来月、借り換えの予定です。
残債2500万円、20年弱ですが、10年後には一括繰上げ完済予定。
当初5年固定は0.6%（6年目以降は▲1.7%優遇）、
当初10年固定は0.9%で、当初5年固定との差は▲0.3%。
試算では6〜10年目の変動金利が平均で今より0.55%上がるなら10年固定の方がいいことになります。
ご意見お願いします。
[スレ作成日時]2014-12-29 07:25:00
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【至急】5年固定か10年固定か
| No.101 |
by 匿名さん 2015-01-04 21:23:45
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>>100
政策としてはあるかもしれないけど、1％も出来ないと思う。せいぜい0.5が今の感じからすると限界。上げたらのリスクの方が高すぎるね。金利安いからと昔から購入を諦めていた層まで買ってるからね。 |
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|---|---|---|
| No.102 |
>>101
あなた変動でしょ。 |
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| No.103 |
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| No.104 |
某信託で、10年固定と、当初5年固定＋期間終了後再び5年固定（今と金利不変として）を比較すると…
10年固定0.9% 5年固定0.5％（▲2.4%優遇）＋5年固定1.28%（▲1.7%優遇） 5年後に再度5年固定を選択すると、仮に基準金利が変わらなくでも0.7%アップして平均で10年固定とあまり変わらず。 5年後に変動金利で流す選択もあるが、おそらく固定化したくなる市場環境の気がする。5年固定の基準金利が変わらずほぼトントンだから、固定化する可能性があるなら10年固定の方が良い。 当初優遇を出来るだけ活かした方がいいかと。 |
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| No.105 |
＞１０４
当初5年固定0.5→0.58の間違いです。 |
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| No.106 |
>>103
アメリカと状況が違う。 アメリカは5％でも家は買える人がいるが、日本は買えなくなる人が急増してしまう。低価格の物件しか売れなくなるので、それでは景気回復は難しい。今の段階での金利上昇は時期尚早。 |
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| No.107 |
私もスレ主さんと同じく悩んでいますが、今のところ、ほぼどちらも優劣なく同じくらいですね。
リスクをとにかく少なくするのであれば10年固定、金利はほぼ上がらないはず、多少上がっても優遇幅を考えて5年固定、でしょうか。 私の場合ですが、とりあえずは25年で組みますが、実際返済期間を20年弱で考えている場合ですと、 どちらを取るべきでしょうかね？ 便乗で申し訳ありませんがご意見いただけると嬉しいです。 よろしくお願いいたします。 |
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| No.108 |
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| No.109 |
目先の金利水準よりも、注目して欲しい事実がある。多少の乱高下はあったものの、少なくとも直近10年以上にわたって「金利はほぼ一貫して下がってきた」ということだ。つまり、ここ10年以上、固定金利型を借りた人は常に不利であり続けてきているのだ。
これまで、テレビや新聞、雑誌などあらゆるメディアで住宅ローンは取り上げられてきたが、最も大きなテーマは「どんなローンを組めばお得なのか？」ということだろう。その際、専門家と称する例えば経済ジャーナリストやファイナンシャルプランナーといった人たちは(私を含めて)、10年以上の固定金利型を薦めていたと思う。したがって、そのアドバイスに従った人は、単純に言って、変動金利型を借りた人に比べて損をしてしまったことになる。 |
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| No.110 |
１０４さんの言う通り、5年固定を選択する人は5年後から変動で行くことが前提ですね。
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| No.111 |
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| No.112 |
今、最高のタイミングなのは10年固定。
0.9%は史上ダントツに低い水準。4年前は2倍の1.8%前後。 一方、5年固定は半年前から0.5％前後で、今が必ずしも最低水準ではない。 5年固定と10年固定の差も最接近しているのでは。 |
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| No.113 |
>>112
当初の金利が接近してるだけで、その後の変動になったときの優遇幅が違うから、やっぱり5年固定が得なんだよね。 10年以内に変動が0.5動いたとしてもトントン。まずそんなことも起こらないと思うけど。 |
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| No.114 |
変動0.5動かないですかね？
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| No.115 |
1月中に借り換え実行予定ですが、5年固定か10年固定か、まだ悩んでいます。
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| No.116 |
≫114
物価上昇率がようやく2%に達して異次元緩和が停止するのが5年後の2018〜2019年。2019年頃に消費税の10%→12%への増税、2020年オリンピック開催を経て、緩やかに出口戦略へと向かい、やはり政策金利は10年後に0.5月上がる程度でしょう。 |
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| No.117 |
0.5月→0.5%です。
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| No.118 |
>>116
銀行関係者ならお分かりでしょうが、変動の約款の下記条項が実行されるのはどんな場合ですか？ 将来金融情勢の変化、その他相当の事由により住宅ローンの基準金利の取扱いが廃止された場合には、 その後の利率変更の基準は一般に行われる程度のものに変更させていただきます。 |
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| No.119 |
記述の通り、相当の事由でしょう。想定できるレベル程度のことでは適用されません。
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| No.120 |
5年固定でいいでしょう。
消費税増税の延期もあり、従来の見通しより量的緩和継続が長期化することは必至。 また、10年固定は更に下がるかもしれないけど、5年固定はもう引き下げ余地も限られている。いいタイミングでは？ |
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| No.121 |
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| No.122 |
≫121
もうその条項の話題はいいよ。 だいだい、なんで例えばの例が、変動なのに長期金利で、しかも暴騰でなく暴落なんだ。 読んでてこちらが恥ずかしくなる。 |
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| No.123 |
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| No.124 |
随分、その条項が脚光を浴びてますが、私もその議論は不毛だと思いますよ。
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| No.125 |
１０年固定はまだ下がるのかな？0.8%台？
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| No.126 |
10年固定は期間終了後の優遇幅が小さいが、当初の大幅優遇期間が長いわけだからお得。当初の方が残高大きいし。
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| No.127 |
5年スワップレートと10年スワップレートの差はおよそ0.15%で推移。これに対し、5年固定と10年固定の差は0.3%（事実、5年固定の方が優遇幅が大きい）。マーケットから見れば、5年固定の方がお得感あり。
マーケットは6〜10年に殆ど金利は上がらないと見ているということ。 |
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| No.128 |
>>127
>マーケットは6〜10年に殆ど金利は上がらないと見ているということ。 あなたがでしょｗ >116書き込んだ変動さんだね。 今日の新聞に個人国債の広告が載ってるが、こんな金利で誰が買うんだろう。 http://www.mof.go.jp/jgbs/individual/kojinmuke/ |
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| No.129 |
128さんは、マーケットにおける5年スワップレート10年スワップレートの僅差について、どのようにお考えですか？
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| No.130 |
＞１２９
１２８さんに答えられるわけがないでしょ |
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| No.131 |
変動さんは、やっぱり不安で仕方ないんだな。
>116なんて願望でしかない。 |
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| No.132 |
128、131さんも、いちいち茶化すだけでなく、ご自分の相場観やシナリオをロジカルに説明されては？
116さん（変動さん？かどうか知らないけど）の方が余程、説得力がありますよ。 |
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| No.133 |
126さんと129さんの意見、どちらももっともで悩みます。
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| No.134 |
126さんと127さんの意見、どちらももっともで悩みます。
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| No.135 |
ずっと拝見していましたが、やはり住信SBIの提携ローン5年固定0.45%にして、
住宅ローン控除終了と同時に全額返済しようと思います。 ありがとうございました！ |
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| No.136 |
今の金利水準でフラットの当初優遇が0.6%になれば、ほぼ10年固定の意味がなくなるよね。
これからは5年固定かフラットかの選択になっていくんだろうね。 |
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| No.137 |
１３５さん、結論が出てよかったですね。
ＳＢＩ住信は固定期間終了後の優遇幅が0.2少ないこと、期間が20年以内くらいの方には事務手数料2.16%は保証料より割高なことから、誰にもお得ではないことは要注意ですね。 |
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| No.138 |
想定できる金利シナリオなら、5年固定の方が10年固定より得になりそう。だけど、保険料、安心料として20〜30万円の差をどう考えるか…。
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| No.139 |
10年固定で固定期間終了後も1.7優遇のところってないでしょうか？
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| No.140 |
>>139
あったらみんな飛びついてるよ。 |
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| No.141 |
はまぎん じゃない。
10年固定、1.05でちょっと信託銀行より高いが、メガバンクよりは悪くない。 10年後以降も1.75優遇。 店頭表示金利が、メガバンクや信託銀行の多くより低目だから、今の傾向の ままなら、10年後に再度、10年固定もありじゃない。 |
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| No.142 |
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| No.143 |
１０年固定、絶好のチャンス❗️
最初で最後かも⁈ |
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| No.144 |
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| No.145 |
条件細かく教えてください。
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| No.146 |
三菱、みずほ、大和、ニッセイ、明治安田、第一生命の各総研による中長期見通しを調べました。2020〜2024年（6年〜10年目）の政策金利の平均上昇幅は0.25%程度。最もハイペースでの上昇を見込んでいるみずほ総研でも6年後の2020年で0.5%です。
この予測は2013年後半から2014年10月頃に策定されたもので、消費税増税延期も足許の一段の長期金利低下も織り込まれていません。したがって、更に保守的に見てもいいかもしれません。 となると、やはり5年固定で間違いないでしょう。 |
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| No.147 |
シンクタンクの予想なんてあてにならんわな。やれやれ
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| No.148 |
＞147
あなたの予想は？ |
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| No.149 |
１４６さん、金融機関の予測はＨＰとかで見られますか？参考にしたいです。
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| No.150 |
検索すれば出てきますよ。
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| No.151 |
スイスフラン暴騰で円高基調に戻りそう。金利上昇局面は一層先になりそうだから、短期固定または変動がいいのではないでしょうか。
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| No.152 |
5年固定が0.6%で10固定が0.9%。
5年固定を選んだ場合、10年固定より、最初の5年間で利息が▲35万円。11年目以降の優遇幅の違い（10年固定より▲0.3%）で更に▲15万円。合計▲50万円。6年目〜10年目を変動金利にした場合、基準金利が今より0.5〜0.75%上がると50万円がほぼチャラ。 最初の5年で35万円の差がつくのは大きいと思うのですが、皆さんならどうですか？ |
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| No.153 |
6〜10年目の保険料（安心料）が50万円もすると考えると、10年固定にすることもないんじゃないでしょうか。
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| No.154 |
≫152
ミックスはどうですか？ |
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| No.155 |
>>152
そこでハイパーインフレと金利急騰 |
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| No.156 |
アナリストやシンクタンクが存在する理由。
＜答え＞ アナリストが予測できるなら アナリストになる必要はない。 ちなみに経営コンサルも同様。 週刊誌の後ろに載ってる 必ず万馬券が当たるお守り売ってる怪しい会社と一緒。 そこの会社の社長が自分で馬券買えばいいだけなのに。 |
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| No.157 |
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| No.158 |
＞156
少なくとも貴殿よりは、情報をもっているシンクタンクやアナリストの方が信じられる。 |
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| No.159 |
上からずーっと意見を見てきたけど、どう考えても5年固定が一番安く上がる。35年で組んでも20年くらいで実際のローンを終えるパターンが多いし、層考えての結論。
35年払い続ける人はよくわからないや、想像できない。 |
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| No.160 |
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| No.161 |
≫159
同意見です。 20年くらいなら、信託系、5年固定、元金均等が最強でしょう。 |
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| No.162 |
＞１５２さん
当初5年間の0.3%差、35万円のアドバンテージは大きいです。残高も減ってくるので、多少金利が上がっても追いつきません。借り換えなら、初期費用の早期回収の観点から尚更です。 |
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| No.163 |
10年固定も10年目以降が1.7優遇なら迷うけどね。1.4優遇なら、やはり5年固定に軍配です。
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| No.164 |
今月、某信託の5年固定で借り換えしました。
同行では元々、5年固定が圧倒的人気。 今月は10年固定が1%を切り、多少迷われる方もいらっしゃるようですが、まだまだ5年固定が断然多数だそうです。 |
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| No.165 |
【ご本人様からの依頼により削除いたしました。管理担当】
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| No.166 |
オリンピックでそんなに景気が良くなれば有難いことですね。最も大きなインフラ、建設需要などは1〜2年前までですし、むしろオリンピック終了後の大幅な落ち込みが懸念されている頃でしょう。金利は少し先まで織り込まれます。消費税も17年の10%で当然終わりでないので、次の引き上げに向けて難しい時期です。そんなにいい話ばかりではありません。
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| No.167 |
166さんの言う通り。5年後にオリンピック景気がそんなに盛り上がってると考える人は少ないですよ。中長期の金利がそれを示しています。
まあ、仮にちょうど開催直前で盛り上がったとしたら、1年だけそのまま変動で我慢すれば、終了後にはそれ以上に落ち込みますよ。 |
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| No.168 |
＞１６４
賢明な選択だと思います。 |
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| No.169 |
どちらが「得」と考えるとロクな事は無いですよ
リスクの取れる方は短期で、取れない方は長期で が基本です また固定期間終了時ある程度の残債に対してのリスクコントロールできる資金(早期返済、予備資金、収入増)が見込めるのが前提ですし、見込めるなら最初から変動にしちゃえば？とも思わなくも無いです(銀行の金利優遇方法にもよりますが) 生活ギリギリで返済不安だ…と言う方は金利のお得なんか考えずにフラットなり長期を選びましょう 払い切れない、と言うのが一番の「損」ですから金利のお得度なんか吹っ飛びますからね ここで予想出されてた方々はそんなご心配も無い優秀な方々みたいでいいなぁ〜と思いますわ |
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| No.170 |
金利が2〜3%上がって払えなくなるような人は、そもそもローン組んではいけません。
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| No.171 |
最初の５年で３５万差、年７万、月たったの６千弱。悩むほどデカかないじゃん。
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| No.172 |
当初固定期間終了後の注意点を理解していないで単純に比較しても余り意味無いですよ。
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| No.173 |
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| No.174 |
カツカツの人とか、30年返済の人とかでなければ、5年固定で十分ですよ。
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| No.175 |
ローン期間が１０～１５年ぐらいの人が金利選択に入れる商品でしょ。
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| No.176 |
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| No.177 |
１７２さん、わざわざ特筆すべき注意点とは？
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| No.178 |
質問者さんのように期間20年以内で10年くらいで繰り上げ完済を考えているなら、信託系の5年固定一択でしょ。
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| No.179 |
現況から、当初5年で短期金利上昇の可能性はほぼなし。
その5年間、0.3%高い金利を払い続けるのはもったいない。 |
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| No.180 |
まだ今月にも追加の金融緩和かと言っている状況だし、17年の増税時には間違いなくもう一段の緩和。更にその後には12%、15%への増税。物価上昇率2%のハードルは高く、5年〜10年、政策金利引き上げている余裕なんてない。
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| No.181 |
↑当たりゃ良いね。
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| No.182 |
１８０
↑まあ、そうでしょうね。 |
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| No.183 |
不動産も現在は価格上昇してますが、オリンピック前にはみんな売りモードになります。みんなが期待するようなインフレにはならないでしょう。
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| No.184 |
中途半端に10年固定にするなら
全期間固定 |
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| No.185 |
日銀が物価見通しを引き下げましたね。まあ予想はされてたことですが。まだ相当期間は緩和が続きます。5年固定、のち変動の方がいいですよ。
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| No.186 |
世界的な国債バブル。最近の長期金利急落は世界的要因の方が強い。その流れが変わったときがどうなるか。
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| No.187 |
5年か10年か、あるいは変動で悩んでます。知見のある方教えてください
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| No.188 |
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| No.189 |
有難うございます。そういうものですか。sbiで変動5.8、 5年が5.0 、10年が0.84
各々、固定終了後の条件も違うのですが、ならすとおなじくらいなのでしょうか? 運用自信ないので、ローンは繰り上げ返済頑張った方がいいかとも思い、その場合ますます安い金利の方がいいですかね? |
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| No.190 |
ちなみに5年と10年は何が違うんですか、10年を境に固定終了後の値引き率が変わるのですが、、
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| No.191 |
りそな銀行で検討中です。5年と10年で期間経過後はどちらも基準金利より▲1.85と提示されています。キャンペーンで当初が10年の方が低いと言われましたがそんなことあるのでしょうか？
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| No.192 |
Sbiは固定終了後、5年はー1.8 なのに10ねんは 0.7 です これだと5年の方がいいですかね?10年のほうは10年後に一括返済前提?
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| No.193 |
誰か教えてください
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