来月、借り換えの予定です。
残債2500万円、20年弱ですが、10年後には一括繰上げ完済予定。
当初5年固定は0.6%（6年目以降は▲1.7%優遇）、
当初10年固定は0.9%で、当初5年固定との差は▲0.3%。
試算では6〜10年目の変動金利が平均で今より0.55%上がるなら10年固定の方がいいことになります。
ご意見お願いします。
[スレ作成日時]2014-12-29 07:25:00
＼専門家に相談できる／
【至急】5年固定か10年固定か
| No.1 |
by 購入経験者さん 2014-12-29 09:35:54
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削除依頼
当面、金利は変わらないと思いますが、１０年後に一括返済予定なら、私はリスクをとらずに１０年を選びます。
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|---|---|---|
| No.2 |
10年後に一括返済できるなら５年後にもほとんど返済できるでしょ。
５年固定でいけよ。 |
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| No.3 |
〉1、2
早速ご意見ありがとうございます。 10年後完済というのは、ほぼそのくらいで関連会社等に転籍する可能性が高いので退職金を充てる想定です。5年完済は無理です。勿論、10年後に金利が今と変わらず、低ければそのまま借りておく選択肢もあります。 そのまま借入を継続した場合は、5年固定だと▲1.7%優遇、10年固定だと▲1.4%優遇なのですが。 |
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| No.4 |
5年後の優遇金利で0.3PCT違うよね
断然5年でしょ その時にハイパーインフレになってるとは思えず 万一なってたら所得もハイパーインフレなので リスクは相殺されていると考えられます |
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| No.5 |
5年と10年のわずかな差額よりも万が一転籍がなくなった時のことを自分なら考えるなあ（もし100％確実、というなら別ですが）
ま、スレチですかね。 |
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| No.6 |
〉4、5
やっぱりご意見わかれますよね。悩みます。 |
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| No.7 |
この二択で悩んでいる方は多いと思いますよ。
私は5年後に基準となる短期プライムレートの0.5%程度の上昇は十分あると思いますが。 |
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| No.8 |
いろいろな金融機関や総研の経済見通しを見てますが、コールレートは、5年間横這いで、2020年以降0.5%程度の上昇というのがメインシナリオです。
日銀が段階的な引き上げを行うので、長期金利のように急上昇する可能性は考えにくいことから、5年固定でもリスクは限定的かと思います。結果的にどちらが得かは微妙なところですが。 |
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| No.9 |
迷ったら、ミックスにすれば良い
5年2000万と10年500万円 とか |
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| No.10 |
1月金利は10年固定はどこも0.1%下げるけど、5年固定は下げる銀行と据え置きの銀行があるようですよ。
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| No.11 |
私は5年一択。10年は0.9%に下がったりなんとなくお得感がありますが、11年目からは-1.4%しか優遇がありません。
5年なら当初金利が低いだけでなく、6年目以降も最高で-1.75%優遇されます。 長プラが下がっている局面で変動の上昇はあり得ません。 上がるにしても、まずは固定が上がっていき、その後に変動です。 長い目で見ても、変動金利はせいぜい上がっても0.5%が限界だと思います。それ以上上がるとなると、 固定は少なくとも1%以上は上がっていることに計算なりますが、そんなこともあり得ないと思います。 という理由から、当面変動が上がることは考えにくいため、5年固定をお勧めします。 |
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| No.12 |
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| No.13 |
1％切ってるなら１０年固定だよ。
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| No.14 |
10年固定の11年目からの優遇は何%なんだ？
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| No.15 |
10年固定の11年目からの優遇は▲1.4%で、5年固定の優遇幅1.7%との違いは0.3%です。
引き続き低金利が続いていれば継続することも考えますが、基本的に完済予定です。 10年後は残高も減っているので、0.3%の金利差で、支払額の差は14万円とあまり大きくありません。 |
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| No.16 |
差があまり大きくないと考えておられるなら、わざわざリスクをとる必要はないのでは？
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| No.17 |
10年固定のご意見がやや優勢でしょうか。
あくまで確率的には6〜10年目の平均金利が今より0.5%までは上がらないのではとは思っています。物価目標達成が2020年頃、21、22年から0.2%程度ずつ段階的に上げていっても6〜10年目の金利上昇は平均0.2〜0.3%程度かと。 その場合は5年固定の支払利息が20〜30万円少なくなりますが、それをとるか10年間の保険をとるか、悩みます。 少なくとも6〜10年目の変動金利が平均で今より1.0%以上上がる可能性はかなり低いと考えていますが、どうでしょう？ |
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| No.18 |
たしかに確率的には5年固定の方が得する確率は高いでしょう。2020年に短期金利が1%上昇していることは確率ゼロではないですが、考えにくいです。
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| No.19 |
質問者さんの場合、①10年後に繰上げ完済できる計画であること、②直近で10年固定金利が前月比0.1%の引き下げが決まり史上最低金利になることなど、10年固定を選択する材料が揃っているように思います。
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| No.20 |
>>12
なんなのこういうバカ？誰も保証すること言えなんて言ってないのに。自分は意見ないくせに人の意見には文句言う奴よくいるよね。 ってことで私の意見は、5年も10年もどちらも正解。リスクをとにかく減らして組むなら10年ていう程度でしょ。 |
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| No.21 |
〉11、20さん
貴重なご意見ありがとうございます。あくまで皆さんならどう考えますかという趣旨で質問しておりますので、大変参考になります！ |
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| No.22 |
金融緩和の出口、利上げ開始はいつか？
消費税引き上げが2017年4月に延期されました。その前後のタイミングではほぼ確実にもう一段の金融緩和があるはずです。 そうすると、その影響がないことを確認したうえで、利上げ開始は早くても2019年以降でしょう。 但し、消費税引き上げは10%で終わりではなく、当然次の引き上げがありますから、利上げはかなり慎重に進められることでしょう。 私なら5年固定をおすすめします。 |
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| No.23 |
》11
5年固定の固定期間終了後、1.75%優遇ってあるんですか？最大1.7%じゃなくて？ |
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| No.24 |
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| No.25 |
俺は10年固定を去年夏選択したけど、
5年でも良かったかなって考えている。 理由として5年間はまず大幅な金利上昇は無いと思うから、5年後に10年固定に保険代わりに乗り換えでも良かったかなって考えている。 |
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| No.26 |
＞25
5年後に今と変わらない金利水準だとしても、10年固定は1.7%優遇後で1.5%。大幅な上昇はないにしても1.7〜1.8%にはなっているでしょう。5年後に10年固定に切り替える想定なら最初から10年で正解だったと思いますよ。 ちなみに半年前の10年固定は何%だったのでしょうか。 |
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| No.27 |
>>26
ちょっと考え方が違っていて、 消費税増税が先延ばしになり合わせて政策金利上昇も先延ばし、 国債の金利上昇も5年は無いだろうから、5年後の10年固定の店頭金利も下がるんじゃないかと予測。 だから、5年後に優遇金利が減ってしまっても、10年固定金利の店頭金利はさらに減っていて優遇金利差は考慮しなくても良いのでは？と思ってます。 10年後までは予測出来ないので5年後に10年固定に乗り換えて返済期間20年の内15年を乗り切ればなんとかなるかなと。 でも、こればかりは素人の予測なのでその通りにはなるとも思えませんが。 ちなみに、年収800借り入れ期間20金利0.95です。 |
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| No.28 |
書き忘れてましたが2000の借金です。
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| No.29 |
＞27
なるほど、15年返済を5年＋10年でというお考えですね。 ただ5年後に10年固定金利が今と変わらないことはあっても、下がってることはないかと。そうするとやはり、かなりのアップになりますね。 まあ相場観は人それぞれだなので、何とも言えませんが。 |
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| No.30 |
やはり、5年後は変動金利と5年固定は0.3〜0.5%程度の上昇、長期金利（10年固定）は最大1%程度の上昇というのが
メインシナリオではないでしょうか？ |
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| No.31 |
いいスレッドですね。私も興味大のテーマです。
もっと皆さんの意見を聞きたいです！ |
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| No.32 |
このスレでの鍵は5年後の金利ですね。
でも、今の金利だったら心配ならフラットでも良いかも知れませんね。 まぁスレ違いって言われるかも知れませんが。 |
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| No.33 |
某信託銀行で借り換え予定です。5年固定のつもりでしたが、10年固定の1月金利が0.1%下がり史上最低になるとのことで迷っております。やはり10年固定0.9%というのは、またとないチャンスと考えるべきでしょうか？一方で5年固定の方も0.6%据え置きですが、メガバンク（0.9〜1.0%）との差が大きくお得感もあり、悩みます。
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| No.34 |
＞32
質問者さんは10年後には繰上げ完済をお考えですから、フラットより10年固定でいいのでは？ |
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| No.35 |
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| No.36 |
〉33
5年固定の方がメガバンクとの差が大きくお得感ありとのことですが…。 たしかに三井住友信託とみずほで比較すると、5年固定の差は0.4%に対して10年固定の差は0.25%ですが、適用期間が2倍ですから、むしろ10年固定の方がお得感あるくらいですよ。 |
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| No.37 |
10年固定で借りたいにとっては、1%アンダーになった今が絶好のタイミングであることは間違いないですよ。10年固定がその方の返済計画に合っていればですが…。
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| No.38 |
信託銀行の10年固定で1.4%以上の優遇をしてくれるケースはないんでしょうか？
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| No.39 |
10年固定は三井住友信託が史上最低の0.9％とのことですが、休み明けに三菱UFJ信託が0.1引き下げを発表して0.88％になるのでは？あわせて5年固定も下げるかな？
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| No.40 |
皆さん大手ばかりですが結構地銀が頑張りますよ。
地銀の話しを一度聞いてみては？ |
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| No.41 |
>>27
消費税が10％になって、増税以外の物価上昇が確認されるまで、政策金利・変動金利は上がらないでしょうけれど、 ５年固定や10年固定は、それより早く上がると考えておいた方が良いように思います。 少なくとも、長期金利（現在0.3％台）が今より大きく下がることは考えにくいし、いくら日銀が国債を買っているとは言え、0.5％程度上がることは十分に考えられるように思います。 実際に１年前の長期金利は0.7％程度だったかと。 |
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| No.42 |
それで、このタイミングで皆さんなら5年固定ですか？10年固定ですか？
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| No.43 |
前提は質問者さんの言うとおり、5年固定0.6%（6年目〜1.7％優遇）、10年固定0.9％（11年目〜1.4%優遇）で。
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| No.44 |
返済期間が長い方にとっては、固定期間終了後の金利差は大きいですよね。15〜20年返済の方にとっては影響も軽微で、結構そこがポイントかも。
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| No.45 |
我が家は5年固定で借り換えのつもりでいましたが、10年固定が0.1%下がるので、再検討です。利息が約20万円減るので。
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| No.46 |
10年固定をおすすめのご意見がやや多いですかね。
5年固定派のご意見も聞きたいですね。 |
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| No.47 |
5年固定でいいんじゃないかな？
質問者さんのケースでは、6〜10年目の金利が平均0.55%上昇でイーブン（10年完済の場合）ですよね。 実際は0.2〜0.3%の上昇に留まりそうな気がするので、その時は5年固定が20万くらいお得⁈ リスクシナリオで0.7〜0.8%上昇（5年後に0.5%、10年後までに1.0%上昇）を考えると、逆に10年固定が20万くらいお得⁈になりますが、それ以上ままずないでしょう。 あとは、もし10年後に完済しないと、5年固定のメリットが大きくなる（優遇幅＋0.3%）わけですし。 |
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| No.48 |
やはり5年後の金利、10年後の金利水準が論点ですね。
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| No.49 |
損得は難しいですよね。結果が出てみないとわからない。銀行がマーケットに対してフェアバリューの金利設定をしてるとすれば、どちらがいいということもなくイーブンと考えるべきでしょう。一方で優遇幅とか戦略的な要素も含まれていることも事実でしょうが。
どなたかも書かれていましたが、返済計画に合っているかが、最も重視すべき点ではないでしょうか。 |
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| No.50 |
借り換えのための諸経費も考慮してますかね？
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| No.51 |
【至急】と言いながらいつまでも意見募集してるのはどうなの？
結局は自分で決めなきゃいかんのだし、双方の意見もそれなりに出たし、至急ならそろそろ決断したら如何かな？ |
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| No.52 |
スレタイは【至急】だけど、時期を考えれば月曜（５日）までは動けないですよね。
それと、内容的にはスレ主さんに関係なく数ヶ月は同様に悩む人が多そうだからよいんじゃないでしょうか。 ま、【至急】と付けちゃうのはいかがなものかとは思いますが。 特に事情がないなら自分は10年固定に１票ですね。何となく５年後には固定金利が上がっている可能性が高い気がします。 過去の推移を見ると、今が異常に低いという感覚です。 |
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| No.53 |
変動金利で2年流して(2017年まで)、その後に 5年固定のリスクヘッジが 最強でしょう。 |
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| No.54 |
自分も5年固定か10年固定かで迷っています。
住宅ローン控除を活用するべく4000万を35年で組み、10年後に一括返済するとした場合、次のどちらを選択されますか？ １．当初5年固定0.45%→残り5年変動（現時点と同じ金利なら0.75%） ２．10年固定0.86% ちなみに、手元の試算では、5年後から10年後までの間の変動金利が現在の0.75%から1.35%まであがっていた場合にトータルがトントンになりました。 
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| No.55 |
＞52
そうですよね。正月休みで検討して1月中に実行ということでしょう。私もそうですから。とても参考になるスレッドだと思います。 |
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| No.56 |
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| No.57 |
このまま10年間金利が変わらなかった場合は、5年固定を選択した方が90万円ほど得なんですよね。迷います…。
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| No.58 |
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| No.59 |
＞58
59さんでなく、57さんでした。 |
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| No.60 |
90万円違うということは5000万円くらいでは？
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| No.61 |
5000万近いなら、頭金にいれた方がおとくな気がしますが。
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| No.62 |
＞54
90万円は大きいですね。10年間今の低金利が続くことはまずないでしょうが、90万円からトントンの間には収まるのではないでしょうか？ 10年後に完済を前提としてますが、それは確実ですか？スレ主さんと同様に固定期間終了後の優遇幅が違うでしょうから、残高が大きいと11年目からの影響も大きいですよね。 |
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| No.63 |
≫54
10年で完済なら住信SBIより三菱UFJ信託や三井住友信託の方がいいですよ。保証料は一部返戻されますから実質的な負担は小さくなります。多少金利差があってもオールインコストは低いのでは？ |
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| No.64 |
5年固定に一票です。6〜10年目の金利上昇がボーダーラインとおっしゃっている0.5〜0.6%を平均で大きく超えることはないでしょう。本格的な金利上昇は7年、8年目くらいと見ています。11年目以降の優遇幅も大きい方が、10年後時点でフレキシブルな判断が出来ると思いますよ。
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| No.65 |
黒田総裁が在任中の2018年4月までは、今とほぼ同じ低金利が続く。その後、東京オリンピックが2020年。
ちょうど5年後の固定期間終了時あたりがターニングポイントになりそう。 |
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| No.66 |
試算してみました。
条件 ・2015年3月末に実行、35年で返済するプラン ・2015年4月末より返済 ・当初5年は0.45%固定、以降は現状と同じ0.75%として試算 ・住宅ローン控除を10年分受けた2025年1月頭に全額返済 結果（支払金額） ・当初5年の返済額は月々102,952円（これで60回返済） ・残り期間は月々107,557円ずつ返済（これで57回返済） ・2024年末までの返済総額：12,307,869円 ←① ・2024年末時点の残債総額：29,681,511円 ←② ・銀行への返済総額（①＋②）：41,989,380円 結果（受取金額） ・銀行から借りた金額：40,000,000円 ←③ ・住宅ローン控除総額： 3,443,418円 ←④ ・受取総額（③＋④）：43,443,418円 以上より、差し引き約145万円ほどの利益となりました。 ここから手数料2.16%や諸費用を引いても若干のプラスにはなりそうです。 続いて、4000万円を当初10年0.86%固定の35年返済プランで借りて、先ほどと同様住宅ローン控除を10年分受けた2025年1月頭に全額返済する場合、 ・銀行への返済総額：42,945,690円 ・受取総額：43,470,332円 となり、差し引き約52万円ほどの利益となりました。 以上より、もし現状のままで金利が推移する場合は、当初5年固定で組んだ方が約93万円ほど利益が大きいという結論になりました。 どなたか保証料の戻りについての情報をお持ちの方はいらっしゃいますか？ 信託系の銀行が、コストのかからないネット専業の銀行より有利になり得るのでしょうか？ |
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| No.67 |
保証料の戻りはかなり少ないと考えてよいようですね。
10年後に一括返済の場合はやはりネット銀行が最も有利なのではないかと思いますが、いかがでしょう。 --以下引用-- 返還される保証料はとても少ない 基本的には保証料はもどってくるのですが、単純に借り入れ期間との兼ね合いで考えると非常に少ない割合しか戻ってこないのです。 保証料の返還事例 銀行A 住宅ローン返済期間30年 52万の保証料 6年経過 24万円 銀行B 住宅ローン返済期間35年 240万の保証料 5年経過 140万円 銀行C 住宅ローン返済期間35年 45万の保証料 5年経過 25万円 つまり、返済期間が30年以上でも、たった5年が経過しただけで50％しか戻ってこないのです。10年を経過した場合には、0％～30％まで返還の割合は下がってしまいます。 この返還金額の計算手法は、金融機関や保証会社によって異なりますが、そういうものだと考えるしかありません。 |
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| No.68 |
2500万円、期間35年の住宅ローン保証で、全額繰上返済された場合の戻し保証料
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| No.69 |
10年後なら30%以上返ってくるんですよね。とすると、事務手数料2.16%より低いのでは？
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| No.70 |
ネット銀行はたった10年の借入で83.2万円の手数料ってことでしょ。
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| No.71 |
三井住友信託銀行で当初5年固定0.600%→その後変動0.775%として住宅ローン控除後一括返済の場合、
銀行への返済が42,314,464円、住宅ローン控除による戻りが3,453,074円なので，約114万円の利益となります。 これは、住信SBIネット銀行と比べると約32万円ほど落ちます。 保証料の戻りが30%（約26万円、実際にはここからさらに手数料が引かれる）あったとしても、やはりネット銀行に軍配があがるのではないかと思いますが、いかがでしょうか。 |
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| No.72 |
ここまでをまとめてみました。
・住宅ローン控除による戻りが大きいので、かりに現金一括で買えるとしても銀行でローンを借りた方が得。 ・繰り上げ返済は一切せず、10回目のローン残高証明書を銀行から受け取った後速やかに一括返済する。 ・5年後〜10年後の変動金利が平均して今より0.6%以上上昇すると思う場合は10年固定で契約。そこまで上昇しないと思う場合は当初5年固定で契約。 試算例（当初5年0.45%固定→変動0.75%） ・月々返済額102,952円（当初5年）→107,557円（残り期間） ・銀行への返済総額：41,989,380円 ・銀行から借りた金額：40,000,000円 ・住宅ローン控除総額： 3,443,418円 ・差し引き利益：1,454,038円 |
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| No.73 |
ネット銀行は始めから変動で考えた方がいいのでは？
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| No.74 |
＞72
このスレッドに関係あるのは、まとめの3点目、5〜10年目の金利上昇についてだけですね。 ローン控除、一括返済については、完全なスレ違いです。 金利見通しを含め、5年固定がいいか、10年固定がいいかについて、意見が欲しいところです。 |
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| No.75 |
ずっと金利が上がらないと考える場合は、ソニー銀行の変動0.539%などでいけばよいですね。
同様の条件で試算すると、1,611,035円の利益となりました。 5年固定にすると利益が1,454,038円に減ってしまいますが、そこはリスク分散のためのコストということで。 |
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| No.76 |
当初5年0.45%固定にしておいて、もし5年後の時点で金利が今と比べて0.6%以上上昇していたら借り換えをすればよいのでは？
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| No.77 |
≫74
その通り。5年固定か10年固定かを聞きたい。 |
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| No.78 |
結論：
5年後〜10年後の変動金利が平均して今より0.6%以上上昇すると思う場合は10年固定で契約。 そこまで上昇しないと思う場合は当初5年固定で契約。 でこのスレッドも終わりですね。 |
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| No.79 |
＞78
というか、それは質問者さんも言っている通り、最初からわかっていることですよね。 5年後から10年後の金利見通し、それぞれの金利シナリオにおける利息差やその蓋然性を踏まえ、コスト削減の可能性をとるかリスクヘッジをするか等の意見交換するスレッドでは？ |
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| No.80 |
＞７６
借り換えをと言っても、どこの銀行も金利上がってますよ。 |
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| No.81 |
変動が0.6以上上がる可能性のみ考えれれば答えが出るのでは？
私はNo、上がらないと思います。変動でそこまで上がるということは、固定はそれ以上、1％以上上がってしまうことになりますが、逆にそれを考えられる情勢でないことは明白です。 5年固定がいいと思います。 |
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| No.82 |
5年固定と10年固定が拮抗してきましたね！
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| No.83 |
住信SBI、5年固定0.49%。これだろ。
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| No.84 |
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| No.85 |
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| No.86 |
>>85
これはデベ提携の人のみ使えるやつ。自分もこれで通した。 |
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| No.87 |
ネット銀行は事務手数料が高い。期間に関係なく2.16%だから35年とか超長期の人にはメリットあるが6年目以降どうすんだ？30年間変動というのもありえないし。
期間20年以内くらいのまともな返済計画の人には割高ですよ。 |
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| No.88 |
住信SBI、固定期間終了後の金利が高いよ。
優遇幅大きいように見えるけど、基準金利が高い。 ちなみに35年間返済で、5年固定から変動に切り替えると、30年間0.2%高い水準が続きます。 見かけに騙されないようにね。 |
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| No.89 |
短期プライムレートが5年後に0.2%、以降1年毎に0.2%ずつ上がっていくと、6〜10年目の平均金利は0.6%上昇です。
まあ、ちょうどこのくらいでしょうか。 |
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| No.90 |
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| No.91 |
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| No.92 |
繰り上げ返済も含めて10年から15年で完済できそうな人は残高も減りますから5年固定でいいんじゃないですか？
20年、30年かかる人は先が長いですから、10年固定で1%以下の金利をできる限り長く引っ張った方がいいかもしれません。 |
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| No.93 |
みんな自分の意見を好きなだけ述べて
全然他人の話聞いてねーのが面白いw |
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| No.94 |
>>91
財政破綻→金利5％上昇のリスクあり |
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| No.95 |
＞９４
国債暴落とかハイパーインフレとかを想定しても仕方が、ないのでは…。通常の景気回復の過程における金利上昇を考えましょう？ |
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| No.96 |
破綻して5%上昇で済むなら変動で全く問題ないでしょ
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| No.97 | ||
| No.98 |
議論が飛んできたので、質問者さんへの回答に戻しますが、通常の金利上昇シナリオでは、5年固定0.6%と10年固定0.9%は10年間で見た場合、五分五分。11年目以降の優遇幅の違いで5年固定をおすすめします。
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| No.99 |
>>96
5％上がったら払えない奴いっぱいいるよ |
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| No.100 |
現実的な金利上昇シナリオでは、10年間で政策金利0.5%〜1%上昇が限界ではなかろうか。
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| No.101 |
>>100
政策としてはあるかもしれないけど、1％も出来ないと思う。せいぜい0.5が今の感じからすると限界。上げたらのリスクの方が高すぎるね。金利安いからと昔から購入を諦めていた層まで買ってるからね。 |
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| No.102 |
>>101
あなた変動でしょ。 |
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| No.103 |
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| No.104 |
某信託で、10年固定と、当初5年固定＋期間終了後再び5年固定（今と金利不変として）を比較すると…
10年固定0.9% 5年固定0.5％（▲2.4%優遇）＋5年固定1.28%（▲1.7%優遇） 5年後に再度5年固定を選択すると、仮に基準金利が変わらなくでも0.7%アップして平均で10年固定とあまり変わらず。 5年後に変動金利で流す選択もあるが、おそらく固定化したくなる市場環境の気がする。5年固定の基準金利が変わらずほぼトントンだから、固定化する可能性があるなら10年固定の方が良い。 当初優遇を出来るだけ活かした方がいいかと。 |
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| No.105 |
＞１０４
当初5年固定0.5→0.58の間違いです。 |
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| No.106 |
>>103
アメリカと状況が違う。 アメリカは5％でも家は買える人がいるが、日本は買えなくなる人が急増してしまう。低価格の物件しか売れなくなるので、それでは景気回復は難しい。今の段階での金利上昇は時期尚早。 |
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| No.107 |
私もスレ主さんと同じく悩んでいますが、今のところ、ほぼどちらも優劣なく同じくらいですね。
リスクをとにかく少なくするのであれば10年固定、金利はほぼ上がらないはず、多少上がっても優遇幅を考えて5年固定、でしょうか。 私の場合ですが、とりあえずは25年で組みますが、実際返済期間を20年弱で考えている場合ですと、 どちらを取るべきでしょうかね？ 便乗で申し訳ありませんがご意見いただけると嬉しいです。 よろしくお願いいたします。 |
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| No.108 |
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| No.109 |
目先の金利水準よりも、注目して欲しい事実がある。多少の乱高下はあったものの、少なくとも直近10年以上にわたって「金利はほぼ一貫して下がってきた」ということだ。つまり、ここ10年以上、固定金利型を借りた人は常に不利であり続けてきているのだ。
これまで、テレビや新聞、雑誌などあらゆるメディアで住宅ローンは取り上げられてきたが、最も大きなテーマは「どんなローンを組めばお得なのか？」ということだろう。その際、専門家と称する例えば経済ジャーナリストやファイナンシャルプランナーといった人たちは(私を含めて)、10年以上の固定金利型を薦めていたと思う。したがって、そのアドバイスに従った人は、単純に言って、変動金利型を借りた人に比べて損をしてしまったことになる。 |
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| No.110 |
１０４さんの言う通り、5年固定を選択する人は5年後から変動で行くことが前提ですね。
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| No.111 |
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| No.112 |
今、最高のタイミングなのは10年固定。
0.9%は史上ダントツに低い水準。4年前は2倍の1.8%前後。 一方、5年固定は半年前から0.5％前後で、今が必ずしも最低水準ではない。 5年固定と10年固定の差も最接近しているのでは。 |
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| No.113 |
>>112
当初の金利が接近してるだけで、その後の変動になったときの優遇幅が違うから、やっぱり5年固定が得なんだよね。 10年以内に変動が0.5動いたとしてもトントン。まずそんなことも起こらないと思うけど。 |
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| No.114 |
変動0.5動かないですかね？
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| No.115 |
1月中に借り換え実行予定ですが、5年固定か10年固定か、まだ悩んでいます。
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| No.116 |
≫114
物価上昇率がようやく2%に達して異次元緩和が停止するのが5年後の2018〜2019年。2019年頃に消費税の10%→12%への増税、2020年オリンピック開催を経て、緩やかに出口戦略へと向かい、やはり政策金利は10年後に0.5月上がる程度でしょう。 |
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| No.117 |
0.5月→0.5%です。
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| No.118 |
>>116
銀行関係者ならお分かりでしょうが、変動の約款の下記条項が実行されるのはどんな場合ですか？ 将来金融情勢の変化、その他相当の事由により住宅ローンの基準金利の取扱いが廃止された場合には、 その後の利率変更の基準は一般に行われる程度のものに変更させていただきます。 |
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| No.119 |
記述の通り、相当の事由でしょう。想定できるレベル程度のことでは適用されません。
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| No.120 |
5年固定でいいでしょう。
消費税増税の延期もあり、従来の見通しより量的緩和継続が長期化することは必至。 また、10年固定は更に下がるかもしれないけど、5年固定はもう引き下げ余地も限られている。いいタイミングでは？ |
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| No.121 |
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| No.122 |
≫121
もうその条項の話題はいいよ。 だいだい、なんで例えばの例が、変動なのに長期金利で、しかも暴騰でなく暴落なんだ。 読んでてこちらが恥ずかしくなる。 |
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| No.123 |
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| No.124 |
随分、その条項が脚光を浴びてますが、私もその議論は不毛だと思いますよ。
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| No.125 |
１０年固定はまだ下がるのかな？0.8%台？
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| No.126 |
10年固定は期間終了後の優遇幅が小さいが、当初の大幅優遇期間が長いわけだからお得。当初の方が残高大きいし。
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| No.127 |
5年スワップレートと10年スワップレートの差はおよそ0.15%で推移。これに対し、5年固定と10年固定の差は0.3%（事実、5年固定の方が優遇幅が大きい）。マーケットから見れば、5年固定の方がお得感あり。
マーケットは6〜10年に殆ど金利は上がらないと見ているということ。 |
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| No.128 |
>>127
>マーケットは6〜10年に殆ど金利は上がらないと見ているということ。 あなたがでしょｗ >116書き込んだ変動さんだね。 今日の新聞に個人国債の広告が載ってるが、こんな金利で誰が買うんだろう。 http://www.mof.go.jp/jgbs/individual/kojinmuke/ |
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| No.129 |
128さんは、マーケットにおける5年スワップレート10年スワップレートの僅差について、どのようにお考えですか？
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| No.130 |
＞１２９
１２８さんに答えられるわけがないでしょ |
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| No.131 |
変動さんは、やっぱり不安で仕方ないんだな。
>116なんて願望でしかない。 |
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| No.132 |
128、131さんも、いちいち茶化すだけでなく、ご自分の相場観やシナリオをロジカルに説明されては？
116さん（変動さん？かどうか知らないけど）の方が余程、説得力がありますよ。 |
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| No.133 |
126さんと129さんの意見、どちらももっともで悩みます。
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| No.134 |
126さんと127さんの意見、どちらももっともで悩みます。
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| No.135 |
ずっと拝見していましたが、やはり住信SBIの提携ローン5年固定0.45%にして、
住宅ローン控除終了と同時に全額返済しようと思います。 ありがとうございました！ |
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| No.136 |
今の金利水準でフラットの当初優遇が0.6%になれば、ほぼ10年固定の意味がなくなるよね。
これからは5年固定かフラットかの選択になっていくんだろうね。 |
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| No.137 |
１３５さん、結論が出てよかったですね。
ＳＢＩ住信は固定期間終了後の優遇幅が0.2少ないこと、期間が20年以内くらいの方には事務手数料2.16%は保証料より割高なことから、誰にもお得ではないことは要注意ですね。 |
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| No.138 |
想定できる金利シナリオなら、5年固定の方が10年固定より得になりそう。だけど、保険料、安心料として20〜30万円の差をどう考えるか…。
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| No.139 |
10年固定で固定期間終了後も1.7優遇のところってないでしょうか？
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| No.140 |
>>139
あったらみんな飛びついてるよ。 |
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| No.141 |
はまぎん じゃない。
10年固定、1.05でちょっと信託銀行より高いが、メガバンクよりは悪くない。 10年後以降も1.75優遇。 店頭表示金利が、メガバンクや信託銀行の多くより低目だから、今の傾向の ままなら、10年後に再度、10年固定もありじゃない。 |
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| No.142 |
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| No.143 |
１０年固定、絶好のチャンス❗️
最初で最後かも⁈ |
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| No.144 |
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| No.145 |
条件細かく教えてください。
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| No.146 |
三菱、みずほ、大和、ニッセイ、明治安田、第一生命の各総研による中長期見通しを調べました。2020〜2024年（6年〜10年目）の政策金利の平均上昇幅は0.25%程度。最もハイペースでの上昇を見込んでいるみずほ総研でも6年後の2020年で0.5%です。
この予測は2013年後半から2014年10月頃に策定されたもので、消費税増税延期も足許の一段の長期金利低下も織り込まれていません。したがって、更に保守的に見てもいいかもしれません。 となると、やはり5年固定で間違いないでしょう。 |
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| No.147 |
シンクタンクの予想なんてあてにならんわな。やれやれ
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| No.148 |
＞147
あなたの予想は？ |
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| No.149 |
１４６さん、金融機関の予測はＨＰとかで見られますか？参考にしたいです。
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| No.150 |
検索すれば出てきますよ。
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| No.151 |
スイスフラン暴騰で円高基調に戻りそう。金利上昇局面は一層先になりそうだから、短期固定または変動がいいのではないでしょうか。
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| No.152 |
5年固定が0.6%で10固定が0.9%。
5年固定を選んだ場合、10年固定より、最初の5年間で利息が▲35万円。11年目以降の優遇幅の違い（10年固定より▲0.3%）で更に▲15万円。合計▲50万円。6年目〜10年目を変動金利にした場合、基準金利が今より0.5〜0.75%上がると50万円がほぼチャラ。 最初の5年で35万円の差がつくのは大きいと思うのですが、皆さんならどうですか？ |
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| No.153 |
6〜10年目の保険料（安心料）が50万円もすると考えると、10年固定にすることもないんじゃないでしょうか。
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| No.154 |
≫152
ミックスはどうですか？ |
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| No.155 |
>>152
そこでハイパーインフレと金利急騰 |
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| No.156 |
アナリストやシンクタンクが存在する理由。
＜答え＞ アナリストが予測できるなら アナリストになる必要はない。 ちなみに経営コンサルも同様。 週刊誌の後ろに載ってる 必ず万馬券が当たるお守り売ってる怪しい会社と一緒。 そこの会社の社長が自分で馬券買えばいいだけなのに。 |
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| No.157 |
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| No.158 |
＞156
少なくとも貴殿よりは、情報をもっているシンクタンクやアナリストの方が信じられる。 |
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| No.159 |
上からずーっと意見を見てきたけど、どう考えても5年固定が一番安く上がる。35年で組んでも20年くらいで実際のローンを終えるパターンが多いし、層考えての結論。
35年払い続ける人はよくわからないや、想像できない。 |
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| No.160 |
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| No.161 |
≫159
同意見です。 20年くらいなら、信託系、5年固定、元金均等が最強でしょう。 |
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| No.162 |
＞１５２さん
当初5年間の0.3%差、35万円のアドバンテージは大きいです。残高も減ってくるので、多少金利が上がっても追いつきません。借り換えなら、初期費用の早期回収の観点から尚更です。 |
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| No.163 |
10年固定も10年目以降が1.7優遇なら迷うけどね。1.4優遇なら、やはり5年固定に軍配です。
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| No.164 |
今月、某信託の5年固定で借り換えしました。
同行では元々、5年固定が圧倒的人気。 今月は10年固定が1%を切り、多少迷われる方もいらっしゃるようですが、まだまだ5年固定が断然多数だそうです。 |
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| No.165 |
【ご本人様からの依頼により削除いたしました。管理担当】
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| No.166 |
オリンピックでそんなに景気が良くなれば有難いことですね。最も大きなインフラ、建設需要などは1〜2年前までですし、むしろオリンピック終了後の大幅な落ち込みが懸念されている頃でしょう。金利は少し先まで織り込まれます。消費税も17年の10%で当然終わりでないので、次の引き上げに向けて難しい時期です。そんなにいい話ばかりではありません。
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| No.167 |
166さんの言う通り。5年後にオリンピック景気がそんなに盛り上がってると考える人は少ないですよ。中長期の金利がそれを示しています。
まあ、仮にちょうど開催直前で盛り上がったとしたら、1年だけそのまま変動で我慢すれば、終了後にはそれ以上に落ち込みますよ。 |
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| No.168 |
＞１６４
賢明な選択だと思います。 |
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| No.169 |
どちらが「得」と考えるとロクな事は無いですよ
リスクの取れる方は短期で、取れない方は長期で が基本です また固定期間終了時ある程度の残債に対してのリスクコントロールできる資金(早期返済、予備資金、収入増)が見込めるのが前提ですし、見込めるなら最初から変動にしちゃえば？とも思わなくも無いです(銀行の金利優遇方法にもよりますが) 生活ギリギリで返済不安だ…と言う方は金利のお得なんか考えずにフラットなり長期を選びましょう 払い切れない、と言うのが一番の「損」ですから金利のお得度なんか吹っ飛びますからね ここで予想出されてた方々はそんなご心配も無い優秀な方々みたいでいいなぁ〜と思いますわ |
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| No.170 |
金利が2〜3%上がって払えなくなるような人は、そもそもローン組んではいけません。
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| No.171 |
最初の５年で３５万差、年７万、月たったの６千弱。悩むほどデカかないじゃん。
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| No.172 |
当初固定期間終了後の注意点を理解していないで単純に比較しても余り意味無いですよ。
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| No.173 |
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| No.174 |
カツカツの人とか、30年返済の人とかでなければ、5年固定で十分ですよ。
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| No.175 |
ローン期間が１０～１５年ぐらいの人が金利選択に入れる商品でしょ。
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| No.176 |
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| No.177 |
１７２さん、わざわざ特筆すべき注意点とは？
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| No.178 |
質問者さんのように期間20年以内で10年くらいで繰り上げ完済を考えているなら、信託系の5年固定一択でしょ。
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| No.179 |
現況から、当初5年で短期金利上昇の可能性はほぼなし。
その5年間、0.3%高い金利を払い続けるのはもったいない。 |
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| No.180 |
まだ今月にも追加の金融緩和かと言っている状況だし、17年の増税時には間違いなくもう一段の緩和。更にその後には12%、15%への増税。物価上昇率2%のハードルは高く、5年〜10年、政策金利引き上げている余裕なんてない。
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| No.181 |
↑当たりゃ良いね。
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| No.182 |
１８０
↑まあ、そうでしょうね。 |
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| No.183 |
不動産も現在は価格上昇してますが、オリンピック前にはみんな売りモードになります。みんなが期待するようなインフレにはならないでしょう。
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| No.184 |
中途半端に10年固定にするなら
全期間固定 |
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| No.185 |
日銀が物価見通しを引き下げましたね。まあ予想はされてたことですが。まだ相当期間は緩和が続きます。5年固定、のち変動の方がいいですよ。
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| No.186 |
世界的な国債バブル。最近の長期金利急落は世界的要因の方が強い。その流れが変わったときがどうなるか。
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| No.187 |
5年か10年か、あるいは変動で悩んでます。知見のある方教えてください
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| No.188 |
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| No.189 |
有難うございます。そういうものですか。sbiで変動5.8、 5年が5.0 、10年が0.84
各々、固定終了後の条件も違うのですが、ならすとおなじくらいなのでしょうか? 運用自信ないので、ローンは繰り上げ返済頑張った方がいいかとも思い、その場合ますます安い金利の方がいいですかね? |
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| No.190 |
ちなみに5年と10年は何が違うんですか、10年を境に固定終了後の値引き率が変わるのですが、、
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| No.191 |
りそな銀行で検討中です。5年と10年で期間経過後はどちらも基準金利より▲1.85と提示されています。キャンペーンで当初が10年の方が低いと言われましたがそんなことあるのでしょうか？
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| No.192 |
Sbiは固定終了後、5年はー1.8 なのに10ねんは 0.7 です これだと5年の方がいいですかね?10年のほうは10年後に一括返済前提?
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| No.193 |
誰か教えてください
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