが。

[62: 匿名さん]

＞54
90万円は大きいですね。10年間今の低金利が続くことはまずないでしょうが、90万円からトントンの間には収まるのではないでしょうか？
10年後に完済を前提としてますが、それは確実ですか？スレ主さんと同様に固定期間終了後の優遇幅が違うでしょうから、残高が大きいと11年目からの影響も大きいですよね。

[63: 匿名さん]

≫54
10年で完済なら住信SBIより三菱UFJ信託や三井住友信託の方がいいですよ。保証料は一部返戻されますから実質的な負担は小さくなります。多少金利差があってもオールインコストは低いのでは？

[64: 匿名さん]

5年固定に一票です。6〜10年目の金利上昇がボーダーラインとおっしゃっている0.5〜0.6%を平均で大きく超えることはないでしょう。本格的な金利上昇は7年、8年目くらいと見ています。11年目以降の優遇幅も大きい方が、10年後時点でフレキシブルな判断が出来ると思いますよ。

[65: 匿名さん]

黒田総裁が在任中の2018年4月までは、今とほぼ同じ低金利が続く。その後、東京オリンピックが2020年。
ちょうど5年後の固定期間終了時あたりがターニングポイントになりそう。

[66: 匿名さん]

試算してみました。

条件
・2015年3月末に実行、35年で返済するプラン
・2015年4月末より返済
・当初5年は0.45%固定、以降は現状と同じ0.75%として試算
・住宅ローン控除を10年分受けた2025年1月頭に全額返済

結果（支払金額）
・当初5年の返済額は月々102,952円（これで60回返済）
・残り期間は月々107,557円ずつ返済（これで57回返済）
・2024年末までの返済総額：12,307,869円　←①
・2024年末時点の残債総額：29,681,511円　←②
・銀行への返済総額（①＋②）：41,989,380円

結果（受取金額）
・銀行から借りた金額：40,000,000円　←③
・住宅ローン控除総額： 3,443,418円　←④
・受取総額（③＋④）：43,443,418円

以上より、差し引き約145万円ほどの利益となりました。
ここから手数料2.16%や諸費用を引いても若干のプラスにはなりそうです。


続いて、4000万円を当初10年0.86%固定の35年返済プランで借りて、先ほどと同様住宅ローン控除を10年分受けた2025年1月頭に全額返済する場合、
・銀行への返済総額：42,945,690円
・受取総額：43,470,332円
となり、差し引き約52万円ほどの利益となりました。


以上より、もし現状のままで金利が推移する場合は、当初5年固定で組んだ方が約93万円ほど利益が大きいという結論になりました。

どなたか保証料の戻りについての情報をお持ちの方はいらっしゃいますか？
信託系の銀行が、コストのかからないネット専業の銀行より有利になり得るのでしょうか？

[67: 匿名さん]

保証料の戻りはかなり少ないと考えてよいようですね。
10年後に一括返済の場合はやはりネット銀行が最も有利なのではないかと思いますが、いかがでしょう。


--以下引用--

返還される保証料はとても少ない

基本的には保証料はもどってくるのですが、単純に借り入れ期間との兼ね合いで考えると非常に少ない割合しか戻ってこないのです。

保証料の返還事例

銀行A　住宅ローン返済期間30年　52万の保証料　6年経過　24万円
銀行B　住宅ローン返済期間35年　240万の保証料　5年経過　140万円
銀行C　住宅ローン返済期間35年　45万の保証料　5年経過　25万円
つまり、返済期間が30年以上でも、たった5年が経過しただけで50％しか戻ってこないのです。10年を経過した場合には、0％～30％まで返還の割合は下がってしまいます。

この返還金額の計算手法は、金融機関や保証会社によって異なりますが、そういうものだと考えるしかありません。

[68: 匿名さん]

2500万円、期間35年の住宅ローン保証で、全額繰上返済された場合の戻し保証料

[69: 匿名さん]

10年後なら30%以上返ってくるんですよね。とすると、事務手数料2.16%より低いのでは？

[70: 匿名さん]

ネット銀行はたった10年の借入で83.2万円の手数料ってことでしょ。

[71: 匿名さん]

三井住友信託銀行で当初5年固定0.600%→その後変動0.775%として住宅ローン控除後一括返済の場合、
銀行への返済が42,314,464円、住宅ローン控除による戻りが3,453,074円なので，約114万円の利益となります。
これは、住信SBIネット銀行と比べると約32万円ほど落ちます。
保証料の戻りが30%（約26万円、実際にはここからさらに手数料が引かれる）あったとしても、やはりネット銀行に軍配があがるのではないかと思いますが、いかがでしょうか。

[72: 匿名さん]

ここまでをまとめてみました。

・住宅ローン控除による戻りが大きいので、かりに現金一括で買えるとしても銀行でローンを借りた方が得。
・繰り上げ返済は一切せず、10回目のローン残高証明書を銀行から受け取った後速やかに一括返済する。
・5年後〜10年後の変動金利が平均して今より0.6%以上上昇すると思う場合は10年固定で契約。そこまで上昇しないと思う場合は当初5年固定で契約。

試算例（当初5年0.45%固定→変動0.75%）
・月々返済額102,952円（当初5年）→107,557円（残り期間）
・銀行への返済総額：41,989,380円
・銀行から借りた金額：40,000,000円
・住宅ローン控除総額： 3,443,418円
・差し引き利益：1,454,038円

[73: 匿名さん]

ネット銀行は始めから変動で考えた方がいいのでは？

[74: 匿名さん]

＞72
このスレッドに関係あるのは、まとめの3点目、5〜10年目の金利上昇についてだけですね。
ローン控除、一括返済については、完全なスレ違いです。
金利見通しを含め、5年固定がいいか、10年固定がいいかについて、意見が欲しいところです。

[75: 匿名さん]

ずっと金利が上がらないと考える場合は、ソニー銀行の変動0.539%などでいけばよいですね。
同様の条件で試算すると、1,611,035円の利益となりました。

5年固定にすると利益が1,454,038円に減ってしまいますが、そこはリスク分散のためのコストということで。

[76: 匿名さん]

当初5年0.45%固定にしておいて、もし5年後の時点で金利が今と比べて0.6%以上上昇していたら借り換えをすればよいのでは？

[77: 匿名さん]

≫74
その通り。5年固定か10年固定かを聞きたい。

[78: 匿名さん]

結論：
5年後〜10年後の変動金利が平均して今より0.6%以上上昇すると思う場合は10年固定で契約。
そこまで上昇しないと思う場合は当初5年固定で契約。

でこのスレッドも終わりですね。

[79: 匿名さん]

＞78
というか、それは質問者さんも言っている通り、最初からわかっていることですよね。
5年後から10年後の金利見通し、それぞれの金利シナリオにおける利息差やその蓋然性を踏まえ、コスト削減の可能性をとるかリスクヘッジをするか等の意見交換するスレッドでは？

[80: 匿名さん]

＞７６
借り換えをと言っても、どこの銀行も金利上がってますよ。

[81: 匿名さん]

変動が0.6以上上がる可能性のみ考えれれば答えが出るのでは？
私はNo、上がらないと思います。変動でそこまで上がるということは、固定はそれ以上、1％以上上がってしまうことになりますが、逆にそれを考えられる情勢でないことは明白です。
5年固定がいいと思います。

[82: 匿名さん]

5年固定と10年固定が拮抗してきましたね！

[83: 物件比較中さん]

住信SBI、5年固定0.49%。これだろ。

[84: 匿名さん]

>>83
0.45%で借りられるようですよ。
http://farm9.static.flickr.com/8626/16173113252_3e4f0a4d03_o.jpg

[85: 匿名さん]

>>84
どこの銀行？
釣りなの？

[86: 匿名さん]

>>85
これはデベ提携の人のみ使えるやつ。自分もこれで通した。

[87: 購入経験者さん]

ネット銀行は事務手数料が高い。期間に関係なく2.16%だから35年とか超長期の人にはメリットあるが6年目以降どうすんだ？30年間変動というのもありえないし。
期間20年以内くらいのまともな返済計画の人には割高ですよ。

[88: 匿名さん]

住信SBI、固定期間終了後の金利が高いよ。
優遇幅大きいように見えるけど、基準金利が高い。
ちなみに35年間返済で、5年固定から変動に切り替えると、30年間0.2%高い水準が続きます。
見かけに騙されないようにね。

[89: 匿名さん]

短期プライムレートが5年後に0.2%、以降1年毎に0.2%ずつ上がっていくと、6〜10年目の平均金利は0.6%上昇です。
まあ、ちょうどこのくらいでしょうか。

[90: 匿名さん]

＞８９
5年後から上がり始めて10年後に、今より1%上昇。メインシナリオでしょう。
それより速いペースで上がることはあるでしょうか？

[91: 匿名さん]

＞90
可能性低いと思う。5年固定の選択が賢明では。

[92: 匿名さん]

繰り上げ返済も含めて10年から15年で完済できそうな人は残高も減りますから5年固定でいいんじゃないですか？
20年、30年かかる人は先が長いですから、10年固定で1%以下の金利をできる限り長く引っ張った方がいいかもしれません。

[93: 匿名さん]

みんな自分の意見を好きなだけ述べて
全然他人の話聞いてねーのが面白いw

[94: 匿名さん]

>>91
財政破綻→金利5％上昇のリスクあり

[95: 匿名さん]

＞９４
国債暴落とかハイパーインフレとかを想定しても仕方が、ないのでは…。通常の景気回復の過程における金利上昇を考えましょう？

[96: 匿名さん]

破綻して5%上昇で済むなら変動で全く問題ないでしょ

[97: 匿名さん]

>>92
>20年、30年かかる人は
それなら10年固定でなくフラットでしょう。
0.6優遇で1%切るみたいだし。

[98: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

議論が飛んできたので、質問者さんへの回答に戻しますが、通常の金利上昇シナリオでは、5年固定0.6%と10年固定0.9%は10年間で見た場合、五分五分。11年目以降の優遇幅の違いで5年固定をおすすめします。

[99: 匿名さん]

>>96
5％上がったら払えない奴いっぱいいるよ

[100: 匿名さん]

現実的な金利上昇シナリオでは、10年間で政策金利0.5%〜1%上昇が限界ではなかろうか。

[101: 匿名さん]

>>100
政策としてはあるかもしれないけど、1％も出来ないと思う。せいぜい0.5が今の感じからすると限界。上げたらのリスクの方が高すぎるね。金利安いからと昔から購入を諦めていた層まで買ってるからね。

[102: 匿名さん]

>>101
あなた変動でしょ。

[103: 匿名さん]

>>100
アメリカの政策金利は0.25だけど
住宅ローン金利は変動で5％ぐらいある

[104: 匿名さん]

某信託で、10年固定と、当初5年固定＋期間終了後再び5年固定（今と金利不変として）を比較すると…
10年固定0.9%
5年固定0.5％（▲2.4%優遇）＋5年固定1.28%（▲1.7%優遇）

5年後に再度5年固定を選択すると、仮に基準金利が変わらなくでも0.7%アップして平均で10年固定とあまり変わらず。
5年後に変動金利で流す選択もあるが、おそらく固定化したくなる市場環境の気がする。5年固定の基準金利が変わらずほぼトントンだから、固定化する可能性があるなら10年固定の方が良い。
当初優遇を出来るだけ活かした方がいいかと。

[105: 匿名さん]

＞１０４
当初5年固定0.5→0.58の間違いです。

[106: 契約済みさん]

>>103
アメリカと状況が違う。
アメリカは5％でも家は買える人がいるが、日本は買えなくなる人が急増してしまう。低価格の物件しか売れなくなるので、それでは景気回復は難しい。今の段階での金利上昇は時期尚早。

[107: 匿名さん]

私もスレ主さんと同じく悩んでいますが、今のところ、ほぼどちらも優劣なく同じくらいですね。
リスクをとにかく少なくするのであれば10年固定、金利はほぼ上がらないはず、多少上がっても優遇幅を考えて5年固定、でしょうか。
私の場合ですが、とりあえずは25年で組みますが、実際返済期間を20年弱で考えている場合ですと、
どちらを取るべきでしょうかね？
便乗で申し訳ありませんがご意見いただけると嬉しいです。
よろしくお願いいたします。

[108: 匿名さん]

>>103
米はノンリコースローンだから

[109: 匿名さん]

目先の金利水準よりも、注目して欲しい事実がある。多少の乱高下はあったものの、少なくとも直近10年以上にわたって「金利はほぼ一貫して下がってきた」ということだ。つまり、ここ10年以上、固定金利型を借りた人は常に不利であり続けてきているのだ。
　
これまで、テレビや新聞、雑誌などあらゆるメディアで住宅ローンは取り上げられてきたが、最も大きなテーマは「どんなローンを組めばお得なのか？」ということだろう。その際、専門家と称する例えば経済ジャーナリストやファイナンシャルプランナーといった人たちは(私を含めて)、10年以上の固定金利型を薦めていたと思う。したがって、そのアドバイスに従った人は、単純に言って、変動金利型を借りた人に比べて損をしてしまったことになる。

[110: 匿名さん]

１０４さんの言う通り、5年固定を選択する人は5年後から変動で行くことが前提ですね。

[111: 匿名さん]

>>109
変動の意見なんて聞いて無い。
どこでもしゃしゃり出て来るな。

[112: 匿名さん]

今、最高のタイミングなのは10年固定。
0.9%は史上ダントツに低い水準。4年前は2倍の1.8%前後。
一方、5年固定は半年前から0.5％前後で、今が必ずしも最低水準ではない。
5年固定と10年固定の差も最接近しているのでは。

[113: 匿名さん]

>>112
当初の金利が接近してるだけで、その後の変動になったときの優遇幅が違うから、やっぱり5年固定が得なんだよね。
10年以内に変動が0.5動いたとしてもトントン。まずそんなことも起こらないと思うけど。

[114: 匿名さん]

変動0.5動かないですかね？

[115: 匿名さん]

1月中に借り換え実行予定ですが、5年固定か10年固定か、まだ悩んでいます。

[116: 銀行関係者さん]

≫114
物価上昇率がようやく2%に達して異次元緩和が停止するのが5年後の2018〜2019年。2019年頃に消費税の10%→12%への増税、2020年オリンピック開催を経て、緩やかに出口戦略へと向かい、やはり政策金利は10年後に0.5月上がる程度でしょう。

[117: 銀行関係者さん]

0.5月→0.5%です。

[118: 匿名さん]

>>116
銀行関係者ならお分かりでしょうが、変動の約款の下記条項が実行されるのはどんな場合ですか？

将来金融情勢の変化、その他相当の事由により住宅ローンの基準金利の取扱いが廃止された場合には、
その後の利率変更の基準は一般に行われる程度のものに変更させていただきます。

[119: 銀行関係者さん]

記述の通り、相当の事由でしょう。想定できるレベル程度のことでは適用されません。

[120: 匿名さん]

5年固定でいいでしょう。
消費税増税の延期もあり、従来の見通しより量的緩和継続が長期化することは必至。
また、10年固定は更に下がるかもしれないけど、5年固定はもう引き下げ余地も限られている。いいタイミングでは？

[121: 匿名さん]

>>119
マニュアル通りの回答ですね。
長期金利が１カ月で〇%以上暴落した場合に適用が想定されます。
くらいの回答は欲しいところですが。。

[122: 匿名さん]

≫121
もうその条項の話題はいいよ。
だいだい、なんで例えばの例が、変動なのに長期金利で、しかも暴騰でなく暴落なんだ。
読んでてこちらが恥ずかしくなる。

[123: 匿名さん]

>>122
あなたに聞いてないしｗ
あなた正月に固定変動スレでコテンパンにされた人ね。

[124: 匿名さん]

随分、その条項が脚光を浴びてますが、私もその議論は不毛だと思いますよ。

[125: 匿名さん]

１０年固定はまだ下がるのかな？0.8%台？

[126: 匿名さん]

10年固定は期間終了後の優遇幅が小さいが、当初の大幅優遇期間が長いわけだからお得。当初の方が残高大きいし。

[127: 銀行関係者さん]

5年スワップレートと10年スワップレートの差はおよそ0.15%で推移。これに対し、5年固定と10年固定の差は0.3%（事実、5年固定の方が優遇幅が大きい）。マーケットから見れば、5年固定の方がお得感あり。
マーケットは6〜10年に殆ど金利は上がらないと見ているということ。

[128: 匿名さん]

>>127
>マーケットは6〜10年に殆ど金利は上がらないと見ているということ。
あなたがでしょｗ
>116書き込んだ変動さんだね。

今日の新聞に個人国債の広告が載ってるが、こんな金利で誰が買うんだろう。
http://www.mof.go.jp/jgbs/individual/kojinmuke/

[129: 銀行関係者さん]

128さんは、マーケットにおける5年スワップレート10年スワップレートの僅差について、どのようにお考えですか？

[130: 匿名さん]

＞１２９
１２８さんに答えられるわけがないでしょ

[131: 匿名さん]

変動さんは、やっぱり不安で仕方ないんだな。
>116なんて願望でしかない。

[132: 匿名さん]

128、131さんも、いちいち茶化すだけでなく、ご自分の相場観やシナリオをロジカルに説明されては？
116さん（変動さん？かどうか知らないけど）の方が余程、説得力がありますよ。

[133: 匿名さん]

126さんと129さんの意見、どちらももっともで悩みます。

[134: 匿名さん]

126さんと127さんの意見、どちらももっともで悩みます。

[135: 匿名さん]

ずっと拝見していましたが、やはり住信SBIの提携ローン5年固定0.45%にして、
住宅ローン控除終了と同時に全額返済しようと思います。
ありがとうございました！

[136: 匿名さん]

今の金利水準でフラットの当初優遇が0.6%になれば、ほぼ10年固定の意味がなくなるよね。
これからは5年固定かフラットかの選択になっていくんだろうね。

[137: 匿名さん]

１３５さん、結論が出てよかったですね。

ＳＢＩ住信は固定期間終了後の優遇幅が0.2少ないこと、期間が20年以内くらいの方には事務手数料2.16%は保証料より割高なことから、誰にもお得ではないことは要注意ですね。

[138: 匿名さん]

想定できる金利シナリオなら、5年固定の方が10年固定より得になりそう。だけど、保険料、安心料として20〜30万円の差をどう考えるか…。

[139: 匿名さん]

10年固定で固定期間終了後も1.7優遇のところってないでしょうか？

[140: 匿名さん]

>>139
あったらみんな飛びついてるよ。

[141: 匿名さん [男性 40代]]

はまぎん　じゃない。
10年固定、1.05でちょっと信託銀行より高いが、メガバンクよりは悪くない。
10年後以降も1.75優遇。
店頭表示金利が、メガバンクや信託銀行の多くより低目だから、今の傾向の
ままなら、10年後に再度、10年固定もありじゃない。

[142: 匿名さん]

>>127
日銀が買いまくってるのにマーケットも無いでしょ
問題は資産買い入れ縮小を始めるときに金利がどうなるか
アメリカの金利水準を考えれば2～3％ぐらいになっても不思議ではない

[143: 匿名さん]

１０年固定、絶好のチャンス❗️
最初で最後かも⁈

[144: 匿名さん]

>>139
あなたの属性が高ければ、店頭とは別に提示してくれるはず。
俺は年収800程度だけど優遇してくれたよ。
ちなみに地銀。

[145: 匿名さん]

条件細かく教えてください。

[146: 匿名さん]

三菱、みずほ、大和、ニッセイ、明治安田、第一生命の各総研による中長期見通しを調べました。2020〜2024年（6年〜10年目）の政策金利の平均上昇幅は0.25%程度。最もハイペースでの上昇を見込んでいるみずほ総研でも6年後の2020年で0.5%です。
この予測は2013年後半から2014年10月頃に策定されたもので、消費税増税延期も足許の一段の長期金利低下も織り込まれていません。したがって、更に保守的に見てもいいかもしれません。
となると、やはり5年固定で間違いないでしょう。

[147: 匿名さん]

シンクタンクの予想なんてあてにならんわな。やれやれ

[148: 匿名さん]

＞147
あなたの予想は？

[149: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

１４６さん、金融機関の予測はＨＰとかで見られますか？参考にしたいです。

[150: 匿名さん]

検索すれば出てきますよ。

[151: ﾃﾞﾍﾞにお勤めさん]

スイスフラン暴騰で円高基調に戻りそう。金利上昇局面は一層先になりそうだから、短期固定または変動がいいのではないでしょうか。

[152: 主婦さん]

5年固定が0.6%で10固定が0.9%。
5年固定を選んだ場合、10年固定より、最初の5年間で利息が▲35万円。11年目以降の優遇幅の違い（10年固定より▲0.3%）で更に▲15万円。合計▲50万円。6年目〜10年目を変動金利にした場合、基準金利が今より0.5〜0.75%上がると50万円がほぼチャラ。
最初の5年で35万円の差がつくのは大きいと思うのですが、皆さんならどうですか？

[153: 匿名さん]

6〜10年目の保険料（安心料）が50万円もすると考えると、10年固定にすることもないんじゃないでしょうか。

[154: 匿名さん]

≫152
ミックスはどうですか？

[155: 匿名さん]

>>152
そこでハイパーインフレと金利急騰

[156: 匿名さん]

アナリストやシンクタンクが存在する理由。

＜答え＞
アナリストが予測できるなら
アナリストになる必要はない。
ちなみに経営コンサルも同様。

週刊誌の後ろに載ってる
必ず万馬券が当たるお守り売ってる怪しい会社と一緒。
そこの会社の社長が自分で馬券買えばいいだけなのに。

[157: 匿名さん]

>>155
ハイパーインフレになれば固定金利は意味が無い
JGBを直接ヘッジすべき

[158: 匿名さん]

＞156
少なくとも貴殿よりは、情報をもっているシンクタンクやアナリストの方が信じられる。

[159: 入居済み住民さん]

上からずーっと意見を見てきたけど、どう考えても5年固定が一番安く上がる。35年で組んでも20年くらいで実際のローンを終えるパターンが多いし、層考えての結論。
35年払い続ける人はよくわからないや、想像できない。

[160: 匿名さん]

>>152
当初固定期間後の金利情勢が未知だからどちらがと聞かれてもわからないね。