プラウドシティ阿佐ヶ谷ってどうですか？ その2

[匿名さん]

プラウドシティ阿佐ヶ谷その2です。
引き続きよろしくお願いします。

本物件について、建設会社や管理会社のこと、将来性、資産価値及び相場、地盤状況について教えてください。
（子育て・住環境や自然環境・医療・周辺地域の治安に関する話題も歓迎です）

所在地：東京都杉並区成田東4丁目63番28他（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「南阿佐ケ谷」駅 徒歩5分
　　　中央本線（JR東日本） 「阿佐ケ谷」駅 徒歩13分
間取：2LDK～4LDK
面積：57.57平米～110.40平米
売主・販売代理：野村不動産
売主：安藤・間

施工会社：株式会社 安藤・間　西武建設株式会社　前田建設工業株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

[822: 匿名さん]

>>813

桜上水の最終期販売が5月末に決まったので、そちらを売り切ってから社員をこちらに配置するのでしょう。

[823: 匿名さん]

>>821
うまくやっていけるかどうかっていう発想がそもそも間違っているのだと思ってます。
建て替え案件は主は現地権者であり彼らが自分たちのために自分たちの資産を活用して
建て替えるわけです。で、資金負担を軽減するために分譲戸を売りさばいて資金を得る。
株式会社が新株発行して資金を調達しているのと同じ理屈です。新たな株主になった人は
手段として活用されたに過ぎず別に彼らとうまくやるつもりなどありませんよ。

[824: 購入検討中さん]

>>823
可笑しい、
どんな顔して書いているんだか。

[825: 匿名さん]

でもね、自分が地権者だったら建て替えコストは出来るだけ新規分譲分で賄おうと思うけどね。地権者みんなの意見をまとめるためには、デベロッパーは地権者に甘いプロジェクトにするよね。公平を望むのが間違いだろうね。
昔からの住人と、大金を払える財力のある新しい住人では住人層の違いがあるのは間違いない。

[826: 匿名さん]

年齢、収入層、地元や物件の愛着度で地権者と新参者で大きなギャップが有りますよね。埋まらないなら気にしてもしょうがないですよね。

[827: 匿名さん]

発売日が延びるのは思うように客付が出来てない証拠。中央線の阿佐ヶ谷5分だったら売れるんだろうけどここは無理でしょ！成田東だよぉ〜〜。

[828: 匿名さん]

成田東だよぉ〜

[829: 購入検討中さん]

821ですけど

>>823　>>825
けどね、同じ地区に住む以上は、喧嘩したってお互いつまらんじゃないですか。せめて同じ棟にいるなら仲良くしたいわけですよね。ルールで縛るだけじゃなくて、どこかにお互いがすりあう点がないかって。そんな夢ないって話もあるかもしれないですけど、世の中建て替えなんていっぱいあるわけで、新しい出資者も多いわけで、みんなお互いを知らんぷりってこともないって勝手におもうわけですね。

>>828
成田東、だめなの？　なんで？



私には高いから、ＭＲ行くだけ行ってみて、最後は撤退かな。。。。。なんでこんなに高くなったんだろ。

[830: 匿名さん]

>>829
別に喧嘩なんてしないよ。ただ相慣れないギャップがあるだけの話。無理に擦り寄る必要もない。

[831: 匿名さん]

まぁ、13年も地元との交渉をしていたそうだから、物件価格が高くなっても仕方ないか…。
でも、いくらプチバブルとはいえ、あまりにも強気な設定すぎるのではないかな？
営業トークに乗せられて、テンション高いまま、キャッシュならいざ知らず、
ローンでも組んで購入した日には、あとあと大変かもね。
私は、価値観が合わないので、撤退します…。

[832: 物件比較中さん]

坪350くらいなら考えるけど、坪400とか正気か？

[833: 匿名さん]

>>831
って言うか建替え案件は建て替え組合が事業主になるから高くなって当然だけど。彼らの利益が最大化されるようにしか組まされず、これにさらにデベの利益分が乗っかる。
本来であれば建ぺい率容積率をぎりぎりまで使ってしまったほうが一戸あたりも安くなるがそれをすると現地権者の議決権が希釈されすぎて拒否権発動に必要な議決権すら失う。
建て替え後の管理規約は現地権者のみによって策定可能であであるため彼らは最初に自分たちの要望を盛り込む。分譲後も変更はもちろん可能だが議決権が必要な規約変更は地権者が拒否できる。自分たちの希望は最初の管理規約に盛り込まれてるので彼らは拒否さえできれば十分なのだから。

[834: 匿名さん]

地権者がお金出さなくても新築に住み替えられるように、新規購入者が負担する仕組みだから、どうしても値段は高くなるよね。
この物件が出来上がったら、学区の公立学校のレベルが上がるよ、多分。

[835: 匿名さん]

デベロッパーは13年も地権者と交渉してきたんですか。ご苦労様です。そういうコストも価格に反映されてるんだろうな。

[836: 匿名さん]

>>835
プランニング・コンサル代も当然入ってますよ。正確に言うとそれらは建て替え組合からプールされてる修繕費ですでに支払われてるんでしょうけどね。でもそれのせいで修繕費がなくなりますので結果的には玉突きでそうなるよねぇ

[837: 匿名さん]

コンサル料なんて、高々、年1000万くらいだろうから、せいぜい1億ちょいでしょ
全体で500億超のプロジェクトなんだから誤差の範囲でしょ

[838: 匿名さん]

結局のところ、そういうことも踏まえても買える、買いたい人なら良いのかと…。
ただ、予定価格で見る限りは、相場よりもかなり高い買い物になること必至ですね。

[839: 匿名さん]

桜上水のときもそうだったけど、相場が上がってきてるので、過去の相場よりは高いけど、それが現在の相場なので最終的には竣工前に完売してしまうというのが現状ではないのでしょうか

[840: 購入検討中さん]

「私は撤退します」宣言、桜上水との比較発言と同じぐらいいらないからね。

[841: 匿名さん]

>>838
背景なんて関係ないですよ。要は自分にとってどうかってところでしょうか

[842: 物件比較中さん]

>>841
事情通気取りなんでしょ、ほっときなよ。
そんな事気にしてるの、もしくは気にしてもらえてると思っているのは当事者達だけだから。
買う方はドライに考えてますよ。

[843: 匿名さん]

>>842
ですね。不動産は全て一点ものですから一つ一つじっくり見て行くしかないです。

[844: 匿名さん]

こちらの共用サービスとして食品配達サービスがあるようですが、
D街区だけは宅配ロッカーを利用したネットスーパーが採用されるのは
何故ですか？
食品配達サービスに使われる食配室が利用できないという事ですか？

[845: 匿名さん]

>>844
不思議ですよね。私も知りたい

[846: 物件比較中さん]

>>844
デベに聞いてわかったら教えて下さい。

[847: 匿名さん]

地権者の意向ですか？

[848: 匿名さん]

>>834
小学校の学区は杉並第二小学校かな。
中学校になれば私立に通わせる親も多いかも。

保育園に子供を預けようとする親は地獄を見そうだけど、
この物件に入れるくらいならきっと幼稚園なんだろうね。

[849: 匿名さん]

釣れるといいね

[850: 匿名さん]

阿佐ヶ谷で１億の物件、買える人が買えばいいだけの話。
情報集めは大切だけど、細かいことを気にしていたら、どこにも住めないよ。

[851: 匿名さん]

>>848
成田東といえばヤンキー学区として名を馳せた時代もあったな…

[852: 購入検討中さん]

MRは何時できるの？

[853: 匿名さん]

>>852
まだまだでしょう

[854: 匿名さん]

>>851
今はヤンキーや暴走族どころか老人ばかりですわ。

静かなのはいいけど、街の活力は失われるばかり･･･。

[855: 契約済みさん]

ヤンキーってなに？　ヤング　モンキー？
昔はサルがいるぐらい自然が豊かだったんですか？

[856: 匿名さん]

まぁここの広大すぎる土地と善福寺川緑地があればサルがいてもおかしくはない。
それぐらい緑多くて自然豊か。すくなくともハクビシンとかイタチ、ネズミぐらいは
いると思う。

[857: 購入検討中さん]

善福寺川って意外と綺麗ですよね。水音もしてあそこはいい散歩＆ランニングコースです。

[858: 匿名さん]

善福寺川が綺麗だって？排水される水が？いったいどこの善福寺川をみたんでしょうか。

[859: 匿名さん]

プラウドシティ池袋本町と同レベルマンション。

[860: 匿名さん]

>>859
池袋のほうが良いよね

[861: 匿名さん]

>>859
さすがにそれはない！

[862: 匿名さん]

>>844
9日の説明会で、街区によって管理会社が異なり、管理内容に微妙な差があるようなことを言っていました。
今週末に価格、管理費等に関する説明会が催されるので、それである程度は判るのではないでしょうか？

[863: 匿名さん]

何で街区ごとにこうも諸々分けるのかな。スケールメリットが活かせてないというか、何を目指してるのかよく分からん。

[864: 匿名さん]

安藤・ハザマのジョイントベンチャーだからなのでは？
いわゆる、利権の問題かも？？

[865: 匿名さん]

>>864
ここに限らずなんですが建て替え事業ってそういうことが多々ありますよ。
利権の問題も当然あると思いますし建て替え管理組合との長い長い間での軋轢や利害関係での話もあると思います。
一般的なデベが土地等を全て買い上げての売主（＝施主）になり施工会社に委託して作り上げて分譲するのと違って
建て替え事業はあくまでも主は建て替え組合になりますから。長い期間協議してきたこともあるのでいろいろ癒着っていうか
約束事などもあるでしょうしね。

[866: 匿名さん]

さあ！いよいよ間近ですね

[867: 契約済みさん]

>>858
いちいち絡んでくるなよ。
綺麗って言ったって別に飲んだり泳いだりするわけじゃないぞ。

[868: 匿名さん]

どこの棟が人気になるんでしょうね。やはり駅に近い方からでしょうか?

[869: 匿名さん]

池袋本町はスーパーが付いているので、
買い物の利便性という点に限ってはあちらの圧勝。

東京都の浄水技術は世界一。
善福寺川はそこら中で鴨が泳いでるよ。

[870: 匿名さん]

>>865
お詳しそうですね…街区を区切り、建物から管理まで別のマンションのようにしてしまった事例はどこがあるか教えてください。

[871: 匿名さん]

100㎡超の間取りは、約1億5千万らしいです。

[872: 買い換え検討中]

資料請求してるのに、はがき1枚届いただけ。販売スケジュールとか、なんの連絡もない。さばけないくらい客が集まって来てるのだろうか？

[873: 匿名さん]

>>872

資料請求したのが遅かったのでは。
早めに動いた人は既にMR案内来てますよ。

[874: 周辺住民さん]

>>872
世帯年収が低い人は後回しなんじゃない？

[875: 匿名さん]

詳細教えて下さい。

[876: 匿名さん]

>>874
単に先着順でしょうに

[877: 匿名さん]

>>876
予算を多めに書いておけばよかったのかなあ？

[878: 匿名さん]

単純に強気な価格設定なだけ。いまは、建築費の高騰もあるし、プチバブル状態。
阿佐ヶ谷で、坪400万以上は、ぼったくりだ。

[879: 周辺住民さん]

>>877
ごめんね、冗談だよ。
予算多めに書くと高いお部屋を進められるだけだから少なめぐらいがちょうどいいんじゃない


>>878
はいはいそうだね、またきてね

[880: cha [男性 50代]]

14,900 106.25 32.14 464
11,800 90.33 27.32 432
12,300 94.69 28.64 429
9,900 78.55 23.76 417
7,500 57.57 17.41 431
8,200 77 23 351
6,900 63 19 364
程度のようです

[881: 匿名さん]

荻窪より安くなるとは思っていたが、これはないよなあ。

[882: 匿名さん]

>>880
かなり安いよね。相場で言えばもっと行ってもおかしくはなかった。

[883: 匿名さん]

>>881
荻窪より安くなるはずが無いです。建替事業ですよ、ここ。

[884: 匿名さん]

80平米以上だと余裕で1億越えなんだ。
ここが億ションとは、バブルだな。

[885: 周辺住民さん]

7,500 57.57 17.41 431

これはちょっと厳しいね

[886: 匿名さん]

スゴイ。すみふみたいな、値付け。
じっくり売るのかな。

[887: 匿名さん]

プラウドなのでじっくり、ってことはないでしょ。
まずは勢いよく出して調子を見てその後は個別交渉で値下げなんでしょ。
いつものことですよ。

[888: 匿名さん]

ネタではないですよね。
都心でも超一等地をのぞけばほとんど検討できるくらいの価格ですね。400戸売るのはさすがに難しいでしょう。

[889: 匿名さん]

本当にすみふ価格みたいですね。
もう少しでもJRの駅近なら良かったのにな。

[890: 匿名さん]

>>888
桜上水ガーデンズも同じように相場無視、高すぎるとか言われて蓋を開けたらほぼ完売。
ここも同じでしょ

[891: 匿名さん]

つくづく…営業マンの調子の良さには腹立ちます。

[892: 匿名さん]

営業マンが調子の良さって大事じゃない？
超真面目くさってたら買いたいものも買いたくなくなる。

[893: 匿名さん]

>>892
そんなこと言ってない。
せいぜい煽られてください。

[894: 匿名さん]

桜上水は免震構造、一応大林組、清水建設のスーパーゼネコン、設計日建ハウジング、野村不動産三井不動産が売主、駅3分、桜上水駅高架化決定で駅周辺と中央線みたく高架下の利用も考えての開発も有るらしい。ここは資材や、人件費高騰でも桜上水より高くなるのか？

[895: 匿名さん]

>>851
そうそう！
成田東だもん（笑）

[896: 匿名さん]

>>894
だって桜上水は郊外物件、こちらは都心部だからでしょ。格が違うよ。

[899: 匿名さん]

都心とは、千代田区・中央区・港区の３区。
プラスして、今は、副都心・新都心の新宿区と渋谷区を加えて、5区のこと。
ここも、郊外物件だね。

[900: 匿名さん]

ここを都心というのはどういう感覚なんだろう。中野でも郊外なのに。

[901: 匿名さん]

カネは無いがヒマな連中の書き込み
現実は淡々と売れていくんだろうな…

[902: 匿名さん]

野村はかなり強気な価格設定で来ましたね。
JR阿佐ヶ谷駅徒歩5分だったら即決出来るんだけどなぁ。

[903: 匿名さん]

>>902
自転車で5分なんだから同じでは？十分安い部類ですよ

[904: 匿名さん]

杉並区の中で屈指の住環境である成田東四丁目なのが売りです。

[905: 匿名さん]

プラウドシティ成田東阿佐谷団地とかプラウドシティ南阿佐ケ谷丸ノ内線 って改名したほうがわかりやすいね。物件名だけみるとJR使えそうじゃんね。

[906: 匿名さん]

低地ナノが気になります。

[907: 匿名さん]

クローラーが桜上水並みに増えて
ずいぶん賑やかな現場だな

[908: 匿名さん]

>>905
成田東を入れたほうが売れるとおもいますよね

[909: 匿名さん]

>>908
庶民的にね。

[910: 匿名さん [男性]]

JR阿佐ヶ谷は、使えないと思いますよ！
歩くとかなり、距離あります。
丸ノ内線だけだと、少し面倒の様な…

[911: 匿名さん]

JRの阿佐ヶ谷はさすがに徒歩圏とは言えないのはみんなわかってますよ。
歩けるかどうかっていえばそりゃ時間をかければ歩けるだろうけど普段の徒歩利用は無理すぎる。

[912: 匿名さん]

マンションから阿佐ヶ谷駅まではコミュニティバスがあるから、まぁ大丈夫。

[913: 匿名さん]

>>903
この価格が安いか？

[914: 匿名さん]

>>913
日経の記事よみました？
少し前まで4000万だったマンションも人件費・材料費、土地仕入れ価格の高騰でおなじものが5000万に
なってしまっているのが現状です。ざっと25%増。
これと建て替え事業による割高分を加えたらやすい方だと思います。

[915: 匿名さん]

それなら、貴方はご購入ですか？

[916: 匿名さん]

はい、希望の部屋が確定できれば買います。そのために検討してるんですから。

[917: 匿名さん]

私も希望の部屋が希望の値段で買えるなら買いますよ。

[918: 匿名さん]

つい最近まで近辺に住んでいました。
成田東、いいと思うんだけどなー。
南阿佐ヶ谷駅までの街並みも静かで落ち着いていて素敵でした。
ついに南阿佐ヶ谷住宅が大規模マンションに生まれ変わると知り、感慨深くて書き込んでしまいました。
失礼しました。

[919: 匿名さん]

>>912
この金額でバスに乗らなあかんのか。
東京って不思議やな〜〜。

[920: 匿名さん]

アホやな。
最寄りじゃない駅に行きたい場合やろが。
田舎もんか？

[921: 匿名さん]

>>920
ってかこれだけの価格なら千代田区や港区で良くない?
車も電車も不便な杉並区より。