【至急】5年固定か10年固定か

[匿名さん]

来月、借り換えの予定です。
残債2500万円、20年弱ですが、10年後には一括繰上げ完済予定。
当初5年固定は0.6%（6年目以降は▲1.7%優遇）、
当初10年固定は0.9%で、当初5年固定との差は▲0.3%。
試算では6〜10年目の変動金利が平均で今より0.55%上がるなら10年固定の方がいいことになります。
ご意見お願いします。

[61: 匿名さん]

5000万近いなら、頭金にいれた方がおとくな気がしますが。

[62: 匿名さん]

＞54
90万円は大きいですね。10年間今の低金利が続くことはまずないでしょうが、90万円からトントンの間には収まるのではないでしょうか？
10年後に完済を前提としてますが、それは確実ですか？スレ主さんと同様に固定期間終了後の優遇幅が違うでしょうから、残高が大きいと11年目からの影響も大きいですよね。

[63: 匿名さん]

≫54
10年で完済なら住信SBIより三菱UFJ信託や三井住友信託の方がいいですよ。保証料は一部返戻されますから実質的な負担は小さくなります。多少金利差があってもオールインコストは低いのでは？

[64: 匿名さん]

5年固定に一票です。6〜10年目の金利上昇がボーダーラインとおっしゃっている0.5〜0.6%を平均で大きく超えることはないでしょう。本格的な金利上昇は7年、8年目くらいと見ています。11年目以降の優遇幅も大きい方が、10年後時点でフレキシブルな判断が出来ると思いますよ。

[65: 匿名さん]

黒田総裁が在任中の2018年4月までは、今とほぼ同じ低金利が続く。その後、東京オリンピックが2020年。
ちょうど5年後の固定期間終了時あたりがターニングポイントになりそう。

[66: 匿名さん]

試算してみました。

条件
・2015年3月末に実行、35年で返済するプラン
・2015年4月末より返済
・当初5年は0.45%固定、以降は現状と同じ0.75%として試算
・住宅ローン控除を10年分受けた2025年1月頭に全額返済

結果（支払金額）
・当初5年の返済額は月々102,952円（これで60回返済）
・残り期間は月々107,557円ずつ返済（これで57回返済）
・2024年末までの返済総額：12,307,869円　←①
・2024年末時点の残債総額：29,681,511円　←②
・銀行への返済総額（①＋②）：41,989,380円

結果（受取金額）
・銀行から借りた金額：40,000,000円　←③
・住宅ローン控除総額： 3,443,418円　←④
・受取総額（③＋④）：43,443,418円

以上より、差し引き約145万円ほどの利益となりました。
ここから手数料2.16%や諸費用を引いても若干のプラスにはなりそうです。


続いて、4000万円を当初10年0.86%固定の35年返済プランで借りて、先ほどと同様住宅ローン控除を10年分受けた2025年1月頭に全額返済する場合、
・銀行への返済総額：42,945,690円
・受取総額：43,470,332円
となり、差し引き約52万円ほどの利益となりました。


以上より、もし現状のままで金利が推移する場合は、当初5年固定で組んだ方が約93万円ほど利益が大きいという結論になりました。

どなたか保証料の戻りについての情報をお持ちの方はいらっしゃいますか？
信託系の銀行が、コストのかからないネット専業の銀行より有利になり得るのでしょうか？

[67: 匿名さん]

保証料の戻りはかなり少ないと考えてよいようですね。
10年後に一括返済の場合はやはりネット銀行が最も有利なのではないかと思いますが、いかがでしょう。


--以下引用--

返還される保証料はとても少ない

基本的には保証料はもどってくるのですが、単純に借り入れ期間との兼ね合いで考えると非常に少ない割合しか戻ってこないのです。

保証料の返還事例

銀行A　住宅ローン返済期間30年　52万の保証料　6年経過　24万円
銀行B　住宅ローン返済期間35年　240万の保証料　5年経過　140万円
銀行C　住宅ローン返済期間35年　45万の保証料　5年経過　25万円
つまり、返済期間が30年以上でも、たった5年が経過しただけで50％しか戻ってこないのです。10年を経過した場合には、0％～30％まで返還の割合は下がってしまいます。

この返還金額の計算手法は、金融機関や保証会社によって異なりますが、そういうものだと考えるしかありません。

[68: 匿名さん]

2500万円、期間35年の住宅ローン保証で、全額繰上返済された場合の戻し保証料

[69: 匿名さん]

10年後なら30%以上返ってくるんですよね。とすると、事務手数料2.16%より低いのでは？

[70: 匿名さん]

ネット銀行はたった10年の借入で83.2万円の手数料ってことでしょ。

[71: 匿名さん]

三井住友信託銀行で当初5年固定0.600%→その後変動0.775%として住宅ローン控除後一括返済の場合、
銀行への返済が42,314,464円、住宅ローン控除による戻りが3,453,074円なので，約114万円の利益となります。
これは、住信SBIネット銀行と比べると約32万円ほど落ちます。
保証料の戻りが30%（約26万円、実際にはここからさらに手数料が引かれる）あったとしても、やはりネット銀行に軍配があがるのではないかと思いますが、いかがでしょうか。

[72: 匿名さん]

ここまでをまとめてみました。

・住宅ローン控除による戻りが大きいので、かりに現金一括で買えるとしても銀行でローンを借りた方が得。
・繰り上げ返済は一切せず、10回目のローン残高証明書を銀行から受け取った後速やかに一括返済する。
・5年後〜10年後の変動金利が平均して今より0.6%以上上昇すると思う場合は10年固定で契約。そこまで上昇しないと思う場合は当初5年固定で契約。

試算例（当初5年0.45%固定→変動0.75%）
・月々返済額102,952円（当初5年）→107,557円（残り期間）
・銀行への返済総額：41,989,380円
・銀行から借りた金額：40,000,000円
・住宅ローン控除総額： 3,443,418円
・差し引き利益：1,454,038円

[73: 匿名さん]

ネット銀行は始めから変動で考えた方がいいのでは？

[74: 匿名さん]

＞72
このスレッドに関係あるのは、まとめの3点目、5〜10年目の金利上昇についてだけですね。
ローン控除、一括返済については、完全なスレ違いです。
金利見通しを含め、5年固定がいいか、10年固定がいいかについて、意見が欲しいところです。

[75: 匿名さん]

ずっと金利が上がらないと考える場合は、ソニー銀行の変動0.539%などでいけばよいですね。
同様の条件で試算すると、1,611,035円の利益となりました。

5年固定にすると利益が1,454,038円に減ってしまいますが、そこはリスク分散のためのコストということで。

[76: 匿名さん]

当初5年0.45%固定にしておいて、もし5年後の時点で金利が今と比べて0.6%以上上昇していたら借り換えをすればよいのでは？

[77: 匿名さん]

≫74
その通り。5年固定か10年固定かを聞きたい。

[78: 匿名さん]

結論：
5年後〜10年後の変動金利が平均して今より0.6%以上上昇すると思う場合は10年固定で契約。
そこまで上昇しないと思う場合は当初5年固定で契約。

でこのスレッドも終わりですね。

[79: 匿名さん]

＞78
というか、それは質問者さんも言っている通り、最初からわかっていることですよね。
5年後から10年後の金利見通し、それぞれの金利シナリオにおける利息差やその蓋然性を踏まえ、コスト削減の可能性をとるかリスクヘッジをするか等の意見交換するスレッドでは？

[80: 匿名さん]

＞７６
借り換えをと言っても、どこの銀行も金利上がってますよ。

[81: 匿名さん]

変動が0.6以上上がる可能性のみ考えれれば答えが出るのでは？
私はNo、上がらないと思います。変動でそこまで上がるということは、固定はそれ以上、1％以上上がってしまうことになりますが、逆にそれを考えられる情勢でないことは明白です。
5年固定がいいと思います。

[82: 匿名さん]

5年固定と10年固定が拮抗してきましたね！

[83: 物件比較中さん]

住信SBI、5年固定0.49%。これだろ。

[84: 匿名さん]

>>83
0.45%で借りられるようですよ。
http://farm9.static.flickr.com/8626/16173113252_3e4f0a4d03_o.jpg

[85: 匿名さん]

>>84
どこの銀行？
釣りなの？

[86: 匿名さん]

>>85
これはデベ提携の人のみ使えるやつ。自分もこれで通した。

[87: 購入経験者さん]

ネット銀行は事務手数料が高い。期間に関係なく2.16%だから35年とか超長期の人にはメリットあるが6年目以降どうすんだ？30年間変動というのもありえないし。
期間20年以内くらいのまともな返済計画の人には割高ですよ。

[88: 匿名さん]

住信SBI、固定期間終了後の金利が高いよ。
優遇幅大きいように見えるけど、基準金利が高い。
ちなみに35年間返済で、5年固定から変動に切り替えると、30年間0.2%高い水準が続きます。
見かけに騙されないようにね。

[89: 匿名さん]

短期プライムレートが5年後に0.2%、以降1年毎に0.2%ずつ上がっていくと、6〜10年目の平均金利は0.6%上昇です。
まあ、ちょうどこのくらいでしょうか。

[90: 匿名さん]

＞８９
5年後から上がり始めて10年後に、今より1%上昇。メインシナリオでしょう。
それより速いペースで上がることはあるでしょうか？

[91: 匿名さん]

＞90
可能性低いと思う。5年固定の選択が賢明では。

[92: 匿名さん]

繰り上げ返済も含めて10年から15年で完済できそうな人は残高も減りますから5年固定でいいんじゃないですか？
20年、30年かかる人は先が長いですから、10年固定で1%以下の金利をできる限り長く引っ張った方がいいかもしれません。

[93: 匿名さん]

みんな自分の意見を好きなだけ述べて
全然他人の話聞いてねーのが面白いw

[94: 匿名さん]

>>91
財政破綻→金利5％上昇のリスクあり

[95: 匿名さん]

＞９４
国債暴落とかハイパーインフレとかを想定しても仕方が、ないのでは…。通常の景気回復の過程における金利上昇を考えましょう？

[96: 匿名さん]

破綻して5%上昇で済むなら変動で全く問題ないでしょ

[97: 匿名さん]

>>92
>20年、30年かかる人は
それなら10年固定でなくフラットでしょう。
0.6優遇で1%切るみたいだし。

[98: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

議論が飛んできたので、質問者さんへの回答に戻しますが、通常の金利上昇シナリオでは、5年固定0.6%と10年固定0.9%は10年間で見た場合、五分五分。11年目以降の優遇幅の違いで5年固定をおすすめします。

[99: 匿名さん]

>>96
5％上がったら払えない奴いっぱいいるよ

[100: 匿名さん]

現実的な金利上昇シナリオでは、10年間で政策金利0.5%〜1%上昇が限界ではなかろうか。

[101: 匿名さん]

>>100
政策としてはあるかもしれないけど、1％も出来ないと思う。せいぜい0.5が今の感じからすると限界。上げたらのリスクの方が高すぎるね。金利安いからと昔から購入を諦めていた層まで買ってるからね。

[102: 匿名さん]

>>101
あなた変動でしょ。

[103: 匿名さん]

>>100
アメリカの政策金利は0.25だけど
住宅ローン金利は変動で5％ぐらいある

[104: 匿名さん]

某信託で、10年固定と、当初5年固定＋期間終了後再び5年固定（今と金利不変として）を比較すると…
10年固定0.9%
5年固定0.5％（▲2.4%優遇）＋5年固定1.28%（▲1.7%優遇）

5年後に再度5年固定を選択すると、仮に基準金利が変わらなくでも0.7%アップして平均で10年固定とあまり変わらず。
5年後に変動金利で流す選択もあるが、おそらく固定化したくなる市場環境の気がする。5年固定の基準金利が変わらずほぼトントンだから、固定化する可能性があるなら10年固定の方が良い。
当初優遇を出来るだけ活かした方がいいかと。

[105: 匿名さん]

＞１０４
当初5年固定0.5→0.58の間違いです。

[106: 契約済みさん]

>>103
アメリカと状況が違う。
アメリカは5％でも家は買える人がいるが、日本は買えなくなる人が急増してしまう。低価格の物件しか売れなくなるので、それでは景気回復は難しい。今の段階での金利上昇は時期尚早。

[107: 匿名さん]

私もスレ主さんと同じく悩んでいますが、今のところ、ほぼどちらも優劣なく同じくらいですね。
リスクをとにかく少なくするのであれば10年固定、金利はほぼ上がらないはず、多少上がっても優遇幅を考えて5年固定、でしょうか。
私の場合ですが、とりあえずは25年で組みますが、実際返済期間を20年弱で考えている場合ですと、
どちらを取るべきでしょうかね？
便乗で申し訳ありませんがご意見いただけると嬉しいです。
よろしくお願いいたします。

[108: 匿名さん]

>>103
米はノンリコースローンだから

[109: 匿名さん]

目先の金利水準よりも、注目して欲しい事実がある。多少の乱高下はあったものの、少なくとも直近10年以上にわたって「金利はほぼ一貫して下がってきた」ということだ。つまり、ここ10年以上、固定金利型を借りた人は常に不利であり続けてきているのだ。
　
これまで、テレビや新聞、雑誌などあらゆるメディアで住宅ローンは取り上げられてきたが、最も大きなテーマは「どんなローンを組めばお得なのか？」ということだろう。その際、専門家と称する例えば経済ジャーナリストやファイナンシャルプランナーといった人たちは(私を含めて)、10年以上の固定金利型を薦めていたと思う。したがって、そのアドバイスに従った人は、単純に言って、変動金利型を借りた人に比べて損をしてしまったことになる。

[110: 匿名さん]

１０４さんの言う通り、5年固定を選択する人は5年後から変動で行くことが前提ですね。